Perustietoa vuokralaiselle

Vuokrasopimus
 
Vuokrattavasta asunnosta tehdään aina vuokrasopimus. Sopimus voi olla joko kirjallinen tai suullinen. Kirjallinen sopimus on suositeltavampi kuin suullinen sopimus, sillä suullinen sopimus on aina voimassa toistaiseksi. Jos sopimus on tehty kirjallisesti, on erimielisyyksien sattuessa helpompi osoittaa, mitä on sovittu.
Vuokrasopimusta tehdessä on syytä varmistaa, että vuokranantaja tai hänen edustajansa on oikeutettu sen tekoon. Jos vuokranantaja esimerkiksi väittää olevansa huoneistan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, pyydä nähtäväksesi ote yhtiön osakasluettelosta tai tarkista asia isännöitsijältä.
Kirjallinen vuokrasopimus voidaan tehdä valmiille lomakkeelle, johon merkitään kaikki sovitut ehdot, kuten muun muassa vuokran suuruus, sen suoritus- ja tarkistustapa, mahdolliset vakuudet ja ennakot, vuokrasopimuksen kesto ja huoneiston kunnossapitovastuu. Valmiita vuokrasopimuslomakkeita saat hyvin varustetuista kirjakaupoista. Ympäristöministeriön vahvistamat sopimuskaavakkeet löydät netistä osoitteesta www.asuminen.fi.
Kohtuuttomien ehtojen välttämiseksi sinun kannattaa vuokralaisena tutustua lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL 481/1995). Se löytyy netissä olevasta Säädöstietopankista osoitteesta www.finlex.fi.

Vuokrasopimuksen kesto

Vuokrasopimus voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voi päättyä milloin tahansa toisen osapuolen suorittaman irtisanomisen johdosta. Määräaikainen vuokrasopimus voi vain poikkeuksellisesti päättyä kesken sopimuskauden. Määräaikaisella sopimuksella asuvalla ei ole oikeutta muuttopäivän siirtoon. Hän ei voi myöskään irtisanoa sopimusta kuin poikkeustapauksessa ja tuomioistuimen luvalla.

Vuokran suuruus, maksutapa, korottaminen ja alentaminen


Lain mukaan vuokran tulee olla kohtuullinen. Vuokran suuruuteen vaikuttavat aluen vastaavien asuntojen vuokrat sekä huoneistojen vuokra-arvoa alentavat ja nostavat seikat. Tälläisia ovat esimerkiksi huoneiston kunto, varustetaso ja sijainti. Vuokra tulee maksaa sovittuna päivänä. Jos muuta ei ole sovittu, vuokra on maksettava toisena arkipäivänä vuokranmaksukauden (yleensä kalenterikuukausi) alusta.
Vuokran suuruudesta ja sen tarkistamistavasta on sovittava vuokranantajan kanssa. Vuokran tarkistaminen voidaan sitoa esimerkiksi erilaisten indeksien kuten elinkustannusindeksin, kuluttajaindeksin tai rakennuskustannusindeksin muuttumiseen. Prosentti- ja euromääräiset korotuksen on myös mahdollisia. Vuokranantajalla ei ole vuokran yksipuolista tarkistamisoikeutta, jollei siitä ole erikseen sovittu.
Vuokralainen tai vuokranantaja voi viedä vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi milloin tahansa vuokrasuhteen aikana. Vuokraa voidaan korottaa tai alentaa tuomioistuimen päätöksellä. Jos vuokraa alennetaan sen kohtuuttomuuden takia, tuomioistuin voi määrätä, että vuokranantaja palauttaa vuokralaiselle liikaa maksettua vuokraa enintään yhden vuoden ajalta.

Huoneiston korjaaminen

Lain mukaan huoneiston korjaamisesta ja kunnossapidosta vastaa vuokranantaja, jollei toisin ole sovittu. Jos huoneistossa suoritetaan peruskorjaus, voidaan vuokraa tällöinkin korottaa ainoastaan vuokralaisen suostumuksella tai tuomioistuimen päätöksellä.

Vuokraennakko

Vuokraennakkoa voi lain mukaan vaatia enintään kolmelta kuukaudelta. Jos olet maksanut vuokraennakkoa, huolehdi siitä, että saat vastaavasti myös vuokra-aikaa.

Vakuus

Vakuus voidaan antaa vakuuden antajan yksilöidyn velvoitteen (kuten vuokran maksamisen) tai kaikkien velvotteiden täyttämiseksi esimerkiksi pankkitalletuksen muodossa.
Yleensä vuokralainen antaa vakuuden vuokran maksamisen varmistamiseksi. Suurudeltaan se voi vastata enintään kolmen kuukauden vuokraa. Suurempi vakuus on laiton. Vakuuden palautusajasta ja -tavasta on syytä sopia jo vakuutta antaessa.
Vuokranantaja voi käyttää vakuutta vain siinä tapauksessa, että vuokralainen ei ole maksanut vuokriaan ajallaan tai on jättänyt hoitamatta muita velvoitteitaan, kuten huoneistosta huolehtimisen, joiden suorituksen turvaamiseksi vakuus on annettu. Kannattaa sopia myös siitä, kenelle kuuluvat vakuudeksi annetun talletuksen korot.
Vakuus palautetaan vuokralaiselle täysimääräisen vuokrasuhteen päätyttyä, ellei vuokranantajalla ole perustetta käyttää sitä. Ennen vakuuden palauttamista on hyvä tehdä vuokra-asunnossa kuntotarkistus. Kuntotarkastuksen on syytä tehdä myös ennen vuokrasuhteen alkamista. Tarkastuksessa kirjataan ylös ja kuvataan huoneiston sen hetkinen kunto ja mahdolliset korjaus- ja korjausvelvollisuudet puolilta ja toisin.

Vuokralaisen muut velvollisuudet

Vuokralaisen tulee pitää asuntonsa kunnossa. Olet velvollinen korjaamaan vuokranantajallesi vahingon, jonka olet tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut. Olet myös vastuussa sinun luvallasi asunnossa oleilevan aiheuttamasta vahingosta. Huoneistossa tapahtuneesta vahingosta on heti ilmoitettava vuokranantajalle, oli syy mikä tahansa.
Pääsääntö on, että vuokralainen ei saa vuokrata huoneistoa eteenpäin toiselle vuokralaiselle (kyseessä on laiton vuokraoikeudensiirto, joka voi johtaa sopimuksen purkamiseen). Vuokralainen saa kuitenkin väliaikaisesti vuokrata tai muutoin luovuttaa enintään puolet asunnosta toiselle. Luovutuksesta on aina ilmoitettava vuokranantajalle. Koko huoneistoa vuokralainen saa käyttää perheensä kanssa. Koko huoneiston hallinta voidaan vuokrata tai muutoin luovuttaa toisellle enintään kahdeksi vuodeksi, jos vuokralainen opintonsa, työnsä tai muun vastaavan syyn johdosta oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Luovutuksesta on ilmoitettava vuokranantajalle.
 
Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen
 
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus jommalta kummalta puolelta irtisanoa sopimus-suhteen aikana. Jos sopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua. Vuokralaiselle irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi. Jollei muuta ole sovittu, irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden lopusta, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Irtisanomisajan alkamis-ajankohdasta voidaan kuitenkin sopia. Vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voi sopimuksin pidentää eikä vuokranantajan irtisanomisaikaa sopimuksin lyhentää.
Jos vuokranantaja irtisanoo sopimuksen, irtisanomisaika on kolme kalenterikuukautta tai, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, kuusi kalenterikuukautta. Vuokralaisella on siten mahdollisuus irtisanomisen jälkeen asua asunnossa vuokranantajan irtisanomisajasta riippuen kolme tai kuusi kalenterikuukautta.
Tämäkin irtisanomisaika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä, ellei sopimuksessa ole muuta sovittu. Vuokranantajalle tulee olla hyväksytty syy sopimuksen irtisanomiseen, esimerkiksi asunnon tarve omaan tai lähisukulaisen tai työntekijän käyttöön.
Vuokranantajan ja myös vuokralaisen on aina tehtävä irtisanomisilmoitus kirjallisesti ja annettava se todistettavasti tiedoksi vastapuolelle. Jos työnantajan tekemällä vuokrasopimuksen irtisanomiselle ei ole mielestäsi hyväksyttävää syytä ja se on kohtuuton, voit viedä asian oikeuteen ja vaatia vuokrasopimuksen irtisanomisen julistamista tehottomaksi kahdella perusteella:
 
1) Jos vuokranantaja on irtisanonut vuokrasopimuksen korottaakseen vuokran tasolle, joka on alueen vastaavien huoneistojen vuokria selvästi suurempi ja
2) jos irtisanominen on muuten kohtuuton vuokralaiselle, eikä sille ole hyväksyttävää syytä.
 
Irtisanomisen julistamiseksi tehottomaksi vuokralaisen tulee haastaa vuokranantajansa oikeuteen kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisesta. Vahingonkorvausta voi sen sijaan hakea vielä kolmen vuoden ajan vuokrasuhteen päättymisestä. Vuokralaisen tulee olla muuttanut huoneistosta ajallaan, ja hänen pitää olla maksanut kaikki vuokransa, jotta korvausoikeus säilyy.
Vuokralaisella on tietyin rajoituksin oikeus muuttopäivän siirtoon enintään vuodeksi, jos vuokranantaja on irtisanonut sopimuksen. Muuttopäivän siirrosta päättää tuomioistuin. Määräaikaisen sopimuksen muuttopäivää tuomioistuin ei voi siirtää.
 
Vuokrasopimuksen purkaminen ja muu päättyminen
Joissain tilanteissa vuokralainen on oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksensa ja saamaan vahingonkorvausta sopimuksen ennenaikaisen päättymisen vuoksi. Tälläisenä voidaan pitää esimerkiksi tilannetta., jossa vuokranantaja ei poista huoneiston puutteellisuutta vuokralaisen korjauskehotuksista huolimatta ja puutteellisuudella on olennainen merkitys. Sopimus voi päättyä välittömästi sen purkamisilmoituksen tiedoksiannon jälkeen. Sopimus puretaan antamalla vastapuolelle todistettavasti tiedoksi sopimuksen kirjallinen purkamisilmoitus. Muuttopäivä on tällöin seuraava arkipäivä. Muuttopäivän siirto-oikeutta ei ole.
Vuokranantajalla on oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, jos vuokralainen rikkoo olennaisesti velvollisuuksiaan eikä kirjallisenkaan huomautuksen jälkeen paranna tapojaan. Vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi vuokrasopimus voidaan purkaa ilman ennakkovaroitustakin. Vuokralaisen on hyvä tutustua taloyhtiön järjestyssääntöihin. Niistä ilmenee muun muassa hiljaisuuden alkamisajankohta.
 
Sopimus voi myös päättyä sopimalla. Sopimus voi päättyä myös sen lakkaamiseen.
Vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus muun muassa näin aiheutuneesta vahingosta.
 
 
 
Häätö
 
Häätö ei tarkoita samaa asiaa kuin irtisanominen tai vuokrasopimuksen purkaminen, jotka ovat sopimuksen yksipuolisia päättymiskeinoja. Häätö on teko, jolla huoneisto on tarkoitus saada tyhjäksi. Ulosottomiehet voivat suorittaa häädön silloin, kun vuokralainen ei ole muuttanut huoneistosta eikä hänellä ole oikeutta pitää huoneistoa hallinnassaan. Vain tuomioistuin voi päättää häädön määräämisestä.
 
Työsitoumukset
 
Vuokralainen voi sitoutua tekemään asunnossa kunnostustöitä. Vuokrasopimuksen on hyvä kirjata työsuoritus ja sitä koskevat ehdot. Sinun ei pidä missään nimessä suostua kohtuuttomiin tai sopimattomiin ehtoihin. Samalla on syytä harkita, osaatko tehdä remontin oikein. Esimerkiksi kosteiden tilojen remontointi on aina ammattilaisten asia.
 
Alivuokralaisasuminen
 
Vuokralaisella on oikeus luovuttaa vastikke vastaan toisen käyttöön enintään puolet asunnosta, ellei siitä aiheudu asunnon varsinaiselle vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Alivuokralaiseksi ryhtyessäsi pyri varmistamaan, että asunnon vuokraajalla on tähän oikeus. Olet alivuokralaisen asemassa myös silloin, kun olet vuokrannut vain osan huoneistosta ja huoneiston omistaja pitää muuta osaa edelleen hallinnassaan, esim. osakkeenomistaja itse asuu samassa huoneistossa.
Jos alivuokranantajasi irtisanoo vuokrasopimuksenne sen oltua voimassa vähintään vuoden, alivuokranantajan irtisanomisaika on vähintään kolme kalenterikuukautta. Mikäli sopimus on ollut voimassa alle vuoden, alivuokranantajan irtisanomisaika on vähintään yksi kalenterikuukausi.
Alivuokralainen voi saada tuomioistuimessa muuttopäiväänsä siirrettyä enintään kuudella kuukaudella, jos hän on sairas, iäkäs tai perheellinen. Muuttopäivän siirtoa koskeva hakemus on vietävä oikeuteen viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää.
Alivuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on 14 päivää. Alivuokrasopimuksessa voidaan myös sopia, että alivuokrasuhde päättyy tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista. Alivuokrasuhde päättyy myös ilman irtisanomista saman ajankohtana kuin alivuokranantajan vuokra- tai muu oikeus käyttää huoneistoa päättyy. Jos alivuokranantaja laiminlyö huoneiston käyttöoikeutensa päätymisestä ja alivuokrasuhteen päättymisestä ilmoittamisen, alivuokralaisella on oikeus saada kohtuullinen korvaus muutoskustannuksista edellyttäen, että alivuokralainen ei muutoin tiennyt alivuokrasuhteen päättymisestä.
 
Yhteishallinto
 
Käyttö- ja luovutusrajoitusten alisissa valtion lainoittamissa tai korkotukemissa vuokrataloissa on voimassa laki yhteishallinnosta vuokrataloista (649/1990). Laki antaa asukkaille oikeuden nimetä edustajansa omistajayhteisön hallitukseen ja oikeuden vaikuttaa omistajansa päätöksentekoon talossa mm. talousarvion laadinnan, korjaustoimenpiteiden sekä talohuollon ja isännöinnin järjestämisen osalta.
Myös muissa vuokrataloissa voidaan noudattaa yhteishallintolain mukaisia menettelyjä, mutta se edellyttää omistajan suostumusta.
 
Neuvontaa asuntoasioissa
 
Vuokralaisen ja vuokranantajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin liittyvät kysymykset vaativat usein asiantuntijoiden apua. Vuokralaisjärjestöt ja kuntien oikeusaputoimistot auttavat vuokra-asioissa ja antavat neuvoja sekä vuokralaiselle, että vuokranantajille. Vuokralaisyhdistysten keskusjärjestö on Vuokralaisten Keskusliitto (VKL).
Vuokralaisyhdistyksiä on maassamme yli sata. VKL:stä saa neuvoja epäselviltä tuntuvissa asioissa.
 
Vuokralaisten Keskusliitto (VKL)
Velkuanpolku 1 E
00300 Helsinki
puh. (09) 4770 360
faksi (09) 4770 3660
 
Maksullinen neuvonta
(1,67 € /min+pvm)
ark.9-13, ma myös 16-18
puh. 0600 91515
 
 
Asukasliitto
Vuorikatu 22 A 11
00100 Helsinki
puh. (09) 25 330 500,
faksi (09) 25 330 550
 
Asumisalan neuvonta
(1,46 €/min+pvm)
puh. 0600 97272
 
 
 
 
 
 
 

Comments