住宅Q&A

Q: プロパティタックスについて
Lee様、ご無沙汰しております。前にセミナーや、Austinの物件などで大変、お世話になりました。さて、Property TaxをReassessして Property Tax に払う額が低くなります、という手紙を受け取り、信用できる会社なのか、金だけとって、ドロンなのか、分かりません。Service fee は $179 とあって、アドレスは下です。

Property Tax Reassessment
PO Box 25519
Los Angeles, CA 90025
888-879-4259

もしこの会社についてご存知であれば、教えていただけますか。 よろしくお願いします。 M.N.
 
A: Nさん,お久しぶりです。お元気ですか?それは売り込みセールスレターです。そのような会社は無数にあるようで、わたしにもメールが送られてきますが税金が下がるかどうかは保証がないのにお金をかけるのはどうかと思いますし、ご自分でもできますのでまずそちらをおやりになられるほうがいいと思います。LA countyも、OCもカウンティのウエブサイトに、価格の下落によって正当に査定されてないことをアピールするリンクがあります。
 
Q: 家を購入する場合とレントの場合のそれぞれのメリットとデメリットを教えてもらえますか?
A:
レントの場合のメリット
  1. 気楽なこと。ちゃんと家賃さえし払い、契約満期の度に更新さえしていればOKです。
  2. 大きなアパートでメンテナンスがしっかりしているアパートに入れば、何かが壊れても連絡すればその日のうちに修理してくれます
レントの場合のデメリット
  1. ほとんど毎年の契約更新時に家賃が上がります
  2. レントを毎月、何年払っていてもタックスメリットはありません。つまり家賃はレバレッジがないということです
  3. 同じく、レントを毎月、何年払っていてもクレジットスコアが良くなるわけでもありません
  4. 隣人がコロコロ変ることもあまりメリットにはなりません
家の購入の場合のデメリット
  1. 購入には通常20%以上の頭金が必要です(レントは約2ヶ月分の家賃で入居できます)
  2. 毎月の支払いには銀行への元利合計の返済額と、固定資産税1.1%、そして場所によってはMello-Roos tax(地域開発税),HOA (アソシエーション管理費)がかかります。一方アパートの場合は家賃1本の支払いだけですが、テナントが目に見えない形で家賃の中に含まれて支払っています。
  3. 修理やメンテナンスは当然自分持ちです。

家の購入の場合のメリット

  1. 20%の頭金で購入した場合、通常は30年固定ローンを使われますが、一度ローンを組みますと、残りの返済期間の支払い額は固定されます。ということは10年後には20%の物価上昇が起こったとしても、支払い額は同じなので大変なインフレヘッジとしての効果があります。アパートの家賃のように毎年上昇するどころか、実質的な下降効果があるということです。
  2. プリペイメント(早期返済)のペナルティがありませんので、いつでも元金を充当して返済期間を短縮することができます。
  3. 利息部分と固定資産税は税金控除になりますので、節税効果が高いです。
  4. 住宅というのも、ファッションのように時代のトレンドがあり、時間が経過すればアップグレードされることをお勧めしますが、それによってより快適な暮らしが実現できるのと、売却の場合には高い値段で売れやすくなるという効果があります。
  5. 一番大きくわかりやすい持ち家効果は、なんと言っても「資産の上昇」です。どの時代においても良い時、悪い時がありますが、10年期間で見ますとアメリカ不動産は2倍になっています。つまりアメリカの不動産は10年以上の長期保有、今(2013年)のように低金利(3%以下)であれば失敗のしようがありません。

今払っている賃料と新たにローンを組んだ場合の支払い比較ができる便利な計算機があります。ぜひこれを使ってシミュレーションしてみてください。

Rent vs. Buy 計算機

Q. HOA という略称をよく耳にしますが、何のことでしょう?またそのメリットはあるのでしょうか?
A:HOAはとくにアーバインでは当たり前のように耳にする言葉ですよね。これはHome Owner's Associationの略称で、その住居のあるコミュニティ(ゲートコミュニティであることが多いです)の住民がそれぞれの持分に合わせた管理費、共益費、保険代を支払う形の費用です。アーバインの場合は今ですと毎月$250-$400ぐらいの支払額になります。細かくいえば修理のための積立金、シロアリのメンテナンス(コミュニティによっては水道代、ゴミ代も含まれる)など、一般個人オーナーならばほとんどが後回しにするような費用もプロフェッショナルに管理されています。毎月の費用としては少なくはない額ですが、そのようにして各コミュニティが毎日清掃され、メンテをされるためにコミュニティの質が大きく保つことができるため、それが個人の住宅の価値の向上に役立っているわけです。アメリカでは、コミュニティの価値というのが重要視されますので、そのためにはある程度のスタンダードを保つ必要があるわけです。

Q4.Mello Roos Taxとはどのような税金ですか?
通常支払う年に2回の固定資産税の他に、Mello Roos Taxという税金がアーバインなどによくありますが、それまで農地や山林であったところに電気、ガス、水道、道路、公園、街灯などの公共施設開発費や学校の開校や維持などの費用をボンド(公債)を作り、そこに住む住民が一部負担する目的の税金です。その地域により負担額は変わるが、物件価格の0.5%-0.9%ぐらいである。一般の固定資産税のように保有する限り払い続ける税金ではなく、25-30年間の有限機関である。



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