Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public
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Introduction et définition
La prescription acquisitive ou usucapion est un moyen d'acquisition et de preuve de la propriété immobilière.
L'article 2258 du Code civil, la définit comme « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».
Sa fonction essentielle est de permettre à tout propriétaire de prouver de façon indiscutable son droit sur un bien immobilier, en établissant simplement qu'il a à la possession du bien immobilier depuis un certain temps (en principe 30 ans, parfois moins). Il peut apporter cette preuve quand par exemple son titre de propriété est contesté ou perdu (hypothèse peu vraisemblable tout de même).
C'est aussi, corrélativement, un moyen d'acquisition de la propriété, puisque tout possesseur d'un bien immobilier peut ainsi, au bout d'un certain temps se considérer comme propriétaire définitif du bien, y compris à l'égard d'un propriétaire qui se prévaudrait d'un titre de propriété mais qui n'aurait pas accompli d'actes de possession sur l'immeuble, ni contesté la possession de l'usurpateur et l'aurait laissé ainsi prescrire et acquérir le bien par usucapion.
On voit donc qu'il s'agit d'une institution à la fois utile parce qu'elle consolide les droits des propriétaires légitimes et redoutable parce qu'elle permet à un simple possesseur d'être préféré au propriétaire en titre.
Il y a lieu de préciser que le Code civil n'emploie pas le terme d'usucapion, et qu'il préfère utiliser le terme de prescription acquisitive mais que les termes sont équivalents.
Quels sont les biens qui peuvent être acquis par usucapion ?
C'est essentiellement le droit de propriété immobilière qui peut être acquis par usucapion. Le droit de copropriété également.
On peut également acquérir l'usufruit.
Certaines servitudes peuvent également être acquises par prescription.
L'usucapion est exclue en ce qui concerne certains biens : les droits réels accessoires, les biens du domaine public sont imprescriptibles, le droit du concession d'une sépulture ou le droit d'usage d'un monument funéraire, les immeubles classés.
Quels sont les textes régissant la prescription acquisitive en matière immobilière ?
Ce sont les articles suivants du code civil.
Article 2258
La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
Article 2259
Sont applicables à la prescription acquisitive les articles 2221 et 2222, et les chapitres III et IV du titre XX du présent livre sous réserve des dispositions du présent chapitre.
Article 2260
On ne peut prescrire les biens ou les droits qui ne sont point dans le commerce.
Article 2261
Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Article 2262
Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.
Article 2263
Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'opérer la prescription.
La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.
Article 2264
Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire.
Article 2265
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.
Article 2266
Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.
Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.
Article 2267
Les héritiers de ceux qui tenaient le bien ou le droit à quelqu'un des titres désignés par l'article précédent ne peuvent non plus prescrire.
Article 2268
Néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2266 et 2267 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction qu'elles ont opposée au droit du propriétaire.
Article 2269
Ceux à qui les locataires, dépositaires, usufruitiers et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un titre translatif de propriété peuvent la prescrire.
Article 2270
On ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession.
Article 2271
La prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d'un bien est privé pendant plus d'un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers.
Article 2272
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.
Article 2273
Le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de dix ans.
Article 2274
La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
Article 2275
Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition.
Article 2276
En fait de meubles, la possession vaut titre.
Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient.
Article 2277
Si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l'a achetée dans une foire ou dans un marché, ou dans une vente publique, ou d'un marchand vendant des choses pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu'en remboursant au possesseur le prix qu'elle lui a coûté.
Le bailleur qui revendique, en vertu de l'article 2332, les meubles déplacés sans son consentement et qui ont été achetés dans les mêmes conditions doit également rembourser à l'acheteur le prix qu'ils lui ont coûté.
Le rôle de la possession
La possession est un élément essentiel de l'usucapion.
La possession se distingue de la détention précaire, le détenteur précaire s'oblige à restitution de la chose remise. C'est le cas du locataire, en particulier.
Définition de la possession
L'article 2255 du Code civil la définit : « la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit réel que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ».
On distingue classiquement les deux éléments de la possession : l'animus (volonté de se comporter en propriétaire et de s'affirmer comme tel) et le corpus (détention réelle accompagnée de faits matériels).
Les caractères de la possession
"Pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire", c'est ce que l'on appelle la possession utile (pour prescrire).
La durée de la possession
Il faut un certain délai de possession pour pouvoir invoquer l'usucapion et être déclaré propriétaire. Ce délai n'est pas unique et dépend des circonstances suivantes.
Le délai de droit commun est de 30 ans selon l'article 2272 du Code civil.
Cependant "celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans" selon le même article.
Le juste titre est « un acte propre à conférer la propriété à la partie qui invoque la prescription » selon la Cour de Cassation.
Voici un exemple :
"Vu l'article 2265 du Code civil ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel, dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 28 mai 1996), que les consorts X... ont assigné les consorts Y... afin d'être déclarés propriétaires de la parcelle anciennement cadastrée A 102, puis A 157, pour une superficie de 68 ares 67 centiares ; qu'après le décès de M. Paul X... et cession des droits par sa légataire universelle à Mme X..., celle-ci à repris l'instance ;
Attendu que pour déclarer Mme Liliane X... propriétaire du bien revendiqué et ordonner le délaissement de la parcelle par les consorts Y..., l'arrêt qui relève que le titre dont font état les consorts Y... est un acte d'acquisition du 16 avril 1964 concernant la parcelle A 157 d'une contenance de 20 600 mètres carrés, propriété de la venderesse qui l'a elle-même recueillie de ses parents et que ledit acte mentionne que cette dernière a toujours joui de cette propriété depuis plus de trente ans suivant un acte de notoriété du 30 avril 1959, retient que ce dernier acte qui vise trois parcelles totalement distinctes de la parcelle litigieuse, n'a aucune valeur probante et ne peut servir de support au juste titre invoqué ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le juste titre est celui qui considéré en soi serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence."
La bonne foi est la croyance dans laquelle est le possesseur lors de son acquisition, qu'il tenait son immeuble de son véritable propriétaire.
Voici un exemple :
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;
Attendu que pour accueillir la demande de Mme X..., l'arrêt retient qu'il importe peu que la société Electro Nautic n'ait pas été présente aux opérations de bornage, dès lors que M. Y... s'y présentait volontiers en qualité de propriétaire à titre personnel, cette qualité n'ayant été déniée qu'au moment de l'action en cessation de l'emprise devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, contraignant Mme X... à faire assigner dans la cause la société, véritable propriétaire, dont M. Y... est le représentant légal ; que cette confusion des qualités ne permet pas de considérer la société Electro Nautic comme étant de bonne foi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la bonne foi, au regard de l'article 2265 du Code civil, consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
La jonction de la possession
C'est le droit de se prévaloir de la possession du possesseur précédent, selon l'article 2265 du Code civil :
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.