NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI BẠN CHUẨN BỊ XÂY NHÀ

đăng 10:16 01-06-2011 bởi KTS. LÊ VĂN THỊNH   [ đã cập nhật 01:26 03-06-2011 ]

NHỮNG LƯU Ý ĐẦU TIÊN:

- Trước hết bạn cần hiểu được những nhu cầu cơ bản của gia đình về ngôi nhà mới như: Số lượng phòng, diện tích, vị trí các phòng, phong cách kiến trúc cũng như nội thất và vật dụng trang trí nội thất sẽ sử dụng, không gian dự trữ, phòng thờ, tiểu cảnh, sân vườn...
- Lưu ý về những thay đổi trong tương lai, như đám cưới và gia đình sẽ có thêm người...
- Nên tham khảo tất cả các thành viên trong gia đình trước khi thông qua những kế hoạch lần cuối.
- Sắp xếp theo thứ tự ưu tiên tất cả thông tin được đề cập ở trên.
- Tập hợp và ghi lại tất cả những thông tin ở trên khi thiết kế cho căn nhà của bạn để sau này làm việc với đơn vị thiết kế.
I - LẬP KẾ HOẠCH XÂY NHÀ
1 - Kế hoạch tài chính:
         Chúng ta hãy bắt đầu bằng vấn đề chính yếu nhất khi bạn nghĩ đến việc xây một ngôi nhà mới, đó là tiền để xây nhà. Nếu bạn xem nhẹ việc lập kế hoạch chi tiêu cho việc xây nhà, có thể bán sẽ gặp khó khăn lớn khi đối diện với phát sinh hoặc nó cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính hiện tại của gia đình bạn. Cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trù trước kinh phí. Thông thường có 2 loại chi phí chính cần được ước tính.
a - Ước tính chi phí xây dựng cơ bản.
     Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần thạch cao, kệ bếp gỗ và sơn nước trong ngoài. Theo cách tính phổ biến hiện nay, thường tính theo số M2 trên tổng diện tích xây dựng thực tế của ngôi nhà bạn. Bạn nên trao đổi và thống nhất với nhà thầu cách tính diện tích xây dựng thực tế.
b - Ước tính chi phí trang trí nội thất.
     Bạn có thể tính phần này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, mành rèm và các thiết bị khác cần sắm mới... Lý do chúng tôi đề nghị bạn tính riêng chi phí này vì đây là phần rời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà và tuỳ vào tình hình tài chính của bạn. Thực tế, việc xây nhà luôn có phát sinh. Vì vậy với số tiền tạm tính trên bạn nên dự trù từ 10 - 30 % số tiền. Bạn nên tham khảo mức chi phí trên M2 theo từng loại nhà tại gần thời điểm xây. Con số tổng ước tính sẽ giúp bạn tự tin hơn khi làm việc với Kiến trúc sư và nhà thầu.
2 - Các bước chuẩn bị ban đầu.
     Đây là những đề mục bạn cần nên liệt kê để thực hiện trước khi bạn tiến hành việc thảo luận thiết kế với Kiến trúc sư.
a - Tìm hiểu vấn đề pháp lý liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết.
     Trên thực tế có rất nhiều người do lịch sử về gia đình và vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ mà việc chủ sở hữu trở nên không rõ ràng về phương diện pháp lý. Chính vì vậy những gì chúng tôi đề cập ở đây nhằm giúp bạn rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà hoặc khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới. Các yếu tố pháp lý có thể liên quan:
     - Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
     - Vấn đề về quy hoạch khu vực ( Tham khảo phòng Quản lý Đô thị Thành phố )
     - Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: Khống chế tầm cao, số lượng tấm sàn, phần không gian chung...
     - Những vấn đề quan hệ với hàng xóm xung quanh như: Vách chung, lối đi chung, cây xanh, thoát nước...
b - Tìm hiểu về nhà cung cấp vật liệu xây dựng.
     Bạn nên tìm hiểu từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí gần công trình của bạn, đa chủng loại, giá hợp lý và có thể thanh toán từng đợt theo tiến độ (nếu có thể). Điều này giúp công việc thi công của bạn thuận lợi về sau.
3 - Làm việc với Kiến Trúc Sư.
     Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn cần phải tiến hành làm việc với Kiến Trúc Sư.
     - Mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình.
     - Trình bày với Kiến Trúc Sư về ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia đình nếu có.
     - Trình bày những liên quan thắc mắc của bạn liên quan đến việc đó.
     - Nếu có sở thích hay điều " tối kỵ " nào liên quan đến ngôi nhà ( Chẳng hạn vấn đề phong thuỷ ) bạn nên bàn luận cùng Kiến Trúc Sư ở bước này.
     Sau khi trình bày ý kiến của bạn, nên lắng nghe lời khuyên của Kiến Trúc Sư nếu yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu tính thẩm mỹ và độ an toàn.
4 - Hồ sơ thiết kế Kiến Trúc và Nội Thất.
     Bạn nên lưu ý để chọn đơn vị Thiết kế chuyên sâu về lĩnh vực nhà ở để hồ sơ bản vẽ công trình được đầy đủ và phương án thiết kế tối ưu nhất.
     Các bản vẽ về phần thiết kế Kiến trúc
     - Hồ sơ xin phép xây dựng: Là 3 tập hồ sơ khổ giấy A3 có dấu của đơn vị tư vấn, giấy phép kinh doanh, chứng chỉ hành nghề...
     - Hồ sơ Kiến Trúc: Bao gồm các bản vẽ mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh 3D... Là phần quan trọng nhất của toàn bộ thiết kế.
     - Hồ sơ chi tiết cấu tạo: Bao gồm các bản vẽ chi tiết cấu tạo để thi công các phần của nhà như mái, cửa, vệ sinh, ban công, cầu thang...
     - Hồ sơ trần, tường, sàn: Chi tiết mặt bằng trần các diện tường và sàn nhà...
     - Hồ sơ bố trí đồ đạc: Bố trí sắp xếp đồ đạc vào từng phòng theo công năng sử dụng.
     - Hồ sơ điện nước: Bao gồm các bản vẽ cấp điện sinh hoạt, cấp và thoát nước sinh hoạt, chống sét, điện thoại...
     - Hồ sơ kết cấu: Bao gồm các bản vẽ chi tiết triển khai hệ kết cấu chịu lực bê tông cốt thép, để đảm bảo độ an toàn, bền vững của nhà.
    - Hồ sơ dự toán: Bóc tách chi tiết chi phí xây dựng của từng phần hạng mục và tổng thể cả nhà.
     Các bản vẽ về phần thiết kế Nội thất
     - Mặt bằng chi tiết bố trí đồ đạc nội thất.
     - Phối cảnh nội thất 3D: Là các ảnh 3 chiều mô phỏng bằng máy tính không gian nội thất như đã xây dựng xong để chủ nhà có thể hình dung được và điều chỉnh màu sắc, vật liệu theo ý thích.
     - Hồ sơ chi tiết cấu tạo đồ đạc: Là các bản vẽ trích chi tiết cấu tạo của từng đồ đạc làm cơ sở cho thợ thi công, sản xuất.
     - Chi tiết trần, tường, sàn.
     - Hồ sơ điện nước.
5 - Lựa chọn thầu xây dựng.
     - Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu: Đánh giá thông tin này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Bạn nên kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu. Bên cạnh đó hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến điều kiện thực tế ( hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu... )
     - Tiêu chí thời gian: Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tiêu chí này. Bạn cần thoả thuận với nhà đầu tư tiến độ và thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc.
     - Tiêu chí giá cả: Thị trường xây dựng tại Thanh Hoá hiện nay thường có 2 hình thức nhận thầu:
     + Hình thức nhận thầu nhân công ( chủ nhà mua vật liệu ) Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện ( không đóng cọc móng, không điện nước, không nội thất ). Tuỳ theo sự thoả thuận của chủ nhà và nhà thầu...Tuy nhiên để có mức giá sát với thị trường bạn nên tham khảo Kiến Trúc Sư của mình tại thời điểm xây dựng.
     - Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công cả vật liệu ( khoán trắng ): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, hạn mức sử dụng, xuất sứ và nhãn hiệu...Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.
6 - Công tác giám sát.
     Bạn nên tránh việc thuê đơn vị giám sát do nhà thầu giới thiệu để bảo đảm tính khách quan. Hãy tham khảo ý kiến từ Kiến Trúc Sư thiết kế.
     - Nhiệm vụ chính của công tác giám sát: Kiểm tra  công việc và chất lượng thi công của nhà thầu. Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng định mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng. Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy thi công đảm bảo đúng tiến độ. Kiểm tra thực hiện an toàn lao động.
     - Sự cần thiết của công tác giám sát: Giám sát là bên thay mặt bảo vệ quyền lợi của chủ nhà, đảm bảo thi công đúng chất lượng và kỹ thuật.
     - Giá thuê giám sát: Giám sát cho xây dựng nhà ở tại TP Thanh Hoá hiện nay khoảng 2,5 - 3,5 triệu đồng/1 tháng ( Tuỳ theo loại công trình ) Bạn có thể tham khảo từ Kiến Trúc Sư.
II - CHỌN VẬT LIỆU XÂY DỰNG.
    Chọn VLXD là công việc khó khăn với tất cả mọi người. Dù bạn chọn phương án khoán công hay khoán trắng bạn vẫn nên tìm hiểu kỹ về VLXD. VLXD quan trọng nhất là cát, gạch, thép, đá, nước và xi măng. Chúng tôi sẽ chia sẻ một số điểm quan trọng để giúp bạn có được những tiêu chuẩn chung và có thể chọn từ những cái có sẵn.
1 - Xi măng
    Có thể bạn sẽ phải tốn thêm chi phí rất lớn sau này để sữa chữa nếu như tiết kiệm một vài nghìn đồng khi mua xi măng kém chất lượng. Hãy nhớ rằng một khi đã sử dụng xi măng để xây rồi bạn không thể thay thế hoặc cải thiện nó như với mái ngói hoặc một số vật liệu khác. Nếu nó kém chất lượng bạn phải đập bỏ và làm lại. Chi phí mua xi măng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng giá trị công trình. Thông thường xi măng chiếm từ 7 - 10% tổng giá trị công trình. Vì vậy bạn nên lựa chọn nhãn hiệu xi măng uy tín, có danh tiếng và được sự tin tưởng của nhà thầu và Kiến Trúc Sư.
2 - Cát
    Cát chất lượng có thể xác định sơ bộ bằng cách lấy một vốc cát rồi nắm tay lại. Chất bẩn như bùn sẽ dính vào lòng bàn tay bạn. Nếu trong cát có đất sét, sạn hay các chất bẩn khác có thể làm ảnh hưởng đến công trình.
    Một phương pháp kiểm tra khoa học hơn đó là đổ cát vào nửa bình thuỷ tinh thêm một ít nước vào rồi quấy lên, cát sẽ lắng xuống đáy các chất bẩn sẽ xuất hiện rõ. Nguyên tắc nếu hàm lượng tạp chất vượt quá 3% tổng lượng cát thì nó cần được làm sạch trước khi sử dụng.
    Không nên sử dụng cát nhiễm phèn hay nhiễm mặn trong bê tông hay xây thô.
3 - Đá
    Cốt liệu thô thường là những viên đá nhỏ tăng thêm sức chịu lực cho bê tông. Đá thông dụng cho bê tông sử dụng hiện nay là đá 1 x 2. Cốt liệu đá phải sạch tạp chất khi đưa vào trộn bê tông. Nếu đá có nhiều tạp chất cần sàng và rửa trước khi đưa vào trộn bê tông.
4 - Nước
    Nếu bạn sử dụng nước máy từ hệ thống cấp nước là tốt nhất. Trường hợp bạn dùng nước giếng hay nguồn nước khác thì cần phải sạch, không có chất bẩn. Tuyệt đối không dùng nước biển, nước nhiễm phèn, nước lợ, nước có váng dầu mỡ.
5 - Bê tông và vữa
    Bê tông là loại vật liệu đá nhân tạo được hình thành bằng cách đổ khuôn và làm rắn chắc hỗn hợp tỷ lệ hợp lý của các thành phần gồm xi măng, nước, cát, đá và phụ gia nếu có. Bảo dưỡng bê tông liên tục từ 10 - 14 ngày.
    - Bê tông mác 250 tỉ lệ 2 - 3 - 5 ( 1 bao xi măng + 3 thùng cát + 5 thùng đá )
    - Bê tông mác 200 tỉ lệ 1 - 2 - 3 ( 1 bao xi măng + 4 thùng cát + 6 thùng đá )
    - Đối với các thông số còn lại được ghi rõ ở mặt sau của bao xi măng.
    Vữa là hỗn hợp gồm cát, xi măng và nước 1 theo tỷ lệ nhất định. Vữa nên bảo dưỡng ẩm từ 7 - 10 ngày.
    - Vữa xây sử dụng tỷ lệ 1 bao xi măng 8 thùng cát ( Tỉ lệ 1 - 4 ).
6 - Gạch và cách chọn gạch
    Gạch có thể kiểm tra được thông qua quan sát. Thường thì gạch tốt có hình dạng chuẩn với những góc cạnh sắc. Màu sắc tương đồng nhau. Có một số cách kiểm tra gạch chất lượng:
    - Khi làm vỡ 1 viên gạch nó sẽ không vỡ ra thành nhiều mảnh nhỏ.
    - Đập 2 viên gạch vào nhau, gạch tốt sẽ phát ra âm thanh rứt khoát.
    - Thử làm rơi một viên gạch ở độ cao 1m gạch tốt sẽ không bị vỡ.
    - Ngâm viên gạch vào trong nước khoảng 24h sau đó kiểm tra trọng lượng của nó, nếu trọng lượng nặng thêm hơn 15% bạn không nên sử dụng loại gạch này.
7 - Thép
     Bê tông có sức chịu lực nén tốt nhưng chịu lực kéo và lực uốn kém. Để khắc phục điều này thanh thép cần được đặt trong bê tông để có thêm sức chịu lực cần thiết. Hãy lựa chọn thép từ những thương hiệu uy tín trên thì trường. Bạn nên tham khảo kích cỡ và chủng loại thép từ Kiến Trúc Sư của bạn.
    Cần giám sát để thợ thi công sắt làm đúng kỹ thuật như trong bản vẽ kết cấu.
8 - Cốp pha
    Cốp pha được sử dụng làm khuôn rộng đổ bê tông. Cốp pha phải đúng với kích thước thiết kế mới đảm bảo được khả năng chịu lực của bê tông. Bạn lưu ý cùng với giám sát của bạn khi nhà thầu làm cốp pha.
III - TIẾN HÀNH XÂY NHÀ
    Trong phần này chúng tôi chỉ liệt kê các hạng mục theo thứ tự trước sau nhằm giúp bạn tiện theo dõi và kiểm tra trong quá trình xây dựng. Việc này cũng nhằm giúp bạn chủ động hơn trong từng trường hợp thay đổi thiết kế hay vật liệu xây dựng và trang trí.
1 - Chuẩn bị mặt bằng
    - Thuê và dọn sang chỗ ở tạm trong quá trình xây dựng, để giải phóng mặt bằng nếu xây trên nền nhà cũ.
    - Phá dỡ nhà cũ nếu có.
    - Tập kết vật liệu.
    - Làm lán trại cho công nhân.
    - Hàng rào che chắn, bạt phủ, vách ngăn cho công trình nếu cần.
    - Chuẩn bị nguồn điện và nước phục vụ cho công việc xây dựng.
2 - Các công đoạn chủ yếu trong quá trình xây nhà theo thứ tự sau:
a - Phần thô
    - Đóng cọc tre, bê tông... ( nếu có )
    - Làm móng, công trình ngầm ( Hố ga ), đường cống, đường thoát nước...
    - Khung nhà ( cột, dầm, sàn ) đường ống điện, nước, máy lạnh, cáp, ti vi...
    - Xây tường bao che, tường ngăn không gian...
    - Làm mái
    - Lắp điện, nước, mộc
    Tất cả các công việc trên đều phải thông qua thời gian bảo dưỡng với từng loại công việc.
b - Phần hoàn thiện
    - Ôp, lát gạch, đóng trần, sơn.
    - Lắp đặt thiết bị WC, điện...
    - Làm mộc cửa, cầu thang, bếp...
    - Các phần khác như: mành rèm, tủ trang trí...
    - Rà soát chi tiết từ trên xuống dưới, chắm vá những chỗ sai sót.
    - Tổng vệ sinh trước khi bàn giao.



LỜI KẾT
    Làm nhà là một khoa học, cũng là nghệ thuật và là cuộc sống. Là khoa học vì nó chứa biết bao giải pháp kỹ thuật do khoa học sáng tạo ra. Nhà là vẻ đẹp của Xã Hội, nó là nghệ thuật. Là cuộc sống vì nó gắn liền với đời sống của chúng ta.
    Những vấn đề trên đây chỉ rất sơ lược về quá trình xây dựng 1 ngôi nhà. Thực tế còn rất nhiều điều phát sinh, khó khăn cần giải quyết. Hy vọng nó giúp ích được phần nào cho các bạn trong việc giải quyết các khó khăn ấy.
    Cuối cùng thay lời kết, A.Light xin chúc các bạn may mắn và thuận lợi trong việc xây dựng nhà ở cho mình, một công việc không hề đơn giản. A.Light luôn ở bên bạn !
     Hãy hợp tác cùng A.Light để ngôi nhà của bạn là niềm tự hào của bạn và chúng tôi !


                                                                                    Công ty Kiến Trúc và Nội Thất A.Light






Comments