החברה להגנת הטבע 


 

 

                              לכבוד:                                                                                  30.6.08

הועדה המחוזית לתכנון ובנייה

מחוז ת"א

 

מאת:

עומר כהן

רכז תחום תכנון

החברה להגנת הטבע, קהילת ת"א-יפו והסביבה

 

 

הנדון: התנגדות לתכנית מס' תא/ 3627 – מגורים במתחם אסותא

 

החברה להגנת הטבע מבקשת להגיש את התנגדותה לתכנית מס' תא/ 3627 – "מגורים במתחם אסותא", בהמשך להתנגדות שהבאנו בישיבת הועדה המחוזית בתאריך 26.11.07.

בבסיס התנגדותינו אנו דורשים לדחות את התכנית ולתכנן מחדש את המתחם תוך ראיה כוללת ושמירה על המרקם ואופיו הייחודי של האזור.

 

עיקרי הטיעונים:

  1. התכנית עומדת בסתירה לתכנית האב האסטרטגית לעיר ("חזון העיר") אשר פורסמה במאי 2005 כבסיס לתכנית המתאר לעיר הנערכת בימים אלה.
  2. התכנית עומדת בניגוד לתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5) שאושרה למתן תוקף לפני כשנה באוקטובר 2007.
  3. התכנית עומדת בניגוד ל"מדריך לבחינת תוכניות של בנייה לגובה" שפורסם כמסמך הנחיות על-ידי משרד הפנים בשנת 2003.
  4. התכנית עומדת בניגוד ל"מדריך לתכנון שטחים פתוחים ציבוריים בערים" שפורסם כמסמך הנחיות על-ידי המשרד להגנת הסביבה, משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון במאי 2008.
  5. התכנית עומדת בניגוד להחלטה על תכנית השימור של ת"א-יפו בועדה המחוזית לתכנון ובנייה שהתקבלה בדמצבר 2004.
  6. התכנית תיצור מגדל אשר יהווה "נטע זר" במרקם הייחודי הקיים באזור הידוע כ"מתחם גדס" המהווה חלק מה"עיר ההיסטורית" ותהווה תקדים להקמת מגדלים נוספים באזור.
  7. התכנית תגביר את המחסור הקיים בשטחים ירוקים בשכונה.
  8. התכנית תוסיף זיהום אוויר, רעש ועומס תנועה לאזור.
  9. המגדל יצור השפעות סביבתיות קשות כגון צל, שינוי משטר הרוחות ועוד.

 

 

פירוט הטיעונים:

 

1.       התכנית עומדת בסתירה לתכנית האב האסטרטגית לעיר ("חזון העיר") אשר פורסמה במאי 2005 כבסיס להכנת תכנית המתאר לעיר הנערכת בימים אלה.

במהלך השנים 2002-2004 נכתב "חזון העיר" – מסמך ה"מבטא את דמותה העתידית הרצויה והמוסכמת של העיר ומהווה את ליבה של התכנית האסטרטגית"[1]. החזון נכתב תוך שיתוף ציבור רחב מתושבי תל-אביב-יפו, אנשי מקצוע, ארגוני סביבה וחברה ועוד.  לפי אתר העירייה,  "החזון הינו מסגרת להתווית תכניות פעולה לפיתוחה של העיר בשנים הבאות". בדברי ההסבר לתכנית המתאר העירונית הנמצאת בהכנה בימים אלה, נכתב כי ""חזון העיר" שפורסם לפני כשנתיים במסגרת התכנית האסטרטגית הוא הבסיס המרכזי לתכנית המתאר"[2] .

החזון כולל 4 קווים אסטרטגיים לפיתוח העיר, כאשר הקו האסטרטגי הרביעי הוא "סביבה עירונית אטרקטיבית". קו אסטרטגי זה מחולק ל"שבע תמונות עתיד" כאשר התמונה הראשונה מוגדרת "איזון בין בנייה מרקמית משמרת לבנייה לגובה". בפירוט התמונה נכתב: "הסביבה העירונית תתוכנן כפסיפס של אזורים בעלי מאפיינים שונים. יוגדרו אזורים בעיר על-פי דרגות פיתוח ושימור מרקם. יושם דגש על שימור האופי המרקמי במתחמי "העיר הלבנה" וסביבתה, לרבות שימור בניינים המהווים את המורשת האדריכלית-היסטורית של העיר. בנייה אינטנסיבית וגבוהה תאפיין את המרכז הכלל-מטרופוליני. אזורי הפיתוח החדשים יתוכננו לבנייה בצפיפות גבוהה".[3]

מהסתכלות בתמונת העתיד "איזון בין בנייה מרמקית משמרת לבנייה לגובה" בתוך "חזון העיר", ניתן לראות כי תכנית תא/ 3627 עומדת בסתירה גמורה למדיניות זו, ולכן יש לדחותה.

 

1.1   התכנית קובעת מגדל בן 38 קומות כאשר התכנית האסטרטגית קובעת כי במתחם התכנון "ישמר המרקם הקיים ללא בנייה חריגה".

הסתירה החמורה ביותר בין "חזון העיר" לתכנית תא/ 3627, היא הבנייה לגובה (38 קומות) באזור המוגדר "אזור לפיתוח תוך שימור המרקם" בו, על-פי "חזון העיר" "ישמר המרקם הקיים ללא בנייה חריגה".

תת-פרק "המערך המרחבי" בפרק "איזון בין בנייה מרמקית משמרת לבנייה לגובה" מציג חמישה אזורים גאוגרפיים הנחלקים בהתאם לדרגות אינטנסיביות הפיתוח והשימור שלהם: 1. אזורים לפיתוח תוך שימור המרקם, 2. אזורים לפיתוח בהתאמה לסביבה, 3) אזור לפיתוח תוך שימור מבנים, 4) אזור מובהק לבנייה גבוהה, ו- 5) אזורים אחרים.

תחת הקטגוריה הראשונה, "אזורים לפיתוח תוך שימור המרקם", שהיא המחמירה ביותר מבחינת שימור מול פיתוח, נכתב כי "באזורים אלה ישמר המרקם הקיים ללא בנייה חריגה (למעט פרוייקטים המצויים היום בהליכים סטטוטוריים). כל פעולת פיתוח תחוייב להתחשב בהחניות התנכון של המרקמים השונים...". בהמשך מפורטים האזורים בעיר הכלולים בקטגוריה זו. אזורים אלה כוללים את מה שמכונה "העיר ההיסטורית" של ת"א וכן את "העיר ההיסטורית של יפו". האזור הראשון המוזכר הוא "רובע 3 (הצפון הישן ממערב לאבן-גבירול)"[4].  גם במפה המצורפת המציגה את האזורים הנ"ל, ניתן לראות שאזור זה מסומן תחת "אזורים לפיתוח תוך שימור המרקם"[5]. מתחם "אסותא" ממוקם ברובע 3 ולכן נכלל תחת הקטגוריה "אזורים לפיתוח תוך שימור המרקם".

גם הנאמר בסוגריים איננו "מכשיר את השרץ" שכן תכנית תא/ 3627 אושרה להפקדה רק בנובמבר 2007, שנה וחצי לאחר פרסום "חזון העיר". גם אם מפרשים את המלצת הועדה המקומית על הפקדת התכנית ביוני 2005 כ"הליך סטטוטורי", עדיין מדובר על הליך שהתרחש לאחר פרסום "חזון העיר" במאי 2005, ולכן תכנית תא/ 3627 איננה עומדת בהגדרה של "פרוייקט המצוי היום בהליכים סטטוטוריים" (כאשר הכוונה ל"היום" היא מאי 2005) ולכן איננה "מקבלת את הפטור" הניתן בסגוריים וחייבת לעמוד במדיניות של "שימור המרקם הקיים ללא בנייה חריגה".

 

1.2   עד כה לא הוכנו מסמכי מדיניות ומסמכים סטטוטוריים העוסקים בבניה לגובה ובשימור המרקמים, אשר הוגדרו ב"חזון העיר" כאמצעים מימוש מדיניות "הגדרת אזורים בעיר לפי דרגות שונות של פיתוח ושימור מרקם" ולכן אין לאשר במרקם המיועד לשימור תוכניות נקודתיות עד אשר הוכנו ואושרו מסמכים אלה.

למימוש תמונת העתיד "איזון בין בנייה מרמקית משמרת לבנייה לגובה" הוגדרו שני קווי מדיניות, כאשר הראשון שבהם הוא: "הגדרת אזורים בעיר לפי דרגות שונות של פיתוח ושימור מרקם". אמצעי המימוש של מדיניות זו הוגדרו: 1) גיבוש מסמכי מדיניות או תוכניות סטוטוריות לבנייה במרקים בהתאם למערך מרחבי המגדיר אזורים בהתאם לדרגות אינטנסיביות הפיתוח והשימור שלהם, 2) גיבוש מסמך מדיניות והנחיות עיצוב עירוני בדבר בנייה גבוהה, לרבות אופן יישום ההנחיות, 3) יישום אמצעים פרטניים הנוגעים למיקרו-אקלים.

עד כה לא הוכנו מסמכים מעין אלה בעיריית ת"א-יפו. תכנית המתאר העירונית נמצאת בשלבים ראשונים של הכנה.

                            

2.       התכנית עומדת בניגוד לתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5) שאושרה למתן תוקף באוקטובר 2007.

בתשריט תכנית המתאר המחוזית של מחוז ת"א (תמ"מ 5) שאושרה באוקטובר 2007,  מסומן אזור "רובע 3" בו נמצא מתחם התכנון של תכנית תא/ 3627, בסימון שמשמעו  "תחום מרקם עירוני מוגן".

בהוראות התכנית נכתב כי "תכנית באזור זה תופקד רק לאחר שהוכח להנחת דעתה של הועדה המחוזית, באמצעות נספח בינוי עירוני ונספח פיתוח ועיצוב נופי, כי התכנית לוקחת בחשבון את אופיו המיוחד של המרקם העירוני הקיים ומשתלבת בו".

אין ספק שנספח הבינוי מוכיח מעל לכל ספק כי תכנית תא/ 3627 איננה לקוחת בחשבון את אופיו המיוחד של המרקם העירוני הקיים, וודאי שאיננה משתלבת בו. היות ותכנית המתאר המחוזית גבוהה בהיררכיה מתכנית תא/ 3627, על התכנית להידחות.

יש לציין כי תכנית תא/ 3627 אושרה להפקדה בנובמבר 2007, לאחר אישור תכנית המתאר המחוזית.

 

 

 

3.       התכנית עומדת בניגוד ל"מדריך לבחינת תוכניות של בנייה לגובה" שפורסם כמסמך הנחיות על-ידי משרד הפנים בשנת 2003

"מדריך לבחינת תוכניות של בנייה לגובה"[6] שפורסם על-ידי משרד הפנים בשנת 2003 (להלן: המדריך לבנייה לגובה), קבע רשימה של בחינות אשר צריך לבצע לגבי כל תכנית של בנייה לגובה ברמת המיקרו וברמת המאקרו. הסתכלות על רשימת הבחינות מגלה שבמרבית הנושאים הנדרשים לבדיקה, היתה מקבלת התכנית ציון נמוך מאוד. להלן כמה בחינות שבהן התכנית איננה עומדת באופן מובהק ברמת המאקרו בלבד. אין ספק שבדיקה מעמיקה של רשימת הבחינות ברמת המיקרו היתה מגלה גם גם ברמה זו התכנית איננה עומדת במרבית הבחינות.

 

3.1   התכנית איננה עומדת בסעיף 1.1 ברשימת הבחינות במדריך הבנייה לגובה: "שיקולי מיקום ברמת המאקרו"

סעיף 1.1 ברשימת הבחינות ברמת המאקרו במדריך לבנייה לגובה: "שיקולי מיקום ברמת המאקרו" שואל את השאלה "האם התכנית במיקום מרכזי בהיבט מטרופוליני או כלל עירוני, והאם היא תואמת את המדיניות המחוזית או העירונית (אם קיימת)?"

כפי שפורט בטיעונים 1 ו- 2 להתנגדות, התכנית איננה תואמת באופן מובהק את המדיניות העירונית במוצגת במסמך "חזון העיר" המהווה חלק מה"תכנית האסטרטגית לעיר", שפורסם במאי 2005,  וכן את תכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5) שאושרה למתן תוקף באוקטובר 2007.

 

3.2   התכנית איננה עומדת בסעיף 1.2 ברשימת הבחינות במדריך הבנייה לגובה: "שיקולי מיקום ותבנית המרחב העירוני"

סעיף 1.2 ברשימת הבחינות ברמת המאקרו במדריך לבנייה לגובה: "שיקולי מיקום ותבנית המרחב העירוני" שואל את השאלה "האם מיקום התכנית תורם ליצירת ריכוז של בנייה לגובה (באזור מצומצם יחסית), או גורם לפיזור אקראי?"

בשל המדיניות העירונית המפורטת בטיעון 1 להתנגדות, נראה כי אין כוונה לתכנן מגדלים נוספים ברובע 3, במתחם המוגדר ב"חזון העיר" "אזור לפיתוח תוך שימור המרקם" . בשל כך, "מגדל אסותא" יישאר כמגדל "בודד" בלב מרקם שכולו בנייה נמוכה (למעט כמה "מגדלים" בודדים הנמוכים הרבה יותר ממנו – בניין "בזל", בניין "בית חנה" וכד'). לפיכך, אין ספק שהמגדל המוצע איננו תורם ליצירת ריכוז של בנייה לגובה אלא גורם לפיזור אקראי של מגדלים.

 

3.3   התכנית איננה עומדת בסעיף 1.6 ברשימת הבחינות במדריך הבנייה לגובה: "הבנייה לגובה ומרקם היסטורי"

סעיף 1.6 ברשימת הבחינות ברמת המאקרו במדריך לבנייה לגובה: "בנייה לגובה ומרקם היסטורי" שואל את השאלה "האם וכיצד הבנייה המוצעת לגובה משפיעה על מירקם היסטורי או על בניינים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני?"

אין ספק כי הבנייה לגובה בלב האזור המכונה "מתחם גדס" המהווה את המרקם ההיסטורי של "העיר הלבנה", משפיע בצורה ניכרת על המרקם הקיים (ראו טיעון 5 בהמשך). 

 

3.4   התכנית אינה תואמת את סעיף 1.10 ברשימת הבחינות במדריך הבנייה לגובה: "הבנייה לגובה למגורים ושירותי ציבור"

סעיף 1.6 ברשימת הבחינות ברמת המאקרו במדריך לבנייה לגובה: "הבנייה לגובה למגורים ושירותי ציבור" שואל את השאלה: "האם בסביבת המקום המוצע קיימים שירותי ציבור, מסחר ושירותים פתוחים לשירות המשתמשים?"

כפי שמפורט בטיעון 9 להתנגדות, בסביבת האזור אין מכסה מספקת של שטחים ציבוריים פתוחים לנפש לתושבים הקיימים, וודאי שלא לתושבים הנוספים. כמו כן, לא יוצרת התכנית מספיק שטחים פתוחים המספקים לתושבים החדשים בלבד. נושא מכסת שטחי הציבור באזור לא נבדק, ואם נבדק אין לגביו מידע ולכן לא ניתן לקבוע אם קיים מחסור או לא.

 

3.5   התכנית אינה תואמת את סעיף 1.11 ברשימת הבחינות במדריך הבנייה לגובה: "בדיקה אקלימית ראשונית"

סעיף 1.11 ברשימת הבחינות ברמת המאקרו במדריך לבנייה לגובה: "בדיקה אקלימית ראשונית" שואל את השאלה: "האם מיקום הבנייה לגובה יבטיח את מיזעור השפעתה הסביבתית השלילית (הטלת צל ושינוי תנאי הרוח)?".

מיקום המגדל בלב מרקם של בנייה נמוכה, ללא סמיכות לציר תנועה ראשי, גורם לכך שמכל כיווני המגדל יושפעו המבנים הגובלים בצורה ניכרת מההשפעות הסביבתיות השליליות שלו. מיקום המגדל למשל, על רחוב ראשי כדוגמת אבן-גבירול, היה מונע לפחות השפעות שליליות לאחד הכיוונים (מזרח) בשל רוחב הכביש. נראה כי מיקום המגדל בתכנית זו איננו ממזער את ההשפעה הסביבתית השלילית שלו כלל.

 

4.       התכנית עומדת בניגוד ל"שטחים פתוחים ציבוריים בערים – מדריך לתכנון" שפורסם כמסמך הנחיות על-ידי המשרד להגנת הסביבה, משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון במאי 2008

כפי שמפורט בהמשך, מרבית השטחים הציבוריים הפתוחים בתכנית תא/ 3627 אינם עומדים בהחניות התכנון הכתובות ב"שטחים פתוחים ציבוריים בערים – מדריך לתכנון"[7] שפורסם כמסמך הנחיות על-ידי המשרד להגנת הסביבה, משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון במאי 2008.

יש לציין כי למרות שהמדריך פורסם רק לאחרונה, רבים ממהנחיות הכתובות בו, כולל אלה המובאות בהתנגדות זו, הוזכרו כבר במסמכים קודמים באותה סדרה, בעיקר במסמך "שטחים ציבוריים פתוחים בערים – בחינת ההיבטים התכנוניים" שפורסם בינואר 2006.

 

4.1   התכנית איננה עומדת בהחנייה ב"מדריך לתכנון שצ"פים" האוסרת בנייה מתחת לגנים ופארקים

ב"שטחים ציבוריים פתוחים בערים – מדריך לתכנון" שפורסם לאחרונה, אחת ההנחיות לתכנון קובעתת כי "ככלל, אין לאפשר בינוי בתת-הקרקע מתחת לשטחים המיועדים לשמש כגנים ופארקים". לפי המדריך, במידה ויש צורך בבנייה תת-קרקעית "יש לבחון האם ניתן לקיים את השימוש התת-קרקעי מתחת למגרשים לבינוי, וכן מתחת לשצ"פים שהם כיכרות, רחובות, מדרכות או שטחי חיץ מגוננים". בהמשך נכתב כי "חניות תת-קרקעיות מתחת לגנים יותרו רק כאשר רוב החניות בתחומי התכנית הן תת-קרקעיות, ואם הן מחליפות מגרשי חנייה עיליים שבתחומי התכנית"[8].

גם במסמך "שטחים ציבוריים פתוחים בערים – בחינת ההיבטים התכנוניים"[9] שפורסם בינואר  2006 נכתב בניתוח המצב הקיים בתל-אביב-יפו: "בחינת החניונים הקיימים מתחת לגנים בתל-אביב (גן העיר וגן דבורה) מעלה כי הקמת חניון מתחת לשצ"פ משנה שינוי מהותי את אופיו ואת איכותו של השצ"פ. מפלס הגן משתנה, והגינון והצמחייה אינם כוללים עצי צל בוגרים. תפקוד גן גן הממוקם מעל חניון הופך לתפקוד של כיכר ציבורית יותר משל גן ציבורי"[10].

מרבית השטחים הירוקים בתכנית תא/ 3627 מצויים מעל חניון תת-קרקעי (1 דונם מתוך 1.8 דונם). לפי "המדריך לתכנון שצ"פים בערים" נראה שטחים אלה אינם עומדים בהנחיות ולכן אינם יכולים להחשב שצ"פים, וכך המחסור בשטחים ציבוריים פתוחים באזור גדל אף יותר (ראו טיעון 7 להתנגדות).

 

4.2   התכנית איננה עומדת בהחנייה ב"מדריך לתכנון שצ"פים" האוסרת שימוש בייעוד שפ"פ עם זיקת הנאה כתחליף לשצ"פ

ב"מדריך לתכנון שטחים ציבוריים פתוחים בערים" נכתב בהקשר של שימוש בייעוד שפ"פ עם זיקת הנאה כתחליף לשצ"פ: "שפ"פ, גם אם חלה לגביו זיקת הנאה לציבור, אינו יכול להוות תחליף לייעוד שצ"פ, ובמיוחד אינו יכול להחשב כגן ציבורי. יש לכך טעמים רבים: קביעת זיקת הנאה בשפ"פ אינה עולה לצרכי הציבור לאור העובדה שפעילות הציבור והשימוש השטח זה אסורים. בין השאר גם מפני שבשפ"פ לא מוגדרת אחריות הרשות המקומית על מתקני משחק שהם שימוש הכרחי בגן ציבורי. לא ניתן לחייב שבשטח זה יתקיים לאורך זמן גן שיהיה פתוח לכלל הציבור, ולא מוגדר מי האחראי לשטח מבחינת תקינות המתקנים ובטיחותם ומי נושא באחריות במקרה של תאונה". המדריך מפנה בהקשר של חוקיות השימוש בשטח לטובת הציבור הרחב לערר 5/97 בנוגע לתכנית "הולילנד" שבו נכתב: "אין דינו של שטח פרטי פתוח עם זיקות הנאה כדין שטח ציבורי פתוח, במיוחד לאור העובדה כי השטח הפתוח סגור בתוך המתחם. אין ספק כי שפ"פ עם זיקת הנאה לא יכול לענות לצרכי הציבור כמו שצ"פ, גם לאור העובדה שפעילות הציבור בשטח זה אסורה" (עמ' 67).

גם במסמך "שטחים ציבוריים פתוחים בערים – בחינת ההיבטים התכנוניים" שפורסם בינואר  2006 נכתב בהקשר של שימוש בשפ"פ עם זיקת הנאה במקום שצ"פ בת"א: "בתוכניות אלה השטחים המיועדים לשפ"פ מוקפים בדר"כ במבני מגורים ואינם "מזמינים" אליהם ציבור חיצוני. בחלק מהשטחים יש בעיות של הצללת יתר והגברת רוחות בהשפעת המבנים. ברוב התוכניות האלו היחס בין שצ"פ לנפש קטן מהקבוע בתדריך, והתוצאה היא הקטנה של ממש ביחס בין שצ"פ לנפש ברמה השכונתית והרובעית" (עמ' 24).

דוגמאות רבות מת"א-יפו של שפ"פים אשר הוגדרו בתוכניות כ"שפ"פ עם זיקת האנה לציבור", בהם "גינת בית חנה" ברח' אד"ם הכהן ופרוייקט "גבעת אנדרומדה" ביפו מוכיחים את הנאמר בתדריך על פיו "לא ניתן לחייב שבשטח זה יתקיים לאורך זמן גן שיהיה פתוח לכלל הציבור".

 

מרבית השטח הירוק בתכנית תא/ 3627 מוגדר שפ"פ (1 דונם מתוך 1.8 דונם). חלק משפ"פ זה אף לא מוגדר כ"שפ"פ עם זיקת הנאה לציבור". גם החלק שמוגדר "שפ"פ עם זיקת הנאה" נראה לפי "המדריך לתכנון שצ"פים בערים" הוא אינו עומד בהנחיות ולכן אינו יכול להחשב שצ"פ, וכך מכסת השטחים הציבוריים הפתוחים בתכנית אף פוחתת (ראו טיעון 7 להתנגדות).

 

5.       התכנית עומדת בניגוד להחלטה על תכנית השימור של ת"א-יפו בועדה המחוזית לתכנון ובנייה שהתקבלה בדמצבר 2004

בנובמבר 2007 אושרה על ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה תכנית השימור של תל-אביב-יפו  - תא/ 2650/ב/1. בישיבת ועדת משנה ב' להתנגדויות של ועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א בדצמבר 2004 דנה הועדה בדו"ח החוקר שהוכן כמענה להתנגדויות.

אחת ההתנגדויות נגעה למבנים לשימור במתחם "אסותא". המלצת החוקר, אשר אומצה על-ידי הועדה, קבעה כי: ""אם יועבר בית החולים, ניתן להכין במקביל תכנית מפורטת שבה ייקבעו הכללים, האם הקומפלקס הבנוי יושאר על כנו, או אם חלק לא מהותי מן הקומפלקס ייהרס ויפונה מן האתר ... בשטח שיפונה ניתן יהיה לבנות בעתיד, מבנים לייעוד אחר, עליו יוחלט בתיאום עם הועדה המקומית לתכנון... כל יתר הקומפלקס הבנוי ישומר בשימור רגיל, וייעודו הספציפי ייקבע באותה תכנית מפורטת מיוחדת. רצוי שקומת הקרקע תיועד לשימושים ציבוריים הפתוחים לציבור הרחב. הסיכום שלי איפוא, הוא קבלת חלק מההתנגדות, במובן זה שניתן היה להחליט על שינוי ופינוי חלק מינורי מן הקומפלקס הקיים, בעתיד, תוך שימור יתרת הקומפלקס הבנוי." (מספר סידורי של המבנה בדו"ח החוקר – 15. הקו התחתי במקור).

 

מקריאת החלטה זו נראה כי עורכי תכנית תא/ 3627 התייחסו להיבט של שימור המבנים בלבד, ולא לגבי "שימור הקומפלקס" כולו, היבט שאליו התייחס רבות החוקר. לטעמנו, החלטת החוקר והועדה המחוזית "שניתן יהיה להחליט על שינוי ופינוי חלק מינורי מן הקומפלקס הקיים" איננה יכולה להצדיק הקמת מגדל בן 38 קומות בצמוד למבנים לשימור, גם אם הקמתו איננה פוגעת פגיעה פיזית בחלק משמעותי מהם.

הקמת מגדל בסדר גודל כזה בתוך קופמפלקס שלם שהוחלט על שימורו בהחלטה זו, "מגמדת" את המבנים לשימור ולכן פוגעת פגיעה אנושה בשימור המתחם כמתחם לשימור, כפי שהוחלט בהחלטה על אישור תכנית השימור.

 

6.       התכנית תיצור מגדל אשר יהווה "נטע זר" במרקם הייחודי הקיים באזור הידוע כ"מתחם גדס" המהווה חלק מה"עיר ההיסטורית" ותהווה תקדים להקמת מגדלים נוספים באזור

גם ללא סתירה בין התכנית ל"חזון העיר", תמ"מ 5, "מדריך הבנייה לגובה" ותכנית השימור, מבחינה תכנונית-אורבנית זוהי טעות משמעותית לאשר מגדל בן 38 קומות בלב העיר ההיסטורית של ת"א, המוכרת ברמה הבינלאומית בשל המרקם במיוחד שבה והסגנון האדריכלי הבינלאומי שהוא הסגנון השולט במתחם.

כל אזור "הצפון הישן" (ממערב לרח' אבן-גבירול), אזור "לב העיר" וחלקים מדרום העיר נמצאים בתחום תכנית המתאר שהוכנה לעיר תל-אביב ואושרה בשנת 1932. התכנית, שהוכנה על-ידי האדריכל ומתכנן הערים פטריק גדס, מורכבת מאלמנטים שונים, בהם: מבנה רחובות בצורת "גריד", בנייה מרקמית בת 3 קומות, גינות "כיס", רחובות פנימיים ליצירת תחושת קהילתיות,  חצרות קדמיות ואחוריות, גגות שטוחים למפגשים קהילתיים ועוד. תכנית זו ידועה עד היום כ"תכנית מוצלחת" אשר מצליחה ליצור איכות חיים, תחושה של "פרופורציה אנושית" וקהילתיות.

"מתחם תכנית גדס" הינו נכס תרבותי, הנושא משמעויות וערכים חברתיים, היסטוריים וסמליים המהותיים זהותה של תל אביב "הישנה", ולתחושת הקולקטיביות של תושביה. מרקם השכונה וחללי רחובותיה ראויים להתערבות ופיתוח זהירים לא פחות משימור בניינים בתוכה. סוג המרקם המאפיין את השכונה, המאפיין את מתחמי גדס הוכר זה מכבר ע"י  אונסק"ו כבעלי חשיבות בבחירת העיר הלבנה של תל אביב כאתר מורשת תרבות עולמית.

מתחם התכנון אמנם נמצא מחוץ לגבולות אזור ההכרזה של "העיר הלבנה" ע"י אונסק"ו, אך למעשה אין הבדל ארכיטקטוני ותכנוני בין אזור ההכרזה לאזור בו נמצא מתחם התכנון.

הכרזת אונסק"ו לגבי מתחם "העיר הלבנה" באזור ה"צפון הישן" ו"לב העיר" התייחסה לא רק לשימור המבנים, אלא גם ובעיקר – שימור המרקם הבנוי. יש לזכור שהכרזת "העיר הלבנה" ע"י אונסק"ו הינה אמצעי ולא מטרה. המטרה הינה שימור המרקם הידוע כ"מתחם גדס" כמתחם ארכיטקטוני ייחודי ברמה העולמית. האמצעי הוא תיחום המתחם לאזור בו ההגבלות לשימור המתחם הן החמורות ביותר. עם זאת, המדיניות העירונית והמחוזית המופיעה ב"חזון העיר" ובתמ"מ 5 מוכיחה כי "אזור ההכרזה" של אונסק"ו איננו האזור היחיד ב"מתחם גדס" הראוי לשימור המרקם בו.

 

ביולי 2007 החליטה ועדת המשנה של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א לדחות את תכנית

רג/ 1312 - "הקמת מגדל מגורים תל בנימין" לחלוטין לאחר שמיעת ההתנגדויות לתכנית (חודשיים לאחר מכן קיבלה החלטה זאת משנה תוקף בדיון של מליאת הועדה המחוזית לגבי אותה תכנית).

בנימוקי הועדה נכתב: "הבניין המוצע בן 35 קומות חורג באופן מהותי וקיצוני הן מהמרקם הקיים של השכונה והן מהבנייה הקיימת המאפיינת את רחוב "ביאליק" מרחוב "אבא הלל" מזרחה. מדובר בשכונה ייחודית ברמת גן, מהבודדות שנשארו... הוועדה השתכנעה שהבניין המוצע פוגע במרקם הקיים ובאופי האזור ולא משתלב עם הסביבה הקרובה, הן הבנייה צמודת הקרקע שבשכונת תל בנימין והן הבנייה בת 3 עד 4 קומות לאורך רחוב "ביאליק". בנוסף מציינת הועדה כי גם בנייני המגורים הגבוהים הבנויים בסמוך לרחובות "אבא הלל" ו"ז'בוטינסקי" אינם מגיעים לגובה ולצפיפות המבוקשת במסגרת תכנית זו.... היקף יחידות דיור כה משמעותי בבנין אחד ישנה את אופי האזור ועלול להיות צעד ראשון ב"כרסום" משמעותי של הבנייה הייחודית בשכונה. הועדה סבורה כי יש לשמור על אופיה הייחודי של שכונת מגורים זו שתוכננה כשכונת גנים בראשית המאה העשרים. תוספת של 90 יחידות דיור מעבר למספר היחידות המאושר כיום תגרום לעומס תנועה ברחוב "ביאליק" שהינו ממילא רחוב צר המקשר בין שני צירי תחבורה עיקריים (רחובות "אבא הלל" ו"ז'בוטינסקי"). הועדה סבורה כי לא נכון לאשר תוכנית שתגרום לתוספת תנועה שכזו, ברחוב שהינו עמוס ממילא. לדעת הועדה יש חשיבות בשמירה על מרקם של שכונת גנים מרווחת גם בלב העיר שכן מרקם כאמור משפיע על סביבתו באופן חיובי. לאור כל אלה מחליטה הועדה לקבל את ההתנגדויות ולדחות את התכנית".

 

ועדת המשנה להתנגדויות וכן מליאת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א החליטה לדחות לחלוטין את תכנית רג/ 1312 למרות שאותה ועדה החליטה על הפקדתה של התכנית כשנה וחצי לפני כן. מנימוקי הועדה ניתן לראות כי בין תכנית רג/ 1312 לתכנית תא/ 3627 ישנו דימיון רב בבנייה הגבוהה מאוד החריגה לשכונה, בייחודיות ההסיטורית של השכונה, וברחובות הצרים המצויים בקרבת המתחם.

בדומה לנאמר לגבי תכנית רג/ 1312 בהחלטת הועדה המחוזית, אישור תכנית תא/ 3627 יכולה להוות תקדים לאישור תוכניות מפורטות נוספות אשר ייפגעו פגיעה אנושה במרקם "מתחם גדס" עד לאישור תכנית המתאר העירונית.

החלטות ועדת המשנה ומליאת הועדה המחוזית ת"א לגבי תכנית רג/ 1312 מהוות תקדים שיש לפעול על פיו בנוגע לתכניות בנייה לגובה הפוגעות פגיעה בלתי מידתית בשכונה היסטורית וייחודית. לפיכך, יש לדחות את תכנית תא/ 3627 בדומה לדחיית תכנית רג/ 1312.

 

 

 

 

 

 

 

7.       התכנית תגביר את המחסור הקיים בשטחים ירוקים בשכונה

על-פי מפת "עיר לבנה-ירוקה" שהוציאה החברה להגנת הטבע בשנת 2004, אזור הצפון הישן סובל כבר היום ממחסור בשטח ירוק לנפש (בין 2-6 מ"ר לנפש כאשר "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצרכי ציבור"[11] אשר קיבל תוקף בהחלטת ממשלה, קבע כי יש להקצות מינימום של 7 מ"ר לנפש ברמה השכונתית והרובעית).

חשוב לציין כי פארק הירקון וחוף הים אמנם נמצאים בשולי הרובע, אך מרחקם מהמתחם איננו מרחק הליכה (כ- 800 מטר לפארק הירקון ומעל 900 מטר לחוף הים), וכמו כן הם מוגדרים כשטחים פתוחים בהררכיה הגבוהה ביותר ברמה המטרופולינית ואינם יכולים להמנות במניין השטחים הפתוחים השכונתיים והרובעיים.

 

לפי תשריט התכנית, בתכנית תא/ 3627 מתוכניים 3 סוגים של שטחים פתוחים – שצ"פ בגודל 663 מ"ר, שפ"פ (אשר חלקו מוגדר עם זיקת הנאה) בגודל 1,000 מ"ר ומעברים פתוחים לציבור על שטח של 195 מ"ר. גם אם מחשבים את כל השטחים הללו למסכת השטחים הציבוריים הפתוחים המצויים בתחום התכנית (למרות ההתסתייגות לכך שהובאה בטיעון 4 להתנגדות זו), מגיע מניין השטחים הפתוחים לכדי 1,850 מ"ר, דהיינו 1.86 דונם.

לפי מסמך "פרופיל העיר" שפורסם על-ידי עיריית ת"א-יפו, ממוצע נפשות למשק בית בת"א-יפו הוא 2.3. אם נתייחס לנתון הזה (למרות שסביר להניח שדירות עם גודל מינימאלי של 80 מ"ר יאכלסו משפחות גדולות יותר), ולנתון של 200 יח"ד המופיע בהוראות התכנית, נגיע לכך שבתחום התכנית יתגוררו 460 נפשות.

חישוב של 1,860  מ"ר שטח פתוח לחלק ב- 460 נפשות, יגלה לנו שבמקרה ה"טוב ביותר" מכסת השטחים הפתוחים בתכנית לתושבים החדשים בלבד תהיה 4 מ"ר לנפש, זאת כאשר השכונה נמצאת במחסור, והתקן המינימלי הוא 7 מ"ר לנפש.

היות ואזור התכנית מצוי כבר היום במחסור של שטחים ציבוריים פתוחים לנפש,  ברור כי מחסור של שטחים פתוחים לתושבי הפרויקט בלבד יגביר את המחסור בשצ"פים הקיים כיום באזור.

 

 

8.       התכנית תוסיף זיהום אוויר, רעש ועומס תנועה לאזור

על-פי נספח "בחינת השלכות תחבורתיות" המצורף לתכנית, תקן החנייה בתכנית הוא תקן ממוצע של 1:1.5, דהיינו 1.5 מקומות חנייה ליחידת דיור. בנוסף מוקצים 30 מקומות חנייה לאורחים.

תוספת של 330 מכוניות לאזור, תיצור עומס תנועה כבד, רעש וזיהום אוויר אשר יפגעו קשות באיכות חיי התושבים בסביבה. הכניסות לחניונים מהרחובות הצרים באזור ייצרו פקקים אדירים בכניסות וביציאות.

נספח "בחינת השלכות תחבורתיות" משווה את תקן החנייה המוצע ל"תקן החנייה הקיים לבית החולים" ומצא כי "ישנה ירידה משמעותית של כמות כ"ר במערכת, וזאת בכל שעות היום". תקן החנייה אשר לפיו חושב התקן של בית-החולים הוא 1:40, כאשר הנימוק לכך, כפי שמובא בנספח, הוא: "הערכה לתקן החנייה לפי דרישות החנייה בבית-חולים אסותא החדש הנמצא בבנייה ברמת החי"ל".

לטעמנו, חישוב זה מוטעה, שכן בית חולים אסותא המוקם בימים אלה ברמת החי"ל נמצא בשולי העיר, בעוד המתחם הקיים מצוי במרכז העיר, בסמוך לתוואי העתידי של הרכבת הקלה. הסתכלות על "מסמך הנחיות לתקני חנייה" שפורסם במרץ 2005 מגלה כי במרכז המטרופולין, באזור "מוטה תחבורה ציבורית" קובע המסמך כי תקן החנייה צריך להיות תקן מקסימלי של 1:250. מכאן, שהחישוב שנעשה בנספח ההשלכות התחבורתיות מוטעה ויש לעשותו מחדש.

 

אנו סבורים כי שבמרכז תל-אביב, סמוך לתוואי העתידי של הרכבת הקלה, יש להפחית כמה שיותר את תקני החנייה, לכדי 1:250 לתעסוקה ומסחר ו- 1:1 למגורים, בהתאם להנחיות לתקני חנייה שפרסם משרד התחבורה.

עד למתן תוקף להנחיות יש להוסיף להוראות התכנית סעיף אשר קובע כי בעת הפחתת תקני החנייה יש להמיר את שטחי החנייה הנותרים לטובת שימושים אחרים או לטובת חנייה ציבורית לתושבי האזור.

 

9.       המגדל יצור השפעות סביבתיות קשות כגון צל, שינוי משטר הרוחות ועוד

"חוות דעת בנושא הצללה" המצורפת לתכנית מראה כי המגדל יגרום לתוספת צל של עד שעתיים וארבעים ביום. יש לזכור שבחודשי החורף שעתיים וארבעים של תוספת צל  (מעבר ל- 8 שעות צל הקיימים כיום על-פי חוות הדעת) אינם משאירים כמעט שעות שמש לאותם מתחמים!

כמו כן, מראה חוות הדעת כי בשעות מסויימות יטיל המגדל צל בחודשי החורף עד לאיזור שד' נורדאו, מרחק של כ- 500 מטר!

מעבר להצללה, יגרום המגדל שינויים בלתי הפיכים במיקרו-האקלים באזור, כדוגמת מערבולות אוויר ורוחות חזקות. גם  השימוש בפרגולות וצמחיה, כפי שמציעה "חוות הדעת האקלימית", לא יפתור את הבעיות האקלימיות שייווצרו.

 

סיכום

לסיכום, החברה להגנת הטבע סבורה כי בשקלול הטיעונים המובאים במסמך זה, תוך התייחסות למסמכי מדיניות ומסמכים סטטוטוריים ברמת העיר תל-אביב-יפו, המחוז והמדינה, יש לדחות את התכנית על הסף ולתכנן מחדש את המתחם תוך התייחסות למרקם הקיים, למכסת השטחים הפתוחים ומוסדות הציבור באזור, להיבטים התחבורתיים, לאיכות השטחים הפתוחים בתכנית ולהשפעות הסביבתיות והחברתיות העלולות להיווצר. כמובן שכל תכנון למתחם צריך להתייחס למסמכי המדיניות שאושרו על-ידי עיריית תל-אביב-יפו, ועדות התכנון ומשרדי הממשלה, ובראשם למסמך "חזון העיר" אשר נכתב תוך שיתוף רחב של תושבים ומהווה את מסמך המדיניות המרכזי לפיתוחה של העיר תל-אביב-יפו (לפחות עד לאישור תכנית המתאר העירונית).

 

אנו שומרים לעצמנו את הזכות להוסיף טעונים והנמקות נוספים, בכתב או בע"פ, כהתנגדות לתוכנית זו. בנוסף, החברה להגנת הטבע שומרת לעצמה הזכות להציג חוות דעת מקצועיות מטעמה בנוגע לפתרונות השונים המוצעים בתוכנית.

 

בברכה,

 

עומר כהן

רכז תחום תכנון

החברה להגנת הטבע

קהילת תל-אביב-יפו והסביבה

 

 

העתק: הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א-יפו

 

תצהיר

 

אני הח"מ ____________ נושא/ת ת.ז.  מס' ___________, לאחר שהוזהרתי כי עלי לאמר את האמת וכי אהיה צפויה לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהירה בזאת כדלקמן:

תצהירי זה ניתן כתמיכה בהתנגדותי, לתוכנית מס'  תא/ 3627 – מגורים במתחם אסותא.

אני מצהיר כי אני משמש כרכז תחום התכנון בקהילת ת"א-יפו של החברה להגנת הטבע.

כל העובדות שפורטו בהתנגדות נכונות למיטב ידיעתי ואמונתי.

 

חתימה

< xml="true" ns="urn:schemas-microsoft-com:vml" prefix="v" namespace="">< xml="true" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:word" prefix="w" namespace=""> 

 

 

 

 


 

אני הח"מ, עו"ד _______________, מאשר/ת בזאת כי ביום  ____________ הופיע/ה בפני, במשרדי שברח' _______________________, __________________, נושא/ת ת.ז.  מס' _____________, ולאחר שהזהרתיו/ה כי עליו/ה לאמר את האמת וכי יהיה/תהיה צפוי/ה לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה/תעשה כן, חתמ/ה בפני על תצהירו/תצהירה זה.

 

 

חתימה וחותמת

 

 



[1] מתוך אתר עיריית ת"א-יפו  - http://www.tel-aviv.gov.il/Hebrew/Strategic/WorkPlan/Vision.asp

[2] שם

 

[3] מתוך "חזון העיר", עיר - תכנית אסטרטגית לתל-אביב-יפו,  עיריית ת"א-יפו, מאי 2005, עמ' 142.

[4] שם, עמ' 146

[5] שם, עמ' 147

[6]  מן-שנער בשיתוף עם הטכניון, "המדריך לבחינת תוכניות של בנייה לגובה", משרד הפנים, מינהל התכנון, האגף להנחיות ולתקנות תכנון ובנייה, 2003.

[7] איריס האן ועמית שפירא, "שטחים פתוחים ציבוריים בערים – מדריך לתכנון", המשרד להגנת הסביבה, משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון -  מאי 2008.

[8] שם, עמ' 62

[9] איריס האן ועמית שפירא, "שטחים ציבוריים פתוחים בערים – בחינת ההיבטים התכנוניים", המשרד לאיכות הסביבה - ינואר 2006.

[10] שם, עמ' 23, 24

[11] המכון למחקר ופיתוח מוסדות חינוך ורווחה, "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצרכי ציבור", ספטמבר 2005.