Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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La réception des travaux est en droit de la construction une notion essentielle.
Les développements qui vont suivre concernent exclusivement la réception des travaux en droit privé, la réception des travaux en droit public et donc en matière de marchés publics obéissant à des règles différentes.
Définition de la réception des travaux
Selon l'article 1792-6 du Code civil, la réception est « l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve ».
Faut-il que l'immeuble soit achevé pour que la réception des travaux puisse être faite ?
Non :
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 juin 2003) rendu sur renvoi après cassation (CIV.3, 27 avril 2000, n° D 98-19.002), que la société civile immobilière Dia Yagboue (SCI), depuis lors en liquidation judiciaire, a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de M. A..., architecte, un immeuble destiné à être vendu par lots ;
que la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) a fourni des garanties, selon police dommages-ouvrage et selon police de responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs ; que se plaignant de dégâts occasionnés par l'éboulement d'un talus, deux propriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Grand Koudou, qui a formulé une demande incidente en réparation des désordres contre M. A... et la SMABTP ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu que la SMABTP et M. A... font grief à l'arrêt de les condamner à payer des sommes au syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :
1 / que la cassation d'un arrêt sur un chef de dispositif n'en laisse rien subsister ; que la partie qui a obtenu la cassation peut présenter tout moyen de défense pour s'opposer aux prétentions de son adversaire devant la juridiction de renvoi ; qu'en se fondant sur le fait que l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence n'avait pas été cassé sur la question de l'habilitation du syndic, quand aucun moyen sur cette question n'avait été rejeté et quand la cassation avait été totale sur la condamnation de la SMABTP, la cour d'appel a violé l'article 624 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que l'habilitation donnée au syndic pour agir en justice en réparation de désordres doit préciser ceux-ci ; qu'en ne recherchant pas si l'autorisation du 2 octobre 1997 était suffisamment précise, malgré les contestations de la SMABTP sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
3 / que la régularisation de l'action engagée par le syndic sans autorisation du syndicat doit avoir lieu avant l'expiration du droit d'action ; qu'en ne recherchant pas, comme les conclusions de la SMABTP l'y invitaient, si l'autorisation du 2 octobre 1997 n'avait pas été donnée postérieurement à l'expiration du délai de garantie biennale applicable à l'action contre l'assureur dommages-ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 du nouveau Code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967 et L. 114-1 du Code des assurances ;
4 / que la réception tacite suppose la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'y procéder ; qu'en se bornant à faire état d'une lettre dans laquelle il estimait le chantier terminé, sans rechercher, comme les conclusions de la SMABTP l'y invitaient, si des travaux importants n'avaient pas eu lieu bien après cette date, ce qui excluait bien évidemment la fin du chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;
5 / que la garantie de l'assureur dommages-ouvrage ne peut être mise en oeuvre que par une déclaration de sinistre faite par écrit contre récépissé ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'une assignation ne vaut pas déclaration du sinistre ; qu'en estimant que l'assignation en référée délivrée par le syndicat avait suffi pour mettre en oeuvre la garantie de la SMABTP, la cour d'appel a violé l'article A.243-1 du Code des assurances ;
6 / que la réception tacite de l'ouvrage suppose la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir ; qu'ayant constaté que l'architecte avait refusé la réception, ni participé à celle-ci, tandis que les travaux de VRD et des abords, cause des désordres, avaient été exécutés après qu'ait pris fin son intervention sur le chantier par son refus de la poursuivre et avant la réception tacite par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, tant par ses propres motifs que ceux repris des premiers juges dont elle confirme la décision déjà censurée par arrêt du 27 avril 2000 de la Troisième Chambre civile, a, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une réception, dont elle avait constaté que celle-ci était contestée, violé l'article 1792-6 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'éventuelle nullité tirée du défaut d'autorisation du syndic à agir avait été couverte par la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, prise le 2 octobre 1997 conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, lui conférant cette habilitation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, pu retenir, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'étendue de la cassation, que la demande était recevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SMABTP avait conclu en qualité d'assureur dommages-ouvrage, mais aussi d'assureur de responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs, et retenu que la SCI avait pris possession des appartements et les avait livrés, les pièces produites établissant qu'il n'existait pas de désordre grave pouvant rendre équivoque la volonté des maîtres de l'ouvrage de recevoir les travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches sur l'éventuelle expiration du délai de garantie biennale applicable dans les rapports entre assureur et assuré, ni sur l'existence d'une déclaration de sinistre, exigée pour le fonctionnement de la seule assurance dommages-ouvrage, ni sur l'achèvement du chantier, qui n'est pas une condition de la réception des ouvrages, a pu en déduire que la SCI avait procédé tacitement à cette réception sans réserves qui ne nécessite pas la participation de l'architecte, et que la garantie décennale était applicable.”
Mais il faut que les lieux soient habitables :
“Attendu, selon les arrêts attaqués (Fort-de-France, 23 janvier 2004 et 2 mars 2007), que, par contrat du 13 mai 1991, les époux X... ont confié la construction d'une maison à M. Y... ; qu'à la suite de deux expertises judiciaires, les époux X... ont assigné M. Y... et son assureur la société Groupement français d'assurances (GFA) en indemnisation de leurs préjudices résultant de nombreux désordres rendant la maison impropre à sa destination et imposant sa démolition ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis, qui est recevable :
Vu l'article 1792-6 du code civil ;
Attendu que pour confirmer le jugement du 13 février 2001 en ce qu'il a prononcé la réception judiciaire de l'ouvrage et l'a fixée au 21 octobre 1993 et en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnisation à la valeur de la reconstruction à neuf et pour condamner in solidum le GFA et M. Y... à payer aux époux X... la somme de 142 000 euros TTC, l'arrêt du 23 janvier 2004 retient que c'est à bon droit que sollicité par les maîtres de l'ouvrage de prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage, le premier juge a constaté l'abandon du chantier par le constructeur ou celui qu'il s'était substitué pour l'achever, la réalisation, consignée par les experts dans leur rapport, de la quasi totalité des prestations du marché, le paiement de l'essentiel des travaux et leur volonté de les recevoir au vu des deux rapports d'expertise confirmant leur point de vue ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'ouvrage d'habitation était en état d'être habité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.”
Y a-t-il une réception des travaux par l'acheteur dans la vente en l'état futur d'achèvement ?
Non, pas dans les rapports entre le vendeur et l'acheteur, car il s'agit d'un contrat de vente et non d'un contrat de louage d'ouvrage. En revanche une réception est possible dans les rapports entre les entreprises ayant réalisé les travaux permettant la construction de l'immeuble et le vendeur lui-même, puisqu'il est lié avec ces entreprises par des contrats de louage d'ouvrage.
Quelle est la forme de la réception des travaux ?
La réception est le plus souvent écrite, et donne lieu à la rédaction d'un procès-verbal de réception qui est signé par le maître d'ouvrage et les entreprises.
La réception des travaux peut toutefois être tacite ou judiciaire, cela ayant été admis par les tribunaux et notamment par les décisions suivantes :
“Vu l'article 1792-6 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 1989), qu'en 1983-1984, le syndicat des copropriétaires du ... (14e) (le syndicat des copropriétaires) a fait effectuer des travaux de rénovation d'un immeuble sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., assuré d'abord auprès de la compagnie La Préservatrice foncière, puis, à compter du 1er janvier 1984, de la Mutuelle parisienne de garantie ; que, des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation M. X... et ses assureurs ;
Attendu que, pour condamner La Préservatrice foncière et la Mutuelle parisienne de garantie in solidum avec M. X..., l'arrêt retient que les travaux ont été achevés avant que le syndicat des copropriétaires ne reprenne possession des lieux, que l'intégralité des sommes dues tant aux entreprises qu'à M. X... a été payée et que, dès lors, il y a eu réception tacite des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever la volonté non équivoque du syndicat des copropriétaires de recevoir les travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.”
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 juin 2006), que Mme Z..., qui avait confié par contrat du 5 mai 2001 à la société HP construction la construction hors d'eau d'une villa à usage d'habitation, après avoir fait constater les malfaçons et inachèvements de la construction, a sollicité la fixation au 18 février 2002 de la date de la réception judiciaire des travaux ainsi que la condamnation de cette société et celle de son assureur, la société mutuelle Aréas assurances "Aréas dommages" (la société Aréas) à l'indemniser ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre Mme Z... dans le détail de son argumentation ayant constaté que celle-ci avait pris possession de sa villa le 18 février 2002 et que si les travaux n'étaient alors pas achevés, la construction était en état d'être habitée, a pu fixer, à cette date, la réception judiciaire.”
L'architecte peut-il faire la réception des travaux ?
Par principe, non, car c'est le maître de l'ouvrage qui réceptionne les travaux.
On peut toutefois admettre que le maître d'ouvrage ratifie a posteriori un procès-verbal de réception qui aurait été fait par l'architecte ou le maître d'oeuvre.
Les entreprises doivent-elles être présentes lors de la réception ?
Leur présence n'est pas indispensable, et leur absence n'empêche pas l'établissement du procès-verbal de réception, mais il faut qu'elles aient été convoquées et la preuve de cette convocation doit pouvoir être établie.
La réception des travaux est en effet par principe un acte contradictoire.
Peut-on prévoir contractuellement des modalités de réception des travaux ?
Oui. Il est en particulier possible de prévoir que la réception sera forcément écrite et ne pourra pas être tacite.
Il a également été admis qu'il est possible contractuellement de prévoir que la prise de possession par le maître de l'ouvrage intervenue sans réception contradictoire préalable entraînera d'office une réception et une acceptation sans réserve des travaux.
En quoi peuvent consister les réserves faites à l'occasion de la réception des travaux ?
Il peut s'agir des désordres de toutes sortes qui peuvent être constatées, et notamment les malfaçons, les absences d'ouvrage, les défauts mêmes mineurs et les défauts de conformité en particulier.
Un principe essentiel que le maître d'ouvrage doit garder à l'esprit est que tous les défauts apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves sont acceptés par lui et qu'il n'a aucun recours à ce sujet contre l'entreprise.
Quels sont les effets de la réception des travaux ?
Un premier effet est que la garde du chantier est transférée au maître d'ouvrage, qui assume alors les risques de choses. Autrement dit l'entreprise n'est plus responsable du chantier.
Le second effet, essentiel, et que les garanties légales peuvent commencer à courir. Il s'agit de la garantie décennale, de la garantie biennale et de la garantie de parfait achèvement.