Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public



Christophe BUFFET Avocat

Pour obtenir une consultation personnalisée au prix de 64,99 € TTC, Cliquez ICI puis suivez les instructions de paiement de la société PAYPAL et posez ensuite votre question par email à l'adresse email contactcbuffet@aol.fr.





Il arrive parfois qu'un locataire parte à la cloche de bois. Cela signifie que le locataire quitte les lieux discrètement, sans prévenir c’est-à-dire sans donner congé à son bailleur et cela généralement pour une raison simple : il n’est pas à jour de ses loyers.

 

En fait il s'agit d'un abandon du logement, que le locataire laisse vide ou, parfois rempli de quelques meubles et effets personnels sans valeur.

 

Longtemps la difficulté a été pour le bailleur de parvenir à récupérer rapidement, car il était nécessaire d'engager une procédure devant le tribunal qui prenait au mieux quelques semaines et au pire plusieurs mois. Il était en effet dans l'obligation d'obtenir un jugement permettant d'ordonner l'expulsion du locataire alors qu'en vérité celui-ci était déjà parti, car il ne lui était pas possible sans accomplir un acte de justice privée prohibé par le droit de récupérer les lieux en changeant simplement la serrure et en enlevant les quelques objets qui pouvaient encore encombrer le local loué.

 

Compte tenu du caractère anormal de cette situation, beaucoup plus fréquente qu'on ne le pense généralement, et du fait qu'il apparaît peu productif de laisser de telles affaires encombrer le rôle des tribunaux, le législateur est intervenu par une loi du 22 décembre 2010 en créant une procédure rapide de récupération de tels locaux abandonnés par le locataire.

 

Cette procédure est décrite à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 relative au bail d'habitation.


Voici le texte de cet article :

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.

Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire.



Ce texte renvoie à l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 qui est ainsi rédigé :

 

En l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, l'huissier de justice chargé de l'exécution ne peut y pénétrer qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l'huissier de justice chargé de l'exécution.

Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l'ouverture des meubles.

L'huissier de justice mandaté par le créancier poursuivant pour procéder à la description d'un immeuble faisant l'objet d'une saisie ne peut pénétrer dans les lieux occupés par un tiers en vertu d'un droit opposable au débiteur que sur autorisation préalable du juge de l'exécution, à défaut d'accord de l'occupant.

Il convient de noter que le premier texte renvoie, par son dernier alinéa, à un décret à venir qui décrira la procédure à suivre devant le juge, qui reste donc tout de même nécessairement saisi de la demande tendant au constat de l'abandon des lieux, et que l'intervention du tribunal n'est donc pas totalement abandonnée, ce qui lui ôte une partie de son intérêt, mais est justifié par le fait de la nécessaire protection de ce qui constitue de même le domicile du locataire.

 

Première étape : la mise en demeure de justifier de l'occupation du logement


En pratique, le bailleur doit donc envoyer une mise en demeure au locataire de justifier qu'il occupe le logement, et cette mise en demeure est faite par huissier, une lettre recommandée avec accusé de réception ne suffisant donc pas.

 

On notera que cette mise en demeure peut être faite en même temps qu'un commandement délivré en application des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

 

L'article 7 :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

 

 

L'article 24 :

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.


Deuxième étape : le constat de l'abandon du logement

Ce constat se fait conformément aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, reproduits ci-dessus, si le locataire n'a pas justifié de l'occupation délai d'un mois à compter cette mise en demeure.

 

Troisième étape : saisir le juge


Les modalités seront précisées par un décret à venir.

Mise à jour du 26 août 2011

Le décret en question vient d'être pris, et il s'agit du décret suivant :


Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon


Publics concernés : tribunaux d'instance, juges de l'exécution, huissiers de justice, bailleurs, locataires.

Objet : organisation de la procédure de résiliation du bail d'habitation pour abandon et de la reprise subséquente des lieux.

Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

Notice : le décret organise les modalités de résiliation du bail (chapitre Ier) ainsi que la reprise des lieux abandonnés (chapitre II). Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête. Le tribunal se prononce alors sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur. Une opposition à cette décision peut être formée par le locataire ou le dernier occupant de son chef, dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée. Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion. Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué. S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements. Enfin, la procédure de reprise des lieux nécessite d'adapter certaines règles prévues dans le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution. Les modalités de reprise d'un local abandonné après signification d'une décision d'expulsion et commandement d'avoir à libérer le local sont précisées.

Références : le décret est pris pour l'application des dispositions de l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Les textes sont consultables sur le site Légifrance

 

 

 

Le Premier ministre,

Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés,

Vu le code de procédure civile ;

Vu le code de l'organisation judiciaire, notamment son article L. 221-5 ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment ses articles 7, 14, 14-1 et 24 ;

Vu la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 modifiée portant réforme des procédures civiles d'exécution, notamment ses articles 21, 21-1, 61 et 66 ;

Vu le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 modifié instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution ;

Le Conseil d'Etat (section de l'intérieur) entendu,

Décrète :

 

Chapitre Ier : Dispositions relatives aux procédures aux fins de résiliation du bail et de reprise des locaux pour abandon

 

Article 1

 

Peut être formée par requête, présentée dans les conditions prévues par le présent chapitre, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés.

Par la même requête, peut également être demandée la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.

 

Article 2

 

La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire. Outre les mentions prescrites par l'article 58 du code de procédure civile, elle est accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.Article 3

 

S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux et d'un défaut d'exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.

Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

 

Article 4

 

L'ordonnance faisant droit à la demande et la requête sont conservées à titre de minute au greffe. Le greffe garde provisoirement les pièces produites par le bailleur à l'appui de la requête ; elles sont restituées au bailleur sur sa demande dès l'opposition ou, passé le délai d'opposition, sur justification de la signification de l'ordonnance.

En cas de rejet de la requête, cette dernière est restituée au requérant avec les pièces produites.

 

Article 5

 

Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.

La signification contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :

1° L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;

2° L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;

3° L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;

4° L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;

5° Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :

a) L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;

b) La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992 susvisé.

Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précédents. L'accomplissement de cette formalité est mentionné dans l'acte de signification.

L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date.

 

Article 6

 

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance.

L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.

 

Article 7

 

 En cas d'opposition, le greffier en avise sans délai l'huissier de justice ayant dressé le procès-verbal prévu à l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et convoque les parties à l'audience, selon les modalités prévues à l'article 844 du code de procédure civile. La convocation est adressée à toutes les parties, même à celles qui n'ont pas formé opposition.

Le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur en application de l'article 1er, conformément aux règles de la procédure aux fins de jugement prévues par les articles 845 à 847-3 du code de procédure civile. Il connaît des demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction.

Le jugement du tribunal se substitue à l'ordonnance.

Si le juge constate que la requête a été présentée de manière abusive, il condamne le demandeur à l'amende civile prévue par l'article 32-1 du code de procédure civile.

Si aucune des parties ne se présente, le tribunal constate l'extinction de l'instance. Celle-ci rend non avenue l'ordonnance.

 

Article 8

 

En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. Toutefois, un relevé de forclusion peut être demandé dans les conditions prévues à l'article 540 du code de procédure civile.

Chapitre II : Dispositions relatives à la reprise des lieux modifiant le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992

 

Article 9

 

I. ― Le titre IX du décret du 31 juillet 1992 susvisé est ainsi modifié :

1° Il est créé un chapitre Ier intitulé « Dispositions générales » comprenant les articles 194 à 208 ;

2° Après le chapitre Ier, il est créé un chapitre II ainsi rédigé :

 

« Chapitre II

 

 

« Dispositions propres à la reprise des lieux

 

« Art. 208-1.-Pour l'application des dispositions de l'article 21-1 de la loi du 9 juillet 1991,1'huissier de justice chargé de l'exécution procède aux opérations de reprise des lieux :

« 1° Lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les lieux postérieurement à la signification du commandement prévu à l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 ;

« 2° Lorsqu'il est autorisé par décision de justice passée en force de chose jugée à reprendre des locaux abandonnés, dans les conditions prévues par les articles 1er à 8 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 pris pour l'application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

« Art. 208-2.-L'huissier de justice chargé de l'exécution dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux dans les conditions prévues par l'article 199 qu'il signifie conformément aux dispositions de l'article 202.

« Art. 208-3.-Dans le cas prévu au 1° de l'article 208-1, le procès-verbal de reprise des lieux peut être dressé avant l'expiration du délai fixé dans le commandement d'avoir à libérer les locaux.

« Art. 208-4.-Dans le cas prévu au 2° de l'article 208-1 :

« 1° S'il reste sur place des meubles sur le sort desquels il n'a pas déjà été statué, il est fait application des dispositions des articles 200,201, à l'exception de son deuxième alinéa, et 203 à 207 ; toutefois, le délai prévu au 3° de l'article 201 et à l'article 203 est de quinze jours ;

« 2° S'il s'avère, à l'occasion des opérations de reprise des locaux que ceux-ci sont à nouveau occupés par la personne expulsée ou toute personne de son chef, l'huissier de justice procède conformément aux dispositions du chapitre Ier, sans qu'il ait à obtenir un nouveau titre d'expulsion ;

« 3° Pour l'application de l'article 208, en cas de réinstallation sans titre de la personne expulsée postérieurement aux opérations de reprise des locaux, constitutive de voie de fait, la signification de la décision de justice, passée en force de chose jugée, autorisant la reprise des lieux tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux.

« Les autres dispositions du chapitre Ier ne sont pas applicables. »

II.-Il est créé un chapitre III intitulé « Dispositions communes » comprenant l'article 209.

III.-A l'article 209, le mot : « chapitre » est remplacé par le mot : « titre ».

 

Article 10

 

Le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, est chargé de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


Christophe BUFFET est avocat à Angers