Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public

Christophe BUFFET Avocat

Pour obtenir une consultation personnalisée au prix de 64,99 € TTC, Cliquez ICI puis suivez les instructions de paiement de la société PAYPAL et posez ensuite votre question par email à l'adresse email contactcbuffet@aol.fr.


Le droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation au profit de l'acheteur non professionnel est d'application désormais quotidienne et mérite que des précisions quant à son utilisation fassent l'objet de cette étude.


Le texte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation



Article L271-1 du code de la construction


Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

Article L271-2 du code de la construction


Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

Article L271-3

Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux ventes par adjudication réalisées en la forme authentique.


Quels sont les autres textes applicables au droit de rétractation ?


Les articles suivants, figurant dans la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation :


Article D271-6

L'acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l'article L. 271-1 reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".

Article D271-7

Le projet d'acte authentique visé au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 remis directement à l'acquéreur non professionnel reproduit les dispositions de l'article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de réflexion y inscrit de sa main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de réflexion de sept jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent projet, soit à compter du... "



Le droit de rétractation est-il applicable à une offre d’achat ?

Non, car il ne s’agit pas d’un acte au sens du premier alinéa de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le droit de rétractation est-il applicable à une promesse d’achat ?

Oui.

Le droit de rétractation peut-il être invoqué par une société, une association, une personne morale ?


Rien ne semble s’y opposer, puisque le texte s’applique à toute personne “acquéreur non professionnel” sans distinction entre personne morale et personne physique.

Voyez toutefois cet arrêt :

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2011), que, suivant promesse synallagmatique de vente notariée du 23 juillet 2008, Mme X... a vendu un immeuble, appelé villa Léopolda, à la société civile immobilière Foncière du Trého (la société Foncière du Trého) et, suivant acte sous seing privé du même jour, divers biens mobiliers sous la condition que la vente immobilière se réalise ; que l’acquéreur, qui a refusé de régulariser la vente au motif qu’il n’avait pas bénéficié du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qui n’a pas obtenu la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, a assigné Mme X... à cette fin ; que, se présentant comme “l’acquéreur ultime”, M. Y... est intervenu volontairement à l’instance ; que Mme X... a sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation ;

 

 

Sur le premier moyen :

 

 

Attendu que la société Foncière du Trého et M. Y... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande et d’accueillir celle de Mme X..., alors, selon le moyen :

 

 

1°/ que l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours par application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que les personnes morales, qui ne sont pas exclues de la catégorie des acquéreurs non professionnels, bénéficient des dispositions susvisées en cas d’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation des personnes physiques pour le compte desquelles elles agissent ; qu’en déduisant le caractère professionnel de l’acte en cause de l’objet social statutaire de la société sans rechercher, concrètement, comme elle était invitée à le faire, à partir de l’activité réelle de la société, si cet acte n’avait pas un caractère non professionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

 

 

2°/ qu’en affirmant, par un motif erroné et inopérant, qu’eu égard à son objet social la société civile immobilière en cause a réalisé un acte ayant un rapport direct avec une activité professionnelle, sans rechercher si, ayant été constituée dans le seul but de réaliser l’acquisition de la villa Léopolda pour l’usage personnel de M. Y..., cette société n’était pas dépourvue d’activité professionnelle, la cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

 

 

Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’objet social de la société Foncière du Trého était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n’étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, a légalement justifié sa décision."



Le droit de rétractation s’applique-t-il à l’acquisition d’un immeuble à usage mixte ?


C’es à dire à un immeuble à usage commercial et d’habitation.


Non, selon cet arrêt de la Cour de Cassation du 30 janvier 2008 :

“Attendu que les consorts X... Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage d'habitation les locaux mixtes, d'habitation et professionnel ; qu'en constatant que le compromis de vente portait sur un immeuble destiné à l'habitation et au commerce et en en déduisant néanmoins que l'article L. 271-1 n'était pas applicable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu'ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article .”

Peut-on notifier par huissier plutôt que par lettre recommandée avec accusé de réception ?

Oui car  le code de procédure civile le permet.


Que doit comporter la notification de l’acte ?


La loi ne l’indique pas et les juges ne sont pas exigeants relativement à ce quoi contenir cette notification.

Voyez ces deux décisions :

Première décision :

“Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 novembre 2008) que suivant promesse du 23 juillet 2004, M. X... a vendu un bien immobilier aux consorts Z...-A..., que l'acte authentique devait être signé le 8 novembre 2004 ; que le 5 novembre précédent les acquéreurs ont notifié au vendeur leur volonté de ne pas donner suite à la vente ;
Attendu que pour dire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 comporte en dernière page un paragraphe stipulant que la loi " SRU " instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes que le texte est reproduit en substance et en caractères d'imprimerie normaux et que la notification de ce texte a été faite par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004 ne faisant aucune référence à la faculté de rétractation ouverte aux acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne Mme Z... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... et M. A... à payer à la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir déclaré régulière la rétractation des consorts Z...-A..., notifiée à Monsieur X... le 8 novembre 2004, d'avoir confirmé par substitution de motifs le jugement en ce qu'il avait ordonné la restitution aux consorts Z...-A... de la somme de 8. 000 euros consignée auprès de maître B...et de l'avoir débouté de sa demande de condamnation des consorts Z...-A... à lui payer la somme de 20. 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 4. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la contestation de la validité de la rétractation notifiée le 8 novembre 2004 : l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose que :- pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation... l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ;- cet acte est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise... ;- lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation qui, dans ce cas, court à compter du lendemain de la remise de l'acte... ;- lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ; en l'espèce, il est constant :- que l'acte sous seing privé du 23 juillet, établi par l'intermédiaire de l'agence immobilière S. A. R. L. IRRINTZINA exerçant sous l'enseigne SAINSEVIN IMMOBILIER, comportait en dernière page un paragraphe stipulant que la loi SRU instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation (article L. 271-1 du C. C. H.) de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée A. R. ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ;- que l'acte du 23 juillet 2004 a été notifié aux Consorts A...-Z...par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004, ainsi rédigées : " Je fais suite à la conclusion à notre agence, le 23 juillet 2004, d'une promesse de vente portant sur l'acquisition d'une maison individuelle d'habitation au prix de 183 000 € ainsi qu'une commission agence TTC en sus de 9000 €. Conformément aux obligations légales en la matière, mises à la charge du vendeur en application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, codifiée, notamment, aux articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, vous trouverez ci-après un exemplaire original et complet de cet acte, par notre intermédiaire, entre vous-même et Monsieur Hervé X... demeurant maison Inbidia 64240 6 Hasparren ; que je vous souhaite bonne réception de ces documents et me tiens à votre disposition pour toute question. " ;- que les Consorts A...-Z..., dont la qualité d'acquéreurs non-professionnels au sens de l'article L. 271-1 du C. C. H n'est pas contestée, ont notifié leur décision d'user de la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation par L. R. A. R. du 6 novembre 2004, réceptionnée par Monsieur X... le 8 novembre 2004 ; que si aucun texte n'impose que la lettre recommandée de notification reproduise expressément et littéralement les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, il convient en l'espèce de considérer, compte tenu du caractère peu apparent du rappel des dispositions de l'article précité (reproduites en substance et en caractères d'imprimerie normaux, non spécialement apparents, en dernière page de l'acte) dans l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 et de l'absence de toute référence, dans les lettres de notification, à la faculté de rétractation ouverte aux Consorts A...-Z..., que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'ont pas été respectées ; que compte tenu du caractère impératif des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation destinées à garantir l'exercice libre et éclairé de la faculté de rétractation réservée aux acquéreurs non professionnels, il convient de considérer que la notification du 27 juillet 2004 n'a pu faire courir le délai de rétractation à l'égard des acquéreurs en sorte que la rétractation notifiée par les intimés le 8 novembre 2004 ne peut être considérée comme tardive ; qu'il convient donc, confirmant le jugement déféré par substitution de motifs, de débouter Monsieur X... de sa demande en paiement de la clause pénale et d'ordonner la restitution aux Consorts A...-Z...de la somme de 8. 000 € consignée entre les mains de Maître B...à titre de dépôt de garantie ; que Monsieur X... qui ne rapporte pas la preuve d'une faute des intimés dans l'exercice de leur droit de rétractation sera débouté de sa demande en dommages-intérêts complémentaires ;
1°) ALORS QUE les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont respectées lorsque la lettre de notification d'une promesse de vente envoyée par recommandée avec demande d'avis de réception qui fait référence à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation est accompagnée de la promesse de vente qui comporte un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs, sans qu'il soit besoin que la lettre évoque expressément la faculté de rétractation ; qu'en décidant néanmoins que la notification de l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 par la lettre recommandée reçu le 27 juillet 2004 qui faisait référence à l'article L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation et qui était accompagnée de l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004, comportant en dernière page un paragraphe stipulant que la loi SRU instaurait au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée AR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ne suffisait pas à remplir les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, aux motifs que la lettre ne rappelait pas expressément la possibilité de rétractation, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; que les consorts Z...-A... ne soutenaient pas que la notification n'était pas valable, au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en ce que le compromis de vente qui leur avait été notifié ne rappelait pas de manière suffisamment apparente la possibilité de rétractation dans un délai de sept jours qui lui était imparti ;
qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré du caractère insuffisamment apparent de ce droit de rétractation dans le compromis de vente, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, à titre subsidiaire, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'exige pas que le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur nonprofessionnel soit mentionné en caractères particulièrement apparents dans le compromis de vente ; qu'en décidant néanmoins que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées aux motifs que les dispositions de cet article avaient été reproduites dans le compromis de vente en substance et en caractère d'imprimerie normaux non spécialement apparents, en dernière page de l'acte, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition, qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.”


Deuxième décision :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 avril 2006), que par acte sous seing privé du 29 juillet 2002, les époux X... ont vendu, par l'intermédiaire de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Rennes immobilier (l'Agence Rennes immobilier), un immeuble aux époux Y... sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée sous la forme authentique au plus tard le 30 novembre 2002 ; que le contrat mettait à la charge des vendeurs la rémunération de l'agence immobilière et prévoyait la remise à cette agence, désignée comme séquestre, d'un acompte de 25 000 euros par les acquéreurs ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les époux X... ont assigné les époux Y... et l'Agence Rennes immobilier pour faire dire que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance de la condition et que l'acompte serait conservé en réparation du préjudice subi ; que l'Agence Rennes immobilier a demandé la condamnation des époux Y... à lui payer des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux X..., alors, selon le moyen, que la lettre recommandée qui, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, fait courir le délai de sept jours durant lequel l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation peut se rétracter doit rappeler les termes de l'article L. 271-1 ou, à tout le moins, mentionner la durée du délai de rétractation de sept jours ; qu'il ne suffit pas que le compromis de vente, annexé à la lettre recommandée, fasse référence à l'article L. 271-1, à tout le moins dans l'hypothèse où la lettre ne renvoie pas expressément au compromis sur ce point ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le "compromis" qui avait été signé le 29 juillet 2002 par les époux Y... comportait un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs et que cet acte leur avait été adressé le 30 juillet 2002 accompagné d'une lettre en recommandé avec demande d'avis de réception leur rappelant leur faculté de rétractation, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de l'agence immobilière, alors, selon le moyen, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier ne peut prétendre au versement d'aucune somme ; que la cour d'appel qui a condamné les époux Y... à verser la somme de 12 196 euros à l'EURL Véronique Le Helley tout en constatant que le bien immobilier n'a finalement pas été vendu aux époux Y..., n'a en tout hypothèse par tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble avait été finalement vendu à d'autres acquéreurs par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière et relevé que l'Agence Rennes immobilier avait été privée de la réalisation de la vente par la faute des époux Y..., la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.”


Que doit-comporter la remise en main propre de l’acte ?


Les mentions qui figurent aux articles D. 271-6 et D. 271-7 reproduits ci-dessus.

Une modification du compromis oblige-t-elle à une nouvelle notification ou remise en main propre pour faire courir un nouveau délai de rétractation ?


Oui, si la modification est “substantielle”, c’est à dire si elle revêt une certaine importance.

La prudence conduit à mon avis à avoir une appréciation très large de cette notion de modification substantielle et à renotifier dès que les conditions du compromis sont modifiées.

Les exemples de décisions sont peu nombreux, mais la pratique semble être de notifier assez régulièrement dès qu’une modification apparaît.

Voici un arrêt, pour lequel la modification n’a pas été considérée comme substantielle (ce qui me semble discutable) :

“ Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 janvier 2006) que, suivant promesse synallagmatique sous seing privé du 21 janvier 2002, les consorts X... ont vendu à M. Y..., sous diverses conditions suspensives, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols, de 76 ares 24 centiares ;

que, répondant à une demande de renseignement d'urbanisme, le maire de la commune a, le 14 mars 2002, indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible ; que M. Y... a refusé de signer l'acte authentique et a demandé l'annulation de la promesse et la restitution de l'indemnité versée ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'une modification substantielle intervenant entre la date du compromis et la date prévue pour la réitération de l'acte justifie l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion ; qu'en se bornant à qualifier de non substantiel le caractère constructible du terrain, sans rechercher si l'introduction d'un nouvel élément, tel que l'inconstructibilité du terrain, dans l'acte authentique de vente par rapport au compromis n'engendrait pas par elle-même l'obligation de notifier le compromis modifié et d'ouvrir ainsi à nouveau un délai de rétractation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

2 / qu'aux termes du compromis en date du 21 janvier 2002, il était indiqué que "l'acquéreur déclare : ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier, vouloir affecter les biens dont la désignation suit à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation... Désignation sur la commune de Megève : une propriété... et un terrain attenant et figurant au plan joint... L'acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers présentement acquis seront affectés à usage d'habitation" ; que la clause "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410.1.1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés issues de la division" a été barrée ; qu'en déduisant de ces termes clairs et précis que M. Y... n'aurait jamais aucune intention de construire sur le terrain et ce même dans un contexte personnel, et partant que "le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel", la cour d'appel en a dénaturé le sens et la portée, violant de ce chef l'article 1134 du code civil ;

3 / que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ;
qu'en se bornant à retenir l'intention du bénéficiaire du compromis de ne pas construire pour écarter l'erreur, sans rechercher si, au moment de la signature du compromis, le consentement du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été vicié par sa conviction erronée que le terrain ne pouvait pas être situé en zone inconstructible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

4 / que l'erreur sur la substance s'entend de celle qui porte sur la matière dont la chose est composée ; qu'en se bornant à retenir que le caractère constructible n'était pas une qualité essentielle du terrain en se fondant sur une intention dénaturée du bénéficiaire du compromis, sans rechercher si le promettant n'aurait pas dû connaître le caractère déterminant attaché à la qualité de constructibilité du terrain, la cour d'appel a, à nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil ;

5 / qu'il y a vice caché engageant la responsabilité du vendeur lorsque l'usage de la chose est impropre à celui auquel elle est normalement destinée ; qu'en se bornant à retenir que le bien qu'envisageait d'acquérir le bénéficiaire de la promesse est conforme à sa destination usuelle en ce qu'il est habitable, et partant en faisant totalement abstraction du terrain (76 a, 26 ca) attenant au chalet (1 a 98 ca), sans rechercher si le terrain pouvait également remplir sa destination d'habitation et ainsi permettre une construction future pour une habitation à usage personnel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du code civil.

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de la promesse de vente conclue le 21 janvier 2002 que M. Y... avait entendu acheter à Megève une maison d'habitation avec terrain attenant de 7624 m , qu'il avait déclaré dans cet acte ne pas agir en qualité de professionnel de l'immobilier et vouloir affecter les biens à usage d'habitation principale ou secondaire ou à usage locatif d'habitation, que la clause pré-imprimée stipulant que "pour le cas où l'acquéreur souhaiterait édifier des constructions sur les parcelles acquises, il lui est rappelé qu'il devra au préalable obtenir un certificat d'urbanisme de l'article L. 410 1 1 alinéa du code de l'urbanisme sur les propriétés de la division" avait été barrée, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit qu'entre la date de cette promesse et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion puisque compte tenu de la destination donnée au bien dans la promesse, le caractère constructible ou non des terrains attenants n'était pas substantiel ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille sept.”


L’acheteur peut-il revenir sur sa rétractation ?


Autrement dit : la rétractation peut-elle être rétractée ? ainsi que j’ai posé cette question dans cet article sur le site Lavieimmo.com.



Peut-on utiliser le droit de rétractation pour passer la vente par une agence dont la commission est moins élevée ?


Il s’agit alors d’un usage malicieux de la faculté de rétractation, comme je l’ai écrit dans cet autre article. La prudence est tout de même de mise, car le procédé est proche de la fraude et le mandat peut y faire échec.

Sur la commission de l’agent immobilier, voyez mon site Tout savoir sur la commission de l’agent immobilier.

Que se passe-t-il si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche ou un jour férié ?


Le délai est prorogé au jour suivant.

Voyez mon article : Droit de rétractation et samedi.


Comment calculer le point de départ du délai et déterminer son dernier jour ?


Voyez mon article : Deux précisions sur le délai de rétractation.


Comment notifier le droit de rétractation s'il y a plusieurs acquéreurs, par exemple des époux ?


Voici deux décisions sur ce sujet :

Première décision :

“Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2004 à "M. et Mme Y...", acquéreurs solidaires, doit être considérée comme valable, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'à cette date les époux Y... vivaient encore ensemble à l'adresse où cette notification a été délivrée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé.”


Seconde décision :

“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 mars 2009), que, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X... ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y... ; que l'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y... puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ; que les époux Y... se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007 ; que, leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X... les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que les époux Y... qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification rappelant les termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre et qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé ce texte ainsi que l'article 220 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y... portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à son égard.”