Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

Pour obtenir une consultation personnalisée au prix de 64,99 € TTC, cliquez ICI puis suivez les instructions de paiement de la société PAYPAL et posez ensuite votre question par email à l'adresse email contactcbuffet@aol.fr.

Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme

Ce site est consacré à l'article 1386 du code civil

L'article 1386 du Code civil est ainsi rédigé :

Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Régulièrement, l'existence de cet article est remise en cause, notamment par la Cour de Cassation qui estime qu'il devrait être abrogé.

Les hauts magistrats estiment en effet que cet article place la victime dans une situation plus difficile que s'il était simplement procédé à l'application des autres dispositions du Code civil relatives à la responsabilité du fait des choses.

Cependant, cet article existe, et il reste d'une application relativement fréquente.

Cette page a pour objet de décrire ses conditions d'application et ses effets.

La notion de bâtiment

Pour les juges, un bâtiment est constitué par un ouvrage qui a un caractère immobilier et qui a été édifié avec des matériaux quelconques et incorporé au sol d'une façon permanente et dont la ruine est susceptible de causer un dommage. La notion d'incorporation au sol, de façon durable, semble essentielle.

Voici un arrêt sur ce point :

« Vu les articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil ;

Attendu que ce dernier texte visant spécialement la ruine du bâtiment exclut la disposition générale de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil relative à la responsabilité du fait de toute chose, mobilière ou immobilière, que l'on a sous sa garde ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 12 décembre 1991 un glissement de terrain s'est produit du fonds de M. X... sur le fonds voisin de MM. Z... et A... à la suite de l'éboulement d'un mur en parement de pierre ; qu'un rapport d'expertise judiciaire a retenu, à la fois, une faute dans la conception et la construction du muret, utilisé par M. X... comme mur de soutènement, et l'influence du cyclone Wasa, le mur s'étant effondré deux jours après la survenance dudit cyclone ; que, le 17 juin 1993, MM. Z... et A... ont assigné devant le tribunal M. X... et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (l'assureur) en réparation de leur préjudice en contestant les conclusions de l'expert imputant l'effondrement du mur au cyclone Wasa, et en soutenant que le mur litigieux présentait un état de délabrement imputable à la négligence de M. X... qui n'avait pas réalisé les travaux de consolidation, le cyclone n'ayant fait qu'accélérer le processus de chute du mur ; que M. B..., qui rappelait qu'il tenait sa propriété de M. C... D..., qui l'avait lui-même acquise de M. E..., lequel l'avait achetée à M. F..., lequel avait édifié le muret litigieux en 1963, a demandé, au cas où sa responsabilité serait retenue, la condamnation des propriétaires successifs du mur litigieux, à le garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées contre lui en faveur de MM. Z... et A... ; que l'assureur de M. X... concluait à sa mise hors de cause en se fondant sur une clause contractuelle de la police multirisques habitation souscrite par M. X... excluant de la garantie les dommages matériels et corporels causés par la tempête, les ouragans, trombes, cyclones et tornades ;

Attendu que, pour déclarer M. X... seul responsable de l'écroulement du mur et le condamner, in solidum avec l'assureur, à payer une somme de 587 512 F CFP à MM. Z... et A..., l'arrêt retient que l'ouvrage, qui s'est écroulé sur la propriété voisine, est, selon le rapport d'expertise judiciaire, un muret qui était censé servir de mur de soutènement, derrière lequel avaient été stockées des terres de remblai pour agrandir une plate-forme et édifier une terrasse, mais qui ne pouvait tenir un tel rôle et qui n'était qu'un mur de parement par ses fondations, ses dimensions et les matériaux utilisés ; que, dans ces conditions, le muret litigieux ne pouvait être qualifié de construction, et a fortiori de bâtiment au sens de l'article 1386 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1386 du code civil s'applique seul à l'exclusion de l'article 1384, alinéa 1er, du même code, dès lors qu'est constatée la destruction d'un bâtiment, lequel s'entend d'une construction quelconque incorporée au sol de façon durable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen du pourvoi incident, ni sur les moyens du pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement rendu le 18 décembre 1996 en ses dispositions concernant l'Etat, l'arrêt rendu le 14 février 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée. »

Les tribunaux n'ont pas considéré comme des bâtiments une palissade qui reposait simplement sur le sol et n'était maintenue que par des contrefiches, de même pour un baraquement posé sur un chantier pendant la durée des travaux.

La notion de ruines

L'application de l'article 1386 du Code civil suppose l'existence d'une ruine, que le juge doit caractériser.

La victime doit trouver l'état de ruines et que c'est cette ruine qui est à l'origine du dommage.

Voici un arrêt à ce sujet :

« Vu l'article 1386 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué, que la porte d'un hangar appartenant à M. Y... et à Mme X... est tombée alors que M. A... tentait de l'ouvrir, et l'a blessé ; que, pour obtenir l'indemnisation de son préjudice, M. A... a assigné les propriétaires du hangar, son locataire, M. Z... ainsi que la Caisse primaire d'assurance maladie de Dunkerque et la Caisse mutuelle complémentaire de l'automobile, du cycle et du motocycle ;

Attendu que, pour déclarer M. Y... et Mme X... responsables de cet accident, l'arrêt se borne à relever qu'un vice de construction affectait le système de fermeture de cette porte ;

Qu'en se déterminant de la sorte sans rechercher si la porte, élément du bâtiment, était en ruine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 février 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris. »

Le plus souvent la preuve résultera de la chute d'un élément de construction du bâtiment.

Il peut s'agir de la chute d'une pierre de façade, d'une poutre, d'une balustrade de balcon, d'une tuile, d’une porte …

En revanche les tribunaux n'ont pas considéré que l'article pouvait s'appliquer en cas de rupture d'un élément intérieur d'aménagement ou de fissures dans un conduit de cheminée dès lors qu'elles n'ont pas entraîné l'écroulement de la construction ou de l'un de ces éléments.

Voici un arrêt à ce sujet :

« Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 28 juin 1991), que trois personnes sont décédées à la suite d'une intoxication à l'oxyde de carbone due à un mauvais fonctionnement d'une chaudière de chauffage central, installée dans un immeuble appartenant aux consorts X... et Z... par la société Legendre, et ramonée régulièrement par la société Combustibles Y... ; que M. Y..., la société Combustible Y... et leur assureur, aux droits duquel se trouve le Groupement d'intérêt économique (GIE) Uni-Europe, ayant été condamnés, par une décision pénale devenue définitive, à indemniser les victimes, ont demandé aux consorts X... et Z... de leur rembourser une partie des sommes versées par eux ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté la société Combustibles Y... et leur assureur de leur demande, alors que, d'une part, le propriétaire d'un bâtiment étant responsable du dommage causé par sa ruine sans que l'article 1386 du Code civil exige une chute de construction, la cour d'appel aurait violé ce texte en subordonnant son application à une condition qu'il ne prévoit pas, alors que, d'autre part, les fissurations d'un conduit de cheminée caractérisant une impropriété à sa destination équivalent à sa ruine, la cour d'appel, qui énonçait que le mauvais entretien n'était pas suffisant, aurait violé à nouveau l'article 1386 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt, par motifs propres et adoptés, après avoir constaté que les experts n'ont relevé que des fissures qui n'ont jamais entraîné l'écroulement du bâtiment, énonce, à bon droit, que s'il suffit, pour établir la ruine du bâtiment au sens de l'article 1386 du Code civil, d'une dégradation partielle de toute partie de la construction ou de tout élément qui est incorporé d'une façon indissoluble, la ruine du bâtiment implique nécessairement la chute d'un élément de la construction ;

Qu'en retenant que l'existence de fissures dans un conduit de cheminée ne constituait pas une ruine du bâtiment au sens du texte susvisé, la cour d'appel en a fait une exacte application ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi. »

La notion de défaut d'entretien et de vice de construction

Il s'agit d'une condition d'application de l'article 1386 du Code civil, qui sera le plus souvent facile à démontrer.

Le cas du bâtiment donné en location

Dans le cas où le bâtiment a été donné en location, l'article 1386 du Code civil reste applicable au propriétaire. Il a même été jugé que le sous-locataire peut agir contre le propriétaire en vertu de cet article.

En revanche, l'article 1386 du Code civil n'est pas applicable dans les rapports entre le locataire et le propriétaire.

Le cas de la vente de l'immeuble

Si l'immeuble est vendu, c'est le nouveau propriétaire qui devient responsable en application de l'article 1386 du Code civil. Ceci à partir du transfert conventionnel de propriété, même si le nouveau propriétaire n'est pas encore entré en possession effective de l'immeuble.

Le cas du bien donné en usufruit

Si le bien immeuble fait l'objet d'un usufruit, il est considéré que c'est le nu-propriétaire qui peut être mis en cause en application de l'article 1386 du Code civil.

Il pourra cependant agir en garantie à l'encontre de l'usufruitier, si c'est celui-ci qui est responsable du défaut d'entretien ou de la ruine.

La conciliation de l'article 1386 du Code civil et de l'article 1384 alinéa premier du même code

La conciliation entre ces deux articles du Code civil est difficile.

Les différents principes suivants peuvent être dégagés la jurisprudence de la Cour de Cassation.

L'article 1386 du Code civil s'applique à l'exclusion de l'article 1384 premier alinéa à partir du moment où il est constaté la destruction d'un bâtiment :

« Vu les articles 1384, alinéa 1er, et 1386 du Code civil ;

Attendu que ce dernier texte visant spécialement la ruine du bâtiment exclut la disposition générale de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil relative à la responsabilité du fait de toute chose, mobilière ou immobilière, que l'on a sous sa garde ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 12 décembre 1991 un glissement de terrain s'est produit du fonds de M. X... sur le fonds voisin de MM. Z... et A... à la suite de l'éboulement d'un mur en parement de pierre ; qu'un rapport d'expertise judiciaire a retenu, à la fois, une faute dans la conception et la construction du muret, utilisé par M. X... comme mur de soutènement, et l'influence du cyclone Wasa, le mur s'étant effondré deux jours après la survenance dudit cyclone ; que, le 17 juin 1993, MM. Z... et A... ont assigné devant le tribunal M. X... et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (l'assureur) en réparation de leur préjudice en contestant les conclusions de l'expert imputant l'effondrement du mur au cyclone Wasa, et en soutenant que le mur litigieux présentait un état de délabrement imputable à la négligence de M. X... qui n'avait pas réalisé les travaux de consolidation, le cyclone n'ayant fait qu'accélérer le processus de chute du mur ; que M. B..., qui rappelait qu'il tenait sa propriété de M. C... D..., qui l'avait lui-même acquise de M. E..., lequel l'avait achetée à M. F..., lequel avait édifié le muret litigieux en 1963, a demandé, au cas où sa responsabilité serait retenue, la condamnation des propriétaires successifs du mur litigieux, à le garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées contre lui en faveur de MM. Z... et A... ; que l'assureur de M. X... concluait à sa mise hors de cause en se fondant sur une clause contractuelle de la police multirisques habitation souscrite par M. X... excluant de la garantie les dommages matériels et corporels causés par la tempête, les ouragans, trombes, cyclones et tornades ;

Attendu que, pour déclarer M. X... seul responsable de l'écroulement du mur et le condamner, in solidum avec l'assureur, à payer une somme de 587 512 F CFP à MM. Z... et A..., l'arrêt retient que l'ouvrage, qui s'est écroulé sur la propriété voisine, est, selon le rapport d'expertise judiciaire, un muret qui était censé servir de mur de soutènement, derrière lequel avaient été stockées des terres de remblai pour agrandir une plate-forme et édifier une terrasse, mais qui ne pouvait tenir un tel rôle et qui n'était qu'un mur de parement par ses fondations, ses dimensions et les matériaux utilisés ; que, dans ces conditions, le muret litigieux ne pouvait être qualifié de construction, et a fortiori de bâtiment au sens de l'article 1386 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 1386 du code civil s'applique seul à l'exclusion de l'article 1384, alinéa 1er , du même code, dès lors qu'est constatée la destruction d'un bâtiment, lequel s'entend d'une construction quelconque incorporée au sol de façon durable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen du pourvoi incident, ni sur les moyens du pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement rendu le 18 décembre 1996 en ses dispositions concernant l'Etat, l'arrêt rendu le 14 février 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée . »

L'article 1386 du Code civil n'exclut pas que les dispositions de l'article 1384 alinéa premier du Code civil soient invoquées à l'encontre du gardien non propriétaire.

Cependant l'article 1386 exclut les dispositions générales de l'article 1384 alinéa un du Code civil relatives à la responsabilité du fait de toute chose mobilière immobilière que l'on a sous sa garde

Si l'article 1386 du Code civil applicable en cas de ruine seulement suppose la chute d'un élément de construction, les dommages qui n'ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent toutefois être réparés sur le fondement de l'article 1384 alinéa premier du Code civil relatif à la présomption de responsabilité du gardien d'un bien immeuble.

On note toutefois que la Cour de Cassation semble considérer, à présent, que l'article 1384 alinéa premier du Code civil passe avant l'application de l'article 1386 du Code civil.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 9 mai 2007), que M. et Mme X..., propriétaires d'un immeuble accolé par tirants métalliques ancrés et par refends disposés dans la maçonnerie de l'immeuble appartenant à M. et Mme Y... et à Mme Z..., ont, après expertise obtenue du juge des référés d'un tribunal de grande instance pour déterminer l'origine de leurs propres désordres, assigné ces derniers au fond en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. et Mme X... sur le fondement de l'article 1386 du code civil et, en conséquence, de les condamner à leur payer à titre provisionnel une certaine somme à valoir sur leur préjudice, alors, selon le moyen :

1°/ que, si la dégradation partielle de toute partie d'une construction ou de tout élément qui y est incorporé de façon indissoluble, peut caractériser la ruine d'un bâtiment au sens de l'article 1386 du code civil, c'est à la condition qu'il y ait eu la chute d'un élément de construction ; qu'en retenant que l'affaissement et le mouvement de bascule du bâtiment des époux Y... vers l'est constituaient une ruine, quand ce bâtiment n'avait subi aucune chute d'un de ses éléments, la cour d'appel a violé l'article 1386 du code civil ;

2°/ que la ruine d'un bâtiment relevant de l'article 1386 du code civil implique nécessairement la chute d'un élément de construction ; que, suivant jugement du 2 décembre 2004 dont les époux Y... demandaient la confirmation, le tribunal a jugé qu'il n'était pas établi que « l'immeuble appartenant à M. et Mme Y... et à Mme Z... ait eu à subir une quelconque perte de substance ou une quelconque chute d'un de ses éléments », ce dont il a déduit l'absence de ruine au sens du texte susvisé ; qu'en se bornant à constater l'affaissement et le mouvement de bascule de l'immeuble des époux Y... vers l'est pour retenir qu'il était en ruine, sans rechercher si ce bâtiment avait subi une quelconque chute d'un de ses éléments, la cour d'appel a, à tout le moins, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1386 du code civil ;

Mais attendu que si l'article 1386 du code civil vise spécialement la ruine d'un bâtiment, les dommages qui n'ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent néanmoins être réparés sur le fondement des dispositions de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil qui édictent une présomption de responsabilité du fait des choses ;

Qu'il résulte de l'arrêt que les dommages occasionnés au bâtiment de M. et Mme X... sont la conséquence du basculement de l'immeuble appartenant à M. et Mme Y... ; que la responsabilité de ces derniers est dès lors engagée en leur qualité de gardien de l'immeuble ; que par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros et aux consorts A..., ès qualités, la somme de 2 000 euros. »

Le cas de la copropriété

Il a été jugé que l'article 1386 du Code civil s'applique à un syndicat de copropriétaires pour l'immeuble dont il est « propriétaire », par la Cour de Cassation le 17 décembre 1997. Voici l'arrêt en question :

« Vu l'article 1386 du Code civil, ensemble l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le premier de ces textes, visant spécialement la ruine du bâtiment, exclut la disposition générale de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil relative à la responsabilité du fait de toute chose, mobilière ou immobilière, que l'on a sous sa garde ; que, selon le second, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'un immeuble en copropriété s'étant effondré du fait de la ruine d'un mur de refend, partie commune, des copropriétaires et un locataire à bail commercial ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que, pour écarter l'application de l'article 1386 du Code civil et retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du même Code, l'arrêt énonce que le premier de ces textes n'est relatif qu'à la responsabilité du seul propriétaire du bâtiment et que le syndicat des copropriétaires n'a pas cette qualité mais seulement celle de gardien des parties communes de l'immeuble ;

En quoi la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 1996, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier. »

L'indivision et l'article 1386 du Code civil

Il a été jugé que dans le cas où il existe plusieurs propriétaires indivis de l'immeuble, ceux-ci répondent in solidum de la responsabilité qui découle de l'application de l'article 1386 du Code civil.

Le cas de l'immeuble en construction

L'article 1386 du Code civil n'est pas applicable aux bâtiments qui ne sont pas encore achevés et livrés. C'est l'article 1384 alinéa premier du Code civil qui est alors applicable à l'entrepreneur.

Les recours du propriétaire

Si la responsabilité du propriétaire est automatique, il peut toutefois exercer un recours contre le véritable responsable, qui par sa faute est à l'origine de la ruine de l'immeuble, par défaut d'entretien ou par vice de la construction.

Il pourra ainsi agir contre le locataire, mais aussi contre les entreprises, notamment par application de l'article 1792 et des articles suivants du Code civil.