米国不動産投資の魅力



アメリカで不動産を買う理由

最初に、不動産投資と不動産投機の違いは何でしょうか?投資とは経済状態を読み、リスクを予想してリターンを求めることで、投機とはギャンブル行為のことを言います。今思えばバブル経済とは日本でもアメリカでも銀行が率先し土地を買っておけば儲かるというパターンの投機行為を繰り返していただけでした。アメリカでの不動産投資は上物がなければなりたちません。そうでなければそこに住んだり、ビジネスをやる人がいないからです。しかし日本の不動産投資は「高利回り」だけが頼りで、建物の現存価値が残らない日本と、将来価値を予測し計算するアメリカの不動産投資「リターンを求める」還元率(キャップレート)に基ずいた計算でないことから、そもそもの出発点で違っています。

どこの国でも将来の不動産の見通しを立てるにおいて、まず前提となるのはその国の経済が順調に上向いていることが大前提となります。世界中の国を見渡しても経済は下向きなのに不動産は好調ということはありえないからです。どの国にも一長一短がありますが、先進国の中でインフレーション率、失業率、銀行金利などの経済指標が好調なバロメーターを示し、将来も維持していける見込みがある国はそれほど多くはありません。アメリカはその代表で、ヨーロッパ、アジア、オセアニアの国々の有能な投資家たちがアメリカに集結していることからでもこの国の優位性を見ることができます。

何故アメリカ不動産なのか?


第一の理由は国の経済が堅調なことと、カントリーリスクが低いことが一番ベースになっています。アメリカ政府の2016年のインフレ率予想は1.2%、2017年は1.5%の予想、中古住宅販売数は2015年が550万軒(これは2007年以降の最高値)、工業団地空室率、小売スペース空室率、アパート空室率など各不動産分野の予想が2007年レベルを維持するという見通しを立てています。それに加えコンスタントな人口増加、ハイテクを中心とするニューエコノミーの台頭、健康なベビーブーマー達の消費など様々な要因が絡み合い経済を後押ししています。

第二の理由はアメリカの過去50年間の不動産の歴史をみてみると、確実に資産価値が10年で2倍になっています。もちろんその間に大恐慌や不況を経験しながら、アップアンドダウンを繰り返しながらも確実に上がっています。

第三の理由として中古住宅市場がアメリカ住宅産業の75%を占めている極めて安定した市場であるということ。

第四の理由はアメリカというところは外国人投資家にも門戸を開放しているということも重要なポイントです。観光ビザさえとれれば、国民番号と呼ばれるソシアルセキュリティ番号がなくても堂々とアメリカの不動産が買えその恩恵をうけることができます。ただし不動産を所有したことが働けることや永住できる意味ではないのであくまでもビザのこととは別だと認識してください。冒頭で触れましたように、アメリカ不動産投資とは収益不動産の取得を意味し、一つの事業として経営(不動産管理)をすることです。不動産管理とは英語でProperty Managementといいますが、建物の維持管理、テナント管理を年間計画に基づいて行っていくもので、この仕事こそが不動産投資の要であるといえます。

これは海外にいる日本人がアメリカ住宅に投資をするという観点からも、アメリカは不動産投資に関しては大変開放的なところです。ただ売却したときに売り逃げはできないようにエスクローで税金の先取りをされますが、基本的には米国人と同じ税法が適応されます。例えば1031exchangeという、国税局から認められた税繰延法があります。これは、投資物件を売却した後の180日以内に同等かそれ以上の物件を買い直せば、所得税を繰り延べすることができるというものです。この方法により、1ベッドのコンドから始めた投資も5年後には一軒家に変えることができるのです。

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