Mieter Todsünden

Mietrecht: Die zehn Todsünden der Mieter

Obwohl die meisten deutschen Haushalte zur Miete wohnen, ist das Mietrecht für viele Menschen ein Buch mit sieben Siegeln. Die Folge: Irrtümer und Halbwahrheiten halten sich hartnäckig und führen oft zu Unstimmigkeiten, Streit oder sogar Gerichtsverfahren. Ein Überblick über die häufigsten Fehler, die Mieter im schlimmsten Fall die Wohnung kosten können.

1. Die falsche Selbstauskunft

Mit Säumnissen bei der monatlichen Mietzahlungen ist nicht zu spaßen, denn ein Zahlungsverzug berechtigt den Vermieter, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. Denn fristlos kündigen können beide Vertragsparteien "aus wichtigem Grund" dann, wenn die Einhaltung der Kündigungsfrist unzumutbar wäre. Dazu reicht es, dass der Mieter zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Der Mietrückstand muss noch nicht mal zwei volle Monatsmieten betragen, sondern nur mehr als eine. Folgen die Fehlbeträge allerdings nicht direkt aufeinander, muss insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten vorliegen. Dann nützt es dem Mieter auch nur wenig, wenn er einen Teil der Mietschuld nachzahlt. Der Vermieter behält sein Kündigungsrecht, bis der ganze Rückstand einschließlich der laufenden Mieten ausgeglichen ist.

Hat ein Mieter schon oft verspätet gezahlt, so kann der Vermieter nach der Abmahnung unter Umständen sogar bei nur einer weiteren verspäteten Zahlung fristlos kündigen (BGH, Az.: VIII ZR 364/04).

Keine Kündigung muss der Mieter aber befürchten, wenn die Miete beim Vermieter unpünktlich eingeht, weil sie von den Behörden zu spät überwiesen wurde. Mieter müssten sich ein Verschulden der Sozialbehörde nicht zurechnen lassen, da diese bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handle. (BGH, VIII ZR 64/09)

2. Der Miet-Rückstand

Mit Säumnissen bei der monatlichen Mietzahlungen ist nicht zu spaßen, denn ein Zahlungsverzug berechtigt den Vermieter, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen. Denn fristlos kündigen können beide Vertragsparteien "aus wichtigem Grund" dann, wenn die Einhaltung der Kündigungsfrist unzumutbar wäre. Dazu reicht es, dass der Mieter zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Der Mietrückstand muss noch nicht mal zwei volle Monatsmieten betragen, sondern nur mehr als eine. Folgen die Fehlbeträge allerdings nicht direkt aufeinander, muss insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten vorliegen. Dann nützt es dem Mieter auch nur wenig, wenn er einen Teil der Mietschuld nachzahlt. Der Vermieter behält sein Kündigungsrecht, bis der ganze Rückstand einschließlich der laufenden Mieten ausgeglichen ist.

Hat ein Mieter schon oft verspätet gezahlt, so kann der Vermieter nach der Abmahnung unter Umständen sogar bei nur einer weiteren verspäteten Zahlung fristlos kündigen (BGH, Az.: VIII ZR 364/04).

Keine Kündigung muss der Mieter aber befürchten, wenn die Miete beim Vermieter unpünktlich eingeht, weil sie von den Behörden zu spät überwiesen wurde. Mieter müssten sich ein Verschulden der Sozialbehörde nicht zurechnen lassen, da diese bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handle. (BGH, VIII ZR 64/09)

3. Störung von Ruhe und Frieden

Wesentlich häufiger als etwa Mietschulden oder Nebenkostenabrechnungen beschäftigt die deutschen Gerichte aber das Thema Hausfrieden. Wird dieser von einer Mietpartei gestört, etwa durch Beleidigungen und Bedrohungen, so droht ein abruptes Vertragsende. Eine fristlose Kündigung billigte etwa das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 410/04): Der Vermieter hatte vom Mieter eine SMS mit Schimpfwörtern wie "dumme Kuh" erhalten.

Auch heftige Schimpftiraden gegen andere Hausbewohner können – ohne weitere Abmahnung – zur rechtkräftigen Kündigung der Mietwohnung führen, wie das Landgericht Coburg entschied (Az.: 32 S 85/08).

Wer in einem Mietshaus nachts überlaut Musik hört, und damit andere Mieter stört, riskiert ebenfalls eine fristlose Kündigung der Mietwohnung. Im konkreten Fall hörte ein Mieter wiederholt nachts in Disco-Lautstärke Musik und ließ sich auch durch eine Abmahnung davon nicht abbringen. Da sich die Beschwerden der anderen Bewohner des Hauses häuften, kündigte ihm der Vermieter schließlich fristlos. Zu Recht, befand das Amtsgericht Coburg (Az.: 11 C 977/07), bestätigt vom Landgericht Coburg (Az.: 32 S 1/08).

4. Die zweckentfremdete Wohnung

Wer seine Wohnräume ohne Vermieter-Zustimmung zu gewerblichen Zwecken nutzt, riskiert die Kündigung. Vor allem geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht dulden. Allerdings kann der im Einzelfall durchaus verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu erteilen, wenn nämlich durch die Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen. Beschäftigt der Mieter Mitarbeiter, kommt so ein Anspruch allerdings nicht in Betracht (BGH-Urteil VIII ZR 165/08). Ähnlich hat auch das Amtsgericht Hamburg geurteilt (Az.: 48 C 477/08). Wenn Mieter die Wohnung auch beruflich nutzen wollen, sollten sie in jedem Fall die Zustimmung des Eigentümers einholen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Eine eindeutige Zweckentfremdung liegt aber vor, wenn eine Wohnung beispielsweise zur gewerblichen Prostitution genutzt wird, eine nicht genehmigte Tierzucht betrieben wird, oder eine Untervermietung stattfindet, von der der Eigentümer nichts weiß. Dazu heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB),  ein wichtiger Grund für fristlos kündigende Vermieter liegt vor, wenn "der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt".

5. Mietminderung

Streiten sich Vermieter und Mieter so heftig, dass keine Lösung greifbar scheint, so greifen Mieter, die sich im Recht glauben,   erfahrungsgemäß gerne zum Mittel der Mietminderung, um ihrem Standpunkt Druck zu verleihen. Ein gefährliches Spiel, denn auch hier halten sich Irrtümer und Halbwahrheiten hartnäckig. Insbesondere über Gründe, die zu einer Mietminderung berechtigen sowie die angemessene Höhe gibt es immer Streit und Gerichtsklagen. Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur unwesentlich eingeschränkt ist, scheidet eine Mietminderung aus. Eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder vereinzelt Ameisen in der Wohnung berechtigen den Mieter nicht zu einer Minderung. Einige Beispiele:

1. Spinnen in der Wohnung: Wer eine Parterrewohnung mit Garten bewohnt, muss mit dem Getier leben – oder es selbst beseitigen. Eine Kölnerin sah das anders und kürzte die Miete. Vor Gericht unterlag sie: Ein "erheblicher Mangel der Mietsache" liege nicht vor, urteilte das Amtsgericht Köln (Az.: 215 C 355/92).

2. Falsche Wohnungsgröße: Selbst wenn eine Größenangabe im Mietvertrag fehlt, kann der Mieter die Miete nicht einfach mindern, weil die Wohnung angeblich zu klein ist. Erst wenn die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl mehr als zehn Prozent höher ist, als die tatsächliche Größe der Wohnung, ist dies gestattet (Amtsgericht Hagen, Az.: 9 C 500/07).

3. Spielplatzlärm: Weil es sich durch die Geräusche der Kinder auf dem nahen Spielplatz gestört fühlte, kürzte ein Frankfurter Paar die Miete. Vor Gericht bekam aber der Vermieter Recht: Solcher Lärm muss als "sozialadäquat" hingenommen werden (Az.: 33 C 2368/08-50).

4. Qualmender Nachbar: Fühlt sich ein Mieter durch einen stark rauchenden Nachbarn gestört, so kann er dennoch weder die Miete mindern noch vom Vermieter ein Verbot verlangen oder feste Lüftungszeiten fordern. Rauchen gehöre zum "vertragsgemäßen Gebrauch" der Wohnung, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 470/08).

6. Der unbekannte Mangel

Eigentlich ist es ganz einfach: Ein Vermieter kann nur dann für Mängel haftbar gemacht werden, wenn er von diesen weiß. Mieter haben zwar ein Anrecht darauf, dass die gemietete Immobilie mängelfrei ist. Allerdings können Sie ihren Vermieter nicht haftbar machen, wenn der nichts von den Mängeln wusste. Das gelte sogar bei Gebäudeschäden, urteilte das OLG Düsseldorf (Az.: 24 U 44/08): Zwar sei der Vermieter verpflichtet, die Immobilie instand zu halten, ohne konkreten Anlass sei er aber nicht verpflichtet, tätig zu werden, vielmehr müsse der Mieter dem Vermieter etwaige Mängel anzeigen.

Auch die eigenmächtige Beseitigung von Mängeln ist für Mieter nicht sinnvoll, denn dann können sie auf den Kosten sitzenbleiben. Wer ohne Rücksprache mit dem Wohnungseigentümer einfach einen Handwerker beauftragt, muss dafür laut einem Urteil des Bundesgerichtshof auch selbst aufkommen (Az.: VIII ZR 222/06). Eigenmächtig beauftragen darf der Mieter einen Handwerker nur in zwei Fällen: Wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist, oder wenn der Mangel umgehend beseitigt werden muss – das wäre etwa bei einem Wasserrohrbruch der Fall.

7. Eiskalte Wohnung

Es mag angesichts stetig steigender Energiepreise nicht jedem sparsamen Mieter gefallen, aber man ist generell verpflichtet, die Wohnung im Winter zumindest mäßig zu heizen. Nichtheizer riskieren sogar die Kündigung, denn bei einer komplett unbeheizten Unterkunft besteht die Gefahr von Frost- oder Schimmelschäden, urteilte das Landgericht Hagen (Az.: 10 S 163/07). Damit verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich. Und eine Kündigung ist nach Ansicht des Gerichts sogar dann rechtens, wenn es noch gar kein Schaden entstanden ist. Entscheidend für die Pflichtverletzung als Kündigungsgrund im konkreten Fall war: Der Vermieter hatte den Mieter, der überwiegend bei seiner Lebensgefährtin wohnte, bereits schriftlich ermahnt, regelmäßig zu heizen. Da der Mieter dies abe auch weiterhin vorsätzlich nicht tat, bestand die Möglichkeit, dass es zu Schäden an der Wohnung kommt.

8. Winterdienst verpennt

Die Pflichten, die der Schnee mit sich bringt, sind wenig romantisch: Glätte muss beseitigt, Schnee geräumt werden – und zwar noch, bevor der Berufsverkehr einsetzt. Das eigene Grundstück muss der Eigentümer grundsätzlich von Schnee und Glätte befreien, denn er hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Darunter fallen alle Wege, auf denen Bewohner und Besucher häufig laufen, z.B. zur Haustür, zum Parkplatz, Müllcontainer oder Briefkasten. Für Langschläfer kann ein Versäumnis teuer werden: Nach Stürzen auf vereisten Wegen vor der Haustür drohen Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche.

Der Vermieter gibt diese Aufgaben aber meist per Mietvertrag und Hausordnung an die Mieter weiter. Verantwortung trägt der Eigentümer aber trotzdem, denn laut Bundesgerichtshof muss er sich vergewissern, dass der Winterdienst auch wirklich ausgeführt wird.

Laut dem OLG Koblenz beginnt die Räum- und Streupflicht gegen sieben Uhr mit Beginn des "allgemeinen Verkehrs" (Az.: 5 U 101/08) und endet (lt. BGH, Az.: VI ZR 125/83) gegen acht Uhr abends. An Sonn- und Feiertagen beginnt der Winterdienst laut Mieterbund etwa ein bis zwei Stunden später. Schneit es andauernd muss aber wiederholt geschippt werden (BGH, Az.: VI ZR 49/83). Es reicht aber aus, wenn mittags nachgeräumt wird (Landgerichts Bochum, Az.: 2 O 102/04), bei Glatteis muss allerdings sogar bis zu alle drei Stunden gestreut werden (OLG München, Az.: 1 U 3329/08). Ganz wichtig: Wer berufstätig verhindert, krank oder in Urlaub ist, muss dennoch grundsätzlich für eine Winterdienst-Vertretung sorgen.

9. Der heimliche Zoo

Ziervogel: ja, Schildkröte: nein? Wie so oft im deutschen Mietrecht lesen sich die widersprüchlichen Urteile zum Thema Tierhaltung in Mietwohnungen wie Witz-Antworten von Radio Erivan: Im Prinzip ja, aber ... Zwar ist Kleintierhaltung in der Mietwohnung generell erlaubt. Sogar eine Klausel, die die Erlaubnis zur Tierhaltung auf nur wenige Kleintierarten beschränkt, ist ungültig (BGH, Az.: VIII ZR 340/06). Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Zwergkaninchen oder Hamster darf der Mieter immer halten, egal was im Mietvertrag steht. Voraussetzung ist aber: Von den Tieren dürfen keine Störungen und keine Schäden zu erwarten sein. Doch empfiehlt es sich, mit dem Vermieter eine klare und verbindliche Absprache zu treffen, statt etwa heimlich Tiere zu halten. Denn einen Umkehrschluss zum o.g. Urteil gibt es nicht. Der sogenannte Erlaubnisvorbehalt der Vermieters gilt vor allem bei Tieren, die größer und/oder gefährlicher sind als die üblichen Kleintiere.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung der Tierhaltung, wird von den Gerichten aber unterschiedlich beurteilt, ob auch Katzen und Hunde zum "vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietwohung gehören. Zum Teil wird angenommen, dass deren Haltung heutzutage zur allgemeinen Lebensführung gehören. Andere Gerichte vertreten die Ansicht, dass in städtischen Wohngebieten oder im Mehrfamilienhaus Katzen- und Hundehaltung nicht zum normalen Mietgebrauch gehören. Hier sollten Sie Ihren Vermieter fragen, bevor sich sich ein Hund oder eine Katze anschaffen.

Erlaubt etwa der Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung, kann sich der Mieter dennoch nicht ohne weiteres eine hochgiftige Spinne oder Schlange oder einen gefährlichen Kampfhund zulegen, denn dann kann der Vermieter die Abschaffung des Tieres fordern.

Steht im Mietvertrag, dass z.B. die Hundehaltung verboten ist, darf sich der Mieter keinen Hund anschaffen. Ist vereinbart, dass die Hundehaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängt, so muss der Mieter um Erlaubnis fragen.

10. Auszug ohne Renovierung

Immer wieder sorgt eine Frage für Streit, sogar bis vor Gericht: Wer muss Wände und Decken streichen, Vermieter oder Mieter? Generell gilt: Laut Gesetz ist der Vermieter zuständig, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen kann aber im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Entsprechende Vertragsklauseln dürfen den Mieter aber auch nicht zu stark belasten, ansonsten sind die Vereinbarungen unwirksam.

Der Bundesgerichtshof legte bereits 2004 fest: Renovierungsklauseln in Mietverträgen mit starren Fristenplänen sind unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss gar nicht malen und tapezieren(Az.: VIII ZR 361/03). Auch Endrenovierungsklauseln, wie sie in vorgedruckten Formularmietvertägen bis dahin häufig anzutreffenden waren, erklärte der BGH für null und nichtig sind. Auch Vorgaben bei der Farbwahl machen viele Vertragsklauseln ungültig. Und selbst für die schnelle Abnutzung der Wohnung durch exzessives Rauchen muss der Mieter im Falle einer ungültigen Renovierungsklausel nicht aufkommen.

Doch Vorsicht: Die mieterfreundliche Tendenz des BGH ist kein Freibreif für Mieter. So sind beispielsweise Zusatzvereinbarungen im Übernahmeprotokoll, wonach der Mieter zur Endrenovierung verpflichtet wird. gültig (Az.: VIII ZR 71/08).

Ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht starr, sondern flexibel, weil sie vom Mieter nach Fristablauf nur dann Malerarbeiten verlangt, wenn diese auch tatsächlich nötig sind, so bleibt diese Klausel wirksam (Az.: VIII ZR 224/07).

Vorsicht gilt auch bei Farbwahl: Zwar kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter bei fälligen Malerarbeiten während der Mietzeit bestimmte Farbtöne verwendet. Doch zum Ende der Mietzeit darf er verlangen, dass lackierte Türen und gestrichene Wände in hellen, neutralen Farbtönen zurückgegeben werden, da kräftige Signalfarben eine Weitervermietung erschweren würden.

Rücktritt vom Mietvertrag nicht möglich

Ist der Mietvertrag unterschrieben, ist der Mieter auf die Kompromissbereitschaft des Vermieters angewiesen.
(Foto: ImmobilienNews, pixelio.de)

Die Wohnungssuche ist ein heikles Thema. Für die Traumwohnung hat man noch keine Zusage und bei der zweitschönsten soll man sich kurzfristig entscheiden. Schließlich gibt es mehrere Interessenten. Kurz nachdem der Mietvertrag für die zweitschönste Wohnung unterschrieben ist, sagt plötzlich auch der Vermieter der Traumwohnung zu.

Ohne finanziellen Schaden kommt der Mieter aus dem anderen Mietvertrag nur raus, wenn ihn der Vermieter lässt. Mit einem Aufhebungsvertrag kann dies geregelt werden. Ist der Vermieter nicht dazu bereit, muss die Wohnung mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Dies ist bereits vor dem Einzug möglich. Wird bis zum dritten Werktag eines Monats gekündigt, endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats.

Ganz bitter wird es allerdings, wenn ein Mietvertrag mit einem beidseitigen Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum oder ein Zeitmietvertrag geschlossen wurde. Bei solchen Verträgen sollte man immer auf eine Nachmieterklausel pochen. Ansonsten schuldet man dem Vermieter die Miete für den gesamten vereinbarten Zeitraum.

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