Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier en droit public

Christophe BUFFET Avocat





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Si la législation sur les baux commerciaux est particulièrement rigoureuse pour le bailleur, en ce qu'elle comporte en particulier le droit au renouvellement pour le locataire, elle comporte cependant une disposition favorable qui permet de contracter un bail dont la durée maximale est de deux ans, sans possibilité de renouvellement.


C'est l'objet de la présente étude.

Quel est le texte applicable au bail dérogatoire de courte durée ?

L'article qui permet d'utiliser cette modalité contractuelle est l'article L. 145-5 du code de commerce.


Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même , à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.



Le bail de courte durée (improprement appelé, souvent bail de 23 mois) ou bail dérogatoire se distingue de la convention d’occupation précaire.

Il y a lieu de préciser que le bail de courte durée ne doit donc pas être confondu avec la convention d'occupation précaire, qui est une création de la jurisprudence : la convention d'occupation précaire n'est pas forcément d'une durée limitée, mais elle se distingue par le fait qu'elle ne peut être autorisée qu'en raison de circonstances exceptionnelles et particulières et pour une durée dont le terme ne dépend pas de la seule volonté des parties.

Un cas de convention d'occupation précaire consiste notamment dans le bail consenti sur un immeuble en attente d'expropriation ou pour des locaux présentant une vétusté ou une dangerosité importante.

Quelle est la durée du bail du bail  bail dérogatoire ? 


Cette durée est au maximum de 2 ans.

Cette durée peut être plus courte si telle est la volonté des parties.  Sauf stipulation contraire le locataire ne peut mettre un terme au bail avant la fin de la durée convenue. On note que le fait que la bail soit d'une durée inférieure à deux ans ne signifie pas que la bail est un bail dérogatoire (voir la décision n° 2 ci-dessous).

Plusieurs baux peuvent-ils être conclus successivement ?

Oui, cela est possible, mais la durée totale des baux ne pourra pas dépasser deux ans.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

C'est précisément là que se situe un point important de la législation en la matière, puisque le code de commerce prévoit que si le locataire ne quitte pas les lieux, il bénéficie d'un bail qui est soumis au statut des baux commerciaux et il bénéficie donc de tous les avantages qui y sont attachés, notamment le droit au renouvellement et la propriété commerciale.

Le bailleur ne peut soutenir que le locataire devient à la fin du bail un occupant sans titre ni droit, si ce bailleur le laisse en possession des lieux.

La propriété commerciale entraîne-t-il la propriété commerciale ?

Non, et c'est précisément là tout l'intérêt de ce bail pour le bailleur.






Peut-on conclure des baux dérogatoires successifs ?

La loi n'interdit pas expressément ce procédé, mais la fraude peut être invoquée par le locataire devant le tribunal et il invoquera devant le tribunal le bénéfice du statut des baux commerciaux. Il existe un arrêt ayant constaté que 40 baux successifs dérogatoires avaient été conclus avec un locataire et qui a jugé qu'il y avait là une fraude ...


Peut-on conclure un bail dérogatoire en changeant de locataire en titre, mais l'occupant restant le même ?

Ce procédé, qui semble assez communément utilisé est en vérité une fraude puisqu'il revient à utiliser un locataire qui n'est qu'un prête-nom. Le risque pour le bailleur est de voir le locataire bénéficier tout de même de la propriété commerciale, c'est-à-dire d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Le locataire peut-il renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux ?


Par principe, la renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux est contraire à l'ordre public qui régit ce statut.
Cependant il est admis que cette renonciation puisse intervenir en pleine connaissance de cause de la part du locataire, à partir du moment où ce droit au bénéfice du statut des baux commerciaux est acquis.


Pour mettre fin au bail le bailleur doit-il rappeler au locataire qu'il ne bénéficie que d'un bail dérogatoire, et ceci avant la fin du bail ?


Oui, selon un arrêt récent de la Cour de Cassation qui juge que le locataire qui n'a aucune nouvelle particulière à la part du bailleur est fondé à considérer, s'il est laissé en possession des lieux, qu’il bénéficie d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le locataire n'a pas à rapporter la preuve de l'intention du bailleur de le laisser en possession.

Le bailleur veillera à ne pas donner congé pour une date postérieure à la fin du bail, car cela entraîne nécessairement son approbation pour laisser dans les lieux le locataire, après la fin du bail, ce qui entraîne alors l'existence d'un bail soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux.

Il peut cependant être admis que le bailleur accord quelques mois de plus au locataire, pour lui permettre d'organiser son départ, mais il devra lui avoir donné un congé pour la fin du bail, de façon expresse.



Quelques décisions en la matière :

Décision n° 1

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 septembre 2003), que M. X..., titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commercial, a sous-loué une partie des lieux à Mme Y... par acte passé le 27 mars 1998 devant M. Z..., notaire, pour une période de douze mois renouvelable ; que le 19 mars 1999, sur demande de Mme Y..., M. X... a accepté de prolonger le bail d'un an dans les mêmes conditions ; que le 22 novembre 2000, M. X... a assigné Mme Y... pour voir juger qu'elle était occupante sans droit ni titre et voir ordonner son expulsion et, à titre subsidiaire, M. Z... pour voir dire que ce dernier avait commis une faute dans la rédaction de l'acte du 27 mars 1998, faute lui ayant causé un préjudice constitué par la privation de la contre-valeur de son droit au bail sur l'immeuble ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... ne rapportait pas la preuve qu'il avait souhaité que l'acte en cause constitue un bail précaire et que l'eût-il rapportée, il apparaissait évident qu'il avait modifié sa volonté en acceptant le 27 mars 1998 de sous-louer à des conditions et charges identiques à celles qu'il détenait lui-même de son propre bailleur et dont il ne pouvait ignorer les effets, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de considérer que le bail ayant lié M. X... à Mme Y... est soumis au statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :

1 / qu'aux termes de l'article L. 145-4 du Code de commerce, la durée du contrat de location soumis au statut des baux commerciaux ne peut être inférieure à neuf ans, et qu'il est en revanche possible aux termes de l'article L. 145-5 du même Code de conclure un bail de deux ans au plus dérogatoire à ce statut ; qu'en relevant que le bail litigieux avait été conclu pour une durée d'un an renouvelable une année seulement, tout en estimant pourtant qu'il n'était pas dérogatoire au statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant les textes précités ;

2 / qu'à supposer que la cour d'appel ait adopté les motifs des premiers juges, l'article L. 145-5 du Code de commerce n'interdit pas de stipuler au contrat que celui-ci, par dérogation au statut des baux commerciaux, sera non seulement d'une durée maximale de deux ans, mais également renouvelable une fois à l'intérieur de ces deux années ;

qu'en considérant que l'exercice d'une telle faculté de renouvellement prévue au contrat, pour une durée cumulée n'excédant pas deux ans, soumettait le bail renouvelé au statut des baux commerciaux, sans expliquer en quoi le caractère expressément dérogatoire du bail initial d'un an ne s'étendait pas nécessairement au renouvellement d'un an dont la faculté était expressément prévue par la même clause du même contrat, la cour d'appel a affecté sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la circonstance que la durée du bail avait été fixée dans l'acte du 27 mars 1998 pour une période inférieure à deux ans ne suffisait pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux et ayant souverainement relevé qu'en consentant à sa sous-locataire un bail dont les clauses, les charges et les conditions résultaient d'un bail commercial, hormis la durée, le preneur des locaux qu'il sous-louait avait exprimé sa volonté de conférer à la sous-locataire, non un bail précaire, échappant au statut des baux commerciaux, mais un bail soumis audit statut, la cour d'appel a légalement justifié sa décision."


Décision n° 2

"Vu l'article 3-2, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que si, à l'expiration d'un bail d'une durée au plus égale à 2 ans, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que, pour décider que M. X..., preneur à bail de locaux à usage commercial, appartenant à la société civile immobilière du ..., à la suite d'un bail conclu pour 23 mois, du 1er novembre 1985 jusqu'au 1er octobre 1987, n'avait pu bénéficier d'un bail soumis au décret du 30 septembre 1953 à l'issue de cette convention, l'arrêt attaqué (Paris, 22 mars 1994) retient qu'à la date du 1er octobre 1987 M. X... n'était pas encore inscrit au registre du commerce et ne l'a été qu'en février 1992 ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que M. X... avait été laissé en possession à l'expiration du bail qui lui avait été consenti, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé".



Décision n° 3

"Vu l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du décret à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à 2 ans ; que, si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le décret ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 décembre 1994), que la commune de Fontenay-le-Comte a consenti, le 19 novembre 1987, à M. X... un bail de 23 mois avec effet au 1er septembre 1987 et expirant le 31 juillet 1989, par dérogation au statut des baux commerciaux ; qu'elle a assigné M. X..., le 22 octobre 1992, afin de faire constater qu'il était occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 1989 ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'à l'expiration du bail dérogatoire il a été proposé à M. X... la signature d'un bail conforme au statut des baux commerciaux mais qu'il est établi qu'il n'a jamais accepté de signer un tel bail et n'a plus réglé aucun loyer à compter du 31 juillet 1989 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que M. X... s'étant maintenu dans les lieux où il exerçait son activité professionnelle avait été laissé en possession et qu'il ne lui avait été délivré qu'un commandement de payer le 4 août 1992, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

Décision n° 4

"Attendu qu'ayant constaté qu'après le terme du bail dérogatoire, le 31 mai 1998, la société Margaux, locataire, s'était maintenue dans les lieux, M. X..., bailleur, ne lui ayant manifesté son intention de les reprendre que le 2 juin 1998, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision."


Décision n° 5

"Vu l'article L. 145-5 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du livre premier, titre IV du Code de commerce, à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; que, si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 décembre 2002), que, par lettre du 2 août 1993, la société Assochan, aux droits de laquelle se trouve la société Brand Nord-Picardie (société Brand), a proposé à la société Base de Chaulnes de lui donner à bail, pour une période de 18 à 24 mois, divers locaux à usage commercial ; que cette société a pris possession des lieux en novembre 1993 et s'y est maintenue sans opposition du bailleur jusqu'à ce qu'elle manifeste, par courrier du 23 octobre 2001, son intention de les quitter au plus tard le 31 janvier 2002 ; que la société Brand lui ayant opposé qu'en raison de son maintien dans les lieux au-delà du terme de la convention initiale, le bail était désormais soumis au statut des baux commerciaux, la société Base de Chaulnes l'a assignée pour voir dire que la convention initiale s'analysait en une convention d'occupation précaire échappant au statut ;

que, reconventionnellement, la société Brand a invoqué à nouveau le bénéfice du statut et a réclamé à la société Base de Chaulnes paiement des loyers restant à courir jusqu'au mois de novembre 2004 ;

Attendu que, pour débouter la société Brand de sa demande reconventionnelle, l'arrêt retient que la convention passée entre les parties en 1993 doit s'analyser en un contrat de bail de courte durée non soumis aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux, que ce bail conclu pour une durée de deux ans à compter du 1er novembre 1993 a pris fin en novembre 1995, qu'à cette date le preneur est resté dans les lieux et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce le maintien dans les lieux du preneur, sans opposition du bailleur, a conféré à ce dernier un droit acquis au statut des baux commerciaux, que, toutefois, l'application du statut sera écartée en cas de renonciation non équivoque du preneur au bénéfice de ce statut, postérieurement à l'expiration du bail de courte durée, qu'en l'espèce, si la société Base de Chaulnes n'a jamais renoncé expressément au bénéfice du décret du 30 septembre 1953, il résulte des courriers échangés entre les parties pendant l'exécution de la convention que leur commune intention était de rester liées par des baux de courte durée se renouvelant tous les deux ans, que c'est ainsi qu'en 2001 le mandataire de la société Brand écrivait qu'il s'agissait d'un "bail précaire" et proposait à la société Base de Chaulnes de conclure un contrat de bail commercial, moyennant une diminution du prix, cette réduction étant causée par l'obligation pour le locataire de s'engager pour des périodes triennales, qu'il apparait dès lors que les deux parties ont entendu renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et que, de ce fait, la société Brand est mal venue à l'invoquer ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs ne caractérisant pas la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés."


Décision n° 6

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2001), que, par acte du 5 août 1992, M. X... a donné à bail à la société Le Bon Vivre des locaux à usage commercial pour une durée de douze mois à compter du 1er septembre 1992 ; que, par avenant du 2 septembre 1993, le bail a été prorogé pour une durée de onze mois s'achevant le 31 juillet 1994 ; que la société Le Bon Vivre s'étant maintenue dans les lieux au-delà de cette période, le bailleur l'a fait assigner en expulsion ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la société Le Bon Vivre bénéficie de la propriété commerciale et de le débouter de sa demande d'expulsion alors, selon le moyen :

1 / que le preneur qui, étant resté en possession des lieux loués à l'expiration d'un bail dérogatoire, a acquis le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, peut postérieurement à cette acquisition, renoncer au bénéfice du statut et conclure un nouveau bail dérogatoire ;

que postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire du 5 août 1992, le preneur

pouvait, en renonçant à l'acquisition du statut, conclure un nouveau bail dérogatoire au sens de l'article 3-2 du décret ; qu'en affirmant que l'avenant du 2 septembre 1993, conclu pour une durée de 11 mois, ne pouvait avoir un caractère dérogatoire "réservé uniquement aux conventions conclues lors de l'entrée dans les lieux du preneur", la cour d'appel a violé les articles 3-2 du décret du 30 septembre 1953 et 1134 du Code civil ;

2 / que le preneur qui, étant resté en possession des lieux loués à l'expiration d'un bail dérogatoire, a acquis le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, peut postérieurement à cette acquisition, renoncer au bénéfice du statut en signant une nouvelle convention d'une durée au plus égale à deux ans ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que, postérieurement à l'expiration du bail de courte durée du 5 août 1992, le preneur avait signé, le 2 septembre 1993 un bail d'une durée de 11 mois ;

qu'en refusant de déduire de ces faits la renonciation du preneur au bénéfice du statut, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 3-2 du décret du 30 septembre 1953 et 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte du 2 septembre 1993, conférant à la société Le Bon Vivre le bénéfice d'un bail d'une durée de onze mois à un moment où elle avait acquis le droit au statut, ne comportait aucune référence au décret du 30 septembre 1953 et ne faisait aucune mention de la volonté de cette société de renoncer en toute connaissance de cause et de manière non équivoque au bénéfice du statut, la cour d'appel, abstraction faire d'un motif erroné mais surabondant, selon lequel l'acte avait été conclu alors que le preneur était déjà dans les lieux qu'il exploitait, en a exactement déduit que la société Le Bon Vivre bénéficiait du statut des baux commerciaux."


Décision n° 7

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 décembre 1993), que, par acte du 6 octobre 1986, la société Migros, aux droits de laquelle se trouvent la Société européenne de supermarchés et la société Match Alsace, a donné en location à M. X..., suivant un contrat intitulé " contrat de location d'emplacements ", divers locaux à usage commercial pour une durée de 15 jours ; que cette location, utilisée par M. X... pour le commerce de fleurs, a été régulièrement renouvelée pour une durée variant de 7 jours à un mois et, pour la dernière fois, le 18 décembre 1989, pour une durée de 7 jours ;

Attendu que la Société européenne de supermarchés et la société Match Alsace font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande aux fins d'expulsion de M. X..., alors, selon le moyen, 1° que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, et ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, pour juger que le locataire pouvait se prévaloir d'une clientèle propre distincte de celle du supermarché, sur une autonomie de gestion du locataire, et sur une clause contractuelle non invoquée par les parties et non débattue contradictoirement, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que les contrats de location d'emplacements stipulaient aux conditions générales que : " 3-1 Le preneur agira à ses risques et périls. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires, en vue d'assurer les objets exposés, ainsi que le matériel, contre les sinistres pouvant survenir (incendie, vol, dégâts des eaux, chute et choc, bris, etc.). La responsabilité du bailleur ne pourra en aucun cas être recherchée lors des sinistres ou dommages quelconques " ; qu'en déduisant de cette clause, qui ne concernait que l'obligation d'assurance, que les sociétés bailleresses avaient entendu accorder au locataire une pleine autonomie de gestion, la cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé l'article 1134 du Code civil ; 3° que, pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire, qui exploite son commerce dans un local dépendant d'une grande surface, doit démontrer qu'il est titulaire d'une clientèle personnelle, laquelle se déduit des efforts du locataire pour attirer une clientèle spécifique distincte de celle de la grande surface ; que, dès lors, en déduisant l'existence d'une clientèle propre du locataire du seul emplacement du local et de l'autonomie de gestion dont bénéficiait le locataire, sans caractériser les efforts entrepris par ce dernier pour attirer une clientèle spécifique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 ; 4° que le locataire peut toujours renoncer valablement à son droit acquis au renouvellement du contrat de bail pour 9 ans en signant une nouvelle convention dérogatoire ; que M. X..., locataire, a toujours signé des conventions de location d'emplacements d'une durée de 8 à 30 jours ; que, dès lors, en jugeant que le locataire ne pouvait pas renoncer au bénéfice de la propriété commerciale en raison du contrat en cours qui liait les parties pour une durée de 9 ans et qui venait à expiration en 1995, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, 3-2 et 35 du décret du 30 septembre 1953 ; 5° que seules des conventions de location d'emplacements d'une durée de quelques jours ou d'un mois liaient les parties ; que, dès lors, en déduisant le caractère équivoque de la renonciation du locataire à l'existence d'un bail de 9 ans en cours, lors de la signature de la dernière convention en date du 18 décembre 1989, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, 3-2 et 35 du décret du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation et sans violer le principe de la contradiction, qu'il résultait des éléments de preuve qui lui étaient soumis que les lieux loués ne constituaient pas un simple emplacement mais des locaux commerciaux disposant d'une vitrine et d'une entrée indépendante, que les contrats litigieux précisaient que le preneur agirait à ses risques et périls et n'imposaient aucune contrainte horaire à M. X... qui avait une pleine autonomie de gestion et que ce dernier avait une clientèle propre, distincte de celle du supermarché, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'en suscitant la conclusion de quarante baux successifs pendant une durée de plus 3 ans et en louant des locaux commerciaux qualifiés faussement d'emplacements, les sociétés bailleresses avaient commis une fraude en vue d'éluder les dispositions du décret du 30 septembre 1953, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision."