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La servitude de cour commune est relativement méconnue, sans doute parce qu'il ne s'agit pas d'une servitude purement civile mais d'une servitude particulière qui est prévue par le code de l'urbanisme.
L'objet de cette page est de décrire le régime juridique de la servitude de cour commune.
Définition de la servitude de cour commune
Définition de la servitude de cour commune
On peut définir la servitude de cour commune comme une obligation faite au propriétaire d'un fonds (c'est-à-dire d'un terrain) de laisser libre de toute construction ou de ne construire que de façon très limitée, de façon à laisser libre l'espace entre des constructions voisines.
Le code de l'urbanisme définit ainsi cette servitude de cour commune : article L.471-1 du code de l'urbanisme.
Article L471-1
Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.
Dans quel cas la servitude de cour commune est-elle prévue ?
Dans quel cas la servitude de cour commune est-elle prévue ?
Comme l'indique le code de l'urbanisme, c'est à l'occasion de la délivrance d'un permis de construire que la création d'une servitude de cour commune peut être envisagée, car le permis de construire tient compte de la distance entre les constructions, et il peut prévoir, précisément à ce sujet, des distances, distances que la servitude de cour commune permet de respecter.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 1993), que la société Les Nouvelles Résidences de France (NRF) a commencé la construction de deux bâtiments conformément aux permis de construire qui lui avaient été délivrés ; que des contraintes liées à la présence d'eau ont imposé la surélévation de 40 centimètres du bâtiment B ; que la délivrance d'un certificat de conformité ayant été subordonnée à l'obtention d'un permis de construire rectificatif, refusé par arrêté du 23 janvier 1992, faute de production d'un contrat de cours communes avec la propriété voisine des époux X..., la société NRF a demandé l'établissement judiciaire de cette servitude ;
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 1993), que la société Les Nouvelles Résidences de France (NRF) a commencé la construction de deux bâtiments conformément aux permis de construire qui lui avaient été délivrés ; que des contraintes liées à la présence d'eau ont imposé la surélévation de 40 centimètres du bâtiment B ; que la délivrance d'un certificat de conformité ayant été subordonnée à l'obtention d'un permis de construire rectificatif, refusé par arrêté du 23 janvier 1992, faute de production d'un contrat de cours communes avec la propriété voisine des époux X..., la société NRF a demandé l'établissement judiciaire de cette servitude ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la servitude de cours communes a pour objet de faciliter la construction d'immeubles dans l'intérêt général et dans le respect des règles de l'urbanisme et ne peut pas être un subterfuge permettant de tourner les prescriptions concernant les distances qui doivent séparer les constructions ; que, pour l'institution par la voie judiciaire d'une servitude de cours communes, les travaux de construction de l'immeuble projeté ne doivent pas avoir été commencés, qu'il s'agisse de fondation ou même de fouilles ; qu'en relevant qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre la décision initiale accordant un permis de construire ou la délivrance d'un permis rectificatif et en estimant que les conditions d'application de l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme sont réunies et que la servitude doit être imposée, l'arrêt attaqué a violé les articles L. 451-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du Code de l'urbanisme ; d'autre part, que les époux X... faisaient clairement valoir que la demande judiciaire de création de servitude de cours communes résultant de la demande de permis de construire modificatif, déposée le 15 octobre 1991, n'était pas recevable, les travaux s'étant, en réalité, achevés entre mai et juin 1990 ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions qui constituaient un véritable moyen, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la servitude de cours communes a pour objet de faciliter la construction d'immeubles dans l'intérêt général et dans le respect des règles de l'urbanisme et ne peut pas être un subterfuge permettant de tourner les prescriptions concernant les distances qui doivent séparer les constructions ; que, pour l'institution par la voie judiciaire d'une servitude de cours communes, les travaux de construction de l'immeuble projeté ne doivent pas avoir été commencés, qu'il s'agisse de fondation ou même de fouilles ; qu'en relevant qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre la décision initiale accordant un permis de construire ou la délivrance d'un permis rectificatif et en estimant que les conditions d'application de l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme sont réunies et que la servitude doit être imposée, l'arrêt attaqué a violé les articles L. 451-1 et suivants et R. 451-1 et suivants du Code de l'urbanisme ; d'autre part, que les époux X... faisaient clairement valoir que la demande judiciaire de création de servitude de cours communes résultant de la demande de permis de construire modificatif, déposée le 15 octobre 1991, n'était pas recevable, les travaux s'étant, en réalité, achevés entre mai et juin 1990 ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions qui constituaient un véritable moyen, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel, répondant aux conclusions, a relevé, à bon droit, que l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme ne fait pas de distinction entre la décision initiale accordant un permis de construire et la délivrance d'un permis modificatif ;
Mais attendu que la cour d'appel, répondant aux conclusions, a relevé, à bon droit, que l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme ne fait pas de distinction entre la décision initiale accordant un permis de construire et la délivrance d'un permis modificatif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.”
REJETTE le pourvoi.”
L'article 637 du Code civil est ainsi rédigé :
Article 637
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
La servitude de cour commune n'est pas une servitude au sens du Code civil, car elle est imposée par l'administration au nom de considérations d'urbanisme et non dans le cadre de rapports privés entre des propriétés privées.
Quels sont les textes applicables à la servitude de cour commune ?
Quels sont les textes applicables à la servitude de cour commune ?
Il s'agit des textes suivants du code de l'urbanisme.
Article L471-1
Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.
Article L471-2
Si, dans un délai de un an à compter de l'institution de la servitude de cours communes, le permis de construire n'a pas été délivré ou si, dans le même délai à compter de la délivrance du permis de construire, le demandeur n'a pas commencé les travaux ou si les travaux sont interrompus pendant au moins une année, la décision judiciaire qui a institué la servitude, même passée en force de chose jugée, pourra, sans préjudice de tous dommages-intérêts, être rapportée à la demande du propriétaire du terrain grevé.
Toutefois, le délai prévu à l'alinéa premier du présent article est suspendu, en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis de construire ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, jusqu'à l'intervention de la décision juridictionnelle irrévocable.
Article L471-3
Les indemnités définitives dues par les bénéficiaires des servitudes aux propriétaires des terrains grevés sont fixées, à défaut d'accord amiable, par voie judiciaire.
Article R471-1
La demande tendant à l'institution d'une servitude dite de "cours communes" en application de l'article L. 471-1 est portée par le propriétaire intéressé à la création de la servitude devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des parcelles qui statue comme en matière de référé.
Article R471-2
Le président doit, en rendant son ordonnance, concilier les intérêts des parties en cause tout en assurant le respect des prescriptions d'urbanisme.
Il entend les propriétaires intéressés, l'autorité administrative compétente et peut ordonner toutes mesures d'instruction, et notamment se transporter sur les lieux.
Article R471-3
L'ordonnance du président institue les servitudes.
Elle détermine également les indemnités approximatives et provisionnelles qui doivent être payées avant le commencement des travaux par les bénéficiaires de servitudes aux propriétaires des terrains grevés, ou consignés par eux.
L'acceptation de l'indemnité approximative et provisionnelle ne préjudicie pas aux droits des propriétaires intéressés quant à la fixation de l'indemnité définitive suivant la procédure définie à l'article L. 471-3.
Article R471-4
L'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est applicable à l'ordonnance mentionnée à l'article R. 471-3.
Article R471-5
Si le terrain sur lequel porte la servitude se trouve en indivision en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et si le syndicat des copropriétaires consent, dans les conditions prévues par le chapitre II de cette loi, à la création de ces servitudes, l'ordonnance est réputée contradictoire à l'égard de ceux des propriétaires minoritaires qui ne se seraient pas fait représenter au jour de l'audience.
L'ordonnance du président ou le jugement du tribunal peuvent fixer des indemnités approximatives et provisionnelles et des indemnités définitives différentes pour chacun des copropriétaires, compte tenu de l'importance du préjudice subi par chacun d'eux.
La servitude de cour commune peut-elle être prévue par un accord amiable ?
La servitude de cour commune peut-elle être prévue par un accord amiable ?
Oui. C'est même a priori ainsi qu'il peut être instituée en principe.
La Cour de Cassation a admis que l'accord pouvait être implicite, mais il prendra le plus souvent la forme d'un accord écrit, qui sera remis avec les pièces du pétitionnaire au permis de construire.
La servitude ainsi instituée ne pourra pas se voir appliquer les règles relatives à l'extinction des servitudes prévues par le Code civil.
Il n'est pas nécessaire que les parcelles concernées soient contiguës et il suffit que les terrains soient voisins et définissent un espace contigu et homogène.
La servitude peut concerner un immeuble d'habitation et d'une manière générale peut frapper des immeubles construits.
La servitude de cour commune n'emporte pas création d'une servitude de passage, par elle-même.
Une construction en sous-sol peut-elle être réalisée malgré l'existence d'une servitude de cour commune ?
Une construction en sous-sol peut-elle être réalisée malgré l'existence d'une servitude de cour commune ?
Oui, la Cour de Cassation l'a admis en 1975. Le Tribunal de grande instance de Paris a quant à lui admis qu'un balcon pouvait surplomber un terrain frappé d'une servitude de cour commune.
L'administration peut-elle refuser un permis de construire à défaut de justification d'une servitude de cours commune ?
L'administration peut-elle refuser un permis de construire à défaut de justification d'une servitude de cours commune ?
Oui. Le Conseil d'État l'a jugé le 21 janvier 1981.
La servitude de cour commune peut-elle être instituée par le juge ?
La servitude de cour commune peut-elle être instituée par le juge ?
Oui, à défaut d'accord amiable le code de l'urbanisme le permet (voir les textes reproduits ci-dessus).
Le juge a-t-il l'obligation d'instituer la servitude de cour commune ?
Le juge a-t-il l'obligation d'instituer la servitude de cour commune ?
Non. Les juges peuvent apprécier souverainement si l'opportunité de créer la servitude de cours commune : le juge saisi d'une demande d'institution d'une servitude de cour commune en application des articles L451-1 et R451-1 du Code de l'urbanisme n'est pas tenu d'y faire droit.
Il a été jugé que le juge pouvait rejeter la demande de création d'une servitude de cour commune en considérant qu'elle ne pouvait être admise que pour la construction d'immeubles normaux dans l'intérêt général et dans le respect des règles d'urbanisme et non pour permettre aux particuliers de réaliser des bénéfices supplémentaires.
L'institution d'une servitude de cour commune doit-elle donner lieu à indemnisation ? Qui fixe le montant de l'indemnité ?
L'institution d'une servitude de cour commune doit-elle donner lieu à indemnisation ? Qui fixe le montant de l'indemnité ?
Il y a lieu à indemnisation, et à défaut d'accord amiable c'est le juge qui fixe le montant de cette indemnisation, souverainement.
Le bénéficiaire d'une promesse de vente est-il recevable à demander l'institution d'une servitude de cour commune ?
Le bénéficiaire d'une promesse de vente est-il recevable à demander l'institution d'une servitude de cour commune ?
Oui. Le Tribunal de grande instance de Marseille l'a admis en 1973.
L'ordonnance qui institue la servitude de cour commune doit-elle être publiée aux hypothèques ?
L'ordonnance qui institue la servitude de cour commune doit-elle être publiée aux hypothèques ?
Oui selon l'article R.171-4 du code de l'urbanisme.
La servitude de cour commune peut-elle disparaître si la construction autorisée par l'administration n'est pas réalisée ?
La servitude de cour commune peut-elle disparaître si la construction autorisée par l'administration n'est pas réalisée ?
Oui. Le code de l'urbanisme prévoit que la servitude disparaît si le permis de construire n'a pas été délivré dans un délai d'un an à compter de l'institution de la servitude, ou si le pétitionnaire n'a pas commencé les travaux dans le délai d'un an à compter de la délivrance du permis de construire ou encore si les travaux sont interrompus pendant au moins une année.
Les textes prévoient que la décision judiciaire qui a prévu la servitude de cour commune peut alors être rapportée à la demande du propriétaire subissant la servitude.
Il ne semble pas que ces causes de disparition de la servitude de cour commune puissent être appliquées dans le cas où la servitude de cour commune a été prévue conventionnellement.
Que peut prévoir la servitude de cour commune ?
Que peut prévoir la servitude de cour commune ?
Elle peut prévoir qu'il ne sera pas possible de construire sur le terrain considéré, ou seulement qu'il ne sera pas possible de construire au-delà d'une certaine hauteur.
Peut-on détruire les constructions édifiées en violation d'une servitude de cour commune ?
Peut-on détruire les constructions édifiées en violation d'une servitude de cour commune ?
Oui, puisqu'il s'agit d'une interdiction de construire.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1997), que la société Hollier-Larousse, devenue Larousse Immobilier, ayant acquis en juin 1905, une parcelle de terrain boulevard Raspail, a conclu avec ses deux voisins une convention comportant pour chacun d'eux prohibition de bâtir au délà d'une certaine hauteur sur la partie de cour leur appartenant, et a ensuite signé, le 31 août 1906, avec eux et la ville de Paris, pour permettre la construction d'immeubles, un traité par lequel les trois propriétaires s'obligeaient envers la ville à ménager entre eux, et à maintenir à perpétuité, dans ces immeubles, des cours et des courettes, en continuité, d'une certaine superficie, libres de toute construction ; que l'immeuble de la société Larousse Immobilier ayant été placé sous le régime de la copropriété, Mme X... y a acquis le 17 janvier 1985 un lot à usage d'habitation et, ayant constaté que les cours de cet immeuble avaient été bâties et constituées en lots appartenant à la société Larousse, a assigné la société Larousse Immobilier et la société Larousse, cette dernière en qualité de copropriétaire, en démolition de ces constructions et en établissement d'un nouveau règlement de copropriété, avec suppression des lots irréguliers ; que la société Samas, venant aux droits de la société Larousse Immobilier, est intervenue volontairement à la procédure et le syndicat des copropriétaires a été assigné en intervention forcée ;
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1997), que la société Hollier-Larousse, devenue Larousse Immobilier, ayant acquis en juin 1905, une parcelle de terrain boulevard Raspail, a conclu avec ses deux voisins une convention comportant pour chacun d'eux prohibition de bâtir au délà d'une certaine hauteur sur la partie de cour leur appartenant, et a ensuite signé, le 31 août 1906, avec eux et la ville de Paris, pour permettre la construction d'immeubles, un traité par lequel les trois propriétaires s'obligeaient envers la ville à ménager entre eux, et à maintenir à perpétuité, dans ces immeubles, des cours et des courettes, en continuité, d'une certaine superficie, libres de toute construction ; que l'immeuble de la société Larousse Immobilier ayant été placé sous le régime de la copropriété, Mme X... y a acquis le 17 janvier 1985 un lot à usage d'habitation et, ayant constaté que les cours de cet immeuble avaient été bâties et constituées en lots appartenant à la société Larousse, a assigné la société Larousse Immobilier et la société Larousse, cette dernière en qualité de copropriétaire, en démolition de ces constructions et en établissement d'un nouveau règlement de copropriété, avec suppression des lots irréguliers ; que la société Samas, venant aux droits de la société Larousse Immobilier, est intervenue volontairement à la procédure et le syndicat des copropriétaires a été assigné en intervention forcée ;
Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de lui ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... visées dans le traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; qu'en négligeant en l'espèce, les conclusions de la société Samas, dont il résultait qu'à se placer même du strict point de vue du droit des servitudes, la servitude litigieuse se trouvait éteinte par confusion, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant sont indépendants l'un de l'autre et appartiennent à des propriétaires différents ; que tel n'est pas le cas d'un immeuble en copropriété ; qu'en retenant l'existence d'une servitude de cour commune perpétuelle et imprescriptible, instituée " dans l'intérêt de la collectivité ", en dépit de l'absence de fonds dominant et l'institution d'une copropriété après réunion des trois fonds initiaux entre les mains d'un seul propriétaire, la société Samas, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, les articles 637 et suivants du Code civil ;
Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de lui ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... visées dans le traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; qu'en négligeant en l'espèce, les conclusions de la société Samas, dont il résultait qu'à se placer même du strict point de vue du droit des servitudes, la servitude litigieuse se trouvait éteinte par confusion, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° qu'une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominant sont indépendants l'un de l'autre et appartiennent à des propriétaires différents ; que tel n'est pas le cas d'un immeuble en copropriété ; qu'en retenant l'existence d'une servitude de cour commune perpétuelle et imprescriptible, instituée " dans l'intérêt de la collectivité ", en dépit de l'absence de fonds dominant et l'institution d'une copropriété après réunion des trois fonds initiaux entre les mains d'un seul propriétaire, la société Samas, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1 et 6 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, les articles 637 et suivants du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la " servitude de cour commune " avait été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, qu'elle ne profitait pas à un fonds dominant et qu'elle avait un caractère perpétuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, sans violer les dispositions relatives aux servitudes et au statut de la copropriété, qu'instituée dans l'intérêt de la collectivité, l'obligation de maintenir cours et courettes libres de toute construction s'analysait comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l'immeuble du ... et s'imposait au syndicat des copropriétaires ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la " servitude de cour commune " avait été créée pour satisfaire aux prescriptions des règlements, qu'elle ne profitait pas à un fonds dominant et qu'elle avait un caractère perpétuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, sans violer les dispositions relatives aux servitudes et au statut de la copropriété, qu'instituée dans l'intérêt de la collectivité, l'obligation de maintenir cours et courettes libres de toute construction s'analysait comme une charge grevant à perpétuité le fonds de l'immeuble du ... et s'imposait au syndicat des copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Sur le second moyen :
Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de réformer le jugement déclarant Mme X... irrecevable en ses prétentions d'ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... et de déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété de l'immeuble contrevenant à la " servitude de cour commune " du traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; que la société Samas demandait que l'action exercée à son encontre fût déclarée prescrite, les cours et courettes de l'immeuble ayant été couvertes de constructions dès 1928 et étant demeurées en cet état depuis lors, lesdites constructions ayant même subi de nouveaux aménagements en 1953 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que, pour pouvoir agir individuellement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, un copropriétaire doit pouvoir justifier d'un préjudice personnel ; qu'un tel préjudice ne saurait résulter du seul fait qu'il a été porté atteinte aux parties collectives d'un immeuble et supposer que soit caractérisé un lien précis entre cette atteinte et le dommage qu'elle cause au copropriétaire demandeur ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que " dès lors que la servitude de cour commune litigieuse a été érigée au profit de la collectivité, Mme Elisabeth Y... doit être admise à l'invoquer et qu'elle y a intérêt, l'une de ses fenêtres ouvrant sur les constructions en cause ", la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun dommage découlant pour l'intéressée des constructions litigieuses implantées sur les cours communes, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° qu'en se bornant encore à relever que le syndicat des copropriétaires a " également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ", sans relever aucune circonstance susceptible, du strict point de vue dudit syndicat, de justifier la démolition ordonnée, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° que les dispositions contractuelles d'un règlement de copropriété font la loi des parties ; qu'en déclarant, en l'espèce, purement et simplement " non écrites " les clauses du règlement de copropriété contraires à la servitude de cour commune instaurée par le traité de 1906, clauses dont la licéité n'avait jamais été remise en cause ni la modification demandée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que la société Samas fait grief à l'arrêt de réformer le jugement déclarant Mme X... irrecevable en ses prétentions d'ordonner la démolition des constructions édifiées sur les cours et courettes de l'immeuble ... et de déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété de l'immeuble contrevenant à la " servitude de cour commune " du traité de 1906, alors, selon le moyen, 1° que tout jugement doit être motivé et répondre aux conclusions et moyens des parties ; que la société Samas demandait que l'action exercée à son encontre fût déclarée prescrite, les cours et courettes de l'immeuble ayant été couvertes de constructions dès 1928 et étant demeurées en cet état depuis lors, lesdites constructions ayant même subi de nouveaux aménagements en 1953 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que, pour pouvoir agir individuellement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, un copropriétaire doit pouvoir justifier d'un préjudice personnel ; qu'un tel préjudice ne saurait résulter du seul fait qu'il a été porté atteinte aux parties collectives d'un immeuble et supposer que soit caractérisé un lien précis entre cette atteinte et le dommage qu'elle cause au copropriétaire demandeur ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que " dès lors que la servitude de cour commune litigieuse a été érigée au profit de la collectivité, Mme Elisabeth Y... doit être admise à l'invoquer et qu'elle y a intérêt, l'une de ses fenêtres ouvrant sur les constructions en cause ", la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun dommage découlant pour l'intéressée des constructions litigieuses implantées sur les cours communes, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° qu'en se bornant encore à relever que le syndicat des copropriétaires a " également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ", sans relever aucune circonstance susceptible, du strict point de vue dudit syndicat, de justifier la démolition ordonnée, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° que les dispositions contractuelles d'un règlement de copropriété font la loi des parties ; qu'en déclarant, en l'espèce, purement et simplement " non écrites " les clauses du règlement de copropriété contraires à la servitude de cour commune instaurée par le traité de 1906, clauses dont la licéité n'avait jamais été remise en cause ni la modification demandée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le traité de 1906 prévoyant que les cours et courettes de l'immeuble devaient à perpétuité rester libres de toutes constructions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'une des fenêtres du lot de Mme Moreau-Cohen ouvrant sur les constructions en cause, cette copropriétaire avait un intérêt à agir et que le syndicat avait également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le traité de 1906 prévoyant que les cours et courettes de l'immeuble devaient à perpétuité rester libres de toutes constructions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'une des fenêtres du lot de Mme Moreau-Cohen ouvrant sur les constructions en cause, cette copropriétaire avait un intérêt à agir et que le syndicat avait également intérêt à agir, son action tendant à la sauvegarde juridique de l'immeuble ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le traité de 1906 s'imposait au syndicat des copropriétaires comme charge grevant à perpétuité l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que le règlement de copropriété de cet immeuble ne pouvait contrevenir à ce traité et que les clauses de ce règlement contraires à la charge instituée dans l'intérêt de la collectivité devaient être réputées non écrites.”
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le traité de 1906 s'imposait au syndicat des copropriétaires comme charge grevant à perpétuité l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que le règlement de copropriété de cet immeuble ne pouvait contrevenir à ce traité et que les clauses de ce règlement contraires à la charge instituée dans l'intérêt de la collectivité devaient être réputées non écrites.”
Quel est le tribunal compétent pour connaître de la contestation portant sur l'existence ou non d'une servitude de cour commune ?
Quel est le tribunal compétent pour connaître de la contestation portant sur l'existence ou non d'une servitude de cour commune ?
C'est le tribunal judiciaire, selon le conseil d'État.
“Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 12 juillet 1994 et 3 octobre 1994 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Jacques Y..., demeurant ... ; M. Y... demande que le Conseil d'Etat annule l'arrêt du 17 mai 1994 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé le jugement du 18 novembre 1992 du tribunal administratif de Poitiers qui avait annulé le permis de construire délivré le 30 janvier 1992 par le maire de Bignoux (Vienne) à M. X... et condamné la commune de Bignoux à lui payer une somme de 2 500 F, et a rejeté la demande dirigée contre ce permis de construire, qu'il avait présentée devant le tribunal ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Gounin, Auditeur,
- les observations de Me Odent, avocat de M. Y... et de Me Boullez, avocat de la commune de Bignoux,
- les conclusions de M. Combrexelle, Commissaire du gouvernement ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-I-I du code de l'urbanisme : "La demande de permis de construire est présentée, soit par le propriétaire du terrain ( ...), soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain" ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. X... avait fait valoir, à l'appui de sa demande de permis de construire, qu'il détenait un droit de propriété sur l'ensemble de la parcelle concernée et produisait, à cet effet, l'acte notarié du 14 août 1991 par lequel cette parcelle lui a été cédée ; qu'avant l'octroi du permis sollicité par M. X..., M. Y..., dont la parcelle jouxte celle dont M. X... revendique la propriété, avait, de son côté, fait état de l'existence d'une servitude de cour commune et produit, en ce sens, auprès de l'administration, des actes notariés des 9 décembre 1900 et 27 décembre 1911 ; que la contestation ainsi soulevée revêtait un caractère sérieux et présentait à juger une question de droit privé, qui relève de la compétence des tribunaux judiciaires ; qu'en s'abstenant de surseoir à statuer jusqu'à ce que cette question préjudicielle ait été tranchée, la cour administrative d'appel de Bordeaux a méconnu l'étendue de sa propre compétence ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. Y... est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la commune de Bignoux, par application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991, à payer à M. Y... une somme de 10 000 F au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce que M. Y..., qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamné à payer à la commune de Bignoux la somme qu'elle demande au titre de ses propres frais ;
Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 17 mai 1994 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Bordeaux.
Article 3 : La commune de Bignoux (Vienne) paiera à M. Y... une somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991.
Article 4 : Les conclusions présentées, au même titre, par la commune de Bignoux sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Jacques Y..., à la commune de Bignoux, à M. X... et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.”
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