Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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Légalement, le syndic représente le syndicat de copropriétaires à l'égard des tiers et à l'égard de chacun des copropriétaires.
La responsabilité de ce mandataire peut être engagée conformément aux principes classiques de la responsabilité civile.
Classiquement, la responsabilité civile suppose la preuve d'une faute du responsable, la preuve d'un préjudice subi par la victime et la preuve d'un lien de causalité entre ces deux premiers éléments.
La question essentielle qui nous retiendra est celle de la faute du syndic.
Le fondement juridique de la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires.
Ce fondement juridique est l'article 1992 du code civil :
Article 1992
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
C'est donc une responsabilité pour faute qui est prévue par cet article.
On notera que le syndic bénévole semble devoir être traité de façon plus favorable que le syndic professionnel. C'est ce qui peut se déduire de l'alinéa 2 de cet article.
Exemples pratiques de responsabilité
Cliquez sur le titre ci-dessus pour voir cet exemple sur le Blog de droit immobilier et de l'urbanisme.
« Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'assemblée générale avait accepté le devis des travaux de réfection des terrasses, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, alors qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des pièces produites que cette assemblée générale avait à connaître d'autres questions;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'a pas déclaré le syndicat recevable à contester la décision prise le 18 octobre 1984 par l'assemblée générale, a exactement retenu que la société Dupont Grasset de Venancourt avait commis une grave faute pour n'avoir pas incité le syndicat à diligenter à l'encontre du promoteur ou des constructeurs "l'évidente procédure" destinée à la protection de ses droits et que le préjudice du syndicat résidait dans le fait qu'il était contraint de supporter le coût des réfections des travaux;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Dupont Grasset de Venancourt aux dépens;
Condamne la société Dupont Grasset de Venancourt à une amende civile de 10 000 francs envers le Trésor public. »
« Attendu qu'ayant relevé que le trouble de droit que constituait la demande de M. X... trouvait sa cause exclusive dans l'exercice par la société locataire d'une activité nouvelle prohibée par le règlement de copropriété alors que le bail faisait l'obligation expresse au locataire d'en respecter les clauses et que les articles de ce règlement relatifs aux droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives figuraient au bail sous le titre "conditions particulières", la cour d'appel, après examen des pièces produites, a légalement justifiée sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° X 04-20.414, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le pourvoi de la société Oldis étant rejeté, le moyen est devenu pour partie sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le syndic, la société Loiselet et Daigremont, s'était montré diligent dans l'instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l'examen des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, du caractère discutable de la conformité de l'activité projetée à ce document et que tenu d'un devoir de conseil, il lui appartenait d' informer l'assemblée de cette difficulté créant un risque réel d'annulation, ce dont il s'était abstenu cette abstention ayant été déterminante dans l'adoption de la décision contestée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un préjudice en relation directe avec cette faute ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi X 04-20.414 qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société Loiselet et Daigremont, ès qualités, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Rond Point Mirabeau et la société Oldis aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Loiselet et Daigremont, ès qualités, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Rond Point Mirebeau et la société Oldis à payer à M. X... la somme de 2 000 euros et aux consorts Y... la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les autres demandes de ce chef. »
« Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 31 mars 1992), que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, le 9 mai 1979, de faire exécuter des travaux sur l'immeuble par M. B..., entrepreneur, sans que le syndic, la société Gestrim, propose la souscription d'une assurance "dommage-ouvrage" ; que des désordres étant apparus après réception et l'assureur de l'entrepreneur ayant refusé sa garantie pour non-paiement des primes, plusieurs copropriétaires ont assigné le syndic en responsabilité ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, qui relève que la faute commise par la société Gestrim, en 1979, est caractérisée par le défaut de souscription d'une assurance "dommage-ouvrage", retient que cette faute constitue une négligence du syndic dans l'exercice de ses fonctions, mais non une faute détachable, personnelle et extérieure à la fonction ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mars 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne la société Gestrim, envers les demandeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt. »
« Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que dès le 10 août 1990, le syndic à l'instar du syndicat était informé des ruptures répétitives des canalisations et que les nombreux sinistres survenus postérieurement démontraient que la société Saulais s'était bornée depuis plus de dix ans à faire procéder à des réparations ponctuelles qui s'étaient avérées inefficaces et que bien que disposant de tous les éléments nécessaires, le syndic n'avait rien entrepris pour faire mettre en conformité leurs installations sanitaires défectueuses et que des clients des époux X... attestaient avoir cessé de fréquenter leur établissement à cause des odeurs nauséabondes qui y flottaient, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et n'était pas tenue de rechercher s'il s'agissait de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en a exactement déduit que le syndic, qui avait manqué à son devoir de pourvoir à la conservation et à l'entretien de celui-ci, était responsable de la perte de capital subie par les époux X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinet G. et J. Saulais aux dépens. »
« Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 178,90 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'un syndic de copropriété ne peut voir sa responsabilité professionnelle engagée par un syndicat de copropriété qu'à la condition que soit caractérisé un manquement à ses obligations de faire, de conseil et de renseignement entrant dans le champ de ses missions contractuellement définies ; que pour condamner M. X..., syndic provisoire de la résidence entre 1992 et 1997, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres liés à un enduit de façade, la cour d'appel a retenu à son encontre le fait de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires de la résidence quant à l'existence de non-conformités similaires affectant la façade d'une autre résidence ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette similitude n'avait été consacrée judiciairement que par un jugement intervenu en 2004, soit sept ans après l'expiration de son mandat de syndic, ce dernier ne pouvant être tenu de vérifier et de comparer personnellement les revêtements de toutes les façades de toutes les résidences confiées à sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé un manquement de M. X... à ses missions, privant en conséquence son arrêt de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991 le syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison des non conformités des façades, que ces non conformités étaient de même nature que celles faisant l'objet du présent litige, que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de l'opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non conformités, ce qu'il ne prétendait pas avoir fait, la cour d'appel a retenu que le préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la faute du syndic s'analysait dans la perte d'une chance de dénoncer dans le délai légal les non conformités et désordres apparents F-G-H-I et d'en obtenir réparation de la part du vendeur. »
« Attendu qu'ayant relevé que l'absence d'entretien des parties communes de l'immeuble, au cours de la période pendant laquelle M. X... avait exercé en fonction du syndic, n'avait pas été contesté par celui-ci, la cour d'appel, qui a retenu que cette carence était fautive et ne pouvait se justifier par l'absence de fonds dès lors que le syndic n'avait pas usé des voies de recouvrement nécessaires pour pallier les défaillances des copropriétaires, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef. »
Le syndic doit recouvrer les charges
Attendu qu'une autorisation du syndic à agir en justice n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance ;
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 20 septembre 2000), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Varet A3 a assigné son ancien syndic, la Société d'administration et de transaction immobilière (SATI), en réparation du préjudice subi du fait de sa carence à poursuivre le recouvrement de charges impayées par deux des copropriétaires ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir retenu que, selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, que l'appréciation des poursuites contre un copropriétaire qui cesse de payer ses charges n'appartient pas au syndic qui a seulement l'obligation d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'éclairer cette assemblée sur les moyens à sa disposition pour assurer le recouvrement de la créance et sur les résultats prévisibles d'une éventuelle action en justice et d'exécuter les décisions, relève que le préjudice de la copropriété a été provoqué par la défaillance de deux copropriétaires au cours des années 1987 à 1994, qu'il conviendrait d'examiner les procès-verbaux d'assemblée générale à partir de l'année 1988 et que, ces procès-verbaux n'étant pas versés aux débats à l'exception d'un procès-verbal de 1994 portant changement de syndic, il est impossible d'établir la faute reprochée à la SATI par le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale à agir au nom du syndicat pour le recouvrement de créance et que la SATI ne contestait pas n'avoir accompli aucune diligence jusqu'en 1991, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
« Vu l'article 7 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ; Attendu que, pour débouter Mme Z... de sa demande de dommages-intérêts, le jugement énonce que le fait que le syndic ne réunisse pas une assemblée générale des copropriétaires dans un délai de seize mois ne constitue pas un comportement fautif, susceptible de causer un préjudice ; Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé. »
Le délai de prescription de l’action en responsabilité contre le syndic
Il est de cinq ans par application de l’article 2224 du code civil et de l’article 110- 4 du code de commerce.
Article 2224 du code civil
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Article L110-4 du code de commerce
I.-Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.
II.-Sont prescrites toutes actions en paiement :
1° Pour nourriture fournie aux matelots par l'ordre du capitaine, un an après la livraison ;
2° Pour fourniture de matériaux et autres choses nécessaires aux constructions, équipements et avitaillements du navire, un an après ces fournitures faites ;
3° Pour ouvrages faits, un an après la réception des ouvrages.
III.-Les actions en paiement des salaires des officiers, matelots et autres membres de l'équipage se prescrivent par cinq ans .