賃貸Q&A

Q: どれぐらいから前もってかりられるのでしょうか?
 A: 通常の賃貸物件の流れを簡単に説明しますと、探し始めてから6-8軒の見るのに3-5日を要して希望される物件が見つかったとします。申込みをしてから、家主の承認の返事が1日から3日ほどかかります。また、申込みの際に米国にクレジットが無い方は、銀行口座のコピーや会社からの「家賃保証書」レターや「在職証明書」レターの作成などが必要なためにそのために要する時間も考慮しなければなりません。
また、各公共料金の口座開設、引越し業者との時間のすり合わせなどを考慮しますと、探し始めてからでも最短で10日、できれば2週間ほどの期間をみられると良いと思います。
質問の答えのどれくらい前もってから契約可能なのかという質問に対しては、あまり契約日から実際の入居日の間が空くのは好ましくなく、できれば契約日から1週間以内に入居というタイミングがベストということができます。
 
Q: 予算はどれぐらいを見ておくべきですか?
 A: 引越しや生活調度品をそろえる費用は別としまして、前家賃一ヶ月分とセキュリティデポジットSecurity depositが1ヶ月から1ヶ月半の金額が必要です。これは米国にクレジットが定着している方の場合で、はじめてお住みになられる方の場合は、セキュリティデポジットを2-3ヶ月割り増しで払うことで対応するケースが通常です。また、駐在で起しになられる方は、会社からの家賃補助などの規定があると思われますので、その上で個人負担の分を考慮してください。
 
Q: 物件のタイプはどのようなものがありますか?
 A: LAやOCの賃貸物件は、日本のマンションスタイルのコンドから、庭付きのタウンハウススタイル、一軒家、ビーチサイドのリゾート型コンド、アパートなどご希望と予算に応じていろいろなタイプがあります。実物写真はこちらをご覧ください。
 
Q: セキュリティ・デポジットとは何でしょうか?
A:   セキュリティ・デポジット(日本の敷金にあたる)は、通常家賃の2ヶ月分まで(家具付で3ヶ月分まで)と法律で定められています。また、キーデポジットKey deposit やペットデポジットPet deposit , プロセシングフィーProcessing fee などを請求される場合もありますが、その際も全部のデポジットが2か月分(家具付の場合3か月分)を超えると法律違反となります。しかし入居の際の審査費(クレジットレポート費用)$30-(最高額)はこの中に含まれません。
 セキュリティ・デポジットの返還は、借主が物件を明け渡した日から21日以内に、家主は前テナントに返還することを法律で義務付けられています。デポジットから差し引かれた分に関しては明細書も要求する権利があります。
 

Q: 建物にはどのような施設がついていますか?
 
A: 最近のアパートは20年以上前に建てられたようなアパートと違い、その施設は高級ホテルのスタンダードに近いものがあります。プールやスパ施設はもちろんのこと、共同オフィスとして使用できるメディアルーム、映写室、パーティなどに貸しきって使うことができるレクリエーションルーム、ウエイトルーム、フィットネスクラスを楽しむことのできるエクササイズルームなどが無料で利用できます。また24時間のセキュリティやバレットパーキングを完備させたハイエンド使用のアパートもあります。また一昔までは洗濯をする際にはランドリールームまで運んでやるのが当たり前でしたが、最新式のアパートは各部屋に洗濯機と乾燥機が備えてあります。また、最新式の室内の設備としてはなんといってもインターネット対応ができており、サービスの申込みさえすれば工事の心配することなくケーブル会社のテレビやインターネットを使うことができます。またキッチンカウンターはグラナイとカウンターが標準というのもちらほら見かけるようになりました。ガスコンロ、電子レンジ、ガスオーブン、食器洗浄器はスタンダード、冷蔵庫はその場所によって異なります。エアコンに関してはビーチサイドのところにある物件は比較的夏もすごしやすいこともあり完備されていないところも多いですが、その他の地域に関してはほぼ完備されています。
しかし、個人のオーナーさんから借り受ける物件に関してはそのようなものが一切ありませんので、あーバインのウッドブリッジやウエストパークのようなコミュニティに施設が完備しているところにはプールやテニス施設があるので喜ばれる原因の一つとなっています。冷蔵庫、洗濯機、乾燥機に関してもテナントが調達しなければならない物件も多くあります。
 
Q: 家具付で借りることもできますか?
 
もちろん可能ですが、家主自身が家具を貸すというケースはオーナーが余分な家具を持っているケースを除き、ほとんどの場合は家具のレンタル会社に依存します。家具のレンタル会社のメニューも多くありますが、家具だけを借りるタイプとシーツなどを取り替えるリネンサービスがついたサービスもあります。
 
Q: 一般的な契約期間はどのようなものですか?
 基本は1年単位です。それ以下の場合は、賃料が少し割高になることが多いです。
 
 Q; ペットは大丈夫ですか?
個人オーナーから借受ける場合は、オーナーの好き嫌いに左右されます。アパートの場合は制限はありますが、受け入れられるところが多いです。一般的には、ペットがいる場合には、Pet depositといいまして、ペットのために別にセキュリティデポジット(保証金)を取られますが、その場合でも全部で賃料の2ヶ月分以上を請求できない法律になっています。

Q: 家を購入する場合とレントの場合のそれぞれのメリットとデメリットを教えてもらえますか?
レントの場合のメリット
  1. 気楽なこと。ちゃんと家賃さえし払い、契約満期の度に更新さえしていればOKです。
  2. 大きなアパートでメンテナンスがしっかりしているアパートに入れば、何かが壊れても連絡すればその日のうちに修理してくれます
レントの場合のデメリット
  1. ほとんど毎年の契約更新時に家賃が上がります
  2. レントを毎月、何年払っていてもタックスメリットはありません。つまり家賃はレバレッジがないということです
  3. 同じく、レントを毎月、何年払っていてもクレジットスコアが良くなるわけでもありません
  4. 隣人がコロコロ変ることもあまりメリットにはなりません
家の購入の場合のデメリット
  1. 購入には通常20%以上の頭金が必要です(レントは約2ヶ月分の家賃で入居できます)
  2. 毎月の支払いには銀行への元利合計の返済額と、固定資産税1.1%、そして場所によってはMello-Roos tax(地域開発税),HOA (アソシエーション管理費)がかかります。一方アパートの場合は家賃1本の支払いだけですが、テナントが目に見えない形で家賃の中に含まれて支払っています。
  3. 修理やメンテナンスは当然自分持ちです。

家の購入の場合のメリット

  1. 20%の頭金で購入した場合、通常は30年固定ローンを使われますが、一度ローンを組みますと、残りの返済期間の支払い額は固定されます。ということは10年後には20%の物価上昇が起こったとしても、支払い額は同じなので大変なインフレヘッジとしての効果があります。アパートの家賃のように毎年上昇するどころか、実質的な下降効果があるということです。
  2. プリペイメント(早期返済)のペナルティがありませんので、いつでも元金を充当して返済期間を短縮することができます。
  3. 利息部分と固定資産税は税金控除になりますので、節税効果が高いです。
  4. 住宅というのも、ファッションのように時代のトレンドがあり、時間が経過すればアップグレードされることをお勧めしますが、それによってより快適な暮らしが実現できるのと、売却の場合には高い値段で売れやすくなるという効果があります。
  5. 一番大きくわかりやすい持ち家効果は、なんと言っても「資産の上昇」です。どの時代においても良い時、悪い時がありますが、10年期間で見ますとアメリカ不動産は2倍になっています。つまりアメリカの不動産は10年以上の長期保有、今(2013年)のように低金利(3%以下)であれば失敗のしようがありません。

今払っている賃料と新たにローンを組んだ場合の支払い比較ができる便利な計算機があります。ぜひこれを使ってシミュレーションしてみてください。

Rent vs. Buy 計算機
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