Le droit d'usage et d'habitation est relativement méconnu.
Il est l'objet des articles 625 à 636 du Code civil.
En pratique, le droit d'usage et d'habitation est souvent considéré comme un diminutif de l'usufruit qui précisément le précède dans le Code civil : l'article 605 du Code civil renvoie d'ailleurs expressément à l'usufruit relativement à la façon dont le droit d'usage d'habitation s'établit (c'est-à-dire peut être créé) et se perd (c'est-à-dire disparaît).
La définition du droit d'usage d'habitation peut être la suivante : c'est le droit conférant à une personne déterminée la faculté de demeurer dans un bien immobilier mais non celui de le louer ou de le vendre.
Je vous propose de découvrir le droit d'usage d'habitation en suivant tout simplement le plan du Code civil c'est-à-dire l'ordre des articles qui lui sont consacrés par le Code civil.
Le droit d'usage et d'habitation est un droit réel c'est-à-dire un droit qui porte sur une chose. Ceci est la différence d'un droit personnel qui est un droit de créance contre une personne.
Puisqu'il s'agit d'un droit réel, il doit donner lieu à une publication au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.
Ce n'est pas une servitude : car une servitude est une charge d'un fonds c'est-à-dire d'une propriété sur une autre propriété immobilière. Dans le cas du droit d'usage et d'habitation, et il y a deux personnes qui sont en cause : le propriétaire d'une part et le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation d'autre part. Il n'y a cependant qu'une seule propriété sur laquelle porte le droit d'usage et d'habitation.
Ce n'est pas non plus un bail.
Un droit d’usufruit peut coexister avec un droit d’usage et d’habitation.
Il est admis que le droit d'usage et d'habitation peut porter sur un bâtiment édifié par l'acquéreur d'un immeuble.
Le droit d'usage et d'habitation peut s'acquérir par prescription, être institué par testament ou par contrat.
Il a été jugé qu'à la création d'un droit d'usage et d'habitation, le bénéficiaire doit poser des compteurs individuels pour la partie de l'habitation qu'il occupe.
Certaines décisions de justice ont admis, dans certains cas, la conversion du droit d'usage et d'habitation en un droit de rente viagère.
La création du droit d'usage et d'habitation n'est jamais légale, c'est-à-dire qu'il ne trouve pas sa source dans la loi elle-même, mais il peut s'acquérir contractuellement ou par prescription. Une exception toutefois, le droit d’usage et d’habitation prévu par l’article 764 du Code civil :
Le droit d'usage et d'habitation disparaît au décès de son bénéficiaire, par la renonciation du bénéficiaire lui-même à son droit, par la résolution de son droit (autrement dit l'annulation en justice), par la perte de l'immeuble sur lequel le droit portait (sa destruction ou son délabrement assimilable à sa perte totale), par la déchéance prononcée par le tribunal pour abus de jouissance ou encore par sa conversion en un droit à rente viagère.
La caution et l'inventaire peuvent donner lieu à dispense.
Il s'agit d'une disposition importante, car elle peut être une source de difficultés pour le bénéficiaire du droit d'usage d'habitation qui ne la respecterait pas.
Définissons tout d'abord ce que l'on peut considérer comme un bon père de famille au sens de cette disposition et du Code civil en général.
Wikipédia le définit comme l'individu « normalement prudent et diligent, attentif, soucieux des biens et des intérêts qui lui sont confiés comme s'il s'agissait des siens propres ».
Un exemple de bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation qui ne serait pas un bon père de famille est celui du bénéficiaire qui commet un abus de jouissance, c'est-à-dire qui ne respecte pas ses obligations les plus élémentaires et en particulier celle d'entretenir le bien sur lequel s'exerce son droit.
Il peut perdre son droit.
Ainsi, par exemple, il a été jugé que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation qui dès son entrée dans les lieux a laissé le jardin à l'abandon n'avait pas joui des lieux en bon père de famille et qu'il pouvait être déchu de ses droits.
Il est considéré que cette déchéance du droit d'usage et d'habitation suppose des dégradations ou un défaut d'entretien entraînant un dépérissement du fonds c'est-à-dire de la propriété.
Inversement, le simple fait d'abandonner les lieux n'est pas considéré comme un abus de jouissance.
Cet article signifie en langage simple que c'est le contrat qui institue le droit d'usage et d'habitation qui règle les conditions dans lesquelles il s'exerce. Par exemple, il est possible de prévoir contractuellement que le droit d'usage et d'habitation donnera lieu à paiement d'une indemnité d'occupation ou non (par principe d’ailleurs il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation) de répartir entre le propriétaire et le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation la charge de la taxe foncière et plus généralement des charges du bien immobilier.
A ce sujet on note qu’à l’égard d’une copropriété le débiteur des charges est le copropriétaire, mais des décisions admettent que le bénéficiaire du droit est solidaire de ce copropriétaire.
À défaut de stipulation dans le contrat, c'est le Code civil qui régira les rapports entre propriétaires et bénéficiaire du droit d'usage d'habitation.
Une difficulté est de définir la famille au sens de cet article.
S'agissant du concubin, les tribunaux ont rendu des décisions défavorables, mais qui semblent peu compatibles avec l'évolution de la notion de famille intervenue récemment.
C'est un élément essentiel du droit d'usage et d'habitation qui est d'ailleurs repris dans l'article 634 du Code civil.
Cette disposition a un effet important que savent exploiter certains débiteurs, elle rend insaisissable le droit d'usage et d'habitation.
On note toutefois que les créanciers peuvent exerce l’action paulienne.
Par principe également il ne peut être consenti ou pris une hypothèque sur un droit d’usage et d’habitation.
L'interdiction entraîne par exemple l'impossibilité de se substituer un tiers dans le bénéfice du droit d'usage et habitation.
La sanction de cette interdiction peut être la déchéance du droit, c'est-à-dire sa disparition, que décidera le tribunal.
Il a été jugé que dans le cas où le contrat prévoirait la possibilité de consentir un bail, il y aurait lieu de considérer que le droit d'usage et d'habitation constitue en vérité un usufruit.
Il est parfois admis que les articles 631 et 634 du Code civil ne peuvent recevoir application lorsque l'âge, la maladie, l'infirmité ou une circonstance grave rende impossible l'exercice personnel du droit d'usage et d'habitation. Le tribunal peut alors autoriser le bénéficiaire à louer une partie du bien.
Voir article 630 du Code civil ci-dessus.
Cet article signifie que le droit d'habitation n'est pas aussi étendu que l'usufruit, mais qu'il est limité.
Voir ci-dessus l’article 631 du code civil.