Analiza Inwestycyji Zagodpodarowania Polderów Bzury - Sochaczew


ANALIZA INWESTYCYJNA - ZAGOSPODAROWANIE TERENÓW ZALEWOWYCH 
RZEKI BZURY w SOCHACZEWIE

Analiza terenu pod względem funkcji obejmuje obszar o wymiarach około: 9300x1830m. W związku z tak obszernym terenem zabudowy, analiza wymusiła pewne uproszczenie kwartałów zabudowy. Podane funkcje w poszczególnych sektorach są dominującymi na danym obszarze /wg rys.A1/. Jako naturalne ograniczenia analizy wybrano rzekę Bzurę oraz tereny PKP, dzielące sekcje miasta pod względem zabudowy jak i jej funkcji. Poniżej zostały opisane sekcje miasta z podziałem na dominujące w nich funkcje.

Funkcja Jednorodzinna
Przeważająca zabudowa o funkcji jednorodzinnej zlokalizowana jest w części południowej analizowanego terenu, na jego obrzeżach. Funkcja mieszana: jednorodzinna z usługami w parterze lub zabudową o funkcji usługowej zlokalizowana jest w części południowo-zachodniej, wzdłuż rzeki Bzury. Zabudowa o funkcji mieszanej graniczy z terenem Koncepcji Architektonicznej oraz Wzgórza Zamkowego.

Funkcja Wielorodzinna
Funkcja Wielorodzinna jako funkcja jednorodna występuje tylko w 1 sektorze analizowanego terenu. Przeważająca część funkcji wielorodzinnej jest wymieszana z funkcją usługową oraz sporadycznie z jednorodzinną. Występowanie zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej zlokalizowane jest  na styku stref opisanych w rozdziale 2.2.1 podążając w stronę centrum miasta. Przeważająca funkcja mieszana: wielorodzinna i usługowa, graniczy z zabudową jednorodzinną oraz jednorodzinną z usługami w części południowo wschodniej oraz występuje w sektorach zlokalizowanych w części północno-wschodniej. Sektory analizy urbanistycznej w której występuje przedmiotowa zabudowa zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie sektorów wyznaczających  ścisłe centrum,  zlokalizowane wokół rynku miasta.

Funkcja Usługowa
Przeważająca zabudowa o funkcji usługowej występuje w zwartej zabudowie pierzei ulic Warszawska, Traugutta w sektorach oznaczonych literami A na rys.A.1, otaczając rynek miasta, który zgodnie z analizą wyznacza ścisłe centrum Sochaczewa.  Funkcja usługowa występuje również jako funkcja towarzysząca w sektorach zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej. Występowanie funkcji mieszanych zostało opisane w rozdziałach 2.2.1 i 2.2.2.

Funkcja Produkcyjna
Funkcja produkcyjna /produkcyjno-przemysłowa/ występuje w 1 sektorze analizowanego terenu, oznaczonego symbolem F02, zlokalizowanego w części południowo-wschodniej, granicząc z terenami kolei, PKP. Funkcja ta nie występuje w tym sektorze w sposób jednorodny oraz przeważający, jest raczej funkcją towarzysząca w zabudowie wielo i jednorodzinnej.

Linia Zabudowy
Linie zabudowy występujące na analizowanym terenie można podzielić na 3 standardy: zwarta zabudowa pierzei ulic Warszawska, Traugutta, Żeromskiego i 1-maja, linia zabudowy usługowej wzdłuż ul. Traugutta oraz linia zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej.
Zwarta zabudowa pierzei ulic – jest zawarta w sposób ciągły wzdłuż linii rozgraniczenia ulic.
Linia zabudowy usługowej – wacha się w dystansie od 7,0m do 10,0 od linii rozgraniczenia dróg w zależności od położenia sektora zabudowy względem centrum ( bliżej rynku zabudowa posiada charakter zwarty, w kierunku przeciwnym zabudowa stopniowo ulega rozluźnieniu) a dystans linii zabudowy od drogi powiększa się.
Linia zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej – wacha się w dystansie od 10,0m do 15,0m od linii rozgraniczenia dróg. Zabudowa charakteryzuje się małym zagęszczeniem frontu działek.

Powierzchnia Zabudowy
Powierzchnia zabudowy analizowanego terenu jest mocno zróżnicowana /10%-70%/, gdzie można wyszczególnić dwa czynniki wpływające na zagęszczenie zabudowy: funkcja sektora miasta oraz odległość od centrum /rynku miejskiego/, przy charakterystyce opisanej w pkt.2.3.1. Dlatego też w rozdziale 2.3.6 pt:” Zestawienie Tabelaryczne Danych” podano dokładne wartości dla istniejącej zabudowy oraz w rozdziale 2.4 pt: ”Wnioski Analizy Urbanistycznej” podano propozycje ustanowienia wartości zabudowy dla terenu w zakresie Koncepcji Architektonicznej. 

Szerokość Elewacji Frontowej
Szerokość elewacji frontowych analizowanego terenu wacha się w wartościach 10,0 – 120,0m. Tak duże rozbieżności wynikają niewątpliwie z rozległej analizy terenu. Dokładne wartości podano w rozdziale 2.3.6 tego opracowania. W istniejącej zabudowie można wyszczególnić pewne 3 zasady dotyczące szerokości elewacji frontowych: zabudowa w pierzei ulic, zabudowa jednorodzinna, zabudowa wielorodzinna i usługowa:
Zabudowa w pierzei ulic – zawarta jest w zakresie 6,0-20,0m
Zabudowa jednorodzinna – zawarta jest w zakresie 10,0-20,0m
Zabudowa wielorodzinna i usługowa – zawarta jest w zakresie 20,0-80,0m

Wysokość Zabudowy
Wysokość zabudowy na analizowanym terenie jest znacznie zróżnicowana od budynków niskich po budynki wysokie. Określenie warunków wysokości zabudowy dla terenu Koncepcji Architektonicznej nie posiada większego znaczenia, ponieważ wytyczną nadrzędną dla nowo-projektowanej zabudowy na tym terenie stanowi: „Konserwatorskie Studium Dostępności Inwestycyjnej Terenów Przyzamkowych w Sochaczewie” oraz badania archeologiczne, których konieczność przeprowadzenia opisana jest w/w konserwatorskim studium oraz w rozdziale 2.4 poniższego opracowania.

Geometria Dachów
Przeważająca tendencja dachów Miasta Sochaczew to dachy dwu-spadowe o nachyleniu od 20% do 80% spadku. Na analizowanym terenie występują również dachy płaskie oraz dachy cztero-spadowe. Przy tak dużej rozbieżności zabudowy występującej na analizowanym terenie właściwe wydaje się przywrócenie historycznej geometrii dachów występującej w Sochaczewie jako dwu i wielo-spadowe w nachyleniu od 20% do 60% spadku połaci dachowej.

Na obszarze ujęty w granicach opracowania Koncepcji Architektonicznej zlokalizowane są tereny o zróżnicowanym charakterze urbanistycznym oraz charakterze przyrodniczym. Zgodnie z danymi zawartymi w Analizie Urbanistycznej. W pkt. 2.4 „Wnioski Analizy Urbanistycznej” podzielono obszar terenu inwestycji na tereny zainwestowane i niezainwestowane. W opracowaniu koncepcji podział ten został wykorzystany do zaprojektowania dwóch odmiennych funkcji w terenie zurbanizowanym jak i polderze rzeki Bzury. 
Teren zainwestowany zlokalizowany na skarpie /powyżej koryta rzeki/ zaadaptowano jako uzupełnienie zabudowy rynku miasta, zakończenie pierzei ulic oraz uwidocznienie zarysu zabudowań historycznych, tworząc otwarcia dla komunikacji pieszej w formie placów. Projektowana funkcja usługowa na tym terenie daje możliwość wprowadzenia jednolitej struktury centrum Sochaczewa z jednoczesnym zachowanie otwarć krajobrazowych na Wzgórze Zamkowe. 
Dla terenu niezainwestowanego zaprojektowano funkcje turystyczno – rekreacyjną zgodnie z sugestiami zawartymi w Analizie Urbanistycznej, jako funkcję dająca możliwość przywrócenia rzeki dla mieszkańców Sochaczewa w poszerzeniu o atrakcję zlokalizowane na jej terenach zalewowych. Proponowane obiekty rekreacji i turystyki weekendowej zaprojektowano jako obiekty mogące być okresowo zalewane, nie zmieniając tym samym naturalnego przeznaczenia terenu. Projektowana inwestycja została tak zaprojektowana aby w największym stopniu współgrała z istniejącą zielenią oraz nie stanowiła przeszkody w migracji zwierząt oraz służyła wyeksponowaniu ruin Zamku Sochaczewskiego, przybliżając jego historię w kontekście rozwoju miasta.

Obszar wyznaczony jako zakres Koncepcji Architektonicznej został podzielony na poszczególne strefy,  zróżnicowane pod względem funkcji, charakteru jak i gabarytów inwestycji i kubatur. Poniższy podział można uznać za szczegółowe rozwinięcie pkt. 3.5.


Strefa Nowej Zabudowy oraz Placu Miejskiego
Strefa Nowej Zabudowy zlokalizowana jest przy skrzyżowaniu ul.Warszawskiej i Traugutta. Propozycja nowej zabudowy powstała w oparciu o Analizę Urbanistyczną oraz Konserwatorskie Studium Dostępności Inwestycyjnej Terenów Przyzamkowych w Sochaczewie. Z analizy wynikła potrzeba uzupełnienia  ściany rynku w oparciu zabudowy historycznej występującej na tym miejscu jeszcze w dwudziestoleciu międzywojennym. W konserwatorskim studium powstała propozycja odtworzenia historycznych traktów zlokalizowanych na terenie dzisiejszego parku przy ul. Warszawskiej oraz wskazanie miejsc historycznej zabudowy sakralnej Gminy Żydowskiej. Wszystkie te założenia zostały ujęte w poniższej koncepcji. Projektowanymi elementami tej strefy, zgodnie z załącznikiem graficznym, rys.A.3 są:

Zwarta zabudowa pierzei ulic Warszawskiej i Traugutta
Wprowadzenie łącznika projektowanej zabudowy jako kubatury zawieszonej nad traktem pieszym w formie bramy do historycznej dzielnicy Sochaczewa.
Odtworzenie traktów historycznych w formie ciągów pieszych
Uwidocznienie historycznej zabudowy sakralnej w sposób graficzny i kubaturowy
Zmniejszenie promienia łuku ul. Podzamcze w celu uzyskania miejsca pod odtworzenie historycznego kwartału miasta
Zlokalizowanie schodów terenowych wraz z rampą dla osób niepełnosprawnych w celu pokonania przewyższenia pomiędzy terenem istniejącego parku przy ul. Warszawskiej a terenem ul. Podzamcze
Zachowanie 90% drzewostanu parku przy ul. Podzamcze
Renowacja południowo – zachodniej części parku.
Przeniesienie istniejącego pomniku z części północno – wschodniej parku do części centralnej w celu uzyskania przestrzeni dla nowej zabudowy

Zgodnie z konserwatorskim studium wszystkie prace w tym sektorze muszą być poprzedzone badaniami archeologicznymi, dzięki którym stanie się możliwe uzyskanie konkretnych danych, dotyczących historycznych zabudowań sakralnych oraz historycznych podziałów pierzei ulic Warszawskiej i Traugutta. Na podstawie badań będzie możliwe określenie szczegółowych parametrów kubaturowych dla nowej zabudowy zlokalizowanej w tej strefie.

Strefa Istniejącego Założenia Parkowego przy ul.Traugutta
Istniejący park przy ul. Traugutta pozostaje nie zmieniony jako otwarcie krajobrazowe z drogi na ruiny Zamku Sochaczewskiego. Proponowane działania w rozdziale 3.5.2 dotyczą tylko restauracji oraz pielęgnacji istniejącej zieleni niskiej i wysokiej. Zgodnie z konserwatorskim studium zaprojektowano poszerzenie traktu pieszego w północno-zachodnim narożniku założenia parkowego tak aby uzyskać miejsce dla dojścia do zamku, zwieńczonego mostem. Most zlokalizowany na wałach wzgórza zamkowego jest wyłączony z tego opracowania jako element należący do strefy ścisłej ochrony wzgórza zamkowego.
 
Strefa Modyfikowanego Amfiteatru
Istniejący amfiteatr w założeniu koncepcyjnym ulega modyfikacji. Głównymi elementami przebudowy są: likwidacja zadaszenia i zaplecza sceny / zgodnie z konserwatorskim studium / oraz wypoziomowanie ostatnich rzędów w celu poszerzenia traktu pieszego do ruin Zamku Sochaczewskiego. Proponowane nowe zadaszenie sceny ma charakter tymczasowy jako dach tekstylny oparty na 4 słupach stalowych, rozpięty na cięgnach. Scena pozostaje tym sposobem pozbawiona kulisów, dzięki czemu otwiera się na Wzgórze Zamkowe jako naturalna scenografie przedstawień. Zaplecze amfiteatru zlokalizowane zostanie pod podniesioną sceną do wysokości 2.5m tak aby nie ingerować w istniejący teren, gdzie przewyższenie to schowane zostanie poniżej poziomu komunikacji korony widowni. Wykorzystanie istniejącego ukształtowania terenu w miejscu amfiteatru umożliwi ekspozycję Wzgórza Zamkowego nie tylko z poszerzonej komunikacji pieszej ale i projektowanej Strefy Nowej Zabudowy i Placu Miejskiego.

Strefa Stoisk i Festynów
Strefa ta zlokalizowana jest na istniejącej półce, którą tworzy naturalne ukształtowanie terenu przy ul. Podzamcze. Projektowane stanowiska mają charakter tymczasowy i powinny być montowane tylko na czas imprez, tematyczne związane z zamkiem oraz  imprezami amfiteatru lub areny miejskiej. Proponowane rozwiązania stoisk o charakterze historycznym zaprezentowano w rozdziale 4.9.3 poniższego opracowania. Koncepcyjne przeznaczenie tego terenu jest zgodne z konserwatorskim studium dopuszczającym w tym miejscu elementy małej architektury.

Strefa Areny Miejskiej
Strefa Areny Miejskiej została zlokalizowana na terenie istniejących pozostałości toru krosowego w kwartale  ulic  Warszawską i Podzamcze oraz  skarpą historycznego Miasta Sochaczew  a rzeką Bzurą. Arena Miejska jest przeznaczona do organizowania imprez masowych wychodzących poza możliwości istniejącego amfiteatru. Zlokalizowana scena o wysokości około 3,5m ponda terenem daje możliwość adaptacji pomieszczeń pod sceną jako jej zaplecze. Przewyższenie ul.Warszawskiej a projektowanej Areny Miejskiej nie wprowadza żadnych ograniczeń otwarcia widokowego na Wzgórze Zamkowe z istniejącego mostu, nawet w trakcie trwania imprez. Teren przeznaczony pod widownie został zaprojektowany jako płaski plac z naturalną nawierzchnią trawiastą, otoczony komunikacją pieszą. Takie rozwiązania daje możliwość likwidacji sztucznych nasypów na tym terenie będących pozostałościami toru krosowego i wyeliminowania tej funkcji w całości z terenów zalewowych rzeki Bzury. Imprezy masowe wymuszają organizację ruchu pieszego. Propozycją autorów koncepcji jest wykorzystanie traktu pieszo jezdnego ul.Podzamcze tylko dla organizatorów oraz artystów imprezy masowej, zamykając tym samym dostęp mas widzów do projektowanego historycznego kwartału miasta z polderu rzeki. Dostęp dla widzów zapewnią projektowane i istniejące rampy terenowe z ul. Moniuszki oraz obu stron ul. Warszawskiej. Takie rozproszenie ruchu pieszego pozwoli na swobodny, dwustronny dostęp do widowni.  W związku z bliskim sąsiedztwem istniejącego zabudowań sakralnych organizacja imprez będzie wymuszać synchronizację z uroczystościami kościelnymi.

Strefa Ścieżki Historyczno - Dydaktycznej
Strefa ta została zlokalizowana u podnóża Wzgórza Zamkowego, poza strefą ochronny konserwatorskiej oraz pozostawiając dodatkowy bufor istniejącej zieleni w celu zapewnienia możliwości prowadzenia prac konserwacji wzgórza. Strefa ta jest oparta na istniejącej zieleni wysokiej, średniej i niskiej. Założeniem koncepcji jest wyznaczenie alejek parkowych pomiędzy istniejącymi skupiskami istniejących drzew i krzewów tak aby trasa alejek w maksymalny sposób współgrała z przyrodą występująca w sposób naturalny na tym terenie. Ścieżka Historyczno – Dydaktyczna ma służyć edukacji w zakresie historii Zamku, Miasta Sochaczew oraz naturalnego środowiska Ziemi Sochaczewskiej. Propozycją przedstawiona w rozdziale 4.9 opracowania jest wyposażenie projektowanych alei parkowych w ławki, tablice informacyjne oraz niski, ogrodowy zespół oświetleniowy, tak aby nie stanowił konkurencji dla iluminacji zewnętrznej ruin Zamku Sochaczewskiego.  Propozycja korekty i pielęgnacji szaty roślinnej na terenie projektowanej strefy zostały opisane w rozdziale 4.5.4 w celu umożliwienia ekspozycji Wzgórza Zamkowego z Ścieżki Historyczno – Dydaktycznej.

Strefa Boisk Sportowych
Strefa ta została zaprojektowana jako 2 pełnowymiarowe boiska piłki nożnej oraz polany mini-golfa. Boiska mogą być wykorzystywane również do innych gier zespołowych oraz dyscyplin sportowych / np.: lekkoatletyka /. Nawierzchnie całej strefy zaprojektowano jako naturalną, trawiastą. Uzupełnienia z drzew wysokich oraz towarzyszących im krzewów maja za zadanie wydzielenie funkcjonalne boisk o od reszty stref. Projektowana zieleń wysoka wykorzystuje też elementy istniejącej zieleni i ma spełniać funkcję naturalnych piłko-chwytów. Elementy wyposażenia boisk przewidziano jako tymczasowe montowane w sezonie i przechowywane w zabudowaniach Przystani Miejskiej. Pola minigolfa zaprojektowano jako płaską polanę o naturalnej nawierzchni trawiastej z dołkami z tworzywa PCV. Koncepcja dopuszcza lokalizacje kubaturowych rozwiązań systemu  przedstawionego w rozdziale 4.8.4 ale pod warunkiem spełnienia wymagań technicznych dopuszczających okresowe zalewanie terenu. Ideą projektowanej polany minigolfa jest rekreacja rodzin w okresie letnim gdzie wypożyczalnie sprzętu do gry można zlokalizować w projektowanych zabudowaniach Przystani Miejskiej.

Strefa Wypoczynku - Grill
Strefa ta została zaprojektowana w sposób podobny do Strefy Boisk Sportowych, gdzie program został uzupełniony o wiaty / drewniane wg rodz.4.6.6 /, wyznaczone miejsca palenisk ognisk. Program strefy wypoczynku uzupełnia projektowana Plaża Miejska oraz dwa zespoły sanitariatów. Lokalizacja tej strefy obok projektowanego parkingu pozwala na pełny zakres wypoczynku weekendowego nad rzeką połączonego z piknikiem dla całych rodzin. Teren ten uzupełnia program rekreacji nad rzeką Bzurą dla mieszkańców Sochaczewa oraz stanie się miejscem rekreacji turystycznej.

Strefa Parkingów
Projektowany parking zlokalizowany został na poziomie terenów zalewowych rzeki Bzury przeznaczony dla gości całego kompleksu turystyki i rekreacji. Powiązanie komunikacyjne z istniejącym traktem komunikacji kołowej z ul. Moniuszki daje możliwość ograniczenia kosztów takiej inwestycji. Projektowana ilość miejsc parkingowych wynosi 275. Kształt parkingu w formie swobodnej sinusoidy wynika z narzucenia ograniczeń prędkości dla użytkowników pojazdów mechanicznych.  Rozwiązania materiałowe parkingu zostały opisane w rozdziale. 4.6.13.

Strefa Plaży Miejskiej
Strefa projektowanej Plaży Miejskiej przeznaczona dla rekreacji nad rzeką Bzurą jest ściśle powiązana z Strefa Wypoczynku - Grill. Projektowana nawierzchnia piaszczysta daje możliwość korzystania z rzeki w sposób nieograniczony. Koncepcja nie zawiera wyznaczonego kopięliska w korycie rzeki, ponieważ wody  na odcinku Sochaczewa klasyfikowane są poniżej 3 kategorii czystości, nie dopuszczając tym samym kąpieli. Koncepcja jednak powstała jako program funkcjonalno-przestrzenny  dla terenów nadrzecznych Bzury i w myśl tendencji ogólnoeuropejskich, jakość wód rzecznych w Polsce z każdym rokiem ulega poprawie.

Strefa Przystani Miejskiej
Strefa Przystani Miejskiej powstała na miejscu przedwojennej przystani. Obecny zarys historycznej zabudowy daje możliwość wykorzystania fundamentów i ścian przyziemia do kubaturowej odbudowy. Przystań Miejska jest przewidziana głównie dla powracającego sektora rekreacji kajakowej, dopuszczonej  i praktykowanej na rzece Bzurze. W strefie tej zaprojektowano dodatkowy budynek poza obrysem zabudowy historycznej w formie drewnianej stodoły, stanowiącej zaplecze dla prac szkutniczych, magazynu wypożyczalni kajaków  oraz  jako zaplecze ogrodnicze dla całego kompleksu.  Zaprojektowano również pływający pomost drewniany dla kajakarzy. Pomost opisany w rozdz. 4.6.10 daje możliwość wyciągnięcia go na teren plaży lub fragmentaryczny demontaż na okres zimowy /zamarzania rzeki/. Strefa Przystani Miejskiej skomunikowana jest poprzez istniejący trakt kołowy z ul. Moniuszki. Zabudowania przystani można wykorzystać jako zaplecze administracyjno – magazynowe na potrzeby kajakarzy z uzupełnieni funkcji małej gastronomi. Poszerzeniem oferty programowej dla Przystani Miejskiej jest lokalizacja Campingu w bezpośrednim jej sąsiedztwie.

Strefa Campingu
Strefa Campingu została zaprojektowana w oparciu o zabudowania Przystani Miejskiej, gdzie będą zlokalizowane zaplecza administracyjne i sanitarne. Camping został zaprojektowany w oparciu o istniejące ukształtowanie terenu oraz istniejąca zieleń. Wyznaczono 51 kwater namiotowych mogących pomieścić duże 5 osobowe namioty wraz z samochodem oraz 15 kwater dla camperów mogących pomieścić przyczepy campingowe z samochodem lub capingcar. Projektowanym wyposażeniem campingu jest miejsce na ognisko, 3 wiaty do spożywania posiłków oraz 2 zespoły przebieralni z prysznicami terenowymi.


Comments