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La servitude de cour commune est relativement méconnue, sans doute parce qu'il ne s'agit pas d'une servitude purement civile mais d'une servitude particulière qui est prévue par le code de l'urbanisme.
L'objet de cette page est de décrire le régime juridique de la servitude de cour commune.
On peut définir la servitude de cour commune comme une obligation faite au propriétaire d'un fonds (c'est-à-dire d'un terrain) de laisser libre de toute construction ou de ne construire que de façon très limitée, de façon à laisser libre l'espace entre des constructions voisines.
Le code de l'urbanisme définit ainsi cette servitude de cour commune : article L.471-1 du code de l'urbanisme.
Article L471-1
Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.
Comme l'indique le code de l'urbanisme, c'est à l'occasion de la délivrance d'un permis de construire que la création d'une servitude de cour commune peut être envisagée, car le permis de construire tient compte de la distance entre les constructions, et il peut prévoir, précisément à ce sujet, des distances, distances que la servitude de cour commune permet de respecter.
L'article 637 du Code civil est ainsi rédigé :
Article 637
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
La servitude de cour commune n'est pas une servitude au sens du Code civil, car elle est imposée par l'administration au nom de considérations d'urbanisme et non dans le cadre de rapports privés entre des propriétés privées.
Il s'agit des textes suivants du code de l'urbanisme.
Article L471-1
Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.
Article L471-2
Si, dans un délai de un an à compter de l'institution de la servitude de cours communes, le permis de construire n'a pas été délivré ou si, dans le même délai à compter de la délivrance du permis de construire, le demandeur n'a pas commencé les travaux ou si les travaux sont interrompus pendant au moins une année, la décision judiciaire qui a institué la servitude, même passée en force de chose jugée, pourra, sans préjudice de tous dommages-intérêts, être rapportée à la demande du propriétaire du terrain grevé.
Toutefois, le délai prévu à l'alinéa premier du présent article est suspendu, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis de construire ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, jusqu'à l'intervention de la décision juridictionnelle irrévocable.
Article L471-3
Les indemnités définitives dues par les bénéficiaires des servitudes aux propriétaires des terrains grevés sont fixées, à défaut d'accord amiable, par voie judiciaire.
Article R471-1
La demande tendant à l'institution d'une servitude dite de "cours communes" en application de l'article L. 471-1 est portée par le propriétaire intéressé à la création de la servitude devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des parcelles qui statue comme en matière de référé.
Article R471-2
Le président doit, en rendant son ordonnance, concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d'urbanisme.
Il entend les propriétaires intéressés, l'autorité administrative compétente et peut ordonner toutes mesures d'instruction, et notamment se transporter sur les lieux.
Article R471-3
L'ordonnance du président institue les servitudes.
Elle détermine également les indemnités approximatives et provisionnelles qui doivent être payées avant le commencement des travaux par les bénéficiaires de servitudes aux propriétaires des terrains grevés, ou consignés par eux.
L'acceptation de l'indemnité approximative et provisionnelle ne préjudicie pas aux droits des propriétaires intéressés quant à la fixation de l'indemnité définitive suivant la procédure définie à l'article L. 471-3.
Article R471-4
L'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est applicable à l'ordonnance mentionnée à l'article R. 471-3.
Article R471-5
Si le terrain sur lequel porte la servitude se trouve en indivision en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et si le syndicat des copropriétaires consent, dans les conditions prévues par le chapitre II de cette loi, à la création de ces servitudes, l'ordonnance est réputée contradictoire à l'égard de ceux des propriétaires minoritaires qui ne se seraient pas fait représenter au jour de l'audience.
L'ordonnance du président ou le jugement du tribunal peuvent fixer des indemnités approximatives et provisionnelles et des indemnités définitives différentes pour chacun des copropriétaires, compte tenu de l'importance du préjudice subi par chacun d'eux.
Oui. C'est même a priori ainsi qu'il peut être instituée en principe.
La Cour de Cassation a admis que l'accord pouvait être implicite, mais il prendra le plus souvent la forme d'un accord écrit, qui sera remis avec les pièces du pétitionnaire au permis de construire.
La servitude ainsi instituée ne pourra pas se voir appliquer les règles relatives à l'extinction des servitudes prévues par le Code civil.
Il n'est pas nécessaire que les parcelles concernées soient contiguës et il suffit que les terrains soient voisins et définissent un espace contigu et homogène.
La servitude peut concerner un immeuble d'habitation et d'une manière générale peut frapper des immeubles construits.
La servitude de cour commune n'emporte pas création d'une servitude de passage, par elle-même.
Oui, la Cour de Cassation l'a admis en 1975. Le Tribunal de grande instance de Paris a quant à lui admis qu'un balcon pouvait surplomber un terrain frappé d'une servitude de cour commune.
Oui. Le Conseil d'État l'a jugé le 21 janvier 1981.
Oui, à défaut d'accord amiable le code de l'urbanisme le permet (voir les textes reproduits ci-dessus).
Non. Les juges peuvent apprécier souverainement si l'opportunité de créer la servitude de cours commune : le juge saisi d'une demande d'institution d'une servitude de cour commune en application des articles L451-1 et R451-1 du Code de l'urbanisme n'est pas tenu d'y faire droit.
Il a été jugé que le juge pouvait rejeter la demande de création d'une servitude de cour commune en considérant qu'elle ne pouvait être admise que pour la construction d'immeubles normaux dans l'intérêt général et dans le respect des règles d'urbanisme et non pour permettre aux particuliers de réaliser des bénéfices supplémentaires.
Il y a lieu à indemnisation, et à défaut d'accord amiable c'est le juge qui fixe le montant de cette indemnisation, souverainement.
Oui. Le Tribunal de grande instance de Marseille l'a admis en 1973.
Oui selon l'article R.171-4 du code de l'urbanisme.
Oui. Le code de l'urbanisme prévoit que la servitude disparaît si le permis de construire n'a pas été délivré dans un délai d'un an à compter de l'institution de la servitude, ou si le pétitionnaire n'a pas commencé les travaux dans le délai d'un an à compter de la délivrance du permis de construire ou encore si les travaux sont interrompus pendant au moins une année.
Les textes prévoient que la décision judiciaire qui a prévu la servitude de cour commune peut alors être rapportée à la demande du propriétaire subissant la servitude.
Il ne semble pas que ces causes de disparition de la servitude de cour commune puissent être appliquées dans le cas où la servitude de cour commune a été prévue conventionnellement.
Elle peut prévoir qu'il ne sera pas possible de construire sur le terrain considéré, ou seulement qu'il ne sera pas possible de construire au-delà d'une certaine hauteur.
Oui, puisqu'il s'agit d'une interdiction de construire.
C'est le tribunal judiciaire, selon le conseil d'État.
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 12 juillet 1994 et 3 octobre 1994 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Jacques Y..., demeurant ... ; M. Y... demande que le Conseil d'Etat annule l'arrêt du 17 mai 1994 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé le jugement du 18 novembre 1992 du tribunal administratif de Poitiers qui avait annulé le permis de construire délivré le 30 janvier 1992 par le maire de Bignoux (Vienne) à M. X... et condamné la commune de Bignoux à lui payer une somme de 2 500 F, et a rejeté la demande dirigée contre ce permis de construire, qu'il avait présentée devant le tribunal ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Gounin, Auditeur,
- les observations de Me Odent, avocat de M. Y... et de Me Boullez, avocat de la commune de Bignoux,
- les conclusions de M. Combrexelle, Commissaire du gouvernement ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-I-I du code de l'urbanisme : "La demande de permis de construire est présentée, soit par le propriétaire du terrain ( ...), soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain" ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. X... avait fait valoir, à l'appui de sa demande de permis de construire, qu'il détenait un droit de propriété sur l'ensemble de la parcelle concernée et produisait, à cet effet, l'acte notarié du 14 août 1991 par lequel cette parcelle lui a été cédée ; qu'avant l'octroi du permis sollicité par M. X..., M. Y..., dont la parcelle jouxte celle dont M. X... revendique la propriété, avait, de son côté, fait état de l'existence d'une servitude de cour commune et produit, en ce sens, auprès de l'administration, des actes notariés des 9 décembre 1900 et 27 décembre 1911 ; que la contestation ainsi soulevée revêtait un caractère sérieux et présentait à juger une question de droit privé, qui relève de la compétence des tribunaux judiciaires ; qu'en s'abstenant de surseoir à statuer jusqu'à ce que cette question préjudicielle ait été tranchée, la cour administrative d'appel de Bordeaux a méconnu l'étendue de sa propre compétence ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. Y... est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la commune de Bignoux, par application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991, à payer à M. Y... une somme de 10 000 F au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce que M. Y..., qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à payer à la commune de Bignoux la somme qu'elle demande au titre de ses propres frais ;
Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 17 mai 1994 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Bordeaux.
Article 3 : La commune de Bignoux (Vienne) paiera à M. Y... une somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991.
Article 4 : Les conclusions présentées, au même titre, par la commune de Bignoux sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Jacques Y..., à la commune de Bignoux, à M. X... et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.”