09 Aktuelles
Dezember 2022: "Aktuelle Preisentwicklungssituationsinfo aus der Wohnungswirtschaft und zu Ihrer Liegenschaft"
Mitteilung der Verwaltung:
Sehr geehrte Damen und Herren Hausbewohner- Mieter und Miteigentümer,
die deutsche Wohnungswirtschaft befindet sich in einer leider anhaltend extremen Krisensituation, die über die reine Energiekrisensituation hinaus geht. Immer wieder gibt es mitunter widersprüchliche öffentliche Verlautbarungen und Empfehlungen zu den aktuellen Themen und jede Menge neue Gesetzesentwürfe und letztendliche Verabschiedungen rund um die Wohnungswirtschaft, so dass es bei der enormen und kurzfristigen Fülle langsam schwer fällt, überhaupt noch den Überblick zu behalten, was denn nun gerade tatsächlich belastbar gilt. Daher möchten wir Ihnen hiermit einen kurzen Überblick-Abriss über die wesentlichsten Sie direkt betreffenden Kosten und Verordnungen wie Verpflichtungen, informieren.
Gemäß diverser neuer oder neuerer Gesetzes- und Verordnungsverabschiedungen obliegt es vom Grundsatz her immer zuerst den Haus- und Wohnungseigentümern sowie Vermietern und deren Vertretern, die Hausbewohner „auf dem Laufenden zu halten“. Dies wird mitunter aber schwierig, wenn ständig neue Vorhaben auftauchen, die gerade erst verabschiedete oder angedachte Neuerungen schon wieder konter-karrieren oder widerrufen, wie z.B. mit der Gasumlage, die gerade einmal 3 Tage vor geplanter Wirksamkeit zurück genommen wurde und alle diesbezüglich von den Versorgern gesetzlich verpflichtend versandten Informationsschreiben schon wieder bedeutungslos waren. Ferner wurden sehr schnell diverse Gesetze zur kurz-, mittel- und langfristigen Energieeinsparung beschlossen, die mitunter erhebliche Kostenauswirkungen auf den Betrieb der Haustechnikanlagen haben werden und mitunter in der realen Praxis kaum wirtschaftlich wie personell umgesetzt werden können. Hierauf wurde bereits von den einschlägig fachkompetenten und erfahrungs-praxisorientierten wohnungswirtschaftlichen Verbänden wie z.B. dem VDIV, in eindringlichen Bedenkeninformationsschreiben an die zuständigen Bundesministerien reagiert.
Da wir als Hausverwaltung in erster Front der täglichen „Informationsbombardements aus allen Richtuingen“ stehen, haben wir uns bislang mit Einzelinformationsweitergaben zurück gehalten und auf den nun nahenden Zeitpunkt gewartet, möglichst nur die mitunter nun verlässlicher absehbaren und real faktisch wirkenden Sachstände und Informationen an Sie weiterzugeben.
Aufgrund der weltweit entstandenen Energiekrisen haben sich im Jahr 2022 die Gas- und Strompreise drastisch erhöht.
Die SWE Energie GmbH lieferte bisher die Wärmeversorgung Ihrer Liegenschaft über eine Gaszentralheizung aus überwiegenden Gaskäufen von russischem Gas. Der Preisexplosion an den Beschaffungsmärkten durch den Ausfall russischer Gaslieferungen können sich die Stadtwerke daher auch nicht länger entziehen.
Um die Versorgung mit Erdgas in Deutschland zu sichern, hat die Bundesregierung zudem eine neue gesetzliche Umlage, die Gasspeicherumlage nach § 35 e EnWG, eingeführt. Darüber hinaus wird zur Deckung des zu erwartenden Fehlbetrages aus dem Einsatz von Regel- und Ausgleichsenergie gemäß der Festlegung der BNetzA (GaBi Gas 2.0) u.a. eine RLM-Bilanzierungsumlage erhoben, so dass sich durch die neu eingeführten gesetzlichen Umlagen, entsprechend die Produktionskosten für den Wärmeanteil aus Gas leider entsprechend erhöhen. Andererseits wurde zumindest die Umsatzsteuer von 19% auf 7% vom 01.10.2022 bis 31.03.2024, gesenkt.
Der bisherige Gassonderpreisrahmenvertrag (rund 5 Cent/kwh) der DEWAG Hausverwaltung mit den Stadtwerken wurde von der SWE nun zum 31.12.2022 gekündigt. Derzeit schließen die Stadtwerke Erfurt aufgrund der extrem volatilen Energiemarktlage keine neuen Gasverträge mehr ab und versorgen die Liegenschaften in der sog. Grundversorgung. Dieser Preis ist derzeit zumindest noch um rund die Hälfte günstiger als Gas am aktuellen Spotmarkt eingekauft wird. Dennoch liegt auch dieser Grundversorgungspreis bereits jetzt schon rund 150% über dem bisher vereinbarten und noch bis 31.12.22 geltenden Gaspreis.
Der nun erst Ende November zum Abschluss für das Jahr 2023 von der SWE vorgelegte Gaspreis-Rahmenvertrag war aus unserer Sicht nicht lukrativ für Sie als Verbraucher und lag fast 100% über dem aktuell gültigen Grundversorgungspreis und damit 4x so hoch wie der bisherige Preis. Sobald jedoch wieder deutlich bessere Konditionen angeboten werden können, bleiben wir natürlich weiter für Sie dran.
Durch die Bundesregierung wurde zwischenzeitlich ein Energiepreisdeckel für das Jahr 2023 voraussichtlich ab März 2023, ggf. auch noch rückwirkend zum 01.01.23, für Gas auf 12 Cent/kwh und für Fernwärme auf 9,5 Cent/kwh, in Aussicht gestellt.
Für den Privatstrompreis ab 01.01.2023 wird eine Preisdeckelung bei 40 Cent/kwh angestrebt.
Die Bundesregierung legt höchsten und sogar verpflichtenden Wert darauf, das die Informationsgeber Sie darauf hinweisen das die Kosten all dieser Deckelungsmaßnahmen/Erleichterungen/Einsparungen vom Staat übernommen werden.
Jedoch werden diese Deckelungen jeweils wohl nur für 80% des Vorjahresverbrauches gelten, der Rest von 20% muss also entweder eingespart, oder extrem teuer zum jeweils gültigen Marktpreis (sog. Grund- bzw. Ersatzversorgung) bezogen werden. Diese Preise lagen zwischenzeitlich bei bis zu 400-500% des bisherigen Normalpreises.
Für den Monat Dezember 2022 wurde zudem ein Soforthilfeprogramm beschlossen. Demnach bekommen alle Gas/Fernwärmeverbraucher in Deutschland den Monatsabschlag für Dezember 2022 erlassen. Die zu erlassende Abschlagshöhe berechnet sich nach dem Monatsabschlag aus dem September 2022. Für die Mehrfamilienhausanlagen macht sich dies also erst bei Erhalt der Nebenkosten-Hausgeldabrechnung in 2023 für das Jahr 2022 bemerkbar, da Ihr Wärmekostenanteil sich darin um diesen Zwölftel-Anteil vermindert.
Ferner gilt ab 01.09.2022 per Verordnungserlass der EnSiKumaV (siehe Anlage) u.a. eine Informationspflicht von Wohnungseigentümern an deren Mieter, über die voraussichtlichen Energiepreisentwicklungen sowie Energieeinspar-möglichkeiten. So wird unterstellt, das bei einer Raumtemperaturabsenkung um je 1 Grad Celsius- am besten auf max. Raumtemperatur 19 C, eine Ersparnis in Höhe von je bis zu 6% erzielt werden kann. Selbstredend muss hierbei jedoch immer beachtet werden, dass dennoch jeweils ein ordentliches Beheizungs- und Belüftungsverhalten zu Grunde gelegt werden muss, um Schimmelschäden o.ä. zu vermeiden. Weitere Einsparinformationen können Sie auch im Internet z.B. unter www.energiewechsel.de , erhalten.
Aufgrund der höchst unsicheren Weltkrisenlage, vermag derzeit niemand der Marktteilnehmer verbindlich belastbare Aussagen über die mittel- bis langfristigeren realen Energiepreise zu beziffern. In einschlägigen Fachkreisen wird mit einer Marktberuhigung erst frühestens in 18 - 24 Monaten gerechnet.
Die Stromkosten sind im Bereich 1.000 - 3.000 kwh - Allgemeinstromverbrauch auf derzeit rund 38 Cent/kwh ab 01.10.22 gestiegen, dazu kommt der jeweilige Grundpreiskostenanteil je nach Abnahmemengeneinordnung. In Planung ist bei der SWE eine Steigerung ab Januar 2023 auf weit über 50 Cent/kwh.
Ein ggf. zu verhängendes „Preiserhöhungsverbot aufgrund Mitnahmeeffektversuche“ wird derzeit politisch zur Einführung ab 01.01.2023 diskutiert.
In der Anlage finden Sie zur weiteren Information die DERZEIT gültigen Preisblätter für Gas und Strom sowie Fernwärme der Stadtwerke Erfurt. Erhebliche Preisänderungen sind aber quasi monatlich möglich.
Ferner wurde die Heizkostenverordnung (HKVO) mit Wirksamkeit ab 01.12.2021 novelliert. Damit läuft nun die Umsetzung der Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in Deutschland an. Demnach müssen z.B. bis spätestens zum 31.12.2026 alle Wärmezähler (Heizung und Warmwasser) in Deutschland dauerfunkfähig aus/umgerüstet werden, um nicht wie meistens bisher nur jährliche, sondern nun auch monatliche Verbrauchsinformationen liefern zu können.
In Liegenschaften wo bereits dauerfunkfähige Zähler verbaut sind, erhalten Sie zukünftig (ebenso gesetzlich verpflichtend gemäß seit diesem Jahr gültiger uVi = unterjährige Verbrauchsinformation), Ihre monatlichen Wärmeverbrauchswerte über das jeweilige Heizkostenabrechnungsunternehmen mitgeteilt, ebenso im Vergleich zum Vorjahresmonat und im Vergleich zu ähnlichen Verbrauchsliegenschaften. Sie sind gesetzlich verpflichtet diese Informationen zu empfangen, entweder schriftlich oder per Email und haben die entsprechend entstehenden Kosten per Umlage in der Heizkostenabrechnung, zu tragen. Ein Abwahlrecht dieses Informationserhalts haben Sie Kraft Gesetzes NICHT !
Sofern Ihre Liegenschaft bereits mit o.g. Funkzählermöglichkeit ausgestattet ist, erhalten Sie hierzu in Bälde von Ihrem jeweils zuständigen Heizkostenabrechnungsunternehmen entsprechend gesonderte Informationen und Auswahlmöglichkeiten (lediglich elektronischer oder schriftlicher Monatsversand), auch über die so nun für Sie neu entstehenden Zusatzkosten.
Von der bauphysikalischen Seite aus gesehen erlauben Sie uns dazu jedoch auch den dringenden Hinweis, das bei entsprechenden Nutzungsverhaltensänderungen sich auch das Raumklima verändert, was zur Gefahr der vermehrten Kondenswasser- und Schimmelbildung, insbesondere in den anstehenden kalten Jahreszeiten, führen kann und Sie daher ganz besonders aufmerksam ein ordentliches und entsprechend angepasstes Beheizungs- und Belüftungsverhalten der Wohnräume zu beachten haben, um sich nicht ggf. entsprechender Mietsache-Schadensbeseitigungsaufforderungen bei evtl. nun auftretenden Schimmelbildungen auszusetzen, die noch dazu Ihre Gesundheit gefährden könnten.
Der Bundesrat hat am 25.11.2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell gebilligt. Das Gesetz kann damit zum 1.1.2023 in Kraft treten. Bisher haben die Mieter diesen Kostenanteil alleine per Umlage in der Heizkostenabrechnung getragen. Nach dem neuen Stufenmodell richtet sich die prozentuale Co2-Kostenaufteilung nun nach der jeweiligen Energieeffizienz des Gebäudes/Relation von Energieverbrauch zur Wohnfläche als Schlüssel und wird dann über den Messdienstleister im Rahmen der Heizkostenabrechnung berechnet.
Ferner wurde der Mindestlohn zum 01.10.2022 um 20% im Gesamtjahresverlauf erhöht und haben somit insbesondere die diesem Lohngefüge nahe liegenden Hausmeisterdienstleistungen entsprechend nachgezogen. Dazu kommen noch die grundsätzlich erheblich gestiegenen Kosten der Unternehmen durch die Inflation, sowie für Betriebs- und Energiemittel etc. Zum 01.10.22 konnten wir mit unserem bisher die Liegenschaft betreuenden Hausmeister-Subunternehmen PEGASUS GmbH eine Preiserhöhung von 14,1 % ab dem 01.10.2022 vereinbaren. Insofern keine weiteren drastischen Preis/Marktgeschehen eintreten, sollte die Erhöhung zunächst für 1 Jahr Preisbindung ausreichen.
Aufgrund des in der Höhe noch nie da gewesenen Neuwertindexklauselanstiegs in der Gebäudeversicherung wird derzeit ein Mehrkostenanteil von ca. 15% eingepreist.
Aus allen o.g. Gründen empfehlen wir Ihnen daher dringend ihre monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2023 vorsorglich um zumindest 50% zu erhöhen, insofern Sie nicht bereits eine deutliche Anpassung vorgenommen haben.
Im Fazit o.g. gesamtheitlich zu betrachtenden Informationen, Maßnahmen und Verpflichtungen, bitten wir Sie hiermit nochmals eindringlich, sich intensiv und umfassend informiert mit dem Für-und-Wieder sowie den Wechselwirkungen und Auswirkungen Ihres bisherigen wie zukünftigen Verbrauchs- und Nutzungsverhaltens auseinanderzusetzen, um den für Sie und Ihre Wohn- wie Alltagslebenssituation individuell am besten geeignetsten Einspar- und Gesundheitsbeträchtlichsten Weg zu finden!
Mit freundlichen Grüßen
GF Andreas Mernberger
DEWAG Immobilien GmbH
Juni 2020: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden - diesmal unter den besonderen Bedingungen der Corona-Situation.
Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie wurde Mitte März 2020 der Hausmeisterdienst angewiesen, geeignete Desinfektionsmittel zur Hausreinigung zu verwenden und insbesondere die Treppenhaushandläufe, gemeinschaftliche Türgriffe/Knöpfe o.ä. damit wöchentlich zu reinigen. Diese Sonderreinigung erfolgt vorläufig so lange bis die öffentlichen, allgemeinen Pandemiebeauflagungen zur besonderen Hygienewaltung zurück genommen werden.
Juni 2019: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
In dem Objekt wurde zwischenzeitlich eine neue, den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechenden Schließanlage eingebaut.
Juni 2018: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
Die letztjährig beschlossene Rauchwarnmelderausstattung der Wohneinheiten hat Anfang Juni 2018 mit insgesamt 32 Stück stattgefunden, so dass diese Pflichterfüllung nunmehr ordentlich erledigt ist.
November 2017: Statista.com berichtet über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland
Juni 2017: Die neue ICE Strecke durch den Thüringer Wald ist fertiggestellt. Der ICE-Knoten in der thüringischen Landeshauptstadt werde die „schnelle Mitte Deutschlands“, kündigte Bahnchef Lutz an. Die Zug-Halte verdoppeln sich auf 90 Abfahrten pro Tag. Der ICE fährt dann jede Stunde nach Nürnberg und München; außerdem nach Berlin über Halle/Leipzig bis teilweise nach Hamburg. Nach Frankfurt am Main können Reisende künftig jede halbe Stunde fahren. Neu sind auch die Verbindungen nach Mannheim und Stuttgart alle zwei Stunden.
Juni 2017: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
Juni 2017: Auf Capital.de gibt es einen ausführlichen Artikel zu den Immobilien- und Mietpreisen in Erfurt: http://www.capital.de/immobilien-kompass/erfurt.html
Mai 2017: Einige der Balkone wurden fachmännisch instand gesetzt. Die Mieter werden gebeten die Dachrinnen an den Balkonen sauber zu halten, um zukünftige Beeinträchtigungen zu vermeiden.
September 2016: Eine neue hochmoderne Gas-Zentralheizung wurde montiert und rechtzeitig vor der Heizperiode in Betrieb genommen.
August 2016: Eine der Nachbarwohnungen steht günstig zur Vermietung:Wohnen im Mühlenviertel.....!
Juli 2016: Fahrradfahren boomt - vor allem in Städten wie Erfurt. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen wurden - wie von der Eigentümerversammlung beschlossen - neue Fahrradabstellplätze geschaffen.
Juni 2016: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
Mai 2016: Ortsübliche Vergleichsmieten lauf Mietspiegel 2015 (aus www.welt.de)
(...)
"Selbst in größeren Städten in Ostdeutschland machen sich die steigenden Preise in der breiten Statistik bemerkbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen in der F+B-Rangliste zwar nur auf den Plätzen 65 bis 88 mit einer Durchschnittsmiete von 6,34 bis 6,16 Euro pro Quadratmeter. Doch auch hier liegen die jährlichen Zuschläge oberhalb der allgemeinen Inflationsrate."
(...)
Dezember 2015: Die neue ICE Hochgeschwindigskeitsstrecke Erfurt - Leipzig / Halle - Berlin ist in Betrieb genommen worden. Damit ist die Bahn-Anbindung von Erfurt weiter verbessert worden. http://www.mdr.de/mediathek/mdr-videos/a/video315094.html
November 2015: Die Zentralheizung soll eine neue Steuerung erhalten
Juli 2015: Ein leichter Sturmschaden wurde umgehend durch eine Fachfirma behoben.
Juni 2015: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
März 2015: Das Gebäude wird inzwischen in der Liste der stadtprägenden Kulturdenkmale der Andreasvorstadt von Erfurt geführt: http://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Kulturdenkmale_in_Andreasvorstadt
Januar 2015: Manager-Magazin "Die Nachfrage nach deutschen Immobilien steigt weiter"
"Die Bereitschaft, höhere Risiken einzugehen, hat zugenommen", stellt Schulz-Wulkow fest. So nehmen Käufer Leerstände in Kauf, und sie kaufen Immobilien auch in sogenannten B- und C-Lagen, also in Städten wie Leipzig, Dresden, Erfurt, Itzehoe oder Flensburg. Siehe http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/ey-studie-nachfrage-nach-deutsche-immobilien-steigt-weiter-a-1012745.html
Dezember 2014: Seit August ist die ehemalige Lessingschule eine von vier staatlichen Gemeinschaftsschulen in Erfurt. Ab dem Schuljahr 2015/2016 werden erstmals Schüler der Klassenstufe 1 aufgenommen.
Oktober 2014: Vor Ort Besichtigung und neue Fotos
Juni 2014: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
März 2014: Denkmale in Erfurt: Der Flutgraben schützt Erfurt vor Hochwasser
September 2013: Das Hoftor wurde wieder eingesetzt und malermäßig instandgesetzt
Juni 2013: Gefahr durch Hochwasser in Erfurt - das Objekt blieb aufgrund des guten Hochwasserschutzes erneut verschont
April 2013: Online-Quiz "Was darf der Vermieter?"
http://www.zeit.de/wirtschaft/2013-03/quiz-mietrecht
Juni 2013: Die jährliche Eigentümerversammlung hat stattgefunden.
Februar 2013: "Die Kurve zeigt nach oben - Wohnen ist in Deutschland zuletzt deutlich teurer geworden"
Ende Oktober 2012 wurde eine malermäßige Instandsetzung der Hofeinfahrt inkl. Sandstrahlung der Klinkerflächen durchgeführt.
Im Sonner 2012 erfolgte eine Umgestaltung der Außenanlagen (Grundstücksstreifen zur Nr. 10) sowie ein Pflegerückschnitt an der Grundstücksrückseite
Am 15.08.2012 wurde der Hausmeisterservice gewechselt.
Im 2. Quartal 2012 wurde der Mietzins wurde an den "Mittelwert" des Erfurter Mietspiegels angepasst.
Im Februar 2012 wurden die Mischbatterien für die Badewanne sowie für den Waschtisch augetauscht (Heinrich Schulte Einhandmischer Typ Nizza)