L'article 684 du code civil dispose que : Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
Il a pour objet d'obliger le vendeur d'un fonds qui divise son terrain pour le vendre de prévoir que le passage qui sera rendu nécessaire en cas de création d'une situation d'enclave devra être pris sur son terrain et non sur le terrain d'un voisin.
Ceci par dérogation à l’article 682 du code civil qui prévoit que : Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
On note que l’article 684 du code civil prévoit que par exception les principes de l'article 682 sont applicables si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés.
Oui : voici un arrêt sur ce point :
"Attendu qu’ayant relevé que le passage devant desservir la parcelle de M. X... devait être demandé sur les autres parcelles provenant de la division en 1985 du fonds des époux Julien Y..., en l’espèce la parcelle de Mme Y..., et constaté que le chemin d’accès existant offrait un passage suffisant pour satisfaire aux prescriptions des textes visés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir reconnu, au profit de la parcelle EO 389, une servitude légale de passage dont l’assiette sera constituée par le chemin d’accès de 3,50 mètres de large existant le long de la borne Sud de la parcelle EO 388 se prolongeant jusqu’au chemin communal des Myosotis et interdit en conséquence à Mme Y..., ce sous astreinte, tout acte de nature à empêcher ou diminuer l’usage de ce passage ;
AUX MOTIFS QU’il résulte du plan cadastral qui est produit que la parcelle de Monsieur X... est enclavée et n’a aucune issue sur la voie publique au sens de l’article 682 du code civil ; qu’aucun élément contraire n’est démontré ni même seulement allégué ; que la servitude légale pour cause d’enclave doit donc être reconnue ; que l’article 684 du même code stipule que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ce partage sauf dans le cas où un passage suffisant ne peut pas être établi sur les fonds divisés ; que l’enclave de la parcelle de Monsieur X... résulte de la donation-partage du 24 septembre 1985 ; que le passage doit donc être demandé sur les terrains provenant de la division du fonds des époux Y... Julien, dont la parcelle EO 388 de Madame Y... ; qu’un passage suffisant peut être établi dont l’assiette sera constituée par le chemin d’accès de 3,50 m de large se prolongeant, à partir de l’angle sud-ouest de la parcelle EO 389, le long de la borne sud des parcelles EO 388 puis EO 387, jusqu’au chemin communal des Myosotis, chemin dont la matérialité n’est pas discutée ;
ALORS QUE, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds plus grand, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui sont issus de cette division ; que parmi ces terrains, ou à l’intérieur du terrain en cause, l’assiette du passage doit être déterminée selon le double critère du trajet le plus court et de l’endroit le moins dommageable ; qu’en l’espèce, il ne résulte pas des motifs de l’arrêt que la parcelle EO 388 appartenant à Mme Y... ait été la seule, issue de la division opérée en 1985, sur laquelle puisse s’exercer la servitude ; que l’arrêt ne constate pas davantage que le chemin d’accès devant selon elle constituer l’assiette de la servitude constitue le trajet le plus court et le moins dommageable pour permettre le désenclavement de la parcelle de M. X... ; qu’il s’ensuit que l’arrêt n’est pas légalement justifié au regard des articles 683 et 684 du code civil, violés."
Ce sont tous les contrats selon cet arrêt :
"Vu l’article 684 du code civil ;
Attendu que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 6 juin 2011), que M. X... a vendu certaines parcelles à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural Provence-Alpes-Côte d’Azur (la SAFER) laquelle les a cédées à M. Y... ; que celui-ci a agi aux fins qu’il soit fait défense aux époux X..., qui avaient conservé la propriété de parcelles contiguës, de passer, pour accéder à la voie publique, sur deux des parcelles par lui acquises ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que les époux X... ne sont pas en droit d’invoquer les dispositions de l’article 684 du code civil dès lors que la situation entre les parcelles de M. Y... et les parcelles restées la propriété de M. X... ne résulte pas directement de la division opérée par ce dernier, puisqu’il a divisé son fonds pour en vendre une partie à la SAFER, laquelle l’a rétrocédée à M. Y... et qu’en conséquence, il appartient aux époux X... de rechercher un passage conformément aux règles posées par les articles 682 et 683 du même code ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le fait que l’état d’enclave du fonds des époux X... n’était pas la conséquence directe de la division du fonds, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 6 juin 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Chambéry ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze."
Oui selon cet arrêt :
"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 24 octobre 2000), que M. X... a assigné M. Y... et Mme Z..., aux droits de laquelle se trouvent les consorts A..., pour faire constater, invoquant la cessation de l’état d’enclave, l’extinction de la servitude de passage grevant ses parcelles cadastrées n° 730 et 904 au profit des parcelles n° 733 et 911 appartenant aux consorts A..., en vertu de l’acte, du 14 février 1910, de la vente par l’auteur commun des parties, après division de son fonds, de parcelles devenues la propriété desdits consorts ;
Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande et de décider que la parcelle n° 733 dispose d’un droit de passage sur ses parcelles qui s’exercera comme il est dit dans l’acte du 14 février 1910, alors, selon le moyen :
1 / que le propriétaire dont le fonds dispose d’une issue sur la voie publique ne peut prétendre au bénéfice d’une servitude de passage sur un fonds voisin que si cette issue est insuffisante pour permettre une exploitation normale du fonds ; qu’au cas d’espèce, M. X... faisait valoir que le fonds appartenant aux consorts A... disposait d’une issue sur la rue Frédéric Chevalier ; qu’en statuant comme ils l’ont fait sans rechercher, et a fortiori sans s’expliquer sur le point de savoir si, aujourd’hui, cette issue était suffisante ou non pour permettre aux consorts A... une exploitation normale de leur fonds, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 682 du Code civil ;
2 / que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ; qu’en outre, en cas de cessation de l’état d’enclave, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude ; qu’au cas d’espèce, il est constant qu’au cours de l’année 1928, l’état d’enclave du fonds appartenant aux consorts A... a disparu lorsque le fonds a été desservi à l’ouest par l’acquisition des parcelles 735 et 1205 contiguës qui joignaient la voie publique ; qu’ainsi, dès cette date, la servitude de passage grevant le fonds appartenant aujourd’hui à M. X... s’est éteinte ; que si, en 1947, la division des parcelles 733 et 1205 a recréé l’état d’enclave antérieur à 1928, le passage ne pouvait être demandé que sur la parcelle 1205, de sorte qu’aucune servitude de passage ne pouvait grever le fonds appartenant aujourd’hui à M. X... ; que pour avoir décidé le contraire, les juges du fond ont violé les articles 684 et 685-1 du Code civil ;
3 / qu’en statuant comme ils l’ont fait, alors qu’ils avaient constaté que l’état d’enclave avait disparu du fait de la jonction du fonds à la parcelle 1205, les juges du fond n’ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé les articles 684 et 685-1 du Code civil ;
Mais attendu, d’une part, que M. X..., qui s’était borné à alléguer l’existence, dans la maison des consorts A..., d’une issue sur la voie publique, n’avait pas soutenu que celle-ci fût de nature à procurer une desserte suffisant aux besoins découlant d’une utilisation normale du fonds et avait reconnu dans ses conclusions d’appel qu’un nouvel enclavement de la parcelle 733 était résulté de la revente en 1947 de la parcelle 1205 qui lui avait été réunie en 1928 ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que la possession trentenaire d’un passage sur les parcelles 730 et 904 par les propriétaires de la parcelle 733 et selon les modalités définies à l’acte de 1910, était régulièrement établie, depuis 1947 jusqu’à ce que ce passage fût contesté par M. X... après son acquisition, le 29 août 1992, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche non demandée, la détermination de l’assiette du passage par trente ans d’usage continu rendant inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil invoquées par M. X..., a légalement justifié sa décision."