C & P "Wir haben noch einiges vor"

Post date: 08.05.2014 00:06:05

Gerade erst 30 blickt Markus Ritter mit seiner C&P Immobilien AG bereits auf über 1500 verkaufte Anlegerwohnungen zurück. Nun steht in Graz-Puntigam ein vorläufiges Meisterstück mit bis zu 1000 Wohnungen vor dem Baubeginn.

Text: Wolfgang Wildner, Fotos: Oliver Wolf, C&P AG

Bereits in überaus jungen Jahren führte der aus dem oststeirischen Frannach stammende Absolvent der HTL Kaindorf die geschlossenen Unter­nehmensbeteiligungsfonds der deutschen MIG AG auf dem österreichischen Finanzmarkt ein. 2006 gründete Markus Ritter, 22-jährig, gemeinsam mit seinem besten Freund Thomas Schober (heute CFO) und einer Handvoll Mitarbeitern sein eigenes Unternehmen. Heute darf die 2008 in eine – allerdings nicht börsennotierte – AG umgewandelte C&P für sich die österreichische Marktführerschaft bei Anlegerwohnungen im Privatsegment in Anspruch nehmen. Mit ihren diversen Subgesellschaften bedient die C&P die gesamte Wertschöpfungskette von Errichtung bzw. Kauf über Verkauf, Vermietung und Verwaltung bis zur Instandhaltung. Das Unternehmen mit Sitz in Unterpremstätten und Niederlassungen in Spittal/Drau, Klagenfurt, Wien und Berlin beschäftigt 65 Mitarbeiterinnen und bedient sich weiterer ca. 250 Vertriebspartner. 2013 überschritt die C&P mit 312 verkauften Wohnungen erstmals die 50 Mio.-Umsatzmarke. Insgesamt verweist das Unternehmen auf 1520 verkaufte Wohnungen und einen Vermietungsgrad der Anlegerwohnungen von 98 Prozent. Im Headquarter in Unterpremstätten empfängt mich ein Bodenständigkeit betonender CEO in urbanem Businessoutfit. Am 18. März überschreitet Ritter die 30er-Marke, im Jänner hat er geheiratet.

BUSINESS Monat: Vor der Gründung der C&P haben Sie unter anderem geschlossene deutsche Unternehmensbeteiligungsfonds in den österreichischen Markt eingeführt. Geschlossene Fonds sind teilweise ins Gerede gekommen, weil Kleinanleger herbe Verluste hinnehmen mussten. Nun versucht man aggressive Vertriebssysteme, ­häufig ­pyramidal organisierte Strukturvertriebe, dafür verantwortlich zu machen.

Markus Ritter: Der Emittent heuert freie Vertriebe an, die das Produkt verkaufen. Ich kann aber nicht den freien Vertrieb dafür verantwortlich machen, wenn teilweise aggressiv vertrieben wird. Das geht schon in erster Linie vom Emittenten aus. Die Frage ist: Was lässt der zu? Wir sind ja auch Emittenten und haben Partner, die unsere Wohnungen vertreiben. Zwischen 60 und 70 Prozent werden auf diese Weise verkauft, der Rest direkt. Wenn man sein Produkt heute seriösen Unternehmen zum Verkauf gibt, dann wird man nie in solche Schwierigkeiten kommen.

Wie weiß man, dass Vertriebspartner seriös sind? Man muss sich grundsätzlich schon die Frage stellen, ob ein Strukturvertrieb der richtige Ansprechpartner für Finanzprodukte ist. Bei uns gibt es keinen Strukturvertrieb. Aus meiner Sicht müssen bei einem Finanzprodukt immer Beratung und Seriosität im Vordergrund stehen und nicht irgendwelche persönlichen Profitinteressen.

Wer vertreibt für Sie? Banken, Finanzdienstleister und Vermögensberater sowie Immobilienmakler. Wir kooperieren nur mit Unternehmen, die ein hohes Maß an Kompetenz, Qualität und Seriosität aufweisen. Wir nehmen keine Strukturvertriebe rein. Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich habe nichts gegen Strukturvertriebe, die können hocherfolgreiche Vertriebssysteme sein, aber sie sind im Finanzbereich am falschen Ort. Sie sind besser bei Tupperware aufgehoben.

Einen geschlossenen Fonds haben Sie trotzdem aufgelegt – auf Kleinanleger zugeschnitten, die ja nach neuen EU-Reglements nicht mehr Zielgruppe solcher Fonds sein sollten. Es war von unserer Seite gut gemeint, um auch kleinen Anlegern die Möglichkeit zu geben. Aufgrund der aktuellen rechtlichen Entwicklungen werden wir das aber sicher nicht noch einmal machen. Wir haben am 31. 12. 2013 mit einem niedrigeren Volumen als den ursprünglich geplanten 10 Mio. Euro geschlossen.

War der Fonds für die ­Finanzierung Ihrer Pläne entscheidend? Nein, überhaupt nicht.

Wie sind Sie zur ­Immobilie als Anlageinstrument gekommen? Für mich war es ein Schlüsselerlebnis, als ich als ganz junger Mensch bemerken musste, dass viele Finanzmanager bestimmte Produkte, die sie verkaufen, selbst nie kaufen würden. Von dort weg habe ich gewusst: Ich mache das genau umgekehrt. Ich habe für mich die Immobilie als Kapitalanlage entdeckt, Fremdkapital von Banken aufgenommen, Wohnungen gekauft und über Mieten zurückgezahlt. Dann habe ich mir gedacht: Wenn ich selbst felsenfest davon überzeugt bin, dann gibt es ja nichts Authentischeres, als genau das auch den Kunden anzubieten. So ist die C&P entstanden.

Sie haben mit der C&P ein rasantes Wachstum hingelegt. Wenn ich Ihnen heute darstellen würde, dass unser Erfolg ausschließlich auf Strategie, Geschick und auf Fleiß beruht, dann wäre das vermessen. Es gehört auch Glück dazu. Die Krise von 2008 hat unser Geschäftskonzept massiv befördert. Auf einmal war die Immobilie als Kapitalanlage das zentrale Thema.

Manche meinen, das sei schon die nächste Blase. Ich sehe diese Gefahr in den Städten, in denen wir tätig sind, nämlich Wien, Graz, Klagenfurt und Berlin, eindeutig nicht. In den letzten drei Jahren war der Preisanstieg höher, als wir gedacht hätten. Dass es so weiter geht, glaube ich nicht. Es wird sich einpendeln. Den Preis steuern nach wie vor Angebot und Nachfrage. In Graz haben wir z. B. einen jährlichen Zuwachs von 4000 bis 5000 Einwohnern. Pro Jahr werden aber nur 1000 bis 1500 Wohnungen geschaffen. Dann weiß ich, dass das Angebot deutlich niedriger ist als die Nachfrage und damit hat sich aus meiner Sicht die Immobilienblasendiskussion gänzlich erledigt.

Warum ist die C&P eine Aktiengesellschaft? Wenn man in Richtung Anleger denkt, dann ist Vertrauen eines der wichtigsten Kriterien. Leute setzen in eine größere AG nun einmal mehr Vertrauen als in irgendwelche kleineren Firmen. Dass wir eine Zeit lang die Ehre hatten, das jüngste Vorstandsteam einer AG zu sein, war nicht immer nur einfach. Da hat es auch Skeptiker gegeben. Also haben wir uns auch sehr erfahrene Persönlichkeiten in den Aufsichtsrat geholt.

Einen Geschäftsbericht veröffentlichen Sie nicht. Wir veröffentlichen eine sehr abgespeckte Variante eines Geschäftsberichts. Aber wir unterliegen auch nicht den Börsengesetzen, weil wir ja keine börsennotierte AG sind.

Aktuell ist auch kein Börsengang geplant.

2012 haben Sie in Berlin in großem Stil Wohnungen zugekauft. Es war ein Hamburger Immobilienfonds, von dem wir dieses Paket erworben haben. Und wenn man 200 Wohnungen auf einen Schlag erwirbt, dann bekommt man natürlich einen günstigeren Preis. Die verkaufen wir mit unserer Marge, aber zu einem sehr attraktiven Preis, nämlich um 1250 Euro pro m2, an unsere Anleger. Und das in einer internationalen Metropole mit vier Mio. Einwohnern.

In Graz-Puntigam entwickeln Sie nun ein Projekt mit rekordverdächtigen Dimensionen. Wir wollen ein wirkliches Großprojekt mit Stadtteilentwicklungs-Charakter. Das ist eine strategische Frage. Wir haben die Ressourcen, um Großprojekte umzusetzen, aber auch die Situation, dass wir immer wieder Projekte brauchen. Darum haben wir ein Projekt eingekauft, mit dem wir für die nächsten zehn Jahre an diesem Standort ausgelastet sind. Wir kommen also nicht mehr in die Situation, dass wir hier etwas kaufen müssen. Wir kaufen maximal zu, wenn es hochattraktiv ist und optimal zu uns passt.

Um welches Volumen geht es? Wir sprechen bis ca. 2022 von rund 170 Mio. Euro, etwa 800 bis 1000 Wohnungen, ca. 70.000 m2 Nettogeschoss­fläche, aufgeteilt auf etwa ein Viertel Gewerbe, Handel und Dienstleistung und drei Viertel Wohnungen.

Das schultert man nicht aus dem Cashflow. Nein. Wir setzen eigenes Kapital ein, holen Investorenpartner dazu und finanzieren auch mit Fremdkapital von Banken.

Welche Märkte wollen Sie sonst in Zukunft bearbeiten? Nachdem sowohl Management als auch Unternehmen relativ jung sind, haben wir noch einiges vor. Aber 2014 werden wir erstmalig nicht weiter expandieren, sondern konsolidieren. Ziel ist es, auf allen Ebenen Marktführer zu sein. Dafür wollen wir uns in einigen Bereichen noch qualitativ verbessern. Auch 2015 und 2016 werden wir aus jetziger Sicht nicht unbedingt einen neuen Standort angehen. Aber die C&P wird mit Sicherheit nicht bei diesen vier Standorten stehen bleiben.

Wohin soll die Reise führen? In Deutschland gibt es so viele spannende Städte, die man teilweise in Österreich kaum kennt. Und da wir dort für die generellen Rahmenbedingungen steuerlicher und rechtlicher Natur bereits gesorgt haben, wird die Reise in Deutschland weitergehen.

Planen Sie auch den Einstieg in den touristischen Anleger­immobilienmarkt? Allein schon aufgrund unserer Nähe zu Hans Knauß haben wir vor, auch in diese Richtung etwas zu machen.

Worauf wird’s in Zukunft ankommen? Darauf, das erworbene Vertrauen in vollem Umfang aufrechtzuerhalten und weiterzuentwickeln. Und das gelingt nur, wenn man auch in allen Bereichen das hält, was man versprochen hat.

Wo liegen mögliche Fallstricke? Im Finanzmanagement. Es geht darum, die Liquiditätsthemen immer unter Kontrolle zu haben. Da muss jeder Schritt finanziell durchgeplant sein. Das ist das zentrale Thema. .

C&P Infos spezial

Projektpartnerschaften geht die C&P fallweise mit der Haring Group des gebürtigen Steirers Karl Haring ein, die in Wien über der Donau zu den größten Wohnbauträgern gehört. Im Aufsichtsrat der C&P sitzen als Vorsitzender der Steuerberater Erhard Lausegger (LBG), der „Investmentpunk“ Gerald Hörhan, der SRS-Gründer und Gesellschafter Josef Schober und der Unternehmer Helmut Raggam (Gera Montagen). Zu den namhaftesten Part­nern und Kunden gehören Skilegende Hans Knauß, Ex-Kicker Mario Haas und Investor Alois Köhrer. Die Vermietung der Anlegerwohnungen erfolgt über die jeweiligen Standortteams.

www.cp-ag.at