Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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MISE A JOUR : les actions possessoires ont été abrogées et n'existent plus en droit français depuis la loi n° 2015-77 du 16 février 2015.
Le droit immobilier connaît plusieurs types d'actions qui portent des noms différents.
Ce sont par exemple les actions en revendication (de la propriété de l'immeuble), l'action confessoire (pour faire reconnaître l'existence d'un usufruit, d'une servitude ou d'un usage), l'action négatoire (et qui a pour objet de nier l'existence d'une servitude, d'un usufruit ou d'un usage), ou encore l'action en bornage (pour borner deux propriétés continues).
Parmi ces actions il y a les actions possessoires.
Définition
Les actions possessoires sont des actions en justices qui ont pour objet de permettre à un possesseur de faire respecter son droit en justice. En pratique elles permettent de se faire réintégrer ou maintenir en sa possession troublée par un tiers.
Le possesseur est défini juridiquement comme celui qui se considère comme propriétaire d'un bien et se comporte publiquement en cette qualité. Il se distingue du détenteur qui dispose d'un bien en vertu d'un contrat et n'en a que l'usage en vertu de ce contrat (par exemple le locataire ou le dépositaire). Le détenteur ne peut se considérer comme propriétaire, mais il dispose de l'action possessoire contre tout autre que celui de qui il tient ses droits.
Le législateur considère que la possession d'un bien immobilier est digne d'être protégée indépendamment du point de savoir si le possesseur est véritablement propriétaire du bien. Il doit être protégé et atteintes portées à son droit. L'objectif est de maintenir, ainsi, un certain ordre public en prenant en considération le simple fait de la possession.
Les textes qui régissent les actions possessoires
Ce sont les articles 2278 et 2279 du Code civil et les articles 1264 et suivants du code de procédure civile.
Article 2278
La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la menace.
La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui de qui il tient ses droits.
Article 2279
Les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement.
Article 1264
Sous réserve du respect des règles concernant le domaine public, les actions possessoires sont ouvertes dans l'année du trouble à ceux qui, paisiblement, possèdent ou détiennent depuis au moins un an ; toutefois, l'action en réintégration contre l'auteur d'une voie de fait peut être exercée alors même que la victime de la dépossession possédait ou détenait depuis moins d'un an.
Article 1265
La protection possessoire et le fond du droit ne sont jamais cumulés.
Le juge peut toutefois examiner les titres à l'effet de vérifier si les conditions de la protection possessoire sont réunies.
Les mesures d'instruction ne peuvent porter sur le fond du droit.
Article 1266
Celui qui agit au fond n'est plus recevable à agir au possessoire.
Article 1267
Le défendeur au possessoire ne peut agir au fond qu'après avoir mis fin au trouble.
Les trois sortes d'actions possessoires
Trois différentes actions existent : l'action en réintégrande dénommée désormais officiellement action en réintégration, l'action en complainte et l'action en dénonciation de nouvelle œuvre.
L'action en réintégration
Cette action a pour objet de faire cesser une véritable voie de fait contre la possession. Le possesseur doit avoir fait l'objet d'une dépossession violente, c'est-à-dire d'une dépossession conséquence d'un acte agressif. Elle est admise dans le cas où par exemple un tiers pénètre sur le fonds de son voisin pour y réaliser des travaux.
La complainte
La complainte est l'action possessoire qui a pour objet de faire cesser un trouble actuel. On distingue le trouble de fait et le trouble de droit, le trouble de fait consistant dans une atteinte matérielle contre la possession et le trouble de droit étant un acte juridique qui a pour objet de contredire la possession.
Un exemple de trouble de droit est celui qui consiste à faire une sommation à un locataire de ne plus payer son loyer entre les mains du possesseur.
Un exemple de troubles de fait est par exemple l'introduction dans la propriété du possesseur d'un intrus qui s'y maintient.
L'action en dénonciation de nouvelle œuvre
Elle est considérée comme une variété de la complainte, et vise à faire cesser le trouble dans la possession éventuelle qui est causé par la réalisation de travaux qui viennent de commencer. Le trouble n'est pas actuel, comme dans l'action en complainte, mais il est éventuel.
Il faut que les travaux soient encore en cours d'exécution et qu'ils ne causent pas encore de troubles.
Le juge compétent pour connaître de l'action possessoire
Longtemps, c'est le tribunal d'instance qui a été compétent pour connaître de l'action possessoire.
Désormais c'est le tribunal de grande instance, par application de l'article R. 211-4 du code de l'organisation judiciaire.
Article R211-4
Le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
1° Etat des personnes : mariage, filiation, adoption, déclaration d'absence ;
2° Rectification des actes d'état civil ;
3° Successions ;
4° Amendes civiles encourues par les officiers de l'état civil ;
5° Actions immobilières pétitoires et possessoires ;
6° Récompenses industrielles ;
7° Dissolution des associations ;
8° Sauvegarde, redressement judiciaire et liquidation judiciaire lorsque le débiteur n'est ni commerçant ni immatriculé au répertoire des métiers ;
9° Assurance contre les accidents et les maladies professionnelles des personnes non salariées en agriculture ;
10° Droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre et contributions indirectes et taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions ;
11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ;
12° Inscription de faux contre les actes authentiques ;
13° Actions civiles pour diffamation ou pour injures publiques ou non publiques, verbales ou écrites.
Qui peut engager une action possessoire ?
La protection possessoire ne peut concerner que les immeubles.
"Attendu que, selon les juges du fond, MM. Liazib et Mustapha Y... se sont engagés comme cautions d'un prêt bancaire à la place de M. Harhouz et ont soutenu que ce dernier devait leur verser à cette occasion la somme de 50 000 francs ; que, lors de la conclusion de l'acte de caution, M. X..., après avoir exhibé à MM. Y... une enveloppe contenant 50 000 francs en billets de banque, leur a remis, après la signature de l'acte, une enveloppe dont il est apparu qu'elle contenait des morceaux de papier découpés à la dimension de billets de banque ; qu'une rixe ayant éclaté entre les protagonistes la police est intervenue, et l'enveloppe contenant la somme de 50 000 francs a été remise, à l'issue de l'enquête, à M. Liazib Y... ; que M. X... a demandé la restitution de cette somme ainsi que des dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 1993) d'avoir condamné M. Liazib Y... à restituer à M. X... la somme de 50 000 francs, alors que l'action possessoire était prescrite aux termes de l'article 1264 du nouveau Code de procédure civile, et alors que, d'une part, cette action en réintégration n'est ouverte qu'au titulaire d'une possession paisible, ce qui n'était pas le cas de M. X..., qui avait usé d'une supercherie pour tenter de conserver les fonds ; et alors que, d'autre part, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen invoquant à l'encontre de M. X... la règle selon laquelle nul ne peut invoquer sa propre turpitude ;
Mais attendu, d'abord, que la protection possessoire ne concerne que les immeubles et que ses règles, dont celle de la prescription annale de l'action, sont sans application à la revendication mobilière ;
Et attendu que, répondant aux conclusions dont elle était saisie, la cour d'appel a souverainement retenu que la possession de M. Y... était viciée par la violence compte tenu des circonstances dans lesquelles il l'avait acquise ; que la décision attaquée est ainsi légalement justifiée."
Un indivisaire peut engager une action possessoire.
Le bénéficiaire d'une servitude peut exercer cette action :
"Vu l'article 1264 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que les actions possessoires sont ouvertes dans l'année du trouble à ceux qui, paisiblement, possèdent ou détiennent depuis au moins un an ; que, toutefois, l'action en réintégration contre l'auteur d'une voie de fait peut être exercée alors même que la victime de la dépossession possédait ou détenait depuis moins d'un an ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 30 novembre 1992), que les époux Y... ont, en 1990, édifié un mur interdisant à leurs voisins, les époux X..., d'accéder à leur parcelle ; que ceux-ci, en invoquant l'existence d'une servitude conventionnelle de passage résultant d'un acte sous seing privé du 27 juin 1927 et en alléguant une voie de fait, ont demandé, au possessoire, la démolition de ce mur ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que l'action en réintégration ne peut avoir pour objet une servitude de passage ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence."
Une possession paisible, continue et non équivoque est nécessaire :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 27 mars 2001), que les époux X..., invoquant l'état d'enclave de leur propriété, ont revendiqué la protection possessoire du passage s'exerçant par le chemin dit "de Mourre Poussin" sur le fonds de M. Y... ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1 / que le propriétaire dont le fonds est enclavé, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cet acte ; qu'en se bornant à affirmer que le chemin du Mourre-Poussin constituait le seul accès sécurisé à la voie publique, l'autre chemin étant dangereux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'enclave ne résultait pas de la division du fonds de M. et Mme X... et s'il n'existait pas un troisième chemin, parallèle à la partie sud du chemin du Mourre-Poussin, passant par les parcelles numérotées 827 et 814, qui étaient issues de la division du fonds unique autrefois constitué avec les parcelles enclavées, de sorte que M. et Mme X... ne pouvaient demander un passage que sur ces parcelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 684 du Code civil, ensemble au regard de l'article 1264 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que les actions possessoires sont ouvertes dans l'année du trouble, à ceux qui possèdent paisiblement depuis au moins un an ;
qu'en se bornant à relever que M. et Mme X... utilisaient régulièrement le chemin de Mourre-Poussin pour accéder au chemin du Puits des Gavottes et que les attestations produites établissaient l'existence d'une possession paisible continue et non équivoque, leur permettant de bénéficier des règles relatives à la protection possessoire, sans s'expliquer sur la teneur de l'attestation par laquelle le vendeur lui-même du fonds de M. Y... affirmait que le chemin litigieux n'était grevé d'aucune servitude de passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1264 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la seule voie de desserte sécurisée, celle menant à la voie communale du "Puits de Gavotte" en passant par le chemin de "Mourre-Poussin", était régulièrement utilisée par les époux X..., lesquels justifiaient d'une possession paisible, continue et non équivoque, la cour d'appel qui, statuant au possessoire, n'était tenue ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de s'expliquer sur un élément de preuve qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision."
Le juge des référés peut-il connaître d'une action possessoire ?
La question est importante,compte tenu du fait que le trouble dans la possession doit faire l'objet d'une cessation rapide, et que le juge des référés est précisément le juge, entre autres, qui permet de tenir un jugement rapidement.
Longtemps, il a été considéré que l'action possessoire et le juge des référés n'était pas compatible et qu'une action possessoire ne pouvait être engagée devant ce juge.
Aujourd'hui, le droit semble être fixé en ce sens que le juge des référés peut être saisi pour faire cesser un trouble à la possession, à la condition qu'il ne statue pas par référence aux règles régissant les actions possessoires, mais par référence aux articles 808 809 du code de procédure civile.
Ce principe est posé par cet arrêt :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 octobre 2005), rendu en matière de référé, que les consorts X..., propriétaires de parcelles en limite desquelles ils avaient créé un chemin pour leur permettre l'accès à la voie publique, ont dénié à Mme Y..., propriétaire d'un terrain bordant ce chemin, le droit de l'emprunter et mis obstacle à son passage ; que Mme Y... les a assignés devant le juge d'instance statuant en matière de référé pour obtenir le rétablissement de son droit d'accéder à sa propriété par ce chemin ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il convient d'accorder à Mme Y... le bénéfice de la protection possessoire de manière à rétablir une situation de fait qui avait existé pendant au moins un an ;
Qu'en statuant ainsi, selon les règles des actions possessoires qui sont distinctes et différentes de celles du référé, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé."
Voici un autre arrêt qui fait application des règles relatives à la procédure de référé :
"Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 15 février 1994), que Mme X..., ayant implanté des piquets reliés par une chaîne cadenassée sur une parcelle dont la propriété, revendiquée à l'encontre de la commune de Saint-Martin-Vésubie, lui avait été reconnue par une décision irrévocable, les consorts Y..., empêchés d'accéder à leurs fonds par cette parcelle, ont saisi le juge des référés d'un tribunal de grande instance d'une demande tendant à la suppression de ces obstacles ;
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, que ne provoque pas un trouble manifestement illicite le propriétaire qui exerce sur son bien les attributs de la propriété à l'encontre de celui qui revendique un droit non établi ; qu'ainsi, en l'espèce où un jugement définitif avait reconnu que Mme X... était seule propriétaire de la parcelle litigieuse, la cour d'appel, en lui ordonnant de rétablir au profit des consorts Y... le passage que leur avait consenti auparavant la commune qui se prétendait propriétaire de la parcelle, a violé l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'après avoir relevé qu'il appartenait à la juridiction du fond de statuer sur l'existence d'une servitude légale et sur l'assiette du passage, l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, que les obstacles placés par Mme X... empêchaient tout accès aux fonds des consorts Y... qui avaient utilisé sans violence ni voie de fait une servitude de passage préalablement consentie par la commune ; que la cour d'appel a pu déduire de ces constatations et énonciations l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.MOYEN ANNEXE
Moyen produit par la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour Mme X....
MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué statuant en référé d'avoir condamné Mme X... à laisser aux consorts Y... le libre accès à la voie litigieuse en supprimant chaîne cadenassée et piquets métalliques sous astreinte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la mairie a autorisé le 4 mai 1972 M. Georges Y... à créer une voie de circulation sur cette parcelle ; que le 30 avril 1975 un arrêté préfectoral a permis la création de leur lotissement ; que le 25 août 1975 la mairie leur a consenti une servitude de passage de 3 mètres sur cette parcelle ; que le 5 août 1980 le permis de construire une route goudronnée a été obtenu et qu'elle a été réalisée ; qu'en octobre 1990 les piquets et une chaîne ont été mis en place par Mme X... qui les a ensuite enlevés après avoir reçu une lettre de la mairie le 26 novembre 1990 ; que la chaîne et le cadenas ont été replacés le 23 juillet 1992, ET ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE c'est de bonne foi que les hoirs Y... sont entrés en possession du passage litigieux en vertu d'une délibération de la commune de Saint-Martin-Vésubie en date du 22 août 1975, alors apparemment propriétaire, la propriété de la parcelle sur laquelle se trouve l'assiette de la voie litigieuse n'ayant été attribuée à Mme X... que par jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 31 mai 1989 ; s'il peut exister une contestation sérieuse relativement à l'existence même du droit de passage consenti par une commune dont le titre de propriété s'est trouvé rétroactivement anéanti, il est néanmoins patent que l'obstacle mis par Mme X... au passage de personnes entrées en possession sans violence ni voie de fait et de manière apparemment régulière, constitue un trouble manifestement illicite car empêchant tout accès au lotissement édifié suite au passage consenti en 1975 aux fins de viabilité de celui-ci ;
ALORS QUE ne provoque pas un trouble manifestement illicite le propriétaire qui exerce sur son bien les attributs de la propriété à l'encontre de celui qui revendique un droit non établi ; qu'ainsi en l'espèce où un jugement définitif avait reconnu que Mme X... était seule propriétaire de la parcelle litigieuse, la cour d'appel en lui ordonnant de rétablir au profit des consorts Y... le passage que leur avait consenti auparavant la commune qui se prétendait propriétaire de la parcelle, a violé l'article 809 du nouveau Code de procédure civile."
La règle de non-cumul du possessoire et du pétitoire
C'est un principe essentiel régissant la matière, qui est posé par l'article 1265 du code de procédure civile qui prévoit expressément que la protection possessoire et le fond du droit ne sont jamais cumulés.
Cette règle a pour objet d'éviter que la discussion devant le juge porte sur la question de la propriété alors que les actions possessoires ont pour objet de protéger la possession sans égard pour l'examen de la propriété du possesseur.
Les conséquences de la règle sont les suivantes :
Il n'y a pas d'autorité de la chose jugée de la décision qui a été jugée au possessoire sur le pétitoire. Voici un exemple.
"Vu l'article 1265 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que la protection possessoire et le fond du droit ne sont jamais cumulés ;
Attendu que, statuant sur une action de M. Y... tendant à limiter l'usage d'un chemin d'exploitation desservant l'une des parcelles de M. X..., l'arrêt attaqué (Nîmes, 25 février 1988), retient qu'il a été jugé de façon définitive au possessoire que l'usage de ce chemin par M. X... n'était pas abusif.
Qu'en statuant ainsi, alors que la chose jugée au possessoire n'a pas autorité au pétitoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse."
Un autre exemple d'application de la règle :
"Vu l'article 1265 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que la protection possessoire et le fond du droit ne sont jamais cumulés ;
Attendu que, statuant sur une action possessoire fondée sur l'existence d'une servitude de passage, intentée par Mme Y... à l'encontre de M. X..., l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 novembre 1988) dit, dans son dispositif, que le terrain cadastré n° 481 appartenant à Mme Y... bénéficie d'une servitude de passage sur le terrain cadastré n° 477 appartenant à M. X..., du côté où le trajet est le plus court et à l'endroit le moins dommageable pour ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges."
Deux règles corrélatives s'appliquent également :
"Celui qui agit au fond n'est plus recevable à agir au possessoire" (article 1266 du code de procédure civile).
et :
"le défendeur au possessoire ne peut agir au fond après avoir mis fin aux trouble"(article 1266 du code de procédure civile).
La prescription annale en matière d'action possessoire
L'article 1264 du code de procédure civile prévoit que toutes les actions possessoires ne peuvent être engagées que dans l'année du trouble, à l'exception toutefois de l'action en réintégration
Ce que peut décider le juge saisi d'une action possessoire
Dès lors que le juge a été saisi d'une action possessoire, il peut ordonner toutes les mesures nécessaires pour supprimer la cause du trouble, condamner l'auteur du trouble à payer des dommages-intérêts, ordonner la remise en état des lieux.