節税対策としてのアメリカ不動産

節税対策としてのアメリカ不動産


日本の税制では、日本居住者の所得する不動産に関して、国内と海外の区別がないということをご存知ですか?いわゆる損益通算の全世界課税なので、アメリカで所有している不動産も日本の不動産と同様に申告する必要があります。ということはアメリカ不動産に赤字が出た場合は、日本の不動産と合算した所得から差し引くことができます。また銀行ローンの金利、管理費、修理費、交通費、宿泊費なども経費として計上することができます。


不動産所得と他の所得の大きな違いは、例え利益が出ていても税制面では損失で計上することがあります。これは「減価償却」を経費として計上することが認められているからです。

ここに日米で不動産を保有するメリットが出てきます。例えば日本のコンクリートマンションの法定対応年数は47年なので、減価償却可能な額は一年にすると47分の1しかありません。また木造建築の場合は20年なので、コンクリートの建物より減価償却のメリットはありますが、日本では20年を経過した木造建物は、テナントが入らない、誰も欲しがらないので売却も困難、減価償却のメリットがない、将来的に上がる見込みもないとみなされ、資産価値がかなり低くなってしまいます。また一旦減価償却ができたとしても、建物の価値が下がってしまっては不動産保有の意味がなくなってしまいます。しかし、アメリカの木造建築はメンテナンスがしてあり、エリアが良いところであれば、その資産は築年数が浅い物件同様に上がって行きます。


米国の場合、物件の構造に関わらず居住用物件は27.5年、商業用物件は39年が法定耐用年数です。新築ではなく中古物件を買った場合は、減価償却の耐用年数がさらに短くなりますので、短い期間に、より大きな金額を計上することができます。例えば、築10年の木造(アメリカでは一軒家のほとんどが木造です)物件を購入した場合は、20年の耐用年数が12年、築20年の物件の場合は4年に圧縮されます。


しかし、減価償却のメリットだけで投資を決めるのは片手落ちです。アメリカの不動産は過去50年を見た場合、10年で資産価値が倍になっているという前提があってこその不動産投資なのです。またアメリカ国内に住む80%のアメリカ人は持ち家をベストで安全な投資と考えている(Pew Reserch center調べ)というリサーチ結果もあるように、不動産を所有するということ自体が一番の安全な資金の運用先であるということができます。 次の図をご覧ください。





1980年の初めのアメリカの一軒家の平均価格は10万ドルほどでした。その時から約35年経過した2015年ではアメリカ全国の平均価格は35万ドルになりました。(3.5倍、20万ドル増)、このロサンゼルス地区においては何と65万ドルほど(6.5倍、50万ドル増)になっています。ちなみに図はありませんが、レントをする賃料も過去30年間毎年4.25%の値上がりを見せているのがここ南カリフォルニア不動産のパワーです。




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