Artikel-Artikel

Perlunya Perhitungan Struktur Bangunan

posted Jan 16, 2014, 1:26 AM by Casumayutacon Management   [ updated Jan 16, 2014, 1:30 AM ]


Struktur bangunan adalah penopang dari pertimbangan kenyamanan sebuah bangunan. Tentunya anda akan merasa khawatir dan tidak nyaman memiliki sebuah bangunan yang mana anda tidak mengetahui seberapa kuat bangunan anda untuk menopang beban orang, peralatan rumah tangga, furniture, kondisi gempa, dan penurunan tanah yang mengakibatkan miringnya posisi bangunan, retak, atau muncul perbedaan elevasi lantai yang berakibat pada pecahnya keramik atau lantai marmer anda.

Mari kita mengenal sepenting apa perhitungan struktur bangunan. Struktur bangunan yang baik memiliki 3 (tiga) kategori dasar, yaitu:
  1. Kuat
  2. Aman, dan
  3. Ekonomis
Struktur sebuah bangunan berkisar pada Struktur Bawah, yaitu pondasi, dan Struktur Atas yaitu:
  • Kolom
  • Balok
  • Pelat
  • dan lain-lain
Pada sebuah bangunan terdapat beberapa macam beban yang berpengaruh terhadap kestabilan dan kekuatan bangunan, antara lain:
  • Beban Hidup (Beban Orang, Beban Kendaraan, Beban lain yang sifatnya dapat berubah-ubah besarannya)
  • Beban Mati (Berat Sendiri Bangunan, Beban yang terproyeksi besar bebannya cenderung tetap)
  • Beban Gempa (Beban akibat terjadinya gempa berkaitan dengan ketinggian dan berat bangunan secara keseluruhan)
  • Beban Angin (Beban yang ditimbulkan akibat gerakan angin. Pada bangunan tinggi, beban angin ini sangat berpengaruh karena beban angin diketinggian tertentu tidak akan sama dengan beban angin di ketinggian 1 m)
  • Beban Hujan (Beban yang akan memepengaruhi atap)
  • Beban Gelombang Air Laut (Beban yang berpengaruh terhadap kestabilan bangunan yang diakibatkan air laut. Seperti bangunan dermaga atau breakwater)
  • dan Beban-Beban lain

Beban ini akan ditopang oleh struktur atas dan disalurkan menuju struktur bawah. Struktur bawah akan berkaitan dengan kondisi tanah. Tanah sebagai penopang bangunan harus diketahui kemampuannya dengan pengujian tanah. Pengujian tanah menggambarkan daya dukung tanah dan variabel-variabel dukung tanah untuk menentukan dimensi struktur bawah terhadap beban yang dimiliki bangunan. Apakah harus menggunakan struktur pondasi dalam (Pancang atau tiang bor) atau cukup menggunakan pondasi pelat.

Sedikit gambaran tentang perhitungan struktur adalah perhitungan untuk menganalisa beban-beban yang bekerja pada bangunan atau yang mempengaruhi kestabilan bangunan dan menghasilkan output berupa kebutuhan dimensi struktur (baik dimensi balok, kolom, pondasi, tebal pelat beton, kebutuhan penulangan, posisi titik-titik kolom dan grid balok, titik-titik pondasi, apakah perlu menggunakan pondasi telapak atau pondasi pancang, kedalaman pondasi yang efektif, dan lain-lain) yang menghasilkan desain struktur yang Kuat, Aman, dan Ekonomis.

Struktur bangunan tanpa perhitungan yang tepat akan menghasilkan pemborosan biaya dikarenakan dimensi struktur bangunan yang terlalu besar. Namun yang lebih berbahaya adalah kelemahan bangunan terhadap beban-beban yang bekerja pada bangunan. Oleh karena itu, hindari kontraktor atau konsultan arsitek yang tidak dapat menunjukkan laporan perhitungan struktur bangunan yang akan anda bangun.




Mengapa Kita Membutuhkan Jasa Konsultan Arsitek

posted Mar 13, 2012, 2:48 AM by Casumayutacon Management

Bagi sebagian orang awam, menggunakan jasa arsitek saat kita ingin membangun atau merenovasi bangunan yang kita miliki adalah sebuah hal yang bilamana bisa dihindari dengan alasan biaya. Tentunya sebagai penduduk dari negara berkembang, kita akan berbicara untung rugi dalam melakukan segala hal untuk jangka pendek. Dengan alasan tersebut, mari kita membahas untung rugi terkait dengan kebutuhan terhadap jasa konsultan arsitek.

Berikut beberapa poin-poin sederhana dan umum mengenai untung rugi dan perlu tidaknya menggunakan jasa arsitek, antara lain sebagai berikut :
  • Bentuk dan Hasil. Bilamana kita tanpa latar belakang pendidikan arsitektur dan mencoba untuk mendesain bangunan, maka dapat dibuktikan bahwa bentuk bangunan akan terlihat kasar dan cenderung tidak teratur dengan baik. Optimalisasi ruang pada lahan anda yang kecil dengan kebutuhan ruang-ruang yang cukup banyak, tentunya akan sulit tercapai. Sehingga pada akhirnya, hasil yang anda dapatkan merupakan pengurangan ruang-ruang yang seharusnya anda inginkan. Hal ini disebabkan karena anda tidak menguasai pembagian ruang-ruang dan alternatif-alternatif yang masih memungkinkan untuk kebutuhan ruang-ruang yang anda butuhkan pada bangunan anda.
  • Nilai estetika. Sentuhan arsitektural pada sebuah bangunan yang menggunakan dan hasil dari sebuah desain arsitek akan terasa pada sebuah bangunan atau interior ruang anda. Hal in dikarenakan anda dibantu untuk mendeskripsikan preferensi dan sifat pemilik bangunan kepada bangunan yang didesain. Sehingga untuk bangunan atau ruang yang akan anda lihat setiap hari dalam hidup anda, anda akan tetap merasa bangunan atau ruang anda cukup "enak dilihat" untuk jangka waktu yang lama.
  • Kebanggaan. Kebanggaan terhadap bangunan anda akan muncul bilamana anda termasuk orang-orang yang ingin menunjukkan seperti apa selera anda terhadap sebuah bangunan yang anda tinggali. Rasa memiliki pun menjadi lebih anda rasakan terhadap bangunan anda. Hal itu terjadi akibat apa yang anda menjadi kebutuhan, selera, dan fungsi yang anda inginkan tertuang dalam bangunan anda.
  • Kenyamanan. Poin ini adalah poin yang cukup signifikan untuk anda. Bilamana anda ketahui, bahwa bentuk bangunan dan ruang dapat mempengaruhi psikologis anda. Sebagai contoh, bilamana kita tinjau lokasi pemukiman dengan bangunan-bangunan sempit berdekatan satu sama lain (kumuh), terlihat adanya sikap-sikap mudah emosi dan ketidakbahagiaan pada penduduk yang menempati daerah tersebut. Hal ini dikarenakan pada dasarnya manusia memiliki 3 (tiga) kebutuhan mendasar (primer) yaitu sandang (pakaian), pangan (makanan), papan (tempat tinggal). Adanya gangguan pada salah satu aspek tersebut, secara tidak mereka sadari akan memunculkan kekecewaan psikologis yang tertuang dalam sikap dan cara menyelesaikan masalah. Oleh karena itu, sering kita lihat kasus-kasus kejahatan dan hanya karena hal sepele dapat memicu pertengkaran antar warga. Dengan kata lain, keadaan lingkungan tempat tinggal yang stress akan menciptakan penghuni yang stress.
  • Kesesuaian budget dengan bentuk bangunan yang maksimal. Hal ini tentunya menjadi pertimbangan bagi anda yang ingin memiliki bangunan yang nyaman untuk ditinggali dan fungsi ruang yang tetap baik, namun budget atau anggaran biaya anda minim. Dengan bantuan jasa konsultan arsitek, maka anda akan dapat dibantu untuk mengoptimalisasi bentuk dan hasil yang anda dapatkan terkait budget atau dana yang minim yang anda miliki.
Berdasarkan 5 (lima) poin di atas, maka dapat disimpulkan keuntungan bilamana anda menggunakan jasa arsitek. Mengenai kerugian yang anda dapatkan bilamana anda tidak menggunakan jasa arsitek pada bangunan dan ruang yang anda inginkan, tentunya dapat kita simpulkan sendiri. Namun tentunya anda akan tetap berpikir bahwa menggunakan jasa arsitek itu mahal. Hal ini tentunya akan menjadi satu hal yang membatasi potensi dari hasil yang akan anda terima. Karena seharusnya dengan sedikit membayar lebih, anda akan mendapatkan hasil yang lebih baik untuk bangunan atau ruang yang sehari-hari menjadi area yang akan anda tempati. Bahkan bilamana anda masih merasa itu tidak menjadi solusi, terdapat perusahaan kontraktor yang juga memiliki jasa konsultan arsitek yang memberikan gratis untuk desainnya bilamana konstuksi atau pembangunan diserahkan juga kepada mereka. Pada intinya anda tidak perlu membayar harga desain. Dan dengan hanya anggaran untuk konstruksi, anda sudah mendapatkan bangunan yang didesain dengan sentuhan arsitektural yang baik dan nyaman.

Salah Kaprah Mengenai Acuan Asumsi Harga Per m2 Bangunan

posted Mar 5, 2012, 10:37 PM by Casumayutacon Management   [ updated Mar 5, 2012, 10:51 PM ]

Banyak asumsi sederhana yang berkembang di masyarakat mengenai harga per m2 bangunan. Misal, di wilayah jakarta, asumsi per m2 bangunan adalah maksimal Rp. 3.000.000,-/m2. Bahkan dibeberapa lokasi ada yang berasumsi dengan harga Rp. 2.200.000,-/m2 atau 2.800.000,-/m2. Hal ini tentunya tidak sepenuhnya benar dan dapat menjadi kebimbangan dalam menentukan persepsi. Mari kembali ke logika berpikir kita dari sisi perhitungan matematika sederhana. Nilai per m2 tersebut didapat dari total biaya pembangunan sebuah bangunan dibagi dengan luasan bangunan itu sendiri. Rumusnya :


Sebagai contoh, bilamana sebuah bangunan seluas 225 m2 dibangun dengan total biaya Rp. 607.525,400,-, maka :


Bila dibulatkan, harga per m2 bangunan tersebut berada di angka sekitar Rp. 2.700.000,-/m2.

Namun hal ini tidak dapat dijadikan acuan yang dapat digeneralisir atau disamaratakan untuk semua jenis dan bentuk bangunan, dengan alasan-alasan sebagai berikut:
  • Kualitas Bangunan
Kualitas Bangunan dengan spesifikasi material yang cukup mewah, mungkin akan menghasilkan harga per m2 bangunan yang lebih tinggi. Misal lantai digunakan marmer atau batu alam kualitas A, Sanitair menggunakan produk mewah, keberadaan basement, ornamen-ornamen arsitektural yang cukup mendapatkan perhatian dari sisi biaya, dan lain-lain. Maka harga per m2 bisa mencapai Rp. 4.000.000,-/m2 hingga Rp. 6.000.000,-/m2. Ataupun harga per m2 tersebut dapat menjadi terlalu tinggi bilamana bangunan seluas 225 m2 tersebut dibangun dengan kualitas standard, tidak menggunakan ornamen-ornamen arsitektural berlebih, tidak diperhitungkan sebagai bangunan tumbuh (kemungkinan adanya penambahan lantai bangunan di kemudian hari) sehingga dimensi tulangan cukup digunakan untuk menopang struktur yang terbangun saat ini saja.

Banyak dari brosur-brosur perumahan yang menampilkan harga murah. Seperti dengan Rp. 50.000.000,- sudah memiliki rumah dengan tipe 36 m2. Namun, bilamana anda teliti dan paham tentang kualitas bangunan, maka anda sudah mempertimbangkan bangunan yang sekedar dapat berdiri. 

Berdasarkan hasil survey saya di sebuah wilayah perumahan murah dengan kisaran harga Rp. 50.000.000,-, saya menemukan rumah contoh yang belum selesai di bangun untuk area perumahan tersebut. Kondisi hasil pekerjaan pada pembetonan kolom dan balok sangat memprihatinkan karena besi tulangan terlihat tidak terbungkus beton sepenuhnya, dimensi besi tulangan utama digunakan besi dengan diameter 6 mm dan besi sengkang (gelang) digunakan diameter yang hampir serupa dengan kawat. Kondisi ini tentunya sangat mengkhawatirkan untuk tinggal didalamnya. Karena besi tulangan yang tidak terbungkus sempurna dapat menyebabkan terjadinya korosi (karat) pada besi tulangan tersebut yang dapat menyebabkan perubahan luas penampang besi tulangan sehingga terjadi penurunan daya tahan terhadap gaya tarik akibat beban yang bekerja pada bangunan. Karena perlu diketahui bahwa struktur beton dapat terbentuk dan menopang beban karena adanya kombinasi kerja antara besi tulangan dan beton. Maka, bilamana salah satunya sudah tidak bekerja dengan baik, maka struktur beton tersebut akan hancur atau runtuh. Sehingga, tidak perlu dibahas kembali umur bangunan anda akan bertahan hingga berapa lama dengan kondisi yang memprihatinkan tersebut.

Kemudian, dengan dimensi yang terlalu kecil tersebut, anda tidak dapat menjadikan rumah dengan spesifikasi tersebut sebagai rumah tumbuh atau menambah lantai (tingkat) di kemudian hari. Dengan maksud bahwa bilamana anda ingin merenovasi rumah anda menjadi 2 lantai atau menambah dak di atasnya, maka anda harus merobohkan bangunan rumah tersebut dan mendirikan kembali sesuai dengan spesifikasi struktur untuk 2 lantai dengan benar.

Kasus yang sama juga saya temukan pada perumahan dengan harga kisaran Rp. 150.000.000,- hingga 250.000.000,- dengan tipe bangunan 45, 60, 72. Mereka cenderung lebih mengandalkan sisi arsitektural atau keindahan dibandingkan sisi kekuatan strukturnya. Sehingga anda dapat dipastikan membeli bangunan yang cukup riskan untuk lamanya umur bangunan dikemudian hari.

Sehingga bilamana anda tetap ingin mengacu pada angka per m2, maka sebaiknya anda sudah lebih pintar dalam menilai kualitas bangunan anda dengan angka per m2. Karena bilamana anda tetap berpegang teguh pada nilai per m2 sebagai acuan, maka anda harus siap dengan konsekuensi penurunan spesifikasi bangunan anda.

Oleh karena itu, saya lebih menyarankan untuk lebih melihat pertimbangan terhadap item pekerjaan dan harga satuan pekerjaan pada RAB untuk menilai bangunan anda memang layak dan pantas seperti harapan anda dan bukan menetapkan acuan per m2 pada awal pertimbangan,
  • Luasan Bangunan
Asumsi harga per m2 bangunan tidak dapat digeneralisir antara bangunan dengan luasan besar dan bangunan luasan lebih kecil. Bilamana anda berpendapat bahwa asumsi per m2 bangunan dengan luasan 225 m2 dapat digunakan untuk bangunan dengan luasan 45 m2, maka pendapat anda salah besar. Mari gunakan kembali logika perhitungan matematika anda setelah memahami rumus mendapatkan asumsi per m2 bangunan di atas. Bilamana anda memiliki luas bangunan 225 m2 dengan spesifikasi material yang sama dengan yang anda terapkan pada bangunan 45 m2, maka anda akan mendapatkan nilai per m2 pada bangunan 45 m2 jauh lebih besar dibandingkan pada bangunan seluas 225 m2. Alasannya adalah luasan adalah pembagi pada rumus tersebut. Semakin kecil luasan, maka semakin besar angka yang anda dapat sebagai asumsi per m2 bangunan.

Sebagai contoh pembanding sederhana, anda memiliki 2 buah kotak kardus. Mari kita sebut kardus yang pertama adalah kardus A dan kardus yang kedua adalah kardus B. Kardus-kardus tersebut memiliki ukuran seperti gambar berikut :

Sebelumnya kita hitung luas alas kardus tersebut yaitu :


Kedua kardus tersebut akan kita masukkan barang-barang yang sama dengan daftar rincian harga masing-masing barang sebagai berikut :


Maka bila diterapkan pada kardus-kardus tersebut :


Maka bila kita bandingkan terhadap luas alas kardus, maka didapat asumsi per m2 sebagai berikut :


Terlihat bahwa perbedaan asumsi per m2 dari kedua kardus tersebut terlihat berbeda berdasarkan tiap luasannya. Dapat kita anggap konsep luas alas kardus tersebut adalah konsep luas bangunan. Maka konsep asumsi per m2 bangunan sekali lagi tidak dapat menjadi acuan. Karena luas yang lebih kecil akan menghasilkan angka asumsi per m2 yang lebih besar dikarenakan luasan bangunan yang lebih kecil.

  • Lokasi Bangunan
Lokasi bangunan tersebut berada juga dapat mempengaruhi harga per m2 bangunan tersebut. Karena lokasi bangunan tersebut akan didirikan akan terkait dengan :
  • Perbedaan harga material
Harga material pada lokasi wilayah A dengan lokasi wilayah B dapat berbeda. Misal, harga material pada wilayah Jakarta dengan wilayah Depok, Bogor, Bekasi, Cibubur, Bandung, dan wilayah-wilayah lain. Sehingga akan berpengaruh terhadap harga satuan pekerjaan dan total biaya pembangunan.
  • Kondisi tanah
Kondisi tanah mempengaruhi jenis pondasi bangunan dan material dasar area lantai bangunan pada lantai dasar. Kondisi tanah yang lunak dan memiliki settlement (penurunan) tanah yang besar harus memiliki perlakukan khusus pada jenis pondasi yang akan diterapkan (Pondasi mini pile, Pondasi telapak). Namun untuk tanah dengan kondisi cukup baik dengan pondasi batu kali, maka tentunya akan mempengaruhi total biaya pembangunan. Area lantai dasar pada bangunan pun ikut terpengaruh dengan kondisi tanah. Kondisi tanah yang lunak dan nilai settlement yang besar, bila tidak menggunakan pelat beton bertulang, akan memiliki kemungkinan penurunan tanah yang akan dikuti dengan pecahnya keramik. Terlihat pada area jakarta utara terjadi penurunan perbedaan level lantai karena adanya Gaya Selimut Pondasi (Negative Skin Friction). Dimana tanah ikut mengalami penurunan karena adanya gaya friksi pondasi tiang dalam waktu yang berbeda diikuti dengan penurunan tanah.

Pada bangunan yang memiliki area basemen, biasanya dinding yang kontak langsung dengan tanah umumnya menggunakan dinding penahan tanah (DPT) yang terbuat dari beton bertulang. Apalagi untuk kasus tanah lunak atau tanah yang mudah longsor. Hal ini tentunya berpengaruh terhadap total biaya pembangunan.
  • Prosedur Perizinan
Prosedur perizinan terkait IMB bangunan. Untuk wilayah yang berbeda, biaya untuk pengurusan perizinan menentukan anggaran yang anda keluarkan untuk mendirikan bangunan adakalanya berbeda. Kemudian prosedur perizinan berikutnya terkait dengan KDB bangunan. KDB bangunan yang memungkinkan kita untuk membangun bangunan seluas persentase bangunan terhadap luas lahan sesuai dengan perizinan yang berlaku. Adakalanya masih banyak dari area wilayah yang seharusnya tidak diizinkan karena melebihi KDB, tetap dibangun dengan adanya dana tambahan. Indonesia memang penuh dengan KKN. Maka mau tidak mau kita harus paham dengan permainan seperti itu.

Semoga artikel di atas dapat menjelaskan dan merubah pemikiran anda mengenai asumsi harga per m2 bangunan yang selama ini berkembang di masyarakat. Karena salah kaprah tersebut yang menjadi salah satu alasan kekecewaan karena bangunan-bangunan dengan kualitas buruk, kasus-kasus runtuhnya bangunan, dan terbentuknya anggapan miring terhadap kontraktor. Karena sudah seharusnya kita sebagai masyarakat lebih memahami dan lebih pintar dalam melihat serta menghindari keadaan-keadaan yang dapat merugikan kita pada saat prosesnya bukan setelah mendapatkan hasilnya.

Cara Mengetahui Kontraktor yang anda pilih adalah kontraktor yang baik

posted Mar 3, 2012, 12:10 AM by Casumayutacon Management   [ updated Mar 5, 2012, 10:55 PM ]

Cara Mengetahui Kontraktor yang anda pilih adalah kontraktor yang baik adalah cukup mudah bilamana memang anda sudah menjalankan tips memilih kontraktor yang baik diawal pertemuan. Berikut adalah tips-tips sederhana dari cara mengetahui kontraktor yang anda pilih adalah kontraktor yang baik. Tips-tips nya adalah sebagai berikut :
  • Anda akan mendapat laporan mingguan dan berita acara setiap minggu selama proses pekerjaan,
  • Anda akan mendapat laporan bulanan setiap bulannya selama proses pekerjaan,
  • Anda akan selalu dilibatkan dalam konsultasi atas solusi dan pengambilan keputusan yang memang sudah seharusnya anda mengetahuinya,
  • Persentase Progress pekerjaan terlihat cenderung stabil setiap penagihan progress pembayaran (persentase),
  • Keterlambatan pekerjaan yang tanpa pengaruh dari luar tidak terjadi terlalu sering terjadi dari schedule pekerjaan yang sudah direncanakan,
  • Kesalahan pekerjaan yang tidak sesuai dengan gambar kerja tidak lebih dari 3x.
  • Kesalahan pekerjaan yang dilakukan lebih mayoritas adalah hal-hal yang bisa ditoleransi.
  • Kontraktor bersedia mematuhi surat perjanjian kerjasama (SPK)/kontrak dan bersedia mematuhi konsekuensi yang tercantum dalam isi kesepakatan tersebut serta konsekuen menjalaninya.
Dengan tips-tips yang sederhana di atas, anda sudah cukup mengetahui apakah kontraktor yang anda pilih adalah kontraktor yang baik.

Mengenal dan memilih kontraktor di awal pertemuan

posted Mar 2, 2012, 11:53 PM by Casumayutacon Management   [ updated Mar 5, 2012, 10:56 PM ]

Mengenal dan memilih kontraktor pada di awal pertemuan adalah hal yang cukup sulit. Karena kita akan mempercayakan pembangunan atau renovasi bangunan kita kepada seorang kontraktor yang mungkin kita belum tahu bagaimana cara dan hasil kerjanya. Dengan kewaspadaan dan ketakutan dari berita dan persepsi yang beredar di masyarakat mengenai "kontraktor dimana-mana tidak ada yang beres" akibat dari perbuatan kontrakor gadungan yang mencoreng dunia konstruksi ataupun oknum kontraktor yang tidak menjalankan prosedur yang benar. 

Namun tidak perlu takut, karena dengan menggunakan jasa kontraktor seharusnya anda akan lebih terbantu dan jaminan tidak membengkaknya biaya serta waktu akan lebih anda kontrol. Tentunya bilamana anda memilih kontraktor yang baik dan benar. Berikut adalah tips-tips dalam memilih kontraktor yang baik di awal pertemuan. Tips-tips nya adalah sebagai berikut:
  • Bedakan Kontraktor dengan Mandor. Kontraktor adalah badan yang memiliki manajemen pelaksanaan proyek, memiliki sistem serta cara kerja yang disiplin berdasarkan dasar-dasar yang bisa dipertanggungjawabkan, memiliki prosedur kerja/ Metode Kerja dalam pelaksanaan pekerjaan, memiliki tata cara yang didasari dengan pengetahuan untuk diterapkan dalam membangun. Sedangkan Mandor adalah pimpinan sekelompok tukang/pekerja konstruksi. Mandor biasanya bekerja dengan sketsa dan bukan gambar kerja. Pengetahuannya hanya berdasarkan pengalaman sehingga tergambar sikap "sok tahu" dalam menyampaikan sesuatu. Untuk mengetahui apakah yang anda temui adalah kontraktor atau mandor maka coba tanyakan :
    1. Bagaimana latar belakang pendidikannya.
    2. Bagaimana cara dia melaksanakan pekerjaan dan mengelola pekerjaan?
    3. Uraian mengenai schedule/jadwal pekerjaan?
    4. Minta disiapkan gambar kerja, laporan struktur, laporan tanah dan minta dia menjelaskan hal-hal tersebut di depan anda.
    5. Minta dia ceritakan bagaimana tentang kekuatan struktur bangunan anda.
Bilamana anda tidak mendapat jawaban atau jawaban yang tidak memuaskan, harap batalkan kerja sama anda atau kirim pertanyaan konsultasi kepada saya bilamana anda masih mempertimbangkannya.
  • Bedakan Kontraktor dengan Arsitek. Background pendidikan seorang kontraktor adalah teknik sipil. Bilamana anda menemukan seorang kontraktor berlatarbelakang pendidikan seorang arsitek yang mengaku kontraktor dan bukan sebagai arsitek, anda perlu membatalkan segera hubungan kerja sama dengan pihak tersebut. Karena kapasitas seorang arsitek adalah seorang yang hanya paham dengan cara mendesain bangunan dengan indah, pembagian ruangan yang baik, dan sisi kenyamanan anda untuk tinggal di dalam bangunan yang akan anda tinggali. Arsitek tidak memahami proses pembangunan, kelayakan kekuatan struktur bangunan, manajemen pelaksanaan proyek yang baik, dan kecenderungan yang besar untuk mengabaikan kekuatan struktur bangunan demi desain yang mereka buat. Maka tentunya arsitek yang baik akan perlu didampingi oleh seseorang yang memiliki latar belakang pendidikan teknik sipil dalam desainnya, Dan untuk pelaksanaan pekerjaannya, akan dikerjakan penuh oleh kontraktor yang berlatarbelakang pendidikan teknik sipil.
  • Hindari Kontraktor Gadungan, Poin ini jelas bilamana anda bertemu dengan seseorang yang berlatarbelakang pendidikan yang tidak sesuai (ekonomi, akuntansi, STM, SMEA, dan yang lainnya yang bukan teknik sipil) sebaiknya segera untuk tidak mempercayakan pelaksanaan pekerjaan bangunan anda pada pihak tersebut.
  • Jangan terpaku pada senioritas atau umur seseorang. Umur seseorang tidak selalu menjamin bahwa dia adalah kontraktor yang baik, Banyak kontraktor yang tidak bertanggungjawab dan tidak menjalankan prosedur yang baik dan benar walaupun dia terlihat sudah cukup senior dan tua, Kemungkinan seseorang sudah cukup tua adalah sikap menggampangkan dan mengabaikan karena berpegang teguh pada pengalamannya. Tetap tanyakan 5 pertanyaan yang ada pada poin pertama di atas. Dan pertimbangkan profesionalisme dia mengungkapkan prosedur yang benar dalam melaksanakan proyek. Jangan meremehkan kemampuan bagi mereka yang memiliki umur muda. Karena kejujuran dan sikap yang benar masih ada dalam mereka yang masih muda dengan latar belakang pendidikan yang baik dan sesuai.
  • Hindari Kontraktor yang tidak memiliki sistem pembayaran yang bukan dengan sistem progress (pembayaran berdasarkan persentase dari progress pekerjaan). Sistem Progress adalah sistem pembayaran yang akan memudahkan kita dalam ikut mengawasi setiap pekerjaan yang dinyatakan dengan persentase dan diawali dengan DP minimal 20%. Persentase disini bukan per 25%, Per 50%. Karena itu disebut dengan sistem termin bukan sistem progress. Sistem progress dinyatakan dengan persentase tidak bulat sesuai dengan persentase pekerjaan sesuai dengan RAB. Sedangkan bilamana sistem pembayaran yang baru dibayarkan pada saat pekerjaan sudah selesai atau hampir selesai (pada persentase 75% atau 90%) dan dari awal hanya pembayaran DP saja, itu disebut dengan sistem turn key. Hal ini mungkin menguntukan anda secara keuangan dan merasa terjamin dari sisi keuangan. Namun kualitas pekerjaan dari bangunan anda akan jauh merugikan anda. Karena kontraktor tersebut akan berusaha mengatasi pendanaan proyek dan cash flow perusahaannya dengan kemungkinan menurunkan spesifikasi material dan dimensi.
  • Jangan menawar harga atau memilih kontraktor yang menekan harga terlalu rendah. Hal ini mungkin menarik bagi anda bila melihat harga yang murah. Namun, murah bukan berarti tidak ada alasan dibalik itu semua. Perlu anda ketahui bahwa alasan murah tersebut akan berakibat penurunan kualitas bangunan anda dengan cara apapun yang akan dilakukan oleh kontraktor tersebut. Apalagi bila yang anda temui adalah kontraktor gadungan. Anda akan dirugikan sepenuhnya dengan pemikiran licik dan memanfaatkan ketidakpahaman anda dalam masalah spesifikasi material dan hal-hal yang tidak didasari dengan pengetahuan yang baik.
  • Jangan membuat generalisasi dan mengacu pada asumsi per m2 bangunan. Asumsi per m2 bangunan dapat menjadi hal yang membingungkan pertimbangan anda dan kekecewaan anda pada hasil bangunan yang anda dapat di kemudian hari. Untuk penjelasannya dapat melihat artikel Salah Kaprah Mengenai Acuan per m2 Bangunan.

Semoga tips di atas dapat membantu anda untuk menemukan kontraktor yang baik dan benar, Dan bilamana anda menemukan ketidakpahaman, jangan malu untuk bertanya.

Mengenal secara umum proses pembangunan atau renovasi yang baik

posted Mar 2, 2012, 10:36 PM by Casumayutacon Management   [ updated Mar 5, 2012, 10:53 PM ]

Dunia Kontruksi merupakan hal yang terkadang disepelekan oleh sebagian orang. Semua orang dari berbagai lapisan dan latar belakang merasa sanggup melakukannya. Namun adakalanya karena kemampuan yang terbatas dan bahkan baru mencoba menangani membuat owner/pemilik proyek menjadi ajang coba-coba untuk mereka yang berprilaku seperti itu.

Maka, tentunya kunci dari semua itu, kita sebagai owner hendaknya sedikit cukup mengetahui bagaimana proses dari konstruksi itu. Konstruksi yang awam digeneralisasi menjadi dua klasifikasi yaitu :
  • Pembangunan/Konstruksi.
Pembangunan atau konstruksi adalah pembuatan sebuah bangunan dari awal. Urutan dari pembangunan adalah :
  1. Pekerjaan awal. Terdiri dari persiapan area lahan (pembersihan), Mobilisasi alat dan Bahan, Persiapan listrik dan air kerja, keamanan, dan perizinan.
  2. Pekerjaan Struktur. Terdiri dari pembangunan:
    • Pondasi
    • Sloof
    • Kolom
    • Balok
    • Pelat Lantai Beton (bila bangunan bertingkat)
    • Struktur lain yang menggunakan beton
  3. Dak Beton (bila menggunakan Dak)
  4. Pekerjaan Dinding.
  5. Pekerjaan Atap
  6. Pekerjaan Perpipaan dan Elektrikal
  7. Pekerjaan Pekerjaan Plafond
  8. Pekerjaan Lantai
  9. Pekerjaan Pengecatan
  10. Pekerjaan Hiasan/Tambahan.Khusus
  11. Pekerjaan Akhir

Struktur Bangunan terbagi menjadi 3:
    1. Struktur Bawah. Terdiri dari struktur Pondasi (Pondasi Beton bertulang dan Pondasi Batu Kali, Sloof (bentuk seperti balok beton dengan besi tulangan).
    2. Struktur Atas/Struktur Penyangga. Terdiri dari Kolom (dapat berupa beton dengan besi tulangan atau Profil Baja), Balok, Pelat Beton.
    3. Struktur Atap. Rangka Atap (Rangka Kayu atau Rangka Baja Ringan), Dak Beton, Penutup Atap (Atap genteng beton, genteng tanah (plentong), Asbes, dan material penutup atap lain)
Adapun ada yang disebut dengan Penunjang Bangunan seperti :
    1. Dinding. Terdiri dari pasangan dinding (berupa bata, batako, hebel (bata ringan. bentuk seperti batako tanpa lubang berwarna putih)), Plesteran, dan Acian. Pasangan dinding tersebut biasanya terlihat disebut dengan pasangan bata 1:3, pasangan bata 1:4, Pasangan Bata 1:2. Contoh : Pasangan Bata 1:3 adalah susunan pasangan bata yang menggunakan campuran spesi (adukan pasir dan semen) dengan komposisi 1 volume semen dicampur dengan 3 volume pasir. Volume dapat berupa volume ember, volume sendok semen, atau alat ukur volume.
    2. Lantai. Untuk lantai ruangan terdiri dari lapisan urugan pasir setebal 3-5 cm yang dipadatkan, kemudian di atasnya terdapat lapisan screed/lantai kerja (merupakan lapisan beton atau cor-coran) setebal 5 cm. Kemudian di atasnya diberikan pasangan keramik dengan spesi. Untuk lantai carport yang menggunakan conblock (concrete block) cukup digunakan urugan pasir setebal 3-5 cm yang dipadatkan dengan stamper (alat pemadat). Untuk kamar mandi perlu dilapisi waterproofing (lapisan kedap air) pada bagian lantai dan dinding.
    3. Plafond. Bagian plafond biasanya terdiri dari rangka plafond (dapat berupa rangka kayu atau besi hollow), penutup plafond (dapat berupa gypsum, GRC, atau sebagian orang menggunakan multipleks/tripleks), list plafond (dapat berupa list gypsum, list kayu profil, shadowline (alumunium bentuk U), list plafond bahan fiber)
    4. Pintu dan Jendela. Terdiri dari kusen (pintu dan jendela), Daun (pintu dan jendela), engsel (pintu dan jendela), Handle Pintu, Kunci (pintu dan Jendela), Hak angin (penyangga daun jendela), kaca (dapat berupa kaca ribben atau kaca bening).
    5. Plumbing/Perpipaan. Terdiri dari instalasi perpipaan untuk air bersih (untuk sebagian besar ada yang menggunakan pemisahan instalasi perpipaan air dingin dan air panas), air kotor rumah tangga (pembuangan dari floor drain, wastafel, talang yang mengalir ke saluran pembuangan (selokan)), air kotor septic tank (pembuangan dari closet duduk atau closet jongkok menuju septic tank). Plumbing terdiri dari pipa (PVC atau pipa galvanis (hanya untuk air bersih, khususnya air panas)), aksesories pipa (tee, elbow, reducer, stop kran, dan lain-lain), pompa (untuk air bersih), bak kontrol (untuk air kotor rumah tangga), Septic tank (Instalasi penampungan kotoran dan air seni. Terdiri dari 4 Bagian yaitu; Bak Penampung, Bak Rembes, dan instalasi perembesan dari Bak Penampung ke Bak rembes, dan pembuangan udara).
    6. Sanitary/Sanitair. Terdiri dari (Closet, Kran, Wastafel, Shower, Floor Drain (penutup pembuangan dengan lubang untuk air kotor rumah tangga. Umumnya berada di kamar mandi), Roof Drain (penutup pembuangan dengan lubang untuk air hujan menuju talang. Umumnya berada di atap).
    7. Electrical/Kelistrikan. Terdiri dari instalasi listrik berupa kabel listrik untuk titik lampu, titik stop kontak, titik saklar, power pompa air.Umumnya kabel listrik terdiri dari 2 buah kabel yang terlihat menempel. Untuk sebagian area kabel listrik perlu dibungkus dengan pipa fleksibel atau pipa PVC guna menghindari korsleting atau kerusakan akibat gigitan tikus atau cuaca.
    8. Armature/Electrical Device. Terdiri dari fitting lampu, Downlight, Saklar (tunggal, ganda, atau hotel), stop kontak.
    9. Kelengkapan tambahan. Terdiri seperti instalasi beserta armature untuk antena, CCTV. Listplank untuk penghias bagian atap.
    10. Pengecatan. Terdiri dari cat dinding (untuk lapisan luar harus menggunakan cat tipe weathercoat (tahan cuaca dan pengelupasan), cat plafond, cat kusen, cat listplank.
Proses pembangunan perlu diperhatikan untuk setiap prosesnya terutama proses struktur. Daya dukung tanah perlu diperhatikan karena akan menentukan besarnya dimensi/ukuran pondasi, kemungkinan penurunan tanah (karena jenis tanah merupakan tanah lunak yang memiliki penurunan tanah yang besar). Nilai dari daya dukung tanah biasanya didapat dari pengujian tanah/Soil Test yang dapat mudah didapatkan dari jasa sondir test dari Laboratorium tanah (atau biasanya dari Universitas). 

Adapun untuk struktur bangunan perlu dihitung untuk dapat menentukan dimensi pondasi, kolom, balok dan dimensi serta jumlah besi tulangan yang lebih efisien dan ekonomis. Banyak dari kita yang mengabaikan hal ini, sehingga yang terjadi adalah pembengkakan dimensi struktur bangunan yang tentunya berpengaruh terhadap biaya secara signifikan. Bahkan untuk sebagian besar terdapat penentuan dimensi struktur (Pondasi, kolom, balok, pelat beton) dan ukuran serta jumlah besi tulangan yang terlalu kecil dari yang seharusnya, sehingga terjadi runtuh atau umur bangunan yang tidak terlalu lama. Hal ini tentu membahayakan kita sebagai pengguna bangunan tersebut. Penentuan dimensi struktur yang tidak memiliki dasar penentuan atau laporan struktur biasanya terjadi dan dilakukan para kontraktor gadungan ataupun kontrakor berpengalaman yang mengabaikan. Inilah yang menyebabkan banyak kasus bangunan runtuh yang kita temukan di beberapa berita di televisi atau yang kita dengar dari masyarakat.

Kontraktor seharusnya mengerjakan dan membangun dengan dasar gambar kerja. Gambar kerja merupakan gambar-gambar yang dilengkapi dengan informasi bentuk dan detail bangunan. Gambar kerja harus disetujui dan disepakati sejak awal sebelum masa pembangunan, Maka bilamana kita ingin mengetahui apakah bangunan yang dikerjakan sudah sesuai dengan yang ditentukan di awal, kita cukup memantau dari gambar kerja dan apa yang sudah dikerjakan oleh kontraktor. Jangan ragu untuk menuntut penggantian dan pembongkaran yang harus ditanggung oleh kontraktor, bila anda menemukan hal yang tidak sesuai dengan gambar kerja yang sudah disepakati sejak awal.

Hal-hal yang perlu diperiksa dengan baik pada proses pembangunan cukup pada :
    1. Letak, Dimensi struktur beserta jumlah dan ukuran tulangan (pada saat sebelum pengecoran)
    2. Instalasi Perpipaan dan Kelistrikan
    3. Kemungkian plesteran dan Acian yang terlalu banyak air sehingga dapat menyebabkan muncul keretakan.
    4. Kemungkinan kebocoran atau rembesan
    5. Pemilihan material (material penutup lantai penutup dinding, sanitair, Cat, Jenis kusen Pintu dan Jendela, Material rangka atap dan penutup atap)
    6. Pasangan Lantai (Pertemuan keramik yang baik, Pertemuan corak marmer yang baik)
    7. Kesesuaian dengan gambar kerja
Gunakan Rencana Anggaran Biaya (RAB) sebagai panduan biaya dalam pelaksanaan pembangunan.
Terkait dengan cara pembayaran, pilihlah cara pembayaran dengan menggunakan sistem progress. Hindari pembayaran dengan sistem termin (per 25% atau per 50%) atau turn key (setelah pekerjaan selesai atau hampir selesai, baru dibayarkan) karena kita yang akan dirugikan dari sisi hasil pekerjaan. Sistem progress adalah sistem pembayaran dengan melihat progress pekerjaan sesuai dengan Rencana Anggaran Biaya yang telah disepakati. Biasanya dinyatakan dengan persentase terhadap nilai pada RAB. Hal ini dapat menghindari kita dari kerugian karena pekerjaan kontraktor yang tidak baik dan mempermudah pengawasan kita terhadap setiap pekerjaan. Berikan DP minimal 20%. Karena bila kita melibatkan uang dari kontraktor, maka akan berpengaruh pada kualitas pekerjaan awal. Untuk Kontraktor gadungan, mereka bahkan memiliki kecenderungan untuk mengurangi. Sehingga cara ini merupakan cara terbaik untuk anda dalam mengawasi kualitas bangunan anda.
  • Renovasi/Perbaikan atau Perubahan
Adapun Renovasi merupakan perbaikan atau perubahan. Dimana lingkup yang harus diperhatikan adalah hampir sama dengan pembangunan. Namun biasannya terdapat pekerjaan bongkaran dan perkuatan struktur. Untuk pekerjaan renovasi, ada baiknya perlu menggunakan jasa kontraktor untuk dibantu dalam menganalisa kebutuhan yang diperlukan dalam renovasi. Karena Renovasi memiliki kecenderungan pembengkakan biaya yang diluar dugaan. Banyak yang tanpa kita ketahui hal tersebut perlu dilakukan namun tidak terbersit dalam pemikiran kita, sehingga hal tersebut menjadi kebutuhan yang tidak kita perkirakan pada saat pembangunan. Oleh karena itu, pada sebagian orang yang menangani sendiri dengan bantuan tukang dan kurang memiliki pengetahuan tentang dunia konstruksi yang baik, keluhan pembengkakan biaya menjadi keluhan utama. Namun tentunya pemilihan kontraktor perlu dipertimbangkan dengan baik.

Bilamana kita menggunakan kontraktor, kita dapat mengikat biaya sejak awal. Kemungkinan tambahan pekerjaan atau addendum pekerjaan pasti ada. Namun akan tidak sebesar bilamana kita menanganinya sendiri.

Tip : Mencari Kontraktor dan Konsultan Arsitek yang tepat

1-6 of 6