Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public



Christophe BUFFET Avocat

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Que dit l'article 552 du code civil ?

Cet article dispose que :

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Cela signifie essentiellement que le propriétaire d'un terrain est aussi propriétaire de tout ce qui se trouve au dessus et de ce qui se trouve au-dessous de la surface du terrain.

Ainsi, en particulier, ce propriétaire peut s'opposer à ce que au-dessus de son terrain un autre propriétaire édifie un ouvrage qui empiéterait au-dessus de son terrain.

Ce principe vaut même si l'empiètement est extrêmement réduit. Sur ce problème de l'empiètement, voyez mon site consacré à ce sujet : "Tout savoir sur la construction sur le terrain d'autrui".

Notez toutefois que la Cour de Cassation a admis d'existence d'une servitude de surplomb acquise par prescription au bout de 30 ans par l'arrêt suivant :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 octobre 2006), que les époux X... ont assigné la société Clairsienne d'HLM afin de voir juger qu'ils ont acquis par prescription trentenaire une servitude de surplomb du fait d'une corniche construite sur leur immeuble et de voir ordonner la suspension des travaux envisagés par cette société y portant atteinte ;

Attendu que la société Clairsienne d'HLM fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ; qu'en décidant que les époux X... bénéficient d'une servitude de surplomb acquise par prescription sur le fonds voisin appartenant à la société Clairsienne du fait de la corniche intégrée à leur immeuble, tout en constatant que la corniche surplombe le fonds voisin, la cour a violé les articles 544 et 637 du code civil ;

2°/ qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage ou l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que le simple élément décoratif d'un immeuble ne peut être un élément utile du fonds justifiant une servitude sur un autre fonds ; qu'en jugeant que la corniche intégrée à l'immeuble des époux X... justifiait la reconnaissance d'une servitude de surplomb sur le fonds de la société Clairsienne au motif que cette corniche "faisait partie de l'architecture même de l'immeuble", sans constater l'avantage de cet élément pour l'utilité et l'usage du fonds des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 637 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la corniche avait été édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble, lequel, de type "chartreuse", ancien et de caractère, formait un tout sur le plan architectural dans lequel elle s'intégrait pour être surmontée d'une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton et souverainement retenu qu'elle présentait un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux X..., en ce qu'elle faisait partie de l'architecture même de leur immeuble, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'agrément, en a exactement déduit que le fonds des époux X..., qui pouvaient se prévaloir d'une possession utile, bénéficiait d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription."
Le principe de l'interdiction de l'empiètement aérien vaut en particulier pour les constructions mais aussi pour des panneaux publicitaires, et même dans certains cas pour les grues de chantier (sauf si l'emprise est temporaire).

En ce qui concerne le sous-sol, le principe de l'interdiction de l'empiètement est également admis. En particulier, l'implantation de tirants d'ancrage est une atteinte au droit de propriété.

Voici un exemple :

"Vu l'article 552 du code civil, ensemble l'article 545 du même code ;

Attendu qu'aux termes du premier de ces textes, la propriété du sol emporte la propriété du dessous ; que, selon le second, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Angers, 3 novembre 1980 - n. 10 - 55 78) constate qu'au niveau des fondations de la maison des époux Rouger, il y a dans la partie nord est un empiétement de cinq centimètres au maximum sur le fonds appartenant aux époux x... ; que, pour rejeter la demande des époux x... tendant a la démolition de la construction, dans la mesure de l'empiétement, et pour substituer a la limite actuelle des héritages celle proposée par l'expert, l'arrêt relève que dans la partie sud est de l'immeuble les époux z... ont abandonné dix centimètres et que l'expert y... une légère rectification des frontières ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés."


Cela signifie également que le propriétaire d'un terrain est également propriétaire de la grotte qui se trouve sous ce terrain.

La preuve contraire à la présomption de l'article 552 du code civil est-elle possible ?

Cette question est essentielle, car si la présomption ne supporte pas la preuve contraire, cela signifiera que dans tous les cas le propriétaire du terrain pourra s'opposer à toute revendication de propriété portant sur le tréfonds ou sur ce qui se trouve au-dessus de son terrain, et inversement si la preuve contraire est admise cela ouvre la possibilité de démontrer qu'il existe deux propriétaires différents : celui  du terrain et celui de ce qui se trouve sous au-dessus du terrain.

La Cour de Cassation a donné depuis la fin du XIXe siècle que la présomption n'est pas irréfragable et peut donc être renversée par la preuve contraire.

Cette preuve contraire peut être apportée par un titre ou par la prescription acquisitive ou usucapion.

Voici un arrêt qui rappelle ce principe :

"Vu l'article 552 du Code civil ;

Attendu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 décembre 1996), que M. X..., propriétaire d'un immeuble cadastré 1311, ayant édifié un mur séparatif, en sous-sol, entre sa parcelle et les fonds cadastrés 128 et 129, a assigné son voisin, M. A..., auquel il reprochait d'avoir entrepris la démolition de ce mur, afin de faire juger qu'il était seul propriétaire de la parcelle 1311 et des constructions qui y étaient édifiées ; que Mmes X... et A... sont intervenues volontairement à l'instance ; que les époux Y..., acquéreurs de la propriété A..., ont été assignés en intervention forcée ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande et le condamner à démolir le mur objet du litige, l'arrêt, qui relève que les époux A... ont acquis les parties d'immeuble d'une maison élevée de deux étages cadastrée B 125, 126, 128, 129 comprenant, au rez-de-chaussée, moitié de l'écurie et de la cave, que Mme B... a acquis partie d'une maison cadastrée n° 127 formée de deux caves au rez-de-chaussée et qu'il existe un local se situant, pour partie, au rez-de-chaussée des parcelles 128, 129 et, pour partie, au sous-sol du fonds cadastré 1311, retient que ce local n'est pas mentionné dans le titre de M. X... et qu'il résulte d'un faisceau de présomptions concordantes que les époux A... et Z... B... en sont bien propriétaires, ainsi que cela ressort de la combinaison de leur titre, de la configuration des lieux, pièce d'un seul tenant avec voûte unique, et de la possession qu'ils avaient de l'ensemble du local préalablement à l'édification du mur litigieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la présomption de propriété du dessous au profit de M. X..., propriétaire du sol, n'était susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, la cour d'appel a violé le texte susvisé."


Et voici un autre arrêt :

"Vu l'article 552 du Code civil ;

Attendu que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 5 mars 2001), que M. X..., acquéreur d'une partie d'un immeuble, a fait assigner M. Y..., acquéreur de l'autre partie, en revendication de la propriété d'une chambre située au deuxième étage au-dessus de son fonds ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que le litige s'articule autour de deux titres de propriété dont les énonciations ne sont pas assez précises pour identifier clairement l'immeuble, qu'aucun élément ne permet d'établir l'existence d'un accord entre les vendeurs et M. X... pour inclure dans la vente une pièce déjà murée et seulement accessible depuis l'immeuble acquis par M. Y..., que cette pièce a été donnée en location par ce dernier et auparavant par les vendeurs de 1976 à 1991, M. X... n'en ayant revendiqué la propriété que 17 ans après son acquisition, et que la présomption de propriété ressortant d'un plan de bornage établi en 1975 se trouve détruite par des éléments concordants, étant précisé que l'examen de ce document permet de constater que le plan représente le rez-de-chaussée de l'immeuble X... puisque y figurent les marches d'accès ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la présomption de propriété du dessus au profit de M. X..., propriétaire du sol, n'était susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive, la cour d'appel a violé le texte susvisé."



Le propriétaire du dessus est-il propriétaire du dessous ?
Non, selon cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, (Chambéry, 12 avril 1996) que Mme Z..., propriétaire d'un tènement immobilier contigu à celui des époux A... a assigné ses voisins afin de faire constater que ces derniers avaient rehaussé leur immeuble en contravention avec les règles d'urbanisme applicables et d'obtenir la démolition de ce rehaussement ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1°) que la preuve de la propriété peut être faite par la possession en l'absence de titre de propriété;

que le surplomb du toit d'un immeuble constitue un acte de possession sur la parcelle couverte par le surplomb;

qu'en l'espèce, il est constant, et la cour d'appel le relève, que le toit de l'immeuble des époux A... bénéficie d'un surplomb qui couvre la bande de terrain litigieuse;

qu'en considérant néanmoins que seule Mme Z... était "possesseur" de la bande de terrain litigieuse, à l'exclusion des époux A..., et en s'abstenant de trancher la question de la propriété en cause par la résolution d'un conflit de possession, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 681 et 2229 du Code civil;

2°) que la servitude d'égouts des toits et d'écoulement des eaux ne nécessite aucun travail d'aménagement, la servitude s'exerçant par le seul écoulement naturel des eaux;

qu'en considérant que le surplomb du toit des époux A... était justifié par l'exercice de la servitude conventionnelle d'égout des toits dont bénéficiaient les époux A..., la cour d'appel a violé les articles 681, 697 et 2229 du Code civil;

3°) que tout propriétaire doit établir les toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain;

qu'il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin;

qu'une telle présomption de propriété ne peut être combattue par la seule référence aux usages;

qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que les époux A... ont aménagé un surplomb à leur toit qui fait déverser les eaux de pluie sur la bande de terrain litigieuse ;

qu'en écartant néanmoins la présomption de propriété sur la seule référence aux usages, la cour d'appel a violé l'article 681 du Code civil" ;

Mais attendu, qu'ayant constaté que Mme Z..., possesseur de la bande de terre située sous le surplomb du toit du bâtiment Payet, en était présumée propriétaire et ayant exactement retenu, d'une part, que la règle suivant laquelle la propriétéGros du sol emporte la propriété du dessous et du dessus ne pouvait être inversée et s'appliquer à la propriété du seul dessus et, d'autre part, que la présomption de propriété que Mme Z... entendait déduire de l'article 681 du Code civil au profit des époux A... sur la même bande de terre, recouverte par la saillie de leur toit, pouvait être combattue, la cour d'appel qui, sans se fonder sur l'existence d'une servitude conventionnelle ou les usages, a tranché le conflit de possession en faisant prévaloir la présomption légale bénéficiant au propriétaire du sol, a légalement justifié sa décision."



Le droit de superficie, c'est quoi ?

Il s'agit de la distinction opérée entre la propriété de la surface d'un terrain et de son tréfonds : le droit de superficie porte alors sur la propriété de la surface du terrain.

Voici un exemple :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 25 mai 1989), que M. Y... Le Comte a contesté devant le tribunal d'instance le droit de la commune de Chaudefontaine à une utilisation quelconque de la parcelle de bois dont il est propriétaire et dont la commune prétendait avoir la jouissance du sol qui lui aurait été concédée par les auteurs de M. Le Comte ;

Attendu que M. Le Comte fait grief à l'arrêt d'avoir dit que la commune de Chaudefontaine tenait sur la parcelle un droit de superficie, lequel est un droit de propriété, alors, selon le moyen, d'une part, qu'il ne résulte d'aucune constatation de l'arrêt que la parcelle litigieuse ait été acquise en 1792, année de la mort du comte de X..., et que le droit accordé au bureau de bienfaisance de Chaudefontaine l'ait été en cette même année ; que la cour d'appel énonce elle-même, à cet égard, " que l'on ne sait si l'usage de la parcelle litigieuse a été concédé sous l'ancien droit par la comtesse douairière de X... agissant personnellement ou comme ayant la garde noble ou la tutelle de son fils mineur, ou bien s'il remonte à une époque postérieure à la promulgation du Code civil " ; qu'en conséquence, la cour d'appel ne pouvait, faute d'avoir déterminé la date à laquelle le droit a été concédé ou pour le moins la date d'acquisition de la parcelle, et en l'absence de documents relatifs à la convention qui serait intervenue, écarter l'application de l'article 619 du Code civil ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de ce texte ; d'autre part, qu'aux termes de l'article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'aux termes de l'article 553 du même Code, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés faits par un propriétaire à ses frais et lui appartenir si le contraire n'est pas prouvé, sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ; que les dispositions de l'article 553 ont pour effet, par exception à la règle générale posée par l'article 552, d'ouvrir au véritable propriétaire d'une construction, de plantations ou d'un ouvrage la possibilité de prouver son droit de propriété à l'encontre du propriétaire du terrain sur lequel se situent les constructions, plantations ou ouvrages, mais non de permettre de conférer la propriété du sol à un autre que le propriétaire du terrain ; qu'en reconnaissant à la commune de Chaudefontaine, sans qu'il soit fait référence à une construction, à des plantations ou à un ouvrage, une propriété superficiaire de la totalité de la parcelle dont il est constant qu'elle est la propriété de M. Le Comte, la cour d'appel a violé les articles 552 et 553 du Code civil " ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la famille de X... avait entendu octroyer sur son héritage un droit perpétuel au bureau de bienfaisance, la cour d'appel, qui a retenu que la prérogative ainsi concédée sur la parcelle, aujourd'hui boisée, par l'un des auteurs de M. Le Comte, au profit de la commune, était un droit de superficie quoi donc aussi bien en vertu des principes de l'ancien droit qu'en application du Code civil, a, par ces motifs qui excluent l'existence d'un droit d'usufruit, légalement justifié sa décision."



L'article 552 du code civil est-il applicable entre époux ?

Par principe, oui.


"Vu les articles 1396, alinéa 3, et 552 du Code civil ;

Attendu que les époux X... se sont mariés le 21 septembre 1957 sous le régime matrimonial de communauté réduite aux acquêts ; que, le 29 octobre 1964, M. X... a fait donation à son épouse de la moitié indivise d'un terrain qui lui appartenait en propre ; que les époux ont fait ensuite édifier une villa sur ce terrain ; que, par jugement du 26 novembre 1979, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 2 décembre 1980, le tribunal de grande instance de Toulon a prononcé leur divorce ; qu'au cours de l'instance d'appel M. X... a, par acte notarié du 4 juin 1980, révoqué la donation précédemment consentie à son épouse ; qu'il a, le 5 juillet 1982, assigné celle-ci pour faire juger qu'en l'état de cette révocation il était seul propriétaire de la villa, à charge de récompense ; que Mme Y... a soutenu que le bâtiment devait être réputé acquêt de communauté parce qu'une convention non écrite, " caractérisée par les faits mêmes de l'espèce ", était intervenue entre les parties pour la construction d'un immeuble commun ;

Attendu que l'arrêt confirmatif attaqué a rejeté la demande de M. X..., après avoir dit qu'une convention était intervenue entre les époux, ayant pour objet la construction, à frais communs, d'une villa commune sur un terrain commun, et que ladite convention faisait obstacle aux effets juridiques des articles 551 et 552 du Code civil, édictant une présomption simple de propriété ;

Attendu qu'en statuant ainsi, en retenant l'existence d'une convention qui altère l'économie du régime matrimonial de communauté réduite aux acquêts, en ce qu'elle modifie, sans intervention judiciaire, la répartition entre les biens propres et les biens communs telle qu'elle résulte des dispositions légales et qui est donc prohibée, la cour d'appel a violé les textes susvisés."



"Attendu que M. X..., marié sous le régime de la séparation de biens, était propriétaire d'une parcelle de terrain sur laquelle ont été édifiées des constructions dont le financement a été assuré par son épouse ; que, par commandement du 13 juillet 2001, la société Saatbau Dahlenburg, créancière de M. X..., a poursuivi la vente de cet immeuble ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 20 juin 2002) de les avoir déboutés de leur demande en nullité du commandement de saisie immobilière en date du 13 juillet 2001 ;

Attendu, d'une part, qu'outre le fait que les époux X... ne démontrent pas en quoi l'absence de mise en cause du notaire dans le cadre de la procédure de révocation de la donation priverait celle-ci de tout effet, ils n'ont jamais soutenu que la révocation de la donation était restée sans effet, reconnaissant même dans leurs conclusions d'appel que la révocation était définitive ; que le moyen manque en fait ; d'autre part, qu'il résulte de l'article 552 du Code civil auquel ne déroge pas l'article 1538, alinéa 2, du même Code que, sous le régime de la séparation de biens et en application de la règle de l'accession, la construction élevée sur le terrain appartenant privativement à l'un des époux est également la propriété de cet époux sauf à indemniser son conjoint qui l'a financée ; que le moyen est inopérant."










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