US不動産購入の手順

US不動産購入の手順(住宅の場合)

 

 

1.Find Your Agent
アメリカでの不動産探しはまず信頼のおける不動産エージェントを探すことから始めます。
 
2.  Pre-qualification
不動産エージェントはまずお客様の資金面の対策から入っていきます。通常、銀行ローンを組みますので、自宅として購入されるのか、投資として購入されるのか、ソシアルセキュリティ番号の有無、クレジットスコアの具合などの状況に合わせてそれに見合ったローンの事前承認を取り付けることが必要です。
 
3. House Hunting
ローンの事前承認がでましたら、いよいよエージェントと家を実際に見て回ります。
 
4.  Make an Offer
お好みの物件
が見つかったら早速ご自分のエージェントに売買契約書を作成してもらい売主のエージェントに提出します。このことをオファーを出すといいます。この契約書をPURCHASE AGREEMENT といいます。契約の手付金として小切手をエージェントに預けます。額面は購入価格の1~5%程度です。この手付金のことをEarnest Money といいますが、それには買主がひやかしではなく真剣にオファーを出したという意味が込められています。
  売買契約が成立するまで買主のエージェントの会社でこの小切手を保管し、成立しなかった場合は返してもらえます。買主が提出した売買契約の条件や価格などに売主が同意した場合、売主がそれにサインして契約が成立しますが、そうでない場合は売主から逆に契約条件を変更して買主に戻されます。このことをカウンターオファーといいます。もし買主がその内容に同意したならそれにサインをして契約が成立します。もしそうでない場合は条件修正して再度売主側に差し出します。契約の成立までにはこのような流れがともないます。カウンターオファーがあるかないかはそれぞれの契約でまちまちですが、売主が最初のオファーで妥協するのは稀です。成立後エスクロー(Escrow) が開設されて手付金もそこへ入金されます。
 
5. Open an Escrow
エスクローとは、簡単にいいますと第三者が売主と買主の間に入って公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行するという意味です。エスクローを開設すること、つまり代行業務を託すことを
エスクローをオープンするといいます。一般的にタイトル会社という不動産権利証保険を扱っている会社内にエスクロー部門がある場合と、エスクローだけを専門とする会社があります。エスクローに一旦入りますと、同時にいくつもの作業が行われます。             

Home inspection- 買主は契約が成立してからある一定の期間内に専門家を雇って物件を調査します。室内の環境が身体に安全かどうか、家全体のコンデションはどうか、水漏れ、電化製品がきちんと作動しているかなど、建物そのものに対する調査です。
 
 Preliminary title report- さらに土地の所有者の確認、土地を担保にした債権の確認、境界線内に隣りの塀や建物その他がはみ出ていないか、またはこの物件の所有権に不明な抵当権や第三者が関わっていないかどうかなどの権限調査。  
 
Termite Inspection- シロアリの検査。
 
Seller's Real Property Disclosure- 売主側からこの物件に関する詳しい状況を説明した報告書。
 
H.O.A.By-Law- コンド、タウンハウスやホームオーナー組合に属している家の場合はその地区の規則が記された書類の確認。
 
Hazard, fire, hurricane Insurance- 住宅災害保険, 火災保険の加入の申請。
 
6.Final Walk Through
所有権が譲渡される数日前に買主はもう一度家をチェックする作業。事前のインスペクションで指摘された部分の修理が完了されているか、また家の検査以来建物のコンデションをきちんと維持しているかどうかの確認、何か問題を発見した場合は修理費の見積りの多めの額をエスクローが売主から預かり所有権が譲渡された後でも修理費が支払われるようにします。修理されたあとの残金は売主に戻ります。日本国内にいるためウォークスルーが出来ない場合はエージェントに任すことも可能です。
 

7.Closing an Escrow

その他エスクローは、売主が支払い済の不動産税や保険料などの現金の振り分け作業も行います。

ウォークスルーが終わりますといよいよ最後の段階です。エスクローがクローズする13日前にエスクローの事務所へ行き担当者の前で決済のための書類にサインをします。たくさんのページにサインをしますので1時間程度時間が必要です。これらの書類の中でモーゲージ書類は公証人(Notary Public) の前でおこなうことになっておりますので、日本国内でおこなう場合はアメリカ大使館や領事館などで公証担当官の面前でサインをすることになります。この業務は決められた曜日と時間内でおこなわれますので事前に確認してください。

()モーゲージ書類以外にも公証人を必要とする書類が何枚かありますのでご注意。

購入額の支払いは所有権が譲渡される日(登記日:Recording) となります。この日をわれわれはエスクローがクローズする日といいます(Close Of Escrow)。購入額から手付金や中間金(契約条件によって必要の場合がある)の合計を差し引いた金額を一括して登記日の1-3日前にエスクローに支払います。この支払いには契約諸経費も含まれます。契約諸経費には登記代、エスクロー費や融資手数料、不動産所有権保険(融資会社が被保険者名義)、その他などです。諸経費の合計は購入額の1-3%前後で、これに頭金や中間金などを加えたものが購入資金となります。現金で購入の場合は1-2%くらいの諸経費です。申し遅れましたが契約の成立から所有権の譲渡までにかかる日数は通常30-45日くらいです。現金払いの場合は融資の審査期間を省けますので約2-3週間で完了できます。

登記が無事
済みますと、購入者がこの物件のニューオーナーになります。この時点で家の状況を隅々まで把握していないので故障・破損などが心配ですが、それをカバーしてくれる保険(Home Warranty) がありますので加入することをお勧めします。1年間補償される基本保険料は300ドル前後でプールや電化製品、その他のオプションは加算されます。またセキュリテイー会社と契約して生活の安全をカバーすることも大切です。

 

 

米国カリフォルニア州公認不動産エージェント

デ-ビッド リー

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