Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme

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Le pacte de préférence

Définition du pacte de préférence

C'est le contrat conclu entre deux personnes, le promettant, qui promet de donner la préférence à son cocontractant, le bénéficiaire, dans le cas où il viendrait à aliéner le bien c'est-à-dire à le vendre.

Le prix du bien doit être déterminé au moment de la conclusion du pacte de préférence ?

Non, la Cour de Cassation ne considère pas qu'il s'agit là d'une condition de validité du pacte de préférence.

Un délai d'exercice du droit de préférence doit-il être prévu dans le pacte de préférence à peine de nullité du pacte ?

Non, la Cour de Cassation ne l'exige pas.

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 30 janvier 2001), que les époux X... ont, par acte du 1er mars 1996, promis de vendre à M. Y..., une parcelle de bois cadastrée section F numéro 576 au prix de 12 000 francs ; que, par acte sous seing privé du 15 janvier 1997, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur la même parcelle et contenant un droit de préférence au profit de M. Y... concernant une parcelle voisine cadastrée section F numéro 564 ; que les époux X... ont refusé de réitérer la vente par acte authentique ;

Attendu que les époux X... font grief à la cour d'appel d'avoir déclaré la vente parfaite, alors, selon le moyen, que, dans leurs conclusions, les époux X... ont fait valoir que l'acte litigieux avait été rédigé et formalisé sans le concours d'un professionnel des transactions immobilières et qu'à défaut de toute compétence dans cette matière, ils n'avaient bénéficié d'aucune information sur la nature de l'acte qui leur était présenté par M. Y... ; que celui-ci avait utilisé des formules qui avaient pour but de leur cacher qu'ils s'engageaient définitivement à vendre leur parcelle, en dépit de leur refus catégorique antérieur ; qu'en outre, l'acte litigieux contient une seconde stipulation qui évoque la vente d'une autre parcelle comme une opération hypothétique ; que M. Y... a ainsi couché en un seul acte deux conventions portant sur des biens différents ayant des objets différents et requérant des formes également différentes et ce, afin d'abuser le consentement des époux X... ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen d'où il s'évinçait que les époux X... avaient été victimes des manoeuvres dolosives qui les avaient conduits à signer un acte dont ils n'avaient pas compris la portée, la cour d'appel, qui s'est bornée à affirmer qu'il n'était pas démontré que des manoeuvres étaient imputables à M. Y... a, en statuant ainsi, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les termes "promesse" et "consentement à la vente" contenaient en eux-mêmes la souscription d'une obligation de vendre et non un engagement hypothétique, que s'ils visaient un événement futur, celui-ci était inéluctable et proche, et que l'acte litigieux faisait suite à une promesse de vente non discutée, sans que les époux X... n'aient démontré qu'ils avaient fait de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux X... ne démontraient pas l'existence d'un dol, sans être tenue de répondre à des conclusions faisant état de la présence dans la même promesse de stipulations relatives à la vente d'une autre parcelle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux autres branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que l'acte litigieux avait été signé au domicile des époux X..., ces derniers entretenaient avec le vendeur des relations régulières et bonnes, que l'opération portait sur une parcelle dont ils ne prétendaient pas qu'ils avaient une moindre connaissance que l'acheteur, que la promesse synallagmatique faisait suite à une promesse de vente non critiquée et concrétisait l'option d'acquérir de son bénéficiaire, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la consommation étaient inapplicables ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les deux attestations produites étaient circonstanciées, que la première était confortée par "l'indicateur du marché des forêts en France en 1999" et retenait une valeur maximale de 10 000 francs l'hectare, que la seconde attestation visait une valeur de fonds de 9 801 francs et une valeur de superficie de 20 000 francs outre une valeur de chasse et émanait d'un expert impliqué dans un litige ayant mis en conflit les parties à la procédure et un tiers pour lequel il avait intercédé, sans allusion à une vileté de prix, la cour d'appel a caractérisé l'absence d'éléments vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1174 du Code civil ;

Attendu que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ;

Attendu que, pour déclarer sans valeur la clause insérée à l'acte du 15 janvier 1997 aux termes de laquelle M. et Mme X... accordaient, à M. Y... un "droit de préférence" non limité dans le temps, en cas de vente de la parcelle numéro 564, l'arrêt retient que l'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la condition potestative doit émaner de celui qui s'oblige, et que la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence, la cour d'appel a violé le texte susvisé.”

Le pacte de préférence confère-t-il un droit réel ou en droit personnel à son bénéficiaire ?

Il est classiquement admis que le pacte de préférence ne fait que créer un droit personnel et non un droit réel.

Voyez cet arrêt sur ce point : Cour de Cassation 16 juillet 1985

Le pacte de préférence doit-il être publié ?

Non, ce n'est pas obligatoire, et la publication semble d'ailleurs n’avoir qu'un effet très limité.

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 19 mars 1996), que, suivant un acte du 10 novembre 1977, M. A... a vendu des parcelles de terre à Mme Y... de la Roque, l'acte comprenant un pacte de préférence portant sur des parcelles contiguës et stipulant que le pacte liait le vendeur, ses héritiers et représentants ; que, suivant un acte du 22 février 1982, M. A... a vendu à M. B... l'ensemble de sa propriété ; que Mme Y... de la Roque a fait publier le pacte de préférence à la conservation des hypothèques ; que M. B... ayant été mis en redressement judiciaire, une décision du 10 juin 1992 a autorisé la cession de la propriété à M. Z... ; que Mme Y... de la Roque a assigné M. Z... et M. X..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan, en revendication des parcelles, objet du pacte de préférence ; qu'en appel, Mme Y... de la Roque a demandé qu'en cas de refus de cession, MM. B..., Z... et X... soient condamnés à lui verser des dommages et intérêts ;

Attendu que Mme Y... de la Roque fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes alors, selon le moyen, 1° que le jugement du tribunal de grande instance d'Auch du 10 juin 1992, arrêtant le plan de cession de l'exploitation de M. B... déclaré en redressement judiciaire a renvoyé M. Z... et Mme Y... de la Roque devant la juridiction civile pour vider le litige existant entre eux quant à l'application du pacte de préférence, demandant ainsi au juge civil de trancher la question de savoir si le pacte de préférence permettait à Mme Y... de la Roque d'aboutir dans sa revendication contre M. Z... ; qu'en estimant que le juge de la procédure collective aurait exclu l'application du pacte de préférence à la cession effectuée au profit de M. Z..., là où il a au contraire réservé l'étendue des droits du repreneur en fonction de la décision du juge civil auquel la connaissance de ce litige était dévolue, la cour d'appel a méconnu la chose jugée par le jugement du 10 juin 1992, violant l'article 1351 du Code civil ; 2° que l'action en paiement d'une créance née régulièrement après le jugement d'ouverture doit être dirigée contre le commissaire à l'exécution du plan, désigné pour la durée de ce plan avec mission de veiller à son exécution ; que la demande en paiement de dommages-intérêts pour inexécution du pacte de préférence à raison de la cession intervenue dans le cadre du redressement judiciaire, dirigée notamment contre le commissaire à l'exécution du plan de redressement de M. B..., et qui était partie en première instance, était dès lors parfaitement recevable, quelle que soit la nouveauté de la demande dirigée directement contre M. B... mis en cause devant la cour d'appel ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a statué par un motif inopérant et violé l'article 67, alinéa 1er, de la loi du 25 janvier 1985 ; 3° que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ; que l'inexécution donne lieu à dommages-intérêts, peu important qu'elle n'ait pas été fautive ; qu'en se fondant, pour refuser de faire droit à la demande de Mme Y... de la Roque tendant à obtenir le paiement de dommages- intérêts pour inexécution de l'obligation issue du pacte de préférence, sur l'absence de faute commise par M. B... ou par le commissaire à l'exécution du plan, la cour d'appel a violé l'article 1142 du Code civil ;

Mais attendu que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle ; que la cour d'appel, ayant retenu que le pacte de préférence avait été institué par M. A... au profit de Mme Y... de la Roque, cette dernière ne disposait d'aucun droit à l'encontre de M. B... pour l'inexécution de ce pacte auquel il n'était pas partie ; que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.”

La violation du pacte de préférence est-elle sanctionnée par la nullité de la vente fait un tiers et la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur ?

C'est une question très intéressante, qui a fait l'objet d'un revirement de jurisprudence, et la Cour de Cassation admet désormais que si le pacte de préférence a fait l'objet d'une violation par le vendeur qui ne l'a pas respecté, le bénéficiaire peut obtenir l'annulation de la vente et sa substitution au bénéficiaire; il faut toutefois qu'il puisse apporter la preuve de la connaissance par le bénéficiaire du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit .

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003), qu'un acte de donation-partage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A... un bien immobilier situé à Haapiti ; qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation-partage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A..., qui l'a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M. B..., notaire ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme X... a demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen :

1 / que l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, pour des raisons tenant à l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement ; qu'en dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit s'entendre au premier chef comme une réparation en nature et que, le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige, la cour d'appel a fait de l'article 1142 du code civil, qu'elle a ainsi violé, une fausse application ;

2 / qu'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat, laquelle ne se heurte à aucune impossibilité ; qu'en la refusant, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ;

3 / qu'en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu'en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X... avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, siégeant en chambre mixte, et prononcé par le premier président en son audience publique du vingt-six mai deux mille six.

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les héritiers de Daurice Y..., épouse X....

Moyen annexé à l'arrêt n° 240 P (chambre mixte)

MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, après avoir constaté et jugé que le pacte de préférence contenu dans l'acte de donation-partage du 18 décembre 1957 n'a pas été respecté à l'égard de Daurice Y... épouse X..., et, après avoir dit que Mme Y... épouse X... a subi un préjudice du fait de ce non-respect, dont sont responsables in solidum le vendeur, Ruini A..., l'acquéreur, la SCI Emeraude, et le notaire, Me B..., d'avoir cependant rejeté la demande de Mme Y...-X... tendant à s'entendre substituer à la SCI Emeraude dans l'acquisition de la parcelle vendue à celle-ci par Ruini A... ;

AUX MOTIFS QUE le pacte de préférence entre dans la catégorie des obligations de faire ; que l'article 1142 du code civil dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'en outre, si la SCI Emeraude était censée connaître l'existence du pacte de préférence puisque les actes le contenant ont été transcrits aux hypothèques, il n'est pas démontré qu'elle savait que Mme X... avait l'intention de se prévaloir de ses droits de préférence, ni qu'elle aurait usé de manoeuvres pour l'en priver ; qu'il n'y a donc pas lieu à annulation de la vente, qui en tout état de cause n'aurait pu aboutir à la substitution de Mme X... à la SCI Emeraude ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, pour des raisons tenant à l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement ; que, en dehors d'une telle impossibilité, la réparation doit s'entendre au premier chef comme une réparation en nature ; que, le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les parties au litige, la cour d'appel a fait de l'article 1142 du code civil, qu'elle a ainsi violé, une fausse application ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc d'une obligation de donner, dont la violation doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat, laquelle ne se heurte à aucune impossibiilité ; qu'en la refusant la cour d'appel a violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ; ALORS, ENFIN, QUE, en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu'en subordonnant le prononcé de la vente à l'existence d'une faute commise par l'acquéreur, condition inutile dès lors que la cour d'appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente contestée, la cour d'appel a violé les articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955.”

Cette preuve est difficile à apporter.

Quel est l'effet sur le pacte de préférence du changement de destination de la chose ?

Par exemple, que se passe-t-il si le terrain sur lequel le pacte de préférence à été conclu, initialement en nature de “labour” devient un terrain constructible.

Pour la Cour de Cassation selon un arrêt du 2 juillet 1974, cela est sans effet et le pacte de préférence reste valable

Le pacte de préférence est-il transmissible aux héritiers ?

Oui, sauf intention contraire, qui peut être tacite.

Le pacte de préférence est-il cessible ?

Oui, sauf si ce pacte de préférence à été conclu en raison de la personne.

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 10 mai 2005), que par acte du 24 juin 1994, les époux X... ont donné à bail commercial à la société Club hippique de L'Oxer de Deauville (la société) un herbage, pour une durée de neuf ans, ledit bail comportant un pacte de préférence, personnel à la société, pour le cas où les bailleurs décideraient de vendre l'immeuble ; qu'après la mise en redressement judiciaire de la société (le 13 octobre 1995), un jugement du 26 avril 1996, après avoir donné acte à M. X... de ce qu'il s'engageait à maintenir aux mêmes conditions le bail au successeur de la société, a arrêté le plan de cession globale de l'entreprise au profit de Mme Y... et ordonné la reprise du contrat de bail par le cessionnaire ; que l'herbage a été vendu aux époux Z... le 13 avril 2001 ; que la société L'Oxer de Deauville, substituée à Mme Y..., a assigné M. X..., Mme A..., en qualité d'héritière de Mme X..., ses enfants David et Armelle, nus-propriétaires avec leur mère du terrain litigieux, et les époux Z... aux fins d'annulation de la vente du 13 avril 2001 pour violation du pacte de préférence ;

Attendu que la société L'Oxer de Deauville fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le jugement qui arrête le plan emporte cession des contrats nécessaires au maintien de l'activité, tels que déterminés par le juge au vu des observations des cocontractants du débiteur et devant être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, y compris en leurs clauses éventuellement stipulées en contemplation de la personne dès lors qu'elles participent au maintien de l'activité et qu'aucune autre considération n'impose leur exclusion ; qu'en affirmant que le repreneur ne pouvait se prévaloir du pacte de préférence stipulé au profit du débiteur pour la raison que le jugement homologuant le plan de cession n'aurait comporté aucune disposition particulière concernant la reprise du dit pacte au profit du premier, quand ledit jugement emportait cession du bail en tous ses éléments, la cour d'appel a violé l'article L. 621-88 du code de commerce ;

2°/ que les dispositions du jugement qui arrêtent le plan de cession sont opposables à tous ; qu'en déclarant qu'à défaut de dispositions particulières concernant la reprise du pacte de préférence au profit du repreneur, le jugement ordonnant la cession du contrat de bail aurait nécessairement exclu la clause afférente audit pacte quand ce jugement, qui n'avait fait l'objet d'aucun appel de la part du cocontractant, avait donné acte au bailleur de ce qu'il s'engageait à maintenir la location aux mêmes conditions puis ordonné, sans autre distinction, la reprise du bail, la cour d'appel a violé les articles L. 621-65 et L. 623-6-II du code de commerce ;

Mais attendu que le pacte de préférence constituant une créance de nature personnelle, la cession du contrat de bail ordonnée par le jugement arrêtant le plan de cession du preneur mis en redressement judiciaire n'emporte pas transmission au profit du cessionnaire du pacte de préférence inclus dans ce bail ;

Qu'ayant relevé qu'il résultait des termes clairs de la clause litigieuse que le pacte de préférence consenti par les époux X... était personnel à la société et incessible aux tiers, puis retenu qu'en s'engageant à maintenir aux mêmes conditions et non aux mêmes clauses le bail "au successeur de la société", M. X... n'avait fait que se conformer aux dispositions de l'article L. 621-88 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, la cour d'appel a décidé à bon droit que la société L'Oxer de Deauville ne pouvait se prévaloir du pacte de préférence qui n'était prévu qu'à l'égard du preneur d'origine ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société L'Oxer de Deauville aux dépens.”

L'article 1690 du Code civil doit-il être respecté à l'occasion de cette cession ?

Oui.

“Vu l'article 1690 du Code civil ;

Attendu que le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur ; que néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 mars 1991), que MM. Y... et Z..., propriétaires indivis d'un immeuble, ont stipulé, par convention du 2 septembre 1975, un droit de préemption au profit de chacun d'eux dans le cas où l'autre aliénerait sa part ; que M. Y... a, par acte du 12 juillet 1978, vendu la moitié indivise lui appartenant, à M. X... ; que M. Z... a cédé la sienne à M. A... le 23 décembre 1983 ; que, le 9 octobre 1986, M. X... a assigné MM. Z... et A... pour obtenir, en application de la convention du 2 septembre 1975, sa substitution dans les droits de M. A..., subsidiairement, la nullité de la vente effectuée au profit de ce dernier et, à défaut, des dommages-intérêts ;

Attendu que, pour accueillir cette dernière demande à l'encontre de M. Z..., l'arrêt relève que M. X... a accepté toutes les stipulations de l'acte du 2 septembre 1975 lorsqu'il a acquis la part indivise de M. Y..., cette acceptation étant expressément mentionnée dans l'acte de vente, qu'en vertu de l'acte du 2 septembre 1975, M. Z... était tenu, par la clause relative au droit de préemption, de notifier à M. X... son intention de vendre, celui-ci bénéficiant s'il le désirait du droit de préemption et que M. Z..., qui ne démontre pas avoir accompli les obligations lui incombant, a causé à M. X... un préjudice certain ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle et sans constater qu'une cession de ce droit au profit de M. X... avait été régulièrement signifiée à M. Z... ou acceptée par ce dernier dans un acte authentique, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Z... à payer à M. X... une somme de 50 000 francs, l'arrêt rendu le 13 mars 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.”

Le pacte de préférence prévu sans délai peut-il être résilié unilatéralement à tout moment ?

Oui.

“Attendu que le 7 juillet 1992, la Société nationale maritime Corse-Méditerranée (la SNCM), à laquelle a ultérieurement été substituée sa filiale la société Compagnie générale de tourisme et d'hôtellerie (la CGTH) a conclu avec la Compagnie de navigation d'Orbigny (la CNO), devenue la Société de travaux industriels et maritimes d'Orbigny (la STIM), un pacte d'actionnaires précisant qu'il s'appliquerait aussi longtemps que ces sociétés ou leurs substitués demeureraient ensemble actionnaires de la Compagnie méridionale de participation (la CMP), laquelle détenait la majorité des actions composant le capital de la Compagnie méridionale de navigation (la CMN) ; que ce pacte comportait notamment une clause stipulant que celle des parties qui serait à l'origine d'une décision ayant pour conséquence un manquement important à l'accord de coopération conclu entre la SNCM et la CMN ou un changement substantiel de la politique de la CMN entraînant entre elles un profond désaccord s'engageait, à première demande de l'autre et au choix de celle-ci, soit à lui céder tout ou partie des titres détenus dans cette société, soit à lui acheter tout ou partie des siens ; que par lettre adressée à la SNCM le 15 mars 2006, la STIM a dénoncé le pacte d'actionnaires ; que par lettre du 21 juillet 2006, la SNCM et la CGTH ont notifié à la STIM qu'elles exerçaient l'option prévue par la clause susmentionnée, entendant ainsi acquérir un certain nombre des actions détenues par cette société dans le capital de la CMP ; que la STIM s'étant opposée à l'exercice de l'option, la SNCM et la CGTH ont demandé en justice que soit constatée la cession et ordonné le transfert des titres ;

Attendu que la CGTH et la SNCM font grief à l'arrêt d'avoir dit que le pacte d'actionnaires du 7 juillet 1992 avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'il avait été valablement dénoncé par la STIM, alors, selon le moyen :

1 / qu'est pris pour une durée déterminée l'engagement dont le terme est fixé par référence à un événement futur, même si la date de réalisation de cet événement est inconnue dès lors que cette réalisation n'est pas aléatoire en son principe ; que la clause fixant le terme du pacte à la date à laquelle les parties cesseront d'être ensemble actionnaires de la CMP constitue un terme incertain, ce pacte ayant ainsi pour limite la durée de la société, peu important que celle-ci puisse être ultérieurement prorogée comme peut l'être tout contrat ; qu'en jugeant que le pacte avait une durée indéterminée au prétexte que "pour un contrat de société, l'arrivée du terme convenu n'est pas inéluctable ou encore une fatalité puisque les associés ont la possibilité, avant la date fatidique, d'en décider la prorogation", cependant que cette faculté ouverte dans tous les contrats à durée indéterminée, ne leur fait pas perdre pour autant ce caractère, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1185 et 1838 du code civil et L. 210-2 du code de commerce ;

2 / que, dès lors que l'objet même d'un pacte d'actionnaires est, comme l'avait rappelé le tribunal, de "fixer les relations entre les signataires pour la durée de leur participation commune dans une société", ce pacte, qui n'est pas plus à durée indéterminée que ne l'est la société elle-même, ne peut pas être dénoncé unilatéralement par une partie qui entendrait demeurer associée en s'affranchissant des obligations corrélatives définies par le pacte ; qu'en validant une telle dénonciation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

3 / que la faculté de dénonciation unilatérale des contrats à durée indéterminée, qui procède de la prohibition des engagements perpétuels, est sans application dès lors que le contrat lui-même ouvre à chacune des parties le moyen de mettre fin à son engagement ; que dès lors que le pacte stipulait qu'il ne durerait qu'autant que les parties demeureraient ensemble actionnaires de la CMP et qu'il n'était pas contesté que chacun des actionnaires avait la faculté de céder ses titres à tout moment, et de mettre ainsi fin aux obligations nées de ce pacte, la cour d'appel ne pouvait décider que le pacte avait été valablement dénoncé le 15 mars 2006 sans violer les articles 1134 et 1184 du code civil ;

4 / que la clause par laquelle les signataires d'un pacte d'actionnaires conviennent que ses dispositions s'appliqueront aussi longtemps qu'ils demeureront ensemble engagés dans les liens du contrat de société suffit à conférer à leur convention un caractère extinctif, calqué, au plus tard, sur celui du contrat de société ; qu'il importe peu, à cet égard, que le contrat de société puisse être ultérieurement prorogé, dès lors que cette décision, qui peut être votée à la majorité requise pour la modification des statuts, n'a pas pour effet de proroger les accords extrastatutaires qu'ont pu conclure les associés entre eux ; qu'en jugeant, au contraire, que la clause du pacte d'actionnaires du 7 juillet 1992 qui prévoyait que ses dispositions s'appliqueraient aussi longtemps que ses signataires demeureraient actionnaires de la CMP n'était pas de nature à imprimer un terme à leur convention, au motif inopérant que les actionnaires d'une société ont toujours la possibilité de proroger le contrat de société, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1185 du code civil, ensemble l'article L. 210-2 du code de commerce ;

5 / que les conventions légalement formées font la loi des parties et ne peuvent être révoquées que d'un commun accord ; que seuls les contrats à exécution successive dans lesquels aucun terme n'a été prévu peuvent, par exception, faire l'objet d'une résiliation unilatérale par chacun des contractants ; que tel n'est pas le caractère des droits de préférence et des promesses de vente ou d'achat convenus dans un pacte d'actionnaires, lesquels font naître, dès leur souscription, une faculté d'option irrévocablement acquise à leur bénéficiaire en cas de cession des actions dont ces pactes sont l'objet ; qu'en l'espèce, il résultait tant des constatations de l'arrêt attaqué que des conclusions convergentes des parties que le pacte d'actionnaires litigieux renfermait seulement des droits de préférence et des droits d'option réciproques, susceptibles d'être exercés dans l'éventualité d'une cession de titres ou d'un différend opposant les associés fondateurs de la CMP sur un changement substantiel de la politique de la société ; que la cour d'appel qui, sans avoir égard à la nature des engagements que renfermait le pacte en cause, reconnaît à chacune des parties la faculté de dénoncer unilatéralement celui-ci, au seul motif que ce pacte avait été stipulé à durée indéterminée, viole l'article 1134 du code civil ;

6 / que la faculté exceptionnelle et dérogatoire de dénoncer unilatéralement un contrat dans lequel aucun terme n'a été prévu ne se justifie qu'en considération du risque d'atteinte excessive à la liberté individuelle qu'un engagement perpétuel pourrait faire peser sur l'une ou l'autre des parties ; que cette faculté est donc sans application lorsque le contrat ménage à chacune d'entre elles d'autres voies pour se délier de son engagement ; qu'après avoir rappelé que le pacte d'actionnaires litigieux stipulait que les engagements réciproques qu'il renfermait ne s'appliqueraient qu'autant que les parties demeureraient ensemble actionnaires de la société, la cour d'appel a constaté que l'un et l'autre des cocontractants conservaient à tout moment la liberté de céder ses actions et de s'affranchir par là des obligations nées de ce pacte ; qu'en jugeant néanmoins que la STIM d'Orbigny était fondée à dénoncer unilatéralement le pacte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil ;

7 / qu'un pacte d'actionnaires que les parties ont entendu maintenir en vigueur pour toute la durée de la participation commune de ses souscripteurs dans la société ne peut être répudié indépendamment de la qualité d'actionnaire en considération de laquelle ont été souscrits les engagements réciproques qu'il renferme ; qu'en jugeant néanmoins que la STIM d'Orbigny était fondée à dénoncer unilatéralement le pacte sans abdiquer sa qualité d'associé, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, qu'il ne résulte ni de leurs conclusions ni de l'arrêt que la CGTH ou la SNCM aient soutenu devant la cour d'appel le moyen qu'invoque la cinquième branche ; que ce moyen est donc nouveau ; qu'il est mélangé de fait et de droit ;

Et attendu, en second lieu, qu'après avoir constaté qu'aucune disposition du pacte litigieux n'est relative à son terme, l'arrêt relève que l'article 3 des dispositions générales énonce seulement que "Les dispositions du présent pacte s'appliqueront aussi longtemps que la CNO et la SNCM ou leurs substitués demeureront ensemble actionnaires" de la CMP ; que l'arrêt retient encore que la perte, par l'un ou l'autre des cocontractants, de la qualité d'actionnaire ne présente aucun caractère de certitude, quand bien même l'un ou l'autre peut-il à tout moment céder ses actions ; que l'arrêt relève enfin que la SNCM et la CGTH se bornent à invoquer la fin de la société, dont la durée est au maximum de quatre-vingt-dix-neuf ans, sans préciser s'il s'agit de la fin de la société dans laquelle elles sont actionnaires ou de la leur ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, dont elle a exactement déduit que le pacte d'actionnaires du 7 juillet 1992 n'étant affecté d'aucun terme, même incertain, avait été conclu pour une durée indéterminée, et abstraction faite du motif surabondant critiqué par les première et quatrième branches, c'est à bon droit que la cour d'appel a décidé que ce pacte avait été régulièrement résilié par la volonté unilatérale de la STIM, peu important à cet égard que celle-ci ait

également disposé de la faculté de céder ses actions ;

D'où il suit que le moyen, qui est irrecevable en sa cinquième branche et ne peut être accueilli en ses première et quatrième branches, est pour le surplus non fondé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les pourvois incidents :

REJETTE les pourvois.é

Le pacte de préférence peut-il être une arme contre la spéculation ?

Oui, ainsi que le révèle cette décision.

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 avril 2008), que par acte notarié du 23 mai 2003, la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle a vendu à M. X... et à Mme Y... un lot d'une superficie de 999 m² dans un lotissement communal, au prix de 42 685 euros ; que dans un paragraphe intitulé "conditions particulières imposées par la commune - Pacte de préférence", l'acte de vente comportait une clause, valable pendant vingt ans, prévoyant qu'avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devrait être proposé à la commune ; que la clause précisait que le prix de revente du terrain nu ne pourrait excéder le prix d'acquisition initial, réactualisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, et que le prix du terrain avec une construction serait égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par un expert ; que M. X... et Mme Y... ayant, le 21 octobre 2006, signé un compromis de vente de leur terrain au prix de 120 000 euros, la commune les a avisés qu'elle entendait exercer son droit de priorité au prix d'acquisition réactualisé en fonction de l'érosion monétaire ; que M. X... et Mme Y... ont alors assigné la commune pour faire annuler la clause instituant, à son profit, un droit de priorité ;

Attendu M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée ; qu'en décidant le contraire, tout en constatant que le contrat conclu entre M. X... et Mme Y... et la commune stipulait que les premiers s'engageaient, au cas où ils décideraient de vendre, à donner préférence à la commune, à un prix prédéterminé au contrat, pendant une durée de vingt ans, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la stipulation avait été librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier, et que M. X... et Mme Y... avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n'étaient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété, en a exactement déduit que la demande en nullité devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.”

Le pacte de préférence reste-t-il valable en cas de procédure collective ?

Oui.

“Attendu que le liquidateur, autorisé par le juge-commissaire à céder des biens du débiteur, doit respecter le pacte de préférence stipulé au profit d'un tiers ;

Attendu, selon l'arrêt déféré, rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 28 septembre 2004, pourvoi n° 02-16.747), que la société civile immobilière du 57, rue de Béthune (la SCI) a donné des locaux à bail commercial à la société Belle Etoile, avec une clause prévoyant un droit de préférence de la bailleresse en cas de cession de ce bail ; que la société Belle Etoile a été mise en liquidation judiciaire le 13 février 1996 ; que le liquidateur ayant été autorisé par le juge-commissaire à céder à la société Mister Bed Lille une unité de production comprenant le fonds de commerce, la SCI a fait opposition à l'ordonnance ; qu'un jugement du 10 octobre 1996, devenu irrévocable, a déclaré cette opposition mal fondée ; qu'après signature de l'acte de cession des biens constituant l'unité de production, la société Mister Bed Lille a demandé au tribunal de déclarer que la clause prévoyant le droit de préférence se trouvait privée d'effets ;

Attendu que pour accueillir la demande de la société Mister Bed Lille, dire que la clause insérée dans le bail du 29 avril 1993 stipulant un droit de préférence au profit de la SCI est privée d'effet et rejeter la demande de cette dernière tendant à contraindre le liquidateur judiciaire à lui céder le droit au bail, l'arrêt retient que cette clause se trouve privée d'effet en raison du caractère définitif de la cession judiciaire intervenue, à l'occasion des opérations de liquidation judiciaire de la société Belle Etoile ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le liquidateur judiciaire, autorisé par le juge-commissaire à céder l'unité de production était tenu de respecter la clause du bail stipulant un droit de préférence au profit du bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il reçoit la SCI 57 rue de Béthune en son appel et réforme le jugement du tribunal de grande instance de Lille du 27 mars 2000 en ce que pour rejeter les prétentions de cette société, cette juridiction s'est retranchée derrière l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent jugement du tribunal de commerce de Lille du 10 octobre 1996, alors que ce jugement et la présente procédure n'ont ni la même cause ni le même objet, l'arrêt rendu le 14 novembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société Mister Bed et M. X..., ès qualités, aux dépens.”

Christophe BUFFET est avocat à Angers