Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public

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Définition

En droit de la construction, les dommages intermédiaires sont les désordres qui ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale.

Il s'agit donc d'une responsabilité contractuelle de droit commun, qui pèse sur les entrepreneurs et sur les vendeurs ayant réalisé les travaux, qui suppose que la victime démontre une faute de la part de ces responsables.

Exemple

Il peut s'agir par exemple d'un désordre esthétique, après réalisation d'un ravalement, qui ne rend cependant pas l'immeuble impropre à sa destination et n'affecte pas non plus sa solidité :

« Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 février 1998), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Colisée (le syndicat) a fait réaliser, en 1983, des travaux de ravalement des façades, par la société Sonisol, qui a utilisé des produits d'étanchéité diffusés par la société Boiro et fabriqués par la société Wyns Bristol ; qu'après une réception sans réserve, le 2 juillet 1984, le syndicat se plaignant de coulures, a, après assignation en référé du 12 décembre 1986 et expertise, fait assigner en réparation, l'entrepreneur qui a appelé en garantie le vendeur et le fabricant du produit ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action du syndicat, l'arrêt retient que les désordres de coulure ne sont qu'inesthétiques et n'atteignent pas la solidité de l'ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination, la fonction d'étanchéité n'étant pas atteinte, et que dès lors, ils entrent dans le régime de la garantie légale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du Code civil dont le délai est en l'espèce expiré ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les travaux avaient consisté en un ravalement avec une imperméabilisation des façades et pignons, un traitement des fissures non stabilisées, que les désordres affectaient le revêtement de protection et que le syndicat invoquait la faute et la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé. »

Régime juridique

S'agissant d'une responsabilité contractuelle pour faute prouvée c'est l'article 1147 du code civil qui est le fondement juridique de cette action :

Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le délai de la prescription applicable est de 10 ans par application de l'article 1792-4-3 du Code civil :

En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

Applications

L'application de cette responsabilité au vendeur en l'état futur d'achèvement

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 septembre 2009), que la société civile immobilière Belvedère (SCI), aux droits de laquelle se trouve la société Kaufman et Broad, assurée en police dommages ouvrage et police constructeur non réalisateur, a fait édifier la Résidence Le Parc de Beauvilliers, comportant 3 bâtiments, qu'elle a vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; que la réception a été prononcée le 30 juin 1993 pour les bâtiments A et B et le 25 mars 1996 pour le bâtiment C ; que divers désordres étant apparus, concernant notamment les pierres de façade, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires et divers copropriétaires ont assigné la SCI, la société Axa et les divers intervenants à l'acte de construire en réparation des désordres ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186 030 euros au titre du désordre affectant les pierres de taille, l'arrêt retient que les désordres constatés, qui n'ont jamais atteint le degré de gravité requis à l'intérieur du délai décennal, relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Kaufman et Broad tenue à une obligation de résultat vis-à-vis des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur en l'état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

« Vu l'article 1646-1 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 novembre 2009), que la société civile immobilière Ile-de-France (la SCI) a vendu en état futur d'achèvement un immeuble qui a été placé sous le régime de la copropriété ; que se plaignant de désordres affectant les cloisons des appartements dont ils sont chacun propriétaires, M. X... et M. Y... ont fait assigner la SCI en responsabilité et réparation ;

Attendu que pour condamner la SCI à payer diverses sommes à M. X... et à M. Y..., aux titres de la réparation des dommages dénoncés, qualifiés d'intermédiaires, l'arrêt retient que cette société a failli à son obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices de toute nature ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité contractuelle du vendeur en état futur d'achèvement ne peut être engagée, au titre des désordres intermédiaires, qu'en cas de preuve d'une faute pouvant lui être imputée, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

L'application de la théorie des dommages intermédiaires à un vendeur d’une maison rénovée

« Vu l'article 1792-1 2°, du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 janvier 2009), que, le 13 décembre 1999, les époux X... ont vendu à M. Y... une maison à usage d'habitation dans laquelle les vendeurs avaient fait procéder à des travaux de rénovation ; que se plaignant de désordres, M. Y... a assigné les époux X... en réparation ;

Attendu pour débouter M. Y... de sa demande au titre des désordres affectant les travaux d'étanchéité de la façade, l'arrêt retient que l'expert n'a pas constaté l'existence de désordres entrant dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil et que l'acquéreur n'est pas fondé à soutenir que la responsabilité de droit commun des vendeurs serait engagée car s'agissant de l'exécution d'un contrat de vente et non d'un contrat de construction, il ne suffit pas de constater l'existence d'un défaut d'exécution, consistant dans une non-conformité au document technique unifié, mais il faut caractériser la défaillance des vendeurs dans l'exécution de leurs obligations spécifiques découlant du contrat de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

L'inapplication de la théorie des désordres intermédiaires dans le cas d’un élément dissociable au sens de l’article 1792-3 du code civil

« Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait clairement du rapport de l'expert que le désordre du carrelage, qui n'était pas généralisé, était esthétique et n'empêchait pas une utilisation normale des lieux, y compris le chauffage et le nettoyage des sols, que le carrelage, dissociable de l'ossature sans aucune atteinte à la dalle de compression selon l'expert, constituait un élément d'équipement relevant de la seule garantie de bon fonctionnement de deux ans conformément à l'article 1793-2 du Code civil, la cour d'appel en a exactement déduit que la responsabilité contractuelle de droit commun ne pouvait être recherchée. »

La théorie des désordres intermédiaires ne peut être mise en oeuvre pour un désordre apparent à la réception qui n'a pas fait l'objet de réserves

« Attendu que pour condamner la société Tracoba au titre des désordres affectant le réseau d'eau chaude sanitaire, l'arrêt retient que sur le fondement de la théorie des " désordres intermédiaires ", la responsabilité du maître d'oeuvre est engagée pour n'avoir pas contrôlé avec une attention suffisante les réalisations des entrepreneurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que ces désordres, apparents à la réception, n'avaient pas fait l'objet de réserves, et que dès lors la responsabilité contractuelle pour faute prouvée n'était pas applicable, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

Christophe BUFFET est avocat à Angers