Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public




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Ce site est consacré à l'analyse juridique du bail à construction.

Définition du bail à construction


"Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail."


Les textes applicables 


Ce sont ces articles du code de la construction et de l'habitation : 

Article L251-1 

Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.

Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa.

Article L251-2 

Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

Article L251-3 

Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier en application de l'article L. 251-1.

Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Article L251-4 

Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain.

Il est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature. Il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s'agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail. Il répond de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a édifiés.

Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants.

Article L251-5

Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.

S'il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux. Toutefois, la première révision a lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail.

La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux.

Les contestations relatives à l'application des dispositions des deux précédents alinéas sont portées devant le président du tribunal de grande instance.

En cas de perte des bâtiments, le loyer est maintenu au taux qu'il avait atteint à la date de cette perte jusqu'à reconstruction éventuelle des bâtiments détruits.

Article L251-6 

Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail.

Cependant, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété et que le preneur lève l'option conformément au quatrième alinéa de l'article L. 251-1, les privilèges et hypothèques du chef du preneur inscrits avant la levée de l'option ne s'éteignent pas à l'expiration du bail mais conservent leurs effets, jusqu'à leur date d'extinction, sur l'immeuble devenu la propriété du constituant. Ils s'étendent de plein droit au terrain et peuvent garantir les prêts consentis pour l'acquisition dudit terrain.

Par ailleurs, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques mentionnés au premier alinéa et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l'acte ou de la convention la constatant, ne s'éteignent qu'à la date primitivement convenue pour l'expiration du bail.

Article L251-7 

Si pendant la durée du bail les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, la résiliation peut, à la demande de l'une ou l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire, qui statue également sur les indemnitées qui pourraient être dues.

Article L251-8 

Les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article L. 251-3, ainsi que celles de l'avant dernier alinéa de l'article L. 251-5 sont d'ordre public.

Article L251-9 

Les dispositions des articles L. 251-1, alinéa 3, et L. 251-3, alinéa 3, dans leur rédaction issue des articles 47 et 48 de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 ne sont pas applicables aux baux à construction qui ont été conclus avant le 3 janvier 1976.

Les dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 251-5 relatives au cas où les revenus du preneur sont limités par l'effet de dispositions législatives s'appliquent aux baux en cours au 31 décembre 1977.



Article R251-1 

Sauf stipulations contraires des parties, le revenu servant à la détermination du coefficient de révision du loyer mentionné à l'article L. 251-5 est le revenu moyen au mètre carré. Il est obtenu en divisant le revenu brut global par la surface utile, exprimée en mètres carrés, des locaux, aménagements ou installations ayant produit des revenus locatifs au cours de l'année civile de référence. Pour les locaux à usage d'habitation, la surface utile est la surface habitable telle qu'elle est définie par l'article R. 111-2.

Le premier coefficient de révision du loyer est égal au rapport entre les revenus moyens au mètre carré afférents, d'une part, à l'année civile qui précède celle de la première révision, et, d'autre part, à l'année civile qui suit l'achèvement des travaux.

Article R251-2

L'année d'achèvement des travaux est celle au cours de laquelle a été adressée à la mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux prévue par l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme ou, s'il en a été délivré plusieurs, celle au cours de laquelle a été délivré le dernier de ceux-ci.

Si, entre les dates du premier et du dernier desdits récépissés il s'est écoulé plus de deux ans, il est alors procédé à une révision du loyer pour ladite période. Cette révision est faite sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction entre ces deux dates.

Si, pour quelque cause que ce soit, les locaux, aménagements ou installations n'ont fait, au cours de l'année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux, l'objet d'aucune occupation, même partielle, donnant lieu à la perception de revenus locatifs, l'indice du coût de construction du premier trimestre de chacune des deux années de référence est pris pour base de calcul du coefficient de variation en vue de la révision devant intervenir à l'issue de la première période triennale suivant l'achèvement des travaux.

Si les travaux ne sont pas achevés à l'expiration de la sixième année du bail, la variation du coefficient de révision est proportionnelle à la variation des indices du coût de la construction entre les derniers trimestres des troisième et sixième années du bail.

Article R251-3 

Le président du tribunal de grande instance statue sur les contestations relatives aux dispositions des deuxième, troisième et quatrième alinéas de l'article L. 251-5 et sur celles relatives à l'article R. 251-1 dans les conditions fixées au titre VI du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 modifié fixant les rapports entre bailleurs et locataires.



Le bail à construction est-il soumis au statut des baux commerciaux ?


Non :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 septembre 1986), statuant en référé, que la société des Béthunes, propriétaire d'un terrain, a consenti à la société Resto Flash " Le Château d'If " un bail à construction ; que le loyer n'ayant pas été payé, après avoir fait délivrer à la locataire commandement de payer visant la clause résolutoire, elle a sollicité la constatation de la résiliation de la convention ;

Attendu que la société Resto Flash " Le Château d'If " et le syndic à la liquidation des biens de cette société font grief à l'arrêt d'avoir constaté la résiliation du bail, alors, selon le moyen, " d'une part, que le bail prévoyant expressément l'utilisation à des fins commerciales des constructions que le preneur s'engageait à édifier (charges et conditions 3) et l'interdiction de modifier la destination des lieux, la cour d'appel ne pouvait estimer que le bail ne faisait pas état de l'activité commerciale exercée dans les lieux sans dénaturer les termes clairs et précis du contrat liant les parties violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; alors, d'autre part, qu'aux termes de son article premier, le décret du 30 septembre 1953 s'applique aux baux des immeubles dans lesquels est exploité un fonds de commerce ; qu'en refusant d'admettre que la société Resto Flash, dont elle avait expressément constaté qu'elle exerçait une activité commerciale dans les lieux, pût bénéficier d'une suspension de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 1 et 25 du décret du 30 septembre 1953, alors, enfin, que la référence expresse de l'article R. 251-3 du Code de la construction aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 concernant la procédure de révision des loyers n'était pas de nature à exclure l'application des autres dispositions de ce décret non expressément visées par la loi du 16 décembre 1964, dès lors que celle-ci ne règle pas le régime applicable aux clauses résolutoires du bail à construction concernant des locaux dans lesquels s'exerce une activité commerciale ; qu'en refusant d'admettre que la société Resto Flash exerçant une activité commerciale dans les lieux loués en vertu d'un bail à construction pût obtenir une suspension de la clause résolutoire dont la loi du 16 décembre 1964 ne lui retirait pas le bénéfice, la cour d'appel a violé l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 par refus d'application " ;

Mais attendu qu'en retenant exactement que l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 n'était pas applicable en matière de bail à construction, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."



Un permis de construire est-il une condition du bail à construction ?


Non :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 23 juin 2009) que, par acte sous seing privé du 17 décembre 2003, la société civile immobilière Valcouriol (la SCI) et la société Mc Donald's France ont signé une promesse de bail à construction dont la réitération était soumise à huit conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, la modification des documents d'urbanisme de la ville devant être réalisée avant le 31 décembre 2005 puis après report du terme, avant le 30 juin 2006 ; que le 28 juin 2006, alors qu'elle n'avait pas obtenu le permis de construire, la société Mc Donald's France a fait savoir à la SCI qu'elle renonçait aux conditions suspensives et sollicitait la réitération du bail à construction ; que la SCI ayant refusé de signer ce bail, la société Mc Donald's France l'a assignée en réalisation forcée et en payement de dommages et intérêts et que la SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

Attendu que la société Mc Donald's France fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes et de la condamner à payer à la SCI une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article H de la promesse de bail à construction du 17 décembre 2003 stipulait que "Le preneur se réserve le droit de demander que le bail soit réalisé malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives en envoyant au bailleur une simple lettre recommandée avec accusé de réception à cet effet, avant l'expiration du délai ci-dessus, éventuellement prolongé" ; que la société Mc Donald's France, preneur, se voyait ainsi reconnaître la faculté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives et d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, malgré le défaut de réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives ; qu'en affirmant néanmoins que cette clause ne permettait pas à la société Mc Donald's France d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, en renonçant au bénéfice des conditions suspensives, et que la SCI conservait la possibilité de s'y opposer dès lors que toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article susvisé, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°/ que constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; que l'édification de la construction doit donc être possible lors de l'exécution du contrat de bail, et non lors de la formation de celui-ci, de sorte que l'obtention d'un permis de construire ne constitue pas une condition de formation du contrat de bail ; qu'en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire qu'à défaut pour la société Mc Donald's France d'avoir obtenu un permis de construire dans le délai prévu pour la conclusion du contrat de bail à construction, la promesse de bail était devenue caduque, la cour d'appel a violé l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation" ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'article de l'acte énumérant les conditions suspensives stipulait que les parties n'auraient pas contracté sans elles, chacune étant déterminante, et qu'il énonçait expressément que le preneur bénéficiait du droit de demander la réalisation du bail, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine de la volonté des parties exclusive de dénaturation, retenu que la clause ne permettait à la société Mc Donald's France que de demander la réalisation du bail et non l'exiger, la renonciation aux conditions suspensives ne pouvant résulter que du consentement des deux parties et a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tenant à l'exigence de l'obtention d'un permis de construire pour la formation du contrat, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Mc Donald's France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mc Donald's France à payer à la société Valcouriol la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mc Donald's France ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Mc Donald's France.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société MC DONALD'S FRANCE de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la SCI VALCOURIOL à signer l'acte authentique de bail à construction aux conditions définies dans la promesse du 17 décembre 2003, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.400.000 €, à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né du retard pris dans le démarrage de l'exploitation de son restaurant, puis de l'avoir condamnée à payer à cette dernière la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon la section "H" du bail à construction invoqué par les deux parties, la réalisation du bail est soumise à huit conditions suspensives « sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté, chacune d'elles étant déterminantes » ; que la première de ces conditions est l'obtention par le preneur d'un permis de construire devenu définitif pour l'immeuble qu'il envisage de construire sur le terrain ; qu'il est constant que cette condition n'est pas réalisée malgré la prorogation de la promesse accordée par la SCI VALCOURIOL, puis l'initiative prise par celle-ci, en présence de la carence du preneur, de déposer la demande de permis de construire en lieu et place de la Société MC DONALD'S FRANCE ; que le caractère impératif de la réalisation de cette condition résulte tant de la rédaction formelle de la promesse de bail ci-dessus rappelée, insistant sur le caractère déterminant de chacune des conditions suspensives, que de l'essence même du contrat, qui a pour objet la construction d'un immeuble à usage commercial destiné à valoriser le terrain du bailleur et de lui permettre de percevoir le loyer convenu ; que c'est en vain que la Société MC DONALD'S FRANCE s'empare du dernier paragraphe de la section "H" pour prétendre être en droit d'exiger la réalisation du bail nonobstant la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives, alors que cette clause ne lui permet que de la demander, le bailleur disposant de la liberté de la lui refuser ; que la rédaction du deuxième paragraphe de la section "C" ne donne pas davantage l'initiative au preneur d'exiger la réitération du bail nonobstant la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives, la clause invoquée par la Société MC DONALD'S FRANCE, qui est exclusivement relative au délai de signature de l'acte authentique, lui permettant de réduire ce délai dans le cas où les travaux incombant au bailleur seraient achevés avant son expiration ; que la Société MC DONALD'S FRANCE est mal fondée en ses demandes ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES, QU'aux termes de l'article L 251-1 alinéa 1er du Code de la construction, le bail à construction est un bail par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'ainsi, le bail à construction met à la charge du preneur une obligation spécifique de construire ce qui est prévu au contrat sur le terrain du bailleur qui recevra des loyers ; que cette obligation spécifique de construire suppose, outre une stipulation précise sur la nature des travaux, l'obtention préalable par le preneur d'un permis de construire pour les constructions envisagées ; qu'en effet, le preneur à un bail à construction ne dispose pas d'une simple faculté de construire pendant la durée du bail, dans le cas d'espèce pour une durée de 45 ans, auquel cas le bail serait un bail de droit commun ; que la délivrance d'un permis de construire constitue une condition de la formation du bail à construction ; que le bailleur, qui souhaite la mise en valeur de son bien, a le plus grand intérêt à savoir si la construction envisagée sera réellement réalisée ; que dès lors, il s'ensuit que l'obtention d'un permis de construire prévue au titre des conditions suspensives de la réalisation d'un bail à construction est stipulée dans l'intérêt tant du bailleur que du preneur ;

1°) ALORS QUE l'article H de la promesse de bail à construction du 17 décembre 2003 stipulait que « le Preneur se réserve le droit de demander que le bail soit réalisé malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives en envoyant au Bailleur une simple lettre recommandée avec accusé de réception à cet effet, avant l'expiration du délai ci-dessus éventuellement prolongé » ; que la Société MC DONALD'S FRANCE, preneur, se voyait ainsi reconnaître la faculté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives et d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, malgré le défaut de réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives ; qu'en affirmant néanmoins que cette clause ne permettait pas à la Société MC DONALD'S FRANCE d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, en renonçant au bénéfice des conditions suspensives, et que la SCI VALCOURIOL conservait la possibilité de s'y opposer dès lors que toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QUE constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; que l'édification de la construction doit donc être possible lors de l'exécution du contrat de bail, et non lors de la formation de celui-ci, de sorte que l'obtention d'un permis de construire ne constitue pas une condition de formation du contrat de bail ; qu'en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire qu'à défaut pour la Société MC DONALD'S FRANCE d'avoir obtenu un permis de construire dans le délai prévu pour la conclusion du contrat de bail à construction, la promesse de bail était devenue caduque, la Cour d'appel a violé l'article L 251-1 du Code de la construction et de l'habitation."


Le bail à construction peut-il contenir une clause résolutoire ?

Oui :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 octobre 2000), rendu en matière de référé, que les sociétés Link's et Gica sont locataires d'un groupe d'immeubles selon un bail à construction consenti par la société civile agricole du Château de l'Arc et par la société civile immobilière des Hameaux du Château de l'Arc ; que celles-ci leur ont fait délivrer le 8 novembre 1999 un commandement de payer une somme au titre des loyers du 4e trimestre, visant la clause résolutoire ;

que les sociétés Link's et Gica ont assigné en référé les bailleresses pour faire constater la nullité du commandement et que, reconventionnellement, ces dernières ont demandé la constatation de la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ; qu'une ordonnance du 29 février 2000, frappée d'appel le 16 mars 2000, a accueilli la demande des bailleresses et que le 19 mai 2000 la société Gica a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire ;

Attendu que les sociétés Link's et Gica font grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail, de plein droit, en application de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, que la résiliation d'un bail pour défaut de paiement d'une somme d'argent, qui n'a pas été constatée dans une décision passée en force de chose jugée au jour de l'ouverture de la procédure collective, ne peut plus être poursuivie contre le débiteur postérieurement à l'ouverture de cette procédure ; qu'en l'espèce, l'ordonnance entreprise, frappée d'appel, n'était pas passée en force de chose jugée le 19 mai 2000, jour d'ouverture du redressement judiciaire de la société Gica par le tribunal de commerce ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait que constater la suspension de l'action engagée contre la société Gica, tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ; qu'en refusant de constater cette suspension, la cour d'appel a violé l'article 47 de la loi du 25 janvier 1985, codifié à l'article L. 621-40 du Code de commerce ;

Mais attendu que la suspension des poursuites individuelles intervenue pendant une procédure d'appel ne faisant pas obstacle à la constatation, par les juges du fond, de la résiliation d'un contrat de bail à construction par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets antérieurement au jugement d'ouverture du redressement judiciaire du preneur, la cour d'appel, qui a relevé que les sociétés bailleresses se prévalaient devant le juge des référés et encore en cause d'appel de la clause résolutoire prévue au bail à construction et du commandement de payer délivré le 8 novembre 1999, et que depuis l'ordonnance de référé du 29 février 2000, la société Gica avait été placée en redressement judiciaire par décision du 19 mai 2000, a fait une exacte application de l'article L. 621-40 du Code de commerce en retenant que l'action tendant à constater une résiliation déjà acquise au jour du jugement d'ouverture de la procédure collective ne pouvait être suspendue, s'agissant d'un droit régulièrement acquis avant le redressement judiciaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur les première, troisième, quatrième, cinquième, sixième et septième branches du moyen unique, réunies, ci-après annexé

:

Attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu que l'imprécision du commandement délivré par les sociétés relevait du régime des nullités de forme et relevé, abstraction faite d'un motif surabondant tenant à l'urgence, que le premier juge avait statué sur le fondement de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile pour faire cesser le trouble manifestement illicite alors que la clause résolutoire était acquise ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée tenant aux conséquences de la mention "si bon semble au bailleur", a souverainement retenu que le dernier paragraphe n'avait pour objet que de déterminer les conséquences d'une résiliation et ne contredisait en rien les termes clairs et précis de la clause résolutoire et, répondant aux conclusions, qu'il n'y avait pas lieu de retenir l'argumentation initiale des bailleresses sur le règlement provoqué par l'avis d'un tiers détenteur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, les sociétés Gica et Link's et MM. X... et de Y..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Gica et Link's et MM. X... et de Y..., ès qualités, à payer aux sociétés de Château l'Arc et des Hameaux de Château l'Arc, ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Gica et Link's et de MM. X... et de Y..., ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatre."



Le bail à construction peut-il comporter une clause soumettant les constructions nouvelles à autorisation du bailleur ?


Oui :

"Vu l'article L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que sont seules d'ordre public les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article L. 251-3 ainsi que celles de l'avant dernier alinéa de l'article L. 251-5 relatifs au bail à construction, énonçant que le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail et que les contestations relatives à la révision du loyer périodique payable en espèces sont portées devant le président du tribunal de grande instance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 juin 2006), que, par acte notarié du 22 janvier 1985, Mme X... a donné à bail à construction à la société Coopérative d'équipement (SCE) un terrain pour une durée de trente deux ans à compter du 20 octobre 1983, moyennant un loyer annuel de 200 000 francs ; que la SCE s'obligeait à édifier sur ce terrain, conformément au permis de construire et aux plans joints, un immeuble à usage de supermarché avec ses dépendances composé d'un magasin de vente de 996 m², d'une réserve de 199 m² et de locaux à usage de bureaux de 595 m² ; que la SCE a consenti à la société Coopérative Pyrénées Acquitaine, aux droits de laquelle vient la société Altis, un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de vingt ans à compter du 1er avril 1984 portant sur l'immeuble objet du bail à construction ; qu'en 1995, la société Altis, désirant augmenter sa surface de vente, a, par l'intermédiaire du crédit-bailleur et preneur à bail à construction, la société Institut de développement coopératif (IDC), venant aux droits de la SCE, demandé à Mme X... l'autorisation d'agrandir la surface des bâtiments édifiés ; qu'après échec des pourparlers, ayant constaté que les travaux avaient été réalisés, Mme X... a fait délivrer à la société Coopérative de développement commercial SCDC, venant aux droits de l'IDC, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à construction ; que la SCDC a fait opposition à ce commandement, demandant que soit constatée la liberté d'édification du preneur, et, subsidiairement, l'autorisation donnée par le bailleur pour la construction nouvelle ; que Mme X... a, par voie reconventionnelle, sollicité la résiliation du bail à construction pour inexécution par le preneur de ses obligations, son expulsion, et l'indemnisation du préjudice en résultant ; qu'en cause d'appel, la société Altis, devenue, par cession des droits de la SCDC, preneur à bail à construction et, par expiration du crédit-bail, propriétaire du bâtiment, a été appelée en intervention forcée ;

Attendu que pour débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient que la clause du bail obligeant le preneur à se munir de l'autorisation écrite du bailleur pour apporter des modifications aux constructions édifiées sur le terrain loué doit être tenue pour nulle dès lors que l'essence du droit réel immobilier, dont le preneur est titulaire aux termes de l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation, est la liberté de son usage, le preneur pouvant en exercer toutes les prérogatives, et notamment celui de construire selon les besoins de son activité, sans que le bail puisse le lui interdire ou soumettre ce droit à restriction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9 du code de la construction et de l'habitation régissant les droits et obligations des parties au bail à construction, opérant une distinction entre les dispositions supplétives de la volonté des parties et celles qui, déclarées d'ordre public, s'imposent à elles nonobstant toutes stipulations contraires, ne prohibent pas l'insertion dans ce bail d'une clause particulière subordonnant à l'autorisation du bailleur l'édification par le preneur de constructions nouvelles en cours de bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de ses demandes en résiliation du bail à construction, expulsion et indemnisation du préjudice en résultant, l'arrêt rendu le 6 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne la société SCDC et la société Altis aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société SCDC et de la société Altis ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille sept."



Le montant du loyer du bail à construction peut-il être infime ?


Oui, mais voir toutefois la décision citée en second lieu :

Première décision :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le Syndicat intercommunal à vocation unique (SIVU) de Nistos, a été créé en 1988, afin de mettre en place les installations nécessaires à la création d'un stade de ski de fond, dans le cadre d'une Unité de séjour touristique (UST) destinée à développer le tourisme dans la région ; que, par acte authentique du 8 mars 1989, le SIVU a conclu, avec le Syndicat des montagnes et forêts de Nistos (le syndicat) un bail à construction d'une durée de 25 ans portant sur une parcelle de 2 000 m2 comprise dans le domaine à vocation forestière et pastorale géré par celui-ci et destinée à l'édification d'un gîte d'étape de 410 m2, moyennant un loyer annuel d'un franc ; que la valeur résiduelle de la construction était fixée à 500 000 francs en fin de bail ; que le syndicat s'engageait, à l'expiration du bail, à ne pas changer l'affectation des locaux et à en garantir l'utilisation au gestionnaire du stade de ski au moyen d'une nouvelle convention à passer avec celui-ci ; que le syndicat a assigné le SIVU en nullité de ce bail devant le tribunal de grande instance de Tarbes ;

Attendu que le SIVU fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'incompétence des tribunaux de l'ordre judiciaire soulevée par lui, alors, d'une part, qu'il résulte du contrat de bail litigieux qu'à son terme, le bailleur, devenu de plein droit propriétaire de toutes les constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué, devra s'engager à ne pas changer leur affectation et notamment garantir au gestionnaire du stade de ski de fond l'utilisation des locaux nécessaires à la poursuite de cette activité ; que cette clause, imposée par le seul souci d'assurer la pérennité de l'intérêt général, motif manifestement étranger aux préoccupations de simples particuliers, présente un caractère exorbitant du droit commun conférant à la convention litigieuse la nature d'un contrat administratif relevant de la compétence des juridictions administratives ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ; alors, d'autre part, que, pour réaliser la mission de service public à lui confiée, le Syndicat intercommunal à vocation unique, établissement public, aurait pu mettre en oeuvre une procédure d'expropriation ; que, dès lors, le contrat litigieux constitue une modalité d'exécution du service public et présente un caractère administratif ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel a derechef violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;

Mais attendu que les juges du fond ayant exactement relevé, d'une part, que le seul fait d'imposer un nouveau bail avec le gestionnaire du stade de ski, la propriété de la construction édifiée revenant au bailleur, ne constituait pas en soi une clause exorbitante du droit commun, d'autre part, que la seule mise à disposition d'un terrain en vue d'y construire les installations nécessaires à l'exploitation du stade de ski de fond ne pouvait être assimilée à l'exécution même du service public, en a déduit à bon droit que le bail litigieux relevait du droit privé ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1131 du Code civil ;

Attendu que, pour annuler le bail à construction, conclu entre le SIVU et le syndicat, l'arrêt attaqué énonce que la contrepartie de ce bail est, pour le bailleur, un droit de propriété indéfiniment dévalorisé, dans la mesure où, à l'expiration du bail, il deviendra propriétaire d'une construction sans détenir les pouvoirs de jouissance et de disposition qui caractérisent le droit de propriété, puisqu'il devra, de nouveau, louer les lieux au gestionnaire en place ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des constatations des juges du fond que le syndicat, qui avait mis à la disposition du SIVU un terrain sans grande valeur vénale obtenait en fin de bail la propriété des bâtiments réalisés, ce qui constituait une contrepartie sérieuse, dans la mesure où rien n'interdisait au bailleur d'exiger du preneur un loyer substantiel, lors de la conclusion d'un bail ultérieur, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux."


Deuxième décision : 


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 juin 2010), que, suivant acte authentique du 7 octobre 1988, suivis par des avenants des 22 septembre 1989 et 5 mars 1990, la commune de Cannes a consenti à la société Noga Hôtel Cannes un bail à construction d'une durée de soixante-quinze ans sur un terrain situé 50 boulevard de la Croisette à Cannes ; qu'en contrepartie de la jouissance d'une assiette foncière déterminée, la société Noga Hôtel Cannes s'était engagée à faire construire un ensemble immobilier à usage d'hôtel de luxe, de casino, de salle de spectacle, de galeries commerciales et de parkings dont le coût s'est élevé à 132 750.000 euros et à acquitter un loyer annuel de 762,25 euros ; que, sur poursuite des banques, créancières de la société Noga Hôtel Cannes, un jugement du 9 février 2006 a adjugé le bail à construction à la société Jesta Fontainebleau ; que la commune de Cannes a, par acte du 26 mai 2006, assigné cette société aux fins de voir, à titre principal, constater l'inexistence du contrat de bail à construction, à titre subsidiaire, prononcer sa nullité ;

Attendu que la commune de Cannes fait grief à l'arrêt de déclarer son action prescrite par application de l'article 1304 du code civil, alors, selon le moyen :

1°/ que l'existence d'un bail, quelle qu'en soit la durée, implique la fixation d'un loyer sérieux ; qu'en estimant que le prix dérisoire affectant la convention de bail à construction ne pouvait être sanctionné par l'inexistence du bail, mais exclusivement par l'absence de cause, la cour d'appel a violé l'article 1108 du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, le contrat conclu sans prix sérieux est affecté d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'objet, élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en estimant cependant que l'action de la commune de Cannes était soumise à la prescription de cinq ans, la cour d'appel a violé l'article 1126 du code civil, ensemble l'article 2262 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n'était pas inexistant mais nul pour défaut de cause et en a exactement déduit que l'action en nullité de ce contrat, qui relevait d'intérêt privé, était, s'agissant d'une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Cannes aux dépens ;

Vu l'article 700:du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Cannes, la condamne à payer à la société Jesta Fontainebleau la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la commune de Cannes.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'action de la ville de Cannes à l'encontre de la société JESTA FONTAINEBLEAU prescrite par application de l'article 1304 du code civil ;

Aux motifs que « pour écarter la prescription quinquennale de l'article 1304 du Code civil invoquée par la société intimée, la commune appelante objecte la notion d'inexistence – qui serait imprescriptible – et la prescription trentenaire de l'article 2262 du Code civil, l'action en nullité étant fondée sur l'absence d'objet et non de cause.

La théorie de l'inexistence du bail du 07 octobre 1988 au motif que "le loyer n'est ni réel ni substantiel et n'offre aucune contrepartie économique ni avantage économique à la ville de Cannes" ne repose, comme le relève à juste raison la société intimée, sur aucun fondement légal. Le législateur n'a prévu en matière contractuelle que la sanction de la nullité dans l'hypothèse où l'un des éléments essentiels et déterminants constituant la convention fait défaut (consentement – cause – objet).

La référence à l'existence d'un vil prix ou d'un prix dérisoire ne relève que d'une absence de cause au sens de l'article 1131 du code civil, susceptible d'entraîner l'annulation de la convention. L'action de la ville de Cannes fondée sur un prix dérisoire ou vil ne pourrait, en toute hypothèse, aboutir qu'à une annulation du bail pour défaut de cause.

Le point de départ de la prescription est celui de l'acte, de sorte que l'action ayant été initiée en mai 2006, alors que le bail est d'octobre 1998, le délai de prescription de l'article 1308 du Code civil est acquis.

La Ville de Cannes ne peut utilement tenter de faire partir le délai e prescription au 23 novembre 2005, date à laquelle a obtenu des services des domaines, la fixation de la valeur vénale de son assiette foncière en vue de la cession éventuelle de ladite assiette.

Elle soutient que le vice du consentement déterminé par une erreur substantielle et déterminante sur le prix du loyer n'est donc apparu qu'à cette date.

Cette thèse ne peut être admise dans la mesure où les pièces produites aux débats illustrent le fait que les modalités économiques de l'opération ont été menées après appel d'offres et examen de différentes propositions.

L'intimée rappelle à raison à cet égard, que NOGA avait proposé d'acquérir le foncier pour 50 millions de francs ou encore d'acquitter pendant la durée d'un bail emphytéotique une rente annuelle de 2 millions de francs, avant d'accepter un paiement en capital de 38 millions de francs, la première offre étant de 35 millions de francs.

D'autres candidats avaient d'ailleurs fait des offres d'un montant moindre tel la Banque Industrielle Immobilière privée (30 millions avec bail emphytéotique de 75 ans et promesse de bail commercial en fin de période).

De plus, le bail à construction passé avec NOGA prévoit la remise de la totalité des constructions en fin de bail. La Ville de Cannes ne peut prétendre avoir ignoré le prétendu vil prix sur lequel elle fonde sa prétention dès la conclusion du bail à construction puisque selon sa thèse l'assiette foncière a été valorisée à 375 000 francs, payables en 75 ans.

La prescription ne peut davantage être celle de l'article 2262 du Code civil relatif aux actes de pure faculté et à ceux de simple tolérance qui ne peuvent fonder ni possession ni prescription. La prescription trentenaire ne peut au demeurant jouer que pour la protection d'intérêt d'ordre public, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant d'une action relevant d'intérêt privé, dès lors soumise à l'article 1304 du code civil » ;

Alors, d'une part, que l'existence d'un bail, quelle qu'en soit la durée, implique la fixation d'un loyer sérieux ; qu'en estimant que le prix dérisoire affectant la convention de bail à construction ne pouvait être sanctionné par l'inexistence du bail, mais exclusivement par l'absence de cause, la Cour d'appel a violé l'article 1108 du code civil ;

Alors, d'autre part et en tout état de cause, que le contrat conclu sans prix sérieux est affecté d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'objet, élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en estimant cependant que l'action de la société exposante était soumise à la prescription de cinq ans, la Cour d'appel a violé l'article 1126 du code civil, ensemble l'article 2262 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause."