Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier

Christophe BUFFET Avocat

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Quels sont les textes qui régissent le conseil syndical de copropriété ?

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :


Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.


Les articles 22 à 27 du décret du 17 mars 1967 :

Article 22

A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.

Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.

Article 23 (abrogé) 
Abrogé par Décret 86-768 1986-06-09 art. 16.

Article 24 

Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.

Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.

En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent.

Article 25 

Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.

Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Article 26

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu'une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Article 27

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.


Le Conseil syndical est-il obligatoire ?

Par principe, chaque copropriété dispose d'un conseil syndical même si le règlement de copropriété ne le prévoit pas (article 21 de la loi de juillet 1965); on note toutefois que l'assemblée générale de la copropriété peut décider par une délibération spéciale prise à la majorité de l'article 26 de ne pas établir de conseil syndical et que la décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Qui peut être membre du Conseil Syndical ?

Par principe, les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires. l'article 21de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les conjoints des copropriétaires, leurs représentants légaux, les partenaires liés à par un Pacs et les usufruitiers peuvent être désignés. Les associés d'une société d'attribution, les locataires accédants, les acquéreurs à terme, en vertu d'un contrat de vente consentie par un organisme d'HLM, ainsi que leur conjoint et leurs représentants légaux peuvent également être membres du conseil syndical.

Ne peuvent être membre du conseil syndical le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires. Il en est de même de ses associés, locataires accédants ou acquéreurs à terme.


Comment sont désignés les membres du Conseil Syndical ?

C'est l'assemblée générale de la  copropriété qui élit les membres du conseil syndical dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.Il est prévu une faculté de révocationà l'article 25-c de la loi du 10 juillet 1965.

Quelle est le durée du mandat des membres du Conseil Syndical ?


Leur mandat est de trois ans au maximum, le règlement de copropriété pouvant prévoir une durée moindre.

Selon le décret du 17 mars 1905 de sept, article 25, le conseil syndical n'est plus régulièrement constituée si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Le mandat des autres conseillers syndicaux semble être suspendu jusqu'à la reconstitution du conseil syndical.

On considère qu'un conseil syndical ne peut être composé d'une seule personne mais qu'il est valablement constitué de deux conseillers.

Des membres suppléants peuvent être élus.



Qui élit Président du Conseil Syndical ?

Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, c'est le conseil syndical qui élit son président parmi ses membres.

Les membres du Conseil Syndical sont-ils rémunérés ?


Non,l'article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément que ni les membres du conseil syndical ni le président du conseil syndical ne perçoivent de rémunération. Il est admis toutefois qu'un remboursement des frais pourrait être prévu.

Quelles sont les attributions du Conseil Syndical ?

Le rôle du conseil syndical est d'assister le syndicat et de contrôler sa gestion. Selon l'article 27 du décret du 17 mars 1967, il donne son avis au syndic et à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Son contrôle porte bien entendu sur la comptabilité, les charges, et en particulier sur les marchés et les contrats. Il suit l'exécution du budget prévisionnel et son élaboration. S'agissant des marchés, la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.

L'article 37 du décret prévoit en outre que dans le cas d'urgence, il donne son avis au syndic relativement à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans délibération préalable de l'assemblée.

L'article 27 du décret prévoit que le conseil syndical peut pour l'exécution de sa mission prendre conseil auprès de toute personne de son choix et qu'il peut sur une question particulière demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent les dépenses courantes d'administrations qui sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Cela peut correspondre notamment à la consultation d'un avocat.

Le décret du 17 mars 1967 prévoit, en son article 8 que la convocation de l'assemblée générale et de droit lorsqu'il est demandé aux syndics par le conseil syndical et que l'assemblée générale peut être convoquée par le président du conseil après mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année à l'assemblée générale (article 22 du décret).

A quels documents le Conseil Syndical a-t-il accès ?

Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 26 du décret du 17 mars 1967, un ou plusieurs membres du conseil syndical habilité à cet effet par ce dernier peuvent prendre connaissance et obtenir copie au bureau du syndic ou au lieu arrêté en accord avec lui, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic, et d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.


Quelle responsabilité pour le Conseil Syndical ?

Le Conseil syndical n'a pas la personnalité morale, ce qui a priori exclu sa responsabilité civile.Toutefois, on considère généralement que les membres du conseil syndical peuvent engager leur responsabilité civile, en qualité de mandataires et selon les règles relatives aux mandat.

Cela supposera une faute de la part des membres du conseil syndical, et un préjudice subi par la prétendue victime, qui peut être le syndicat des copropriétaires, le syndic, voire un tiers.

On considère en général que la responsabilité doit être appréciée de façon moins rigoureuse que pour un mandataire salarié c'est-à-dire payé pour sa prestation, puisque les membres du conseil syndical ne perçoivent aucune rémunération.

Il est donc nécessaire qu'une faute lourde soit établie à l'égard des membres du conseil syndical.

Il est judicieux de souscrire une assurance de responsabilité civile.

Les exemples de décisions judiciaires ayant retenu la responsabilité des membres du syndical sont rares, mais on peut citer une décision qui a considéré que cette responsabilité était engagée pour les membres du conseil syndical qui avaient provoqué la convocation d'une assemblée extraordinaire en vue d'obtenir la vocation non justifiée d'un syndic.



Christophe BUFFET est avocat à Angers