Les décisions judiciaires en matière de vente en viager (I)




Je présente sur ce site des décisions rendues en matière de vente en viager.

Les passages importants de ces décisions sont en gras.

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BUFFET Christophe 

Avocat spécialiste en droit immobilier

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"Attendu que, suivant acte notarié du 10 avril 1982, Mme de Z... a vendu aux époux Y... un appartement sis à Neuilly-sur-Seine pour un prix de 1 190 000 francs, moyennant le paiement comptant d'une somme de 200 000 francs et le service d'une rente viagère annuelle de 84 000 francs pendant dix ans, révisable en fonction des variations de l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains ; qu'il était stipulé à l'acte un droit d'usage et d'habitation sur l'appartement au profit de la venderesse pendant dix ans et qu'à l'expiration de cette date, la rente subira une majoration de 30 % ; que la valeur du bien ayant augmenté, Mme de Z... a assigné les époux Y... en révision de la rente par application des articles 4 et 2 bis de la loi du 25 mars 1949 ; que l'arrêt attaqué (Versailles, 14 décembre 1990) a fixé à 18 000 francs par mois le montant de la rente ;

Sur les trois moyens réunis, pris en leurs diverses branches, tels qu'énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe :

Attendu qu'après avoir comparé la valeur initiale de l'appartement telle qu'elle résulte de l'acte et sa valeur actuelle, l'arrêt, sans se contredire ni dénaturer la convention, retient qu'en raison des circonstances économiques nouvelles tenant àl'augmentation considérable de la valeur des immeubles de grand luxe, l'appartement de caractère exceptionnel, reçu en contrepartie de la rente, a acquis une plus-value telle que l'équilibre entre les prestations du contrat s'en est trouvé bouleversé ; que, tenant compte de la réserve du droit d'usage mais aussi des intérêts en présence qu'elle a souverainement appréciés, et sans avoir à constater l'état de besoin du débirentier qui n'est pas une condition de la majoration, la cour d'appel a souverainement fixé, dans la limite du maximun autorisé, le taux de majoration de la rente ; qu'elle a ainsi, répondant aux conclusions et rejetant implicitement la demande d'expertise qu'elle n'était pas tenue d'ordonner, légalement justifié sa décision ; que les moyens, en leurs diverses branches, sont dépourvus de tout fondement ;

Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... à une amende civile de cinq mille francs, envers le Trésor public ; les condamne, envers Mme de Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt sept octobre mil neuf cent quatre vingt treize."




Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du jeudi 13 novembre 2008 N° de pourvoi: 07-14662 

"Attendu que par acte du 29 juin 2000, Jean-Clément X..., alors âgé de 93 ans, a vendu aux époux Y... un bien immobilier moyennant le versement d'un capital de 1 000 000 francs et d'une rente viagère d'un montant annuel de 144 000 francs, l'acte précisant que les acquéreurs n'auraient la jouissance du bien qu'au décès du crédirentier ; qu'après ce décès, survenu le 13 octobre 2001, ses héritiers, invoquant l'insuffisance de la rente, ont assigné les époux Y... en nullité de la vente pour vileté du prix et absence d'aléa ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 décembre 2006) d'avoir rejeté cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu'en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevé de la réserve de jouissance, ce qu'aucun placement ne permet d'obtenir, pour en déduire que le prix de vente n'est pas dérisoire, sans répondre au chef péremptoire des conclusions des consorts X... qui faisaient valoir que pour apprécier le caractère sérieux du prix, il convenait également de tenir compte de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie, et, partant, de la durée pendant laquelle la rente annuelle pouvait, raisonnablement, être due, et qu'en l'espèce, cette somme était dérisoire, puisque le vendeur était âgé de 93 ans au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en se bornant à énoncer que la rente contractuellement prévue correspond à une rémunération annuelle de plus de 13,50 % du capital représenté par la propriété grevée de la réserve de jouissance, ce qu'aucun placement ne permet d'obtenir, pour en déduire que le prix de vente n'est pas dérisoire, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions d'appel des consorts X..., si, indépendamment du point de savoir si le montant de la rente annuelle correspondait, en théorie, à une rémunération annuelle satisfaisante, l'absence d'aléa de la vente ne résultait pas du fait que, pour atteindre la valeur vénale du bien immobilier, soit la somme de 161 291,06 euros, après déduction du droit d'usage et du bouquet, la rente annuelle de 21 952,66 euros aurait dû être versée pendant plus de sept ans, soit une durée excédant l'espérance de vie du vendeur, âgé de 93 ans au moment de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591, 1694 et 1976 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que le grand âge du crédirentier ne supprimait pas à lui seul le caractère aléatoire d'une vente consentie contre le versement d'une rente viagère, la cour d'appel, qui n'avait pas à effectuer une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille huit."



Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 16 novembre 2010 N° de pourvoi: 09-17293


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 octobre 2009), que, par acte authentique du 1er avril 2000, Mme X... a vendu un immeuble aux époux Y..., moyennant un prix constitué pour partie d'un paiement comptant et pour partie d'une rente viagère ; que Mme X... a assigné les époux Y... en nullité de la vente pour vileté du prix ; 

Sur le moyen unique : 

Vu l'article 1976 du code civil, ensemble l'article 1658 du même code ; 

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en annulation de l'acte du 1er avril 2000, l'arrêt retient que le prix de vente était sérieux dans la mesure où il n'était pas démontré que le montant de la rente était inférieur aux revenus du bien ; 

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, par motifs adoptés, que la rente mensuelle était fixée à la somme de 2 000 francs et que les revenus du bien s'élevaient, au jour de la signature, à la somme mensuelle de 3 000 francs, montant du loyer consenti à Mme Z..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne les époux Y... aux dépens ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de sa demande tendant à l'annulation de la vente consentie le 1er avril 2000 aux époux Y... ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal de grande instance a retenu à juste titre que le prix de vente était sérieux dans la mesure où il n'était pas démontré que le montant de la rente était inférieur aux revenus du bien ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise (arrêt p. 4) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la rente viagère, est constituée selon l'article 1976 du Code civil « au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer », étant constant que la vileté du prix s'apprécie en fonction de la valeur locative du bien et que celle-ci est retenue lorsque les arrérages de la rente sont inférieurs aux revenus du bien vendu ; qu'en conséquence, l'expertise effectuée par Madame B... qui a eu pour objet de déterminer la valeur vénale du bien (et qui n'a pas en outre été établie contradictoirement) ne saurait être d'une quelconque utilité pour démontrer la vileté du prix soutenue par Madame Gisèle (Guiseppa) X... ; que des pièces produites aux débats et de l'acte de vente, il résulte au contraire que le prix peut être qualifié de sérieux ; qu'en effet celui-ci se compose d'un versement comptant de 100. 000 francs et d'une rente mensuelle de 2. 000 francs outre la réserve par le vendeur d'un droit d'usage et d'habitation sa vie durant de sorte qu'il n'est pas démontré que cette rente est inférieure aux revenus du bien qui au jour de la signature étaient de 3. 000 francs (montant du loyer consenti à Madame Simone Z...), Madame Gisèle (Guiseppa) X... étant à peine âgée lors de la vente de 64 ans (jugt. p. 4) ; 

ALORS, d'une part, QUE la vileté du prix, qui rend la vente nulle, s'entend de l'absence ou de l'inconsistance de l'obligation de l'acheteur, celui-ci ne supportant aucun débours ; que tel est le cas en matière de vente d'immeuble moyennant le paiement d'une rente viagère, lorsque les arrérages de rente sont inférieurs aux revenus du bien aliéné ; qu'en estimant qu'il n'était pas démontré que le montant de la rente viagère était inférieur aux revenus du bien vendu, tout en constatant que le montant de la rente mensuelle payée à Madame X... s'élevait à 2. 000 francs et que le montant du loyer mensuel correspondant à la location d'une partie du bien était de 3. 000 francs, d'où il résultait que les revenus du bien excédaient le montant de la rente viagère, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1131, 1658 et 1976 du Code civil ; 

ALORS, d'autre part, QUE lorsque le vendeur s'est réservé la jouissance du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve ; qu'en estimant que le droit d'usage que le crédirentier conservait sur sa maison constituait un élément du prix, sans comparer le montant de la rente à l'intérêt que pouvait procurer le capital représentant la maison, même grevé d'un droit de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1976 du Code civil ; 

ALORS, enfin, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 26 novembre 2008, p. 8 § 2 et 3 et p. 10 § 8), Madame X... faisait valoir que « la vente a mis toutes les charges d'entretien et de réparations, petites et grosses, ainsi que l'impôt foncier à sa charge », que « ces charges représentent une dépense moyenne annuelle de 22. 726 F » et que, dans ces conditions, la rente versée par Monsieur et Madame Y... se trouvait « quasiment absorbée en totalité par les frais mis à sa charge » ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions qui établissaient la vileté du prix, principalement payé par le débirentier sous forme d'une rente viagère annuelle de 24. 000 francs, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de Procédure civile." 




Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 21 octobre 2009 N° de pourvoi: 08-13843


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 décembre 2007), que par acte du 26 avril 1995, M. X... a vendu à Mme Y... un immeuble, au prix de 280 000 francs converti en une rente viagère annuelle de 18 000 francs, assorti d'un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur et d'une obligation de soins et d'entretien à la charge de Mme Y... ; que M. X... est décédé le 25 novembre 1999 ; que ses enfants et héritiers, les consorts X...- F..., se prévalant d'un concubinage entre M. X... et Mme Y..., ont assigné cette dernière en annulation de la vente pour vil prix, en paiement d'une indemnité d'occupation, en remboursement de diverses sommes sur le fondement de l'article 1371 du code civil et en paiement de dommages-intérêts ; 

Sur le premier moyen du pourvoi principal : 

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'annuler la vente alors, selon le moyen : 

1° / qu'une vente ne peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux lorsqu'elle est aléatoire ; qu'en établissant, d'abord, que la vente, avec constitution de rente viagère, de la maison située ...à Berles-au-Bois par M. X... à Mme Y... était aléatoire, " l'existence d'un aléa n'étant plus contestée ", pour juger, ensuite, qu'elle devait être annulée pour défaut de prix sérieux, la cour d'appel a violé les articles 1591, 1968 et 1976 du code civil ; 

2° / que dans le cadre d'un contrat de vente avec constitution de rente viagère, lorsque le vendeur s'est réservé le droit d'usage et d'habitation du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de ce droit, y compris lorsque l'acheteur et le vendeur sont concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte le droit d'usage et d'habitation octroyé par Mme Y..., acheteur, à M. X..., vendeur, au seul prétexte que ceux-ci étaient concubins, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du code civil, ensemble l'article 515-8 du code civil ; 

3° / qu'une obligation de soins peut être souscrite entre concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Mme Y..., acheteur, au profit de M. X... dans ledit contrat de vente, au prétexte que ceux-ci étaient concubins, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du code civil, ensemble l'article 515-8 du code civil ; 

4° / que le contrat de vente avec constitution de rente viagère et obligation de soins mise à la charge de l'acquéreur est un contrat aléatoire ; que l'existence de l'aléa, cause de l'obligation, doit s'apprécier à la date où elle est souscrite ; que, pour refuser de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Mme Y... au profit de M. X... dans l'appréciation de l'aléa et du caractère réel et sérieux du prix de la vente du 26 avril 1995, la cour d'appel s'est fondée sur le fait que l'état de santé de ce dernier n'avait pas nécessité de soins particuliers entre la signature de la vente et son décès, le 25 novembre 1999, c'est-à-dire sur des éléments postérieurs à la signature du contrat et inconnus des parties à cette date ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié l'existence de la cause à la date de la conclusion du contrat mais à une date postérieure, a violé les articles 1131 et 1976 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... était âgé de 79 ans lors de la vente, que son espérance de vie, selon les tables de mortalité, était de 7, 9, qu'il était en pleine possession de ses moyens, et que l'existence d'un aléa n'était plus contestée, et retenu que la valeur de l'immeuble, compte tenu de sa composition et de son état, était de 140 000 euros pour 1995, que Mme Y... avait bien vécu en concubinage avec M. X..., et qu'elle ne justifiait pas, depuis 1984, de soins excédant ceux normalement apportés à un concubin, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans violer l'article 515-8 du code civil, que ni la réserve d'usage par le crédirentier, ni l'obligation de soins figurant au contrat de vente ne pouvaient être pris en considération dans la détermination du montant de la rente et du prix de vente de l'immeuble, et qui a souverainement retenu que le prix mentionné dans l'acte du 26 avril 1995, soit 42 685, 72 euros ayant servi à déterminer la valeur de la rente était dérisoire par rapport à la valeur de l'immeuble, a déclaré à bon droit que la vente était nulle pour défaut de prix ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur la branche unique du second moyen du pourvoi principal, en son grief relatif à la condamnation de Mme Y... au paiement de la somme de 40 000 francs (6 098 euros), ci-après annexé : 

Attendu que l'arrêt ayant retenu non pas l'existence d'un contrat de prêt, mais le détournement par Mme Y... d'une somme de 40 000 francs prélevée, par procuration, sur le compte de M. X..., le moyen manque en fait de ce chef ; 

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche : 

Attendu que les consorts X...- F... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de dommages-intérêts alors, selon le moyen, que la partie de bonne foi au contrat de vente peut obtenir la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a prononcé la nullité de la vente, ne pouvait débouter les héritiers de M. X... de leur demande indemnitaire sans rechercher si du fait de ses agissements, Mme Y..., qui avait manifestement traqué un vieillard, de trente ans son aîné, pour l'amener à soustraire de son patrimoine la maison litigieuse, ne leur avait pas causé un préjudice en raison de la privation de jouissance de cette maison depuis le décès de leur père ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des conclusions d'appel des consorts X...- F... que ceux-ci n'ont fondé leur demande de dommages-intérêts que sur le préjudice causé par la procédure qu'ils ont dû intenter contre Mme Y... et non sur celui résultant de l'annulation de la vente ; que le moyen manque en fait de ce chef ; 

Mais sur la branche unique du second moyen du pourvoi principal en son grief relatif à la condamnation de Mme Y... au paiement de la somme de 170 000 francs : 

Vu l'article 1341 du code civil ; 

Attendu que pour condamner Mme Y... à payer 170 000 francs à la succession de M. X..., l'arrêt retient que les consorts X...- F... sont tiers aux contrats de prêt invoqués par eux, et qu'en cette qualité, ils peuvent rapporter la preuve du contrat allégué par tous moyens ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les consorts X...- F..., qui se prévalaient d'un prêt consenti par feu M. X... à Mme Y..., étaient les enfants et héritiers de M. X... et que l'exigence d'une preuve littérale s'impose aux ayants cause universels des parties à l'acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

Et sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident : 

Vu l'article 1382 du code civil ; 

Attendu que pour rejeter la demande des consorts X...- F... en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente prononcée, les parties doivent être replacées dans la situation où elles étaient avant la conclusion de celui-ci ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une indemnité d'occupation était sollicitée jusqu'à parfaite et totale libération des lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les consorts X...- F... de leur indemnité d'occupation et condamne Mme Y... à payer à la succession de M. Serge X... la somme de 170. 000 francs, l'arrêt rendu le 10 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; 

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties, Mme Y..., d ‘ une part, les consorts X...- F... d'autre part, à l'exception de Mme Marie-Odile X..., épouse A... et de M. Serge X..., bénéficiaires de l'aide juridictionnelle ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 ; rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la vente intervenue le 26 avril 1995 entre Serge X... et Marie-Paule Y... portant sur l'immeuble situé ..., et les meubles garnissant cet immeuble à la date du 26 avril 1995 ; 

Aux motifs que l'acte du 26 avril 1995 prévoit que les biens vendus (immeubles et meubles) sont estimés à 300 000 F et que la vente est consentie moyennant le versement d'une rente annuelle de 18 000 F soit 1500 F par mois, indexée et l'obligation pour l'acquéreur d'assurer sa vie durant, des soins à M. Serge X... ; que la rente peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties de fixer, toutefois, ce prix doit être réel et sérieux, la vente consentie à vil prix encourant la nullité ; qu'il convient de relever que lors de la vente, M. X... était âgé de 79 ans et que son espérance de vie, selon les tables de mortalité était de 7, 9 ; que l'existence d'un aléa n'est plus contestée devant la Cour et il est également admis que Monsieur X... était à ce moment en pleine possession de ses moyens, ce qui est confirmé par les photographies produites et les échanges de correspondance entre M. X... et ses enfants ; que l'immeuble vendu d'une surface habitable de 136 m2, construit sur une parcelle de 4 900 m2 est évalué par M. Z... entre 135 000 et 150 000 en 1995 et entre 000 et 165 000 en 2006 ; que les erreurs du rapport de M. Z..., invoquées par l'intimée concernant la date de construction de l'immeuble, sa surface habitable ou le caractère constructible d'une partie de la parcelle de terre, soit ne sont pas démontrées (date de construction, surface habitable) soit sont sans incidence sur l'estimation donnée ; que de même les éléments de comparaison données par Madame Y... concernant des ventes intervenues en 1995 ne permettent pas d'avoir une idée de la valeur de l'immeuble, les trois exemples donnés concernant des maisons plus récentes plus petites et disposant de moins de terrain ; que la circonstance que l'immeuble ait été estimé à 300 000 F dans l'état liquidatif du régime matrimonial ayant existé entre M. X... et sa précédente épouse Mme B..., n'est pas significative à elle seule, dès lors que cette estimation a été retenue dans le cadre d'un accord intervenu entre les ex époux ; qu'il résulte par ailleurs des constatations opérées par M. Z... dans son rapport (p. 83) que les travaux dont se prévaut Mme Y..., correspondent à de simples travaux d'entretien réalisés par elle-même ; que le financement de ces travaux n'est pas justifié et qu'ils n'ont pas donné de valeur à l'immeuble, étant observé de surcroît que Mme Y... soutient de manière contradictoire que la valeur de l'immeuble en 2006 résulte des améliorations apportées par elle et que des travaux importants (qu'elle évalue à 221 000) sont nécessaires à ce jour ; que s'agissant de l'appréciation de la valeur de l'immeuble en 2006, il convient d'observer que l'estimation faite par l'expert judiciaire est proche de celle faite par Me C... et Me D... (notaires consultés par Mme Y...), ceux-ci retenant une valeur oscillant entre 130 et 140 000 sur les bases données par l'intimée ; que les estimations pour 2006 se rejoignent, on peut en conclure que pour 1995, l'estimation proposée par M. Z... est en cohérence avec celle retenue pour 2006 ; que dans ces conditions, la valeur de l'immeuble à retenir pour 1995 compte tenu de la composition de l'immeuble et de son état est de 140 000 ; que par conséquent, la valeur retenue dans l'acte du 26 avril 1995 (42 685, 72) est largement sous-estimée ; que cette seule observation suffit à considérer que le prix retenu ayant servi à déterminer la rente était dérisoire par rapport à la valeur réelle de l'immeuble ; qu'il convient d'ajouter qu'il ressort des pièces communiquées, des photographies, des échanges de correspondances entre les consorts X...- F... et M. Serge X... (toutes les lettres étant adressées à leur père et à Marie-Paule), des testaments établis par Mme Y... en faveur de Mme Marie-Odile X...- F..., de la lettre adressée le 19 octobre 1996 par Mme Y... à M. Pierre E..., que Mme Y... (qui s'est installée chez M. X... en 1987) faisait parte intégrante de la famille et a tissé des liens affectifs avec Serge X... et avec ses enfants ; qu'il s'en déduit que l'intimée a bien vécu en concubinage avec Serge X..., contrairement à ce qu'elle soutient, de sorte qu'il ne peut être pris en considération dans la détermination du montant de la rente et du prix de vente de l'immeuble ni de la réserve d'usage par le crédirentier, ni de l'obligation de soins figurant au contrat de vente, étant de surcroît observé que Mme Y... ne justifie pas de soins particuliers donnés à M. X... malgré le grand âge de celui-ci, les seuls certificats médicaux communiqués datent de 1999 et précèdent de quelques mois son décès ; que dès lors seule doit être prise en compte, pour l'appréciation du prix de vente fixé à l'acte du 26 avril 1995 et de la rente servie par Mme Y... et cette rente arrêtée à 1500 francs par mois est insuffisante à justifier du prix de l'immeuble ; que s'agissant des meubles garnissant l'immeuble, une contestation existe sur la consistance du mobilier et sa valeur, toutefois cette contestation compte tenu de l'analyse de la valeur de l'immeuble et de l'annulation de la vente revêt un caractère accessoire dans la mesure où Mme Y... sera condamnée à restituer les meubles garnissant la maison située ...en avril 1995 ; que par conséquent le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... F... et la vente intervenue le 26 avril 1995 sera annulée par conséquent il convient de constater qu'en raison de l'annulation, Mme Y... devra restituer l'immeuble et les meubles le garnissant à l'ensemble des héritiers venant à la succession de M. Serge X... et que ceux-ci devront restituer à Mme Y... les rentes payées par elle entre le 26 avril 1995 et le 25 novembre 1999 ; 

Alors, d'une part, qu'une vente ne peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux lorsqu'elle est aléatoire ; qu'en établissant, d'abord, que la vente, avec constitution de rente viagère, de la maison située ...par Monsieur X... à Madame Y... était aléatoire, « l'existence d'un aléa n'étant plus contestée » (arrêt p. 7 § 5) pour juger, ensuite, qu'elle devait être annulée pour défaut de prix sérieux, la Cour d'appel a violé les articles 1591, 1968 et 1976 du Code civil ; 

Alors, d'autre part, et en tout état de cause, que dans le cadre d'un contrat de vente avec constitution de rente viagère, lorsque le vendeur s'est réservé le droit d'usage et d'habitation du bien vendu, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de ce droit, y compris lorsque l'acheteur et le vendeur sont concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte le droit d'usage et d'habitation octroyé par Madame Y..., acheteur, à Monsieur X..., vendeur, au seul prétexte que ceux-ci étaient concubins, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du Code civil, ensemble l'article 515-8 du Code civil ; 

Alors, ensuite, et en toute hypothèse, qu'une obligation de soins peut être souscrite entre concubins ; qu'en refusant, pour apprécier le caractère réel et sérieux du prix de vente de l'immeuble, de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Madame Y... au profit de Monsieur X... dans ledit contrat de vente, au prétexte que ceux-ci étaient concubins, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du Code civil, ensemble l'article 515-8 du Code civil ; 

Alors, enfin, et en tout état de cause que le contrat de vente avec constitution de rente viagère et obligation de soins mise à la charge de l'acquéreur est un contrat aléatoire que l'existence de l'aléa, cause de l'obligation, doit s'apprécier à la date où elle est souscrite ; que, pour refuser de prendre en compte l'obligation de soins mise à la charge de Madame Y... au profit de Monsieur X... dans l'appréciation de l'aléa et du caractère réel et sérieux du prix de la vente du 26 avril 1995, la Cour d'appel s'est fondée sur le fait que l'état de santé de ce dernier n'avait pas nécessité de soins particuliers entre la signature de la vente et son décès, le 25 novembre 1999, c'est-à-dire sur des éléments postérieurs à la signature du contrat et inconnus des parties à cette date ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel, qui n'a pas apprécié l'existence de la cause à la date de la conclusion du contrat mais à une date postérieure, a violé les articles 1131 et 1976 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Madame Y... à payer à la succession de Monsieur Serge X... les sommes de 170 000 francs (25 916) et de 40 000 francs (6 098) avec intérêts légaux à compter du décès de Monsieur Serge X... ; 

Aux motifs que les consorts X...- F... sont tiers aux contrats de prêt invoqués par eux, en cette qualité, ils peuvent rapporter la preuve du contrat invoqué par tout moyen ; (…) que s'agissant de la somme de 180 000 francs, les consorts X... invoquent une note rédigée de la main de Monsieur Serge X..., père, datée du 4 juin 1992, faisant état du prêt de deux sommes « l'une de quatre unités pour l'une et pour l'autre de 13 ou 14 unités que j'ai prêté librement à Marie Paule pour l'achat de son immeuble » ; que cette lettre émanant de Monsieur Serge X... prêteur établit bien le versement d'une somme de 170 000 francs par Monsieur X... à Madame Y..., lors de l'acquisition d'un immeuble en novembre 1987 à charge par celle-ci de rembourses ses héritiers que Madame Y... ne justifie, concernant ce prêt, d'aucun remboursement et ne communique aucun élément de nature à combattre le fait ainsi établi de sorte qu'il y a lieu de la condamner à payer aux héritiers de Monsieur Serge X..., constituant sa succession, une somme de 170 000 francs ; que Monsieur X... ayant précisé dans la note établie le 4 juin 1992, que le remboursement se ferait à ses héritiers, il y a lieu de dire que les intérêts ne courront qu'à compter du décès de celui-ci soit le 25 novembre 1999 ; (…) sur la somme de 40 000 francs, qu'il résulte des pièces communiquées par les appelants notamment les relevés de compte à la POSTE de Monsieur X... et des relevés de compte de Madame Y... au Crédit agricole que le 2 novembre 1999, une somme de 40 000 francs a été prélevée sur le compte de Monsieur X... (décédé le 25 novembre 1999) et qu'une somme de du même montant a été créditée sur le compte de Madame Y... le 4 janvier 2000 ; que Madame Y... communique (pièce 417 / 1) le relevé de son compte bancaire en date du 7 janvier 2000, attestant du retrait de cette somme de son compte ; que toutefois elle ne justifie pas du versement de cette somme sur un compte ou un contrat soumis auprès de l'UAP, étant observé de surcroît que le certificat du Docteur H... du 2 mars 2000 précise que Monsieur X... était atteint au moment d'une dégénérescence cérébrale due à la maladie d'ALZHEIMER et que ce versement n'aurait pu être effectué qu'au profit du contrat d'assurance-vie contracté par Monsieur X... dont elle était bénéficiaire, ce qui en tout état de cause lui aurait profité directement, de sorte qu'il y a lieu de dire que cette somme a été détournée et que Mme Y... sera condamnée à la rembourser à la succession de Monsieur Serge X... avec intérêts à compter du décès de celui-ci (le 25 novembre 1999) ; 

Alors que les héritiers des parties ne sont pas des tiers au contrat et doivent prouver le contrat conformément aux règles des articles 1341 et suivants du Code civil ; qu'en jugeant que les consorts X...- F..., enfants et héritiers de Monsieur Serge X..., étaient des tiers aux contrats de prêt prétendument octroyés par celui-ci à Madame Y... et qu'ils pouvaient ainsi rapporter la preuve desdits contrats par tout moyen, la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil. 
MOYEN ANNEXE 

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Coutard, Mayer et Munier Apaire, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et F... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, apr. s avoir annulé la vente immobilière intervenue le 26 avril 1995 entre Monsieur Serge X... et Madame Marie-Paule Y..., et constaté que cette annulation emporterait obligation de Madame Y... de restituer l'immeuble à la succession de Monsieur Serge X..., D'AVOIR débouté les consorts X...- F... de leur demande d'indemnité d'occupation et de leur demande de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS QU'" en raison de l'effet retroactif de l'annulation du contrat de vente prononcée, les parties doivent être replacées dans la situation où elles étaient avant la conclusion de celui-ci, les consorts X...- F... seront par conséquent déboutés de leurs demandes au titre de l'occupation de l'immeuble et des meubles " (arrêt p. 9) ; 

" Les parties font chacune une demande de dommages intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil. Il convient 
d'observer que ni les appelants ni l'intimée ne justifient d'un quelconque préjudice lié à la présente procédure et seront déboutés de leurs demandes " (arrêt p. 11 et 12) ; 

1) ALORS QUE la partie de bonne foi au contrat de vente peut obtenir la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a 
subi en raison de la conclusion du contrat annulé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a prononcé la nullité de la vente, ne pouvait débouter les héritiers de Monsieur X... de leur demande indemnitaire sans 
rechercher si du fait de ses agissements, Madame Y..., qui avait 
manifestement traqué un vieillard, de 30 ans son ans, pour l'amener à soustraire de son patrimoine la maison litigieuse, ne leur avait pas causé un préjudice en raison de la privation de jouissance de cette maison depuis le décès de leur père ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil 

2) ALORS QU'après l'annulation d'une vente immobilière, l'acquéreur qui se maintient dans l'immeuble est redevable d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre ; qu'en l'espèce, après avoir annulé la vente et dit que Madame Y... devra restituer à la succession de 
Monsieur Serge X... l'immeuble litigieux ainsi que les meubles, la 
cour d'appel ne pouvait débouter les consorts X... de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période courant entre la date de l'arrêt et la libération effective des lieux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1234 et 1371 du code civil."