Cette durée est au maximum de 2 ans.
Cette
durée peut être plus courte si telle est la volonté des parties. Sauf
stipulation contraire le locataire ne peut mettre un terme au bail avant
la fin de la durée convenue. On note que le fait que la bail soit d'une durée inférieure à deux ans ne signifie pas que la bail est un bail dérogatoire (voir la décision n° 2 ci-dessous).
Plusieurs baux peuvent-ils être conclus successivement ?
Oui, cela est possible, mais la durée totale des baux ne pourra pas dépasser deux ans.
Que se passe-t-il à la fin du bail ?
C'est
précisément là que se situe un point important de la législation en la
matière, puisque le code de commerce prévoit que si le locataire ne
quitte pas les lieux, il bénéficie d'un bail qui est soumis au statut
des baux commerciaux et il bénéficie donc de tous les avantages qui y
sont attachés, notamment le droit au renouvellement et la propriété
commerciale.
Le
bailleur ne peut soutenir que le locataire devient à la fin du bail un
occupant sans titre ni droit, si ce bailleur le laisse en possession des
lieux.
La propriété commerciale entraîne-t-il la propriété commerciale ?
Non, et c'est précisément là tout l'intérêt de ce bail pour le bailleur.
Peut-on conclure des baux dérogatoires successifs ?
La
loi n'interdit pas expressément ce procédé, mais la fraude peut être
invoquée par le locataire devant le tribunal et il invoquera devant le
tribunal le bénéfice du statut des baux commerciaux. Il existe un arrêt
ayant constaté que 40 baux successifs dérogatoires avaient été conclus
avec un locataire et qui a jugé qu'il y avait là une fraude ...
Peut-on conclure un bail dérogatoire en changeant de locataire en titre, mais l'occupant restant le même ?
Ce
procédé, qui semble assez communément utilisé est en vérité une fraude
puisqu'il revient à utiliser un locataire qui n'est qu'un prête-nom. Le
risque pour le bailleur est de voir le locataire bénéficier tout de même
de la propriété commerciale, c'est-à-dire d'un bail commercial soumis
au statut des baux commerciaux.
Le locataire peut-il renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux ?
Par principe, la renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux est contraire à l'ordre public qui régit ce statut.
Cependant
il est admis que cette renonciation puisse intervenir en pleine
connaissance de cause de la part du locataire, à partir du moment où ce
droit au bénéfice du statut des baux commerciaux est acquis.
Pour
mettre fin au bail le bailleur doit-il rappeler au locataire qu'il ne
bénéficie que d'un bail dérogatoire, et ceci avant la fin du bail ?
Oui,
selon un arrêt récent de la Cour de Cassation qui juge que le locataire
qui n'a aucune nouvelle particulière à la part du bailleur est fondé à
considérer, s'il est laissé en possession des lieux, qu’il bénéficie
d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.
Le locataire n'a pas à rapporter la preuve de l'intention du bailleur de le laisser en possession.
Le
bailleur veillera à ne pas donner congé pour une date postérieure à la
fin du bail, car cela entraîne nécessairement son approbation pour
laisser dans les lieux le locataire, après la fin du bail, ce qui
entraîne alors l'existence d'un bail soumis aux dispositions du statut
des baux commerciaux.
Il
peut cependant être admis que le bailleur accord quelques mois de plus
au locataire, pour lui permettre d'organiser son départ, mais il devra
lui avoir donné un congé pour la fin du bail, de façon expresse.
Quelques décisions en la matière :
Décision n° 1
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 septembre 2003), que M. X..., titulaire d'un bail
portant sur des locaux à usage commercial, a sous-loué une partie des
lieux à Mme Y... par acte passé le 27 mars 1998 devant M. Z..., notaire,
pour une période de douze mois renouvelable ; que le 19 mars 1999, sur
demande de Mme Y..., M. X... a accepté de prolonger le bail
d'un an dans les mêmes conditions ; que le 22 novembre 2000, M. X... a
assigné Mme Y... pour voir juger qu'elle était occupante sans droit ni
titre et voir ordonner son expulsion et, à titre subsidiaire, M. Z...
pour voir dire que ce dernier avait commis une faute dans la rédaction
de l'acte du 27 mars 1998, faute lui ayant causé un préjudice constitué
par la privation de la contre-valeur de son droit au bail sur l'immeuble ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... ne rapportait pas la preuve qu'il avait souhaité que l'acte en cause constitue un bail
précaire et que l'eût-il rapportée, il apparaissait évident qu'il avait
modifié sa volonté en acceptant le 27 mars 1998 de sous-louer à des
conditions et charges identiques à celles qu'il détenait lui-même de son
propre bailleur et dont il ne pouvait
ignorer les effets, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en
déduire que le notaire n'avait pas manqué à ses obligations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de considérer que le bail ayant lié M. X... à Mme Y... est soumis au statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :
1 / qu'aux termes de l'article L. 145-4 du Code de commerce,
la durée du contrat de location soumis au statut des baux commerciaux ne
peut être inférieure à neuf ans, et qu'il est en revanche possible aux
termes de l'article L. 145-5 du même Code de conclure un bail de deux ans au plus dérogatoire à ce statut ; qu'en relevant que le bail
litigieux avait été conclu pour une durée d'un an renouvelable une
année seulement, tout en estimant pourtant qu'il n'était pas dérogatoire
au statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations, violant les textes
précités ;
2 / qu'à supposer que la cour d'appel ait adopté les motifs
des premiers juges, l'article L. 145-5 du Code de commerce n'interdit
pas de stipuler au contrat que celui-ci, par dérogation au statut des
baux commerciaux, sera non seulement d'une durée maximale de deux ans,
mais également renouvelable une fois à l'intérieur de ces deux années ;
qu'en considérant que l'exercice d'une telle faculté de
renouvellement prévue au contrat, pour une durée cumulée n'excédant pas
deux ans, soumettait le bail renouvelé au statut des baux commerciaux, sans expliquer en quoi le caractère expressément dérogatoire du bail
initial d'un an ne s'étendait pas nécessairement au renouvellement d'un
an dont la faculté était expressément prévue par la même clause du même
contrat, la cour d'appel a affecté sa décision d'un défaut de base
légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la circonstance que la durée du bail avait été fixée dans l'acte du 27 mars 1998 pour une période inférieure à deux ans ne suffisait pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux et ayant souverainement relevé qu'en consentant à sa sous-locataire un bail dont les clauses, les charges et les conditions résultaient d'un bail
commercial, hormis la durée, le preneur des locaux qu'il sous-louait
avait exprimé sa volonté de conférer à la sous-locataire, non un bail précaire, échappant au statut des baux commerciaux, mais un bail soumis audit statut, la cour d'appel a légalement justifié sa décision."
Décision n° 2
"Vu l'article 3-2, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que si, à l'expiration d'un bail d'une durée au plus égale à 2 ans, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que, pour décider que M. X..., preneur à bail de locaux à usage commercial, appartenant à la société civile immobilière du ..., à la suite d'un bail conclu pour 23 mois, du 1er novembre 1985 jusqu'au 1er octobre 1987, n'avait pu bénéficier d'un bail
soumis au décret du 30 septembre 1953 à l'issue de cette convention,
l'arrêt attaqué (Paris, 22 mars 1994) retient qu'à la date du 1er
octobre 1987 M. X... n'était pas encore inscrit au registre du commerce
et ne l'a été qu'en février 1992 ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que M. X... avait été laissé en possession à l'expiration du bail
qui lui avait été consenti, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une
condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé".
Décision n° 3
"Vu l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les
lieux du preneur, déroger aux dispositions du décret à la condition que
le bail soit conclu pour une durée au plus
égale à 2 ans ; que, si à l'expiration de cette durée, le preneur reste
et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le décret ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 14 décembre 1994),
que la commune de Fontenay-le-Comte a consenti, le 19 novembre 1987, à
M. X... un bail de 23 mois avec effet au
1er septembre 1987 et expirant le 31 juillet 1989, par dérogation au
statut des baux commerciaux ; qu'elle a assigné M. X..., le 22 octobre
1992, afin de faire constater qu'il était occupant sans droit ni titre
depuis le 1er septembre 1989 ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'à l'expiration du bail dérogatoire il a été proposé à M. X... la signature d'un bail conforme au statut des baux commerciaux mais qu'il est établi qu'il n'a jamais accepté de signer un tel bail et n'a plus réglé aucun loyer à compter du 31 juillet 1989 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses
constatations que M. X... s'étant maintenu dans les lieux où il exerçait
son activité professionnelle avait été laissé en possession et qu'il ne
lui avait été délivré qu'un commandement de payer le 4 août 1992, la
cour d'appel a violé le texte susvisé."
Décision n° 4
"Attendu qu'ayant constaté qu'après le terme du bail dérogatoire, le 31 mai 1998, la société Margaux, locataire, s'était maintenue dans les lieux, M. X..., bailleur,
ne lui ayant manifesté son intention de les reprendre que le 2 juin
1998, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa
décision."
Décision n° 5
"Vu l'article L. 145-5 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les
lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du livre
premier, titre IV du Code de commerce, à la condition que le bail
soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; que, si, à
l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en
possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 décembre 2002),
que, par lettre du 2 août 1993, la société Assochan, aux droits de
laquelle se trouve la société Brand Nord-Picardie (société Brand), a
proposé à la société Base de Chaulnes de lui donner à bail,
pour une période de 18 à 24 mois, divers locaux à usage commercial ;
que cette société a pris possession des lieux en novembre 1993 et s'y
est maintenue sans opposition du bailleur
jusqu'à ce qu'elle manifeste, par courrier du 23 octobre 2001, son
intention de les quitter au plus tard le 31 janvier 2002 ; que la
société Brand lui ayant opposé qu'en raison de son maintien dans les
lieux au-delà du terme de la convention initiale, le bail
était désormais soumis au statut des baux commerciaux, la société Base
de Chaulnes l'a assignée pour voir dire que la convention initiale
s'analysait en une convention d'occupation précaire échappant au statut ;
que, reconventionnellement, la société Brand a invoqué à
nouveau le bénéfice du statut et a réclamé à la société Base de Chaulnes
paiement des loyers restant à courir jusqu'au mois de novembre 2004 ;
Attendu que, pour débouter la société Brand de sa demande
reconventionnelle, l'arrêt retient que la convention passée entre les
parties en 1993 doit s'analyser en un contrat de bail de courte durée non soumis aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux, que ce bail
conclu pour une durée de deux ans à compter du 1er novembre 1993 a pris
fin en novembre 1995, qu'à cette date le preneur est resté dans les
lieux et qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce le
maintien dans les lieux du preneur, sans opposition du bailleur,
a conféré à ce dernier un droit acquis au statut des baux commerciaux,
que, toutefois, l'application du statut sera écartée en cas de
renonciation non équivoque du preneur au bénéfice de ce statut,
postérieurement à l'expiration du bail de
courte durée, qu'en l'espèce, si la société Base de Chaulnes n'a jamais
renoncé expressément au bénéfice du décret du 30 septembre 1953, il
résulte des courriers échangés entre les parties pendant l'exécution de
la convention que leur commune intention était de rester liées par des
baux de courte durée se renouvelant tous les deux ans, que c'est ainsi
qu'en 2001 le mandataire de la société Brand écrivait qu'il s'agissait
d'un "bail précaire" et proposait à la société Base de Chaulnes de conclure un contrat de bail
commercial, moyennant une diminution du prix, cette réduction étant
causée par l'obligation pour le locataire de s'engager pour des périodes
triennales, qu'il apparait dès lors que les deux parties ont entendu
renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et que, de ce fait,
la société Brand est mal venue à l'invoquer ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs ne caractérisant pas la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés."
Décision n° 6
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2001), que,
par acte du 5 août 1992, M. X... a donné à bail à la société Le Bon
Vivre des locaux à usage commercial pour une durée de douze mois à
compter du 1er septembre 1992 ; que, par avenant du 2 septembre 1993, le
bail a été prorogé pour une durée de onze mois s'achevant le 31 juillet
1994 ; que la société Le Bon Vivre s'étant maintenue dans les lieux
au-delà de cette période, le bailleur l'a fait assigner en expulsion ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que la
société Le Bon Vivre bénéficie de la propriété commerciale et de le
débouter de sa demande d'expulsion alors, selon le moyen :
1 / que le preneur qui, étant resté en possession des lieux
loués à l'expiration d'un bail dérogatoire, a acquis le droit au
bénéfice du statut des baux commerciaux, peut postérieurement à cette
acquisition, renoncer au bénéfice du statut et conclure un nouveau bail
dérogatoire ;
que postérieurement à l'expiration du bail dérogatoire du 5 août 1992, le preneur
pouvait, en renonçant à l'acquisition du statut, conclure un
nouveau bail dérogatoire au sens de l'article 3-2 du décret ; qu'en
affirmant que l'avenant du 2 septembre 1993, conclu pour une durée de 11
mois, ne pouvait avoir un caractère dérogatoire "réservé uniquement aux
conventions conclues lors de l'entrée dans les lieux du preneur", la
cour d'appel a violé les articles 3-2 du décret du 30 septembre 1953 et
1134 du Code civil ;
2 / que le preneur qui, étant resté en possession des lieux
loués à l'expiration d'un bail dérogatoire, a acquis le droit au
bénéfice du statut des baux commerciaux, peut postérieurement à cette
acquisition, renoncer au bénéfice du statut en signant une nouvelle
convention d'une durée au plus égale à deux ans ; qu'il résulte de
l'arrêt attaqué que, postérieurement à l'expiration du bail de courte
durée du 5 août 1992, le preneur avait signé, le 2 septembre 1993 un
bail d'une durée de 11 mois ;
qu'en refusant de déduire de ces faits la renonciation du
preneur au bénéfice du statut, la cour d'appel n'a pas tiré les
conséquences légales de ses constatations au regard des articles 3-2 du
décret du 30 septembre 1953 et 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte du 2 septembre 1993,
conférant à la société Le Bon Vivre le bénéfice d'un bail d'une durée de
onze mois à un moment où elle avait acquis le droit au statut, ne
comportait aucune référence au décret du 30 septembre 1953 et ne faisait
aucune mention de la volonté de cette société de renoncer en toute
connaissance de cause et de manière non équivoque au bénéfice du statut,
la cour d'appel, abstraction faire d'un motif erroné mais surabondant,
selon lequel l'acte avait été conclu alors que le preneur était déjà
dans les lieux qu'il exploitait, en a exactement déduit que la société
Le Bon Vivre bénéficiait du statut des baux commerciaux."
Décision n° 7
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 décembre 1993),
que, par acte du 6 octobre 1986, la société Migros, aux droits de
laquelle se trouvent la Société européenne de supermarchés et la société
Match Alsace, a donné en location à M. X..., suivant un contrat
intitulé " contrat de location d'emplacements ", divers locaux à usage
commercial pour une durée de 15 jours ; que cette location, utilisée par
M. X... pour le commerce de fleurs, a été régulièrement renouvelée pour
une durée variant de 7 jours à un mois et, pour la dernière fois, le 18
décembre 1989, pour une durée de 7 jours ;
Attendu que la Société européenne de supermarchés et la
société Match Alsace font grief à l'arrêt de les débouter de leur
demande aux fins d'expulsion de M. X..., alors, selon le moyen, 1° que
le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer
lui-même le principe de la contradiction, et ne peut fonder sa décision
sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir au
préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se
fondant, pour juger que le locataire pouvait se prévaloir d'une
clientèle propre distincte de celle du supermarché, sur une autonomie de
gestion du locataire, et sur une clause contractuelle non invoquée par
les parties et non débattue contradictoirement, la cour d'appel a violé
l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que les contrats
de location d'emplacements stipulaient aux conditions générales que : "
3-1 Le preneur agira à ses risques et périls. Il devra prendre toutes
les mesures nécessaires, en vue d'assurer les objets exposés, ainsi que
le matériel, contre les sinistres pouvant survenir (incendie, vol,
dégâts des eaux, chute et choc, bris, etc.). La responsabilité du bailleur
ne pourra en aucun cas être recherchée lors des sinistres ou dommages
quelconques " ; qu'en déduisant de cette clause, qui ne concernait que
l'obligation d'assurance, que les sociétés bailleresses
avaient entendu accorder au locataire une pleine autonomie de gestion,
la cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé l'article 1134 du Code
civil ; 3° que, pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux,
le locataire, qui exploite son commerce dans un local dépendant d'une
grande surface, doit démontrer qu'il est titulaire d'une clientèle
personnelle, laquelle se déduit des efforts du locataire pour attirer
une clientèle spécifique distincte de celle de la grande surface ; que,
dès lors, en déduisant l'existence d'une clientèle propre du locataire
du seul emplacement du local et de l'autonomie de gestion dont
bénéficiait le locataire, sans caractériser les efforts entrepris par ce
dernier pour attirer une clientèle spécifique, la cour d'appel n'a pas
donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1er du décret
du 30 septembre 1953 ; 4° que le locataire peut toujours renoncer
valablement à son droit acquis au renouvellement du contrat de bail
pour 9 ans en signant une nouvelle convention dérogatoire ; que M.
X..., locataire, a toujours signé des conventions de location
d'emplacements d'une durée de 8 à 30 jours ; que, dès lors, en jugeant
que le locataire ne pouvait pas renoncer au bénéfice de la propriété
commerciale en raison du contrat en cours qui liait les parties pour une
durée de 9 ans et qui venait à expiration en 1995, la cour d'appel a
violé les articles 1134 du Code civil, 3-2 et 35 du décret du 30
septembre 1953 ; 5° que seules des conventions de location
d'emplacements d'une durée de quelques jours ou d'un mois liaient les
parties ; que, dès lors, en déduisant le caractère équivoque de la
renonciation du locataire à l'existence d'un bail
de 9 ans en cours, lors de la signature de la dernière convention en
date du 18 décembre 1989, la cour d'appel a violé les articles 1134 du
Code civil, 3-2 et 35 du décret du 30 septembre 1953 ;
Mais attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation et sans
violer le principe de la contradiction, qu'il résultait des éléments de
preuve qui lui étaient soumis que les lieux loués ne constituaient pas
un simple emplacement mais des locaux commerciaux disposant d'une
vitrine et d'une entrée indépendante, que les contrats litigieux
précisaient que le preneur agirait à ses risques et périls et
n'imposaient aucune contrainte horaire à M. X... qui avait une pleine
autonomie de gestion et que ce dernier avait une clientèle propre,
distincte de celle du supermarché, la cour d'appel, qui a souverainement
retenu qu'en suscitant la conclusion de quarante baux successifs
pendant une durée de plus 3 ans et en louant des locaux commerciaux
qualifiés faussement d'emplacements, les sociétés bailleresses avaient commis une fraude en vue d'éluder les dispositions du décret du 30 septembre 1953, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision."
