Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

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Définition de la résiliation du bail commercial et limites de l’article


La résiliation du bail commercial, objet du présent article, s’entend de l’achèvement des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire, dans le cadre d’un bail commercial, dans les hypothèses suivantes :


- La résiliation pour faute d’une partie, en principe le locataire, la faute consistant notamment dans le défaut de paiement des loyers applicable au bail commercial entre les parties.


- La résiliation amiable entre le locataire et le propriétaire bailleur.


Le présent article ne concerne pas la procédure de congé donné par le locataire ou le propriétaire bailleur pour mettre fin au bail dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux, ni le refus de renouvellement par le bailleur.


Premier cas : la résiliation du bail commercial par application d’une clause résolutoire


Pratiquement tous les baux commerciaux comportent une clause résolutoire.


La clause résolutoire est la clause qui dans le bail prévoit que si le locataire ne respecte pas l’une de ses obligations, et en particulier celle de payer les loyers, le bailleur de lui notifier par huissier un commandement qui visera la clause résolutoire et lui fera sommation d’avoir à exécuter l’obligation qu’il ne respecte pas. Si le locataire persiste dans son manquement au-delà du délai prévu par la clause résolutoire, le bail sera résilié et le propriétaire pourra faire constater par le juge cette résiliation et il demandera également au juge l’expulsion du locataire qui n’aura plus de bail commercial.


La clause résolutoire, dans un bail commercial, comme dans tout contrat en général est donc particulièrement rigoureuse, puisque par principe elle ne laisse pas au juge la possibilité de pouvoir d’appréciation et l’oblige à considérer que si les conditions de son application sont réunies le bail est résilié et le locataire doit être expulsé.


C’est pourquoi, afin de protéger le bail commercial du commerçant, le législateur a entendu  réglementer cette clause, en prévoyant dans le code de commerce les dispositions suivantes qui s’appliquent à la clause résolutoire d’un bail commercial :



Article L145-41 du code de commerce


Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


On voit donc que le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil.


Voici le texte de ces articles :


Article 1244-1


Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.



Article 1244-2


La décision du juge, prise en application de l'article 1244-1, suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.



Article 1244-3


Toute stipulation contraire aux dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 est réputée non écrite.


On voit donc que le locataire commerçant bénéficiant d’un bail commercial peut tenter de s’opposer à la résiliation en demandant au juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.


Il devra veiller cependant à respecter les délais qui lui auront été accordés par le juge car à défaut de respecter ces délais la résiliation du bail commercial sera définitivement acquise.


Je précise que la clause résolutoire ne peut pas être mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur et que la commandement doit être valable, c’est à dire ne pas être nul pour des raisons de forme en particulier.







Deuxième cas : la résiliation du bail commercial par application de l’article 1184 du Code civil


Ce cas est très marginal, car le plus souvent c’est l’application de la clause résolutoire avec délivrance d’un commandement préalable visant cette clause résolutoire qui est mise en oeuvre par le bailleur.


Il reste toutefois que l’article 1184 du Code civil permet au bailleur de demander la résiliation si le locataire ne respecte pas ses obligations. Il s’agit de l’application du droit commun de la résiliation des contrats pour inexécution de ses obligations par l’une des deux parties au contrat.


Voici le texte de cet article, dont on notera qu’il permet au juge d’apprécier selon les circonstances si la résiliation doit être prononcée aussi des délais pour se mettre en conformité avec ses obligations peuvent être accordés à la partie défaillante.


C’est précisément pour éviter ce pouvoir d’appréciation que la clause résolutoire a été introduit à l’origine dans les baux commerciaux.


Article 1184


La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

On rappelle que les obligations du locataire sont essentiellement celles décrites par l’article 1728 du code civil :

Article 1728


Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.



Troisième cas : la résiliation du bail commercial par accord amiable entre le locataire et le propriétaire bailleur


Rien n’empêche le bailleur et le locataire de procéder à une résiliation amiable du bail commercial.


Le locataire devra toutefois conserver à l’esprit que le bail dont il dispose est le plus souvent l’actif essentiel de son activité commerciale et que la disparition du bail entraîne également la disparition du fonds de commerce et l’impossibilité de le vendre.


Ce n’est donc que dans des cas très marginaux et exceptionnels que cette résiliation amiable du bail pourra avoir un intérêt pour chacune des deux parties.


Une obligation : la dénonciation au créancier inscrit sur le fond de commerce de la résiliation du bail commercial


Comme il vient d’être dit, le bail commercial est l’actif essentiel du fonds de commerce qui disparaît si le bail lui-même résilié.


C’est parce que des créanciers du commerçant peuvent être inscrit sur le fond de commerce qui est leur garantie de paiement que la loi a prévu l’obligation de les informer de toute demande de résiliation du bail. Cette formalité leur permet par exemple de régler eux-mêmes les loyers impayés pour permettre la conservation du fonds et empêcher la résiliation du bail.


À défaut d’effectuer cette formalité, le bailleur engage sa responsabilité à leur égard ce qui peut conduire à devoir leur payer des sommes importantes correspondant au préjudice subi par ses créanciers qui ont perdu la garantie dont ils disposaient.


Il faut noter que le texte prévoit également qu’en cas de résiliation amiable, celle-ci ne devient définitive comme mois après la notification qui a été faite aux créanciers inscrits.





Article L143-2


Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.




Quelques décisions de justice

Le délai laissé par le commandement ne peut être de 15 jours

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen, 
que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Challenge aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;

AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;

ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,

AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;

ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."



Le commandement ne doit pas être délivré de mauvaise foi


"Attendu, selon les arrêts attaqués (Fort-de-France, 27 mars 2009 et 29 mai 2009), que la société Stock Plus a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux appartenant à la SCI Micnat selon bail applicable à compter du 1er février 2000 et comportant une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l'indice du coût de la construction ; que le 16 novembre 2005, la bailleresse a informé la locataire du nouveau loyer résultant de la variation de l'indice et exigible à compter du 1er février 2004 ; que le 17 janvier 2005, elle a notifié à la locataire, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer des rappels de loyers résultant de l'indexation, puis l'a assignée aux fins de voir constater la résiliation du bail ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que la société Stock Plus fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, que la clause résolutoire insérée dans un bail doit s'interpréter strictement et seules peuvent être sanctionnées par le jeu de cette clause les infractions expressément visées par le bail ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la société Stock Plus sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ladite clause visait un tel défaut de paiement, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction, la cour d'appel en a déduit exactement que le commandement de payer notifié le 17 janvier 2005 au visa de la clause résolutoire du bail visait valablement un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile ;

D'où il suit que le moyen est mal fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation du bail, l'arrêt retient qu'à la suite du commandement délivré le 17 janvier 2006 et visant la clause résolutoire, la société Stock Plus n'a pas déféré aux causes du commandement ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société Stock Plus qui soutenait que la bailleresse avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2009, rectifié le 29 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne la SCI Micnat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Micnat à payer à la société Stock Plus la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Micnat ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par de la SCP Boutet, avocat aux conseils pour la société Stock Plus

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré acquise, au bénéfice de la SCI MICNAT, bailleresse, la clause résolutoire incluse dans le bail commercial consenti à la Société STOCK PLUS, d'avoir prononcé l'expulsion de cette dernière et de l'avoir condamnée à payer à la SCI MICNAT, la somme de 5.262 euros au titre de l'augmentation du loyer révisé, le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la Société STOCK PLUS a reconnu dans l'acte de cession du bail, passé en la forme notariée et signé par elle le 23 mai 2001, avoir une parfaite connaissance et parfaite compréhension des diverses charges et conditions du bail initial, tant par la lecture que lui en a faite le notaire que par celle qu'elle en a faite elle-même dès avant le jour de la signature, une copie du bail lui ayant été remise à cet effet ; que dans ces conditions et, en application de l'article 1134 du Code Civil, elle est tenue par les stipulations du bail initial, dans la limite de celles expressément contraires à l'acte de cession du 23 mai 2001 ; que la SCI MICNAT soutient avoir notifié au locataire, la Société STOCK PLUS, sa demande de révision du loyer par courrier recommandé en date du 16 septembre 2005, sur le fondement d'une clause d'échelle mobile stipulée dans l'acte ; que les premiers juges ont justement rappelé que la clause d'échelle mobile est une clause d'indexation automatique du loyer fondée sur la variation d'un indice selon une périodicité déterminée dans le contrat et qu'il faut donc le cumul d'un indice, d'une périodicité et d'une automaticité de la révision ; qu'en l'espèce, compte tenu des stipulations du bail et de la cession, il y a bien cumul d'un indice (indice national du coût de la construction), d'une périodicité (trois ans) et d'une automaticité (le réajustement intervenant tous les trois ans à la date anniversaire du contrat) et que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu l'existence d'une clause d'échelle mobile et rejeté toute l'argumentation de la Société STOCK PLUS qui s'articulait, en droit et en fait, sur la notion de révision légale triennale (prévue par l'article L 145-38 du Code de Commerce) et qu'elle ne maintient plus devant la Cour ; que la clause d'échelle mobile s'applique automatiquement et selon les clauses contractuelles, et ce sans que le bailleur ait à la solliciter ; que de plus, le fait de ne pas solliciter immédiatement le paiement du loyer révisé par le jeu de cette clause, ne saurait correspondre à une renonciation aux loyers révisés ; que la SCI MICNAT réclamait dans son commandement une somme erronée puisqu'en réalité l'arriéré de loyers dus de février 2004 à novembre 2005 est égal à 5.262 euros ; qu'un commandement dont il apparaît que les motifs sont fondés mais faisant état d'un quantum erroné, en l'occurrence pour une somme supérieure, demeure valable à hauteur du montant rectifié ; qu'à la suite de ce commandement délivré le 17 janvier 2006 et visant la clause résolutoire, la Société STOCK PLUS n'a pas déféré aux causes du commandement ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont constaté la résiliation du bail qui était acquise de plein droit au 18 février 2006 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, dans l'hypothèse de l'application d'une clause d' échelle mobile, celle-ci joue automatiquement par l'effet même du contrat sans que le bailleur n'ait à la demander ou même n'ait à mettre en demeure le locataire de la respecter ; que dans ces conditions, le bailleur est juridiquement fondé à réclamer le paiement d'un arriéré correspondant à la partie du loyer non réglée depuis l'indexation de plein droit ; que le fait de ne pas demander le paiement du loyer révisé dès la mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile ne peut valoir renonciation ; que le fait que le bailleur ne réclame le paiement d'un arriéré qu'à compter d'une date ultérieure à cette indexation intervenue de plein droit ne préjudicie pas, par hypothèse au locataire ; qu'il ne peut donc tirer aucune conséquence de droit particulière l'autorisant à s'opposer au paiement de l'arriéré demandé ; que si le commandement visant la clause résolutoire délivré le 17/01/2006 à la Société STOCK PLUS par la SCI MICNAT porte donc sur des montants erronés et excessifs s'agissant tant de l'arriéré de loyer que de la majoration du dépôt de garantie, il convient cependant de constater que les motifs du commandement sont fondés (défaut de paiement du loyer et de l'un de ses accessoires) ;

ALORS D'UNE PART QUE la clause résolutoire insérée dans un bail doit s'interpréter strictement et seules peuvent être sanctionnées par le jeu de cette clause les infractions expressément visées par le bail ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la Société STOCK PLUS sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ladite clause visait un tel défaut de paiement, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'application de la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de la bonne foi ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la Société STOCK PLUS sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le gérant de la SCI MICNAT, qui était propriétaire d'un magasin exerçant la même activité que sa locataire, ne cherchait pas à faire disparaître un concurrent direct, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil."


Les dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce et la clause résolutoire du bail commercial

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 février 2009), statuant en matière de référé, que la SCI Pcfs (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Yachting service Saint-Tropez (le preneur) des locaux affectés à l'activité de l'entreprise ; que par jugements des 25 juillet 2007 et 22 avril 2008, le preneur a été mis en redressement puis liquidation judiciaires, Mme X... étant nommée successivement mandataire judiciaire puis liquidateur ; que le 19 février 2008, le bailleur a assigné devant le juge des référés le preneur alors en redressement judiciaire et Mme X..., ès qualités, aux fins de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, d'expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes et indemnités ;


Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevables ses demandes alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article L. 622-14 ,alinéa 2, du code de commerce, le bailleur demande ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, à la seule condition de respecter un délai de trois mois pour agir à compter du jugement d'ouverture ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bailleur a agi aux fins de résiliation du bail formé avec le preneur, après l'expiration de ce délai, le défaut de paiement des loyers et des charges n'étant pas davantage contesté par le liquidateur ; qu'en déclarant la demande de résiliation du bail irrecevable à défaut de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, la cour d ‘appel a violé la disposition susvisée ;

2°/ que la compétence du juge des référés est soumise aux conditions prévues par les articles 808 et 809 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, la cour d ‘appel a déclaré le juge des référés compétent pour constater la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce, mais a écarté sa compétence pour prononcer la résiliation d'un bail ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché si, en l'espèce et faute de contestation du défaut de paiement des loyers et des charges par le preneur et par le liquidateur, la résiliation du bail ne pouvait pas être prononcée a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les dispositions de l'article L. 622-14 du code de commerce ne dérogeaient pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen, inopérant en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Pcfs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Pcfs

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de la SCI PCFS aux fins de résiliation du contrat de bail formé avec la Sté YACHTING SERVICE St Tropez et d'expulsion du preneur, 

AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et affectés à l'activité de l'entreprise est constatée ou prononcée lorsque l'administrateur décide de ne pas continuer le bail et demande la résiliation ou lorsque le bailleur demande ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du dudit jugement ; que si le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du code civil, il peut, en application des dispositions spécifiques du texte reproduit cidessus, constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; que toutefois, les nouvelles dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce issues de la loi du 26 juillet 2005 entrée en application le 1er janvier 2006 ne prévoient plus la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et ne dérogent pas aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce qui prévoient en cas de clause résolutoire la délivrance préalable d'un commandement de payer ; qu'il convient, en conséquence, en l'absence de commandement de payer visant la clause résolutoire, de déclarer irrecevables les demandes de la SCI PCFS et de réformer l'ordonnance entreprise ;

1) ALORS QUE aux termes de l'article L.622-14 alinéa 2 du code de commerce, le bailleur demande ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, à la seule condition de respecter un délai de trois mois pour agir à compter du jugement d'ouverture ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI PCFS, bailleur, a agi aux fins de résiliation du bail formé avec la Sté YACHTING SERVICE St Tropez, après l'expiration de ce délai, le défaut de paiement des loyers et des charges n'étant pas davantage contesté par le liquidateur ; qu'en déclarant la demande de résiliation du bail irrecevable à défaut de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, la cour d ‘appel a violé la disposition susvisée ;

2) ALORS QUE la compétence du juge des référés est soumise aux conditions prévues par les articles 808 et 809 du code de procédure civile ; qu'en l'espèce, la cour d ‘appel a déclaré le juge des référés compétent pour constater la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce, mais a écarté sa compétence pour prononcer la résiliation d'un bail ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché si, en l'espèce et faute de contestation du défaut de paiement des loyers et des charges par le preneur et par Maître X..., liquidateur, la résiliation du bail ne pouvait pas être prononcée a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées."