Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et droit public
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Parmi les garanties dont bénéficient les maîtres d'ouvrage qui ont fait construire, il existe la garantie de parfait achèvement.
Définition
L'article 1792-6 du Code civil définit la garantie de parfait achèvement et indique son régime juridique.
Voici cet article :
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.
Que recouvre la garantie de parfait achèvement ?
Comme indiqué à cet article, la garantie de parfait achèvement couvre les défauts et les désordres (ce qui s'entend aussi des défauts de conformité) qui peuvent être de deux sortes : d'une part ceux qui sont portés sur le procès-verbal de réception en tant que réserves, et d'autre part ceux qui font l'objet d'une notification écrite (qu'il est prudent de faire par lettre recommandée avec accusé de réception) après la réception et qui sont donc apparus après cette réception (s'ils existaient au moment de la réception et s'ils étaient apparents, et n'ont pas fait l'objet de réserves, ils sont réputés acceptés par le maître d'ouvrage qui n'a pas de recours, sauf peut-être à l'encontre de son maître d'œuvre qui ne lui aurait pas conseillé de faire des réserves à la réception).
On voit l'intérêt évident qu'il y a formulé des réserves au moment de la réception pour bénéficier de cette garantie.
La garantie ne s'applique pas aux défauts qui sont l’effet de l'usure normale ou de l'usage.
Quel est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
Sa durée est d'un an.
Dans le cadre des marchés publics, qui ne sont pas l'objet de la présente étude, les règles sont différentes, et la garantie de parfait achèvement est due jusqu'à la reprise des désordres.
Comment mettre en oeuvre la garantie ?
L'article 1792-6 du Code civil décrit la procédure à suivre. Les deux parties c'est-à-dire le maître d'ouvrage et l'entrepreneur doivent en principe se mettre d'accord sur le délai d'exécution des travaux de réparation ou de mises en conformité.
Cependant, souvent, il n'y a pas un tel accord, l'entrepreneur n'intervient pas. Dans ce cas, le maître d'ouvrage peut, après une mise en demeure à l'entrepreneur qui est restée infructueuse procéder à l'exécution des travaux "aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant".
En pratique toutefois, il apparaît sage et prudent de saisir le juge pour obtenir l'autorisation d'exécuter ces travaux et pour obtenir en même temps la condamnation de l'entrepreneur au paiement de leurs coûts.
Que faire après l'expiration du délai d'une année de la garantie de parfait achèvement ?
Il est classiquement admis que l'entrepreneur reste tenu de la garantie contractuelle de droit commun. Cette garantie supposera la démonstration d'une faute, sauf si on considère qu'il est tenu d'une obligation de résultat, auquel cas la faute sera présumée.
D'autre part, la garantie décennale peut être retenue pour les désordres qui sont apparus après la réception et qui revêtent les caractères des désordres auxquels cette garantie s'applique.
Quelques exemples
1er exemple
« Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rouen, 10 mars 1993), que les époux X... ayant, en 1986, chargé de la construction d'un pavillon, la société Maisons ENEC ont assigné celle-ci en réparation de désordres, en 1989, après la réception en date du 31 mars 1987, avec réserves, quant aux lots carrelages et menuiseries ;
Attendu que la société Maisons ENEC fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, alors selon le moyen, que la cour d'appel, qui n'était saisie que de demandes fondées sur les garanties biennale et décennale, ne pouvait relever d'office le moyen tiré de l'application de la garantie contractuelle de droit commun en se bornant à inviter à l'audience les parties à s'expliquer sur l'application éventuelle de cette responsabilité ; qu'en s'abstenant de prononcer la réouverture des débats sur le moyen ainsi relevé d'office, la cour d'appel a violé le principe du contradictoire, ensemble les articles 16 et 2444 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'aucun texte n'exigeant la réouverture des débats lorsque les parties ont été à même de débattre contradictoirement des éléments de fait et de droit sur lesquels le président leur a demandé de s'expliquer, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant qu'après que les parties aient été invitées à l'audience à s'expliquer sur l'application éventuelle de la responsabilité de droit commun aux désordres invoqués, chacune des parties avait établi sur ce point une note en délibéré ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Maisons ENEC fait grief à l'arrêt de la condamner à réparer les désordres malgré l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, alors, selon le moyen, 1° que la garantie de parfait achèvement, créée par la loi du 4 janvier 1978 et qui permet la réparation de tous les dommages affectant une construction, est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en énonçant, pour déclarer l'action des époux X... recevable, que la garantie de parfait achèvement et la responsabilité contractuelle de droit commun se cumulent, la cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil ; 2° que le cumul, à le supposer légalement possible, entre la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle, implique, pour que la seconde soit mise en oeuvre, que le dommage dont il est demandé réparation n'a pu être connu du maître de l'ouvrage que postérieurement à l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement ; qu'en énonçant que la circonstance selon laquelle les époux X... aient pu se rendre compte, au cours de ce délai, des dommages dont ils demandent réparation était inopérante, l'arrêt a, en tout état de cause, violé l'article 1792-6 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres, des plafonds et cloisons, non apparents à la réception, n'affectaient pas des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et, ne compromettant ni la solidité ni la destination de la maison, n'étaient pas soumis non plus à la garantie décennale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement que la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur concerné n'excluait pas l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée. »
2ème exemple
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 mars 2007), que, le 11 décembre 1999, les époux X... et la société Chalets et Villas Tardy (société Tardy) ont signé un contrat de construction de maison individuelle portant sur l'édification d'un chalet ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 17 mai 2001 ; que par lettre du 23 mai 2001, les époux X... ont signalé des réserves dont une relative aux lambris de la chambre n° 2 ; que, postérieurement, les époux X... se sont prévalus de la généralisation des désordres à l'ensemble des lambris du chalet ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société Tardy en indemnisation de leurs préjudices ; qu'en appel une nouvelle expertise a été ordonnée et que l'expert a conclu à la généralisation du dommage ;
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu les articles 1792-6 et 1147 du code civil ;
Attendu que pour infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné la société Tardy à payer la somme de 46 631 euros au titre de la réfection des lambris et limité la condamnation à la somme de 1 988,67 euros au titre du coût de la réparation des lambris de la chambre n° 2, l'arrêt retient que la dénonciation moins d'un an après la réception des seuls désordres des lambris de la chambre n° 2 ne permet pas d'étendre au bénéfice des époux X... les effets de la garantie de parfait achèvement aux désordres de même nature apparus après l'expiration du délai de cette garantie ailleurs que dans la chambre n° 2 et que des désordres de cette nature ne relèvent pas de la responsabilité contractuelle de droit commun ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le jugement en ce qu'il a condamné la société tardy à payer la somme de 46 631 euros et condamné la société Tardy à payer aux époux X... la somme de 1 988, 67 euros TTC, l'arrêt rendu le 13 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne la société Chalets et Villas Tardy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chalets et Villas Tardy à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Chalets et Villas Tardy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR d'ébouté les époux X... de leur demande en paiement du coût des travaux de reprise rendus nécessaires par les malfaçons affectant les lambris posés dans leur maison d'habitation, en dehors d'une chambre de l'étage, par la société CHALETS ET VILLAS TARDY ;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire indique, dans son rapport du 25 juillet 2003, avoir « constaté un phénomène de retrait avec ouverture de joints entre lames et désembrèvement des languettes sur plus de 15 lames » de lambris de la chambre n°2 de la maison des époux Naimo ; qu'il précise que ce désordre a un caractère esthétique, n'était pas apparent à la réception mais a été notifié au constructeur moins d'un an plus tard, le 14 mai 2002 ; qu'il explique ce phénomène par un excès du taux d'humidité des lames de bois lorsqu'elles ont été mises en oeuvre ; que, selon lui, la solution consiste à remplacer les lambris sur les deux pans de murs affectés et qu'il chiffre le coût de ce travail à 1.988,67 € TTC ; que ces constatations et avis ne sont contestés ni par les époux X... ni par la société Tardy ; que les époux X... font valoir que depuis le dépôt de ce premier rapport d'expertise ils ont pu constater une aggravation « dans des proportions significatives » du dommage concernant les lambris et en ont fait dresser procès-verbal de constat le 18 décembre 2003 ; que dans son rapport du 11 février 2006 (mission confiée par l'ordonnance présidentielle du 12 avril 2005) l'expert judiciaire indique avoir constaté que « les défauts affectant le lambrissage intérieur du chalet présentent un caractère, techniquement, généralisé » ; qu'il rappelle aussi que dans le cadre de sa première mission les époux X... avaient fait état de défauts des lambris uniquement pour la chambre n°2, qu'à la suite d'un dire du 16 mai 2002 du conseil des époux X... faisant état « d..une aggravation des désordres affectant les lambris de leur maison » -sans plus de précision - il avait, dans le cadre du pré-rapport, invité les époux X... à lui faire savoir « si une nouvelle réunion s'imposait au titre de l'aggravation des désordres évoquée concernant les lambris » mais qu'aucune réponse ne lui avait été apportée malgré une prorogation, à la demande du conseil des époux X..., du délai de réponse au pré-rapport ; que les époux X..., qui n'ont fait précisément état ni dans l'assignation en référé du 14 mai 2002 ni au cours de l'expertise de désordres affectant les lambris dans d'autres pièces que la chambre n°2, sont mal fondés à soutenir qu'ils ont interrompu le délai de la garantie de parfait achèvement pour des désordres de cette nature apparus dans d'autres pièces que la chambre n°2 ; que, certes, l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport du 25 juillet 2003 (p. 17) que « le phénomène de retrait des bois est un désordre évolutif » mais que cela ne signifie pas que les mêmes désordres devaient nécessairement apparaître ailleurs dans les autres pièces de la maison Naimo ; que la dénonciation moins d'un an après la réception des seuls désordres des lambris de la chambre n°2 ne permet pas d'étendre au bénéfice des époux X... les effets de la garantie de parfait achèvement aux désordres de même nature apparus après l'expiration du délai de cette garantie ailleurs que dans cette chambre n°2 ; que des désordres de cette nature ne relèvent pas de la responsabilité de droit commun ; que l'aveu du constructeur allégué par les époux X... n'est pas établi ; qu'en conséquence, la société Tardy ne doit réparation que pour les désordres des lambris de la chambre n°2, réparation dont le coût a été estimé par l'expert judiciaire à 1.988,67 € TTC ; que, cette estimation datant de 2003, cette somme doit être revalorisée en fonction de la variation de l'indice de la construction depuis le mois de juillet 2003 ;
ALORS QUE la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en œuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie ; qu'en estimant toutefois, quand bien même les époux X... avait souligné dans leurs écritures que la responsabilité contractuelle de la société CHALETS ET VILLAS TRADY pouvait être engagée (conclusions page 9, § 6), que les désordres litigieux ne relevaient pas de la responsabilité de droit commun, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-6 du Code civil. »
3ème exemple
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 mars 2007), que, le 11 décembre 1999, les époux X... et la société Chalets et Villas Tardy (société Tardy) ont signé un contrat de construction de maison individuelle portant sur l'édification d'un chalet ; que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 17 mai 2001 ; que par lettre du 23 mai 2001, les époux X... ont signalé des réserves dont une relative aux lambris de la chambre n° 2 ; que, postérieurement, les époux X... se sont prévalus de la généralisation des désordres à l'ensemble des lambris du chalet ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la société Tardy en indemnisation de leurs préjudices ; qu'en appel une nouvelle expertise a été ordonnée et que l'expert a conclu à la généralisation du dommage ;
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu les articles 1792-6 et 1147 du code civil ;
Attendu que pour infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné la société Tardy à payer la somme de 46 631 euros au titre de la réfection des lambris et limité la condamnation à la somme de 1 988,67 euros au titre du coût de la réparation des lambris de la chambre n° 2, l'arrêt retient que la dénonciation moins d'un an après la réception des seuls désordres des lambris de la chambre n° 2 ne permet pas d'étendre au bénéfice des époux X... les effets de la garantie de parfait achèvement aux désordres de même nature apparus après l'expiration du délai de cette garantie ailleurs que dans la chambre n° 2 et que des désordres de cette nature ne relèvent pas de la responsabilité contractuelle de droit commun ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le jugement en ce qu'il a condamné la société tardy à payer la somme de 46 631 euros et condamné la société Tardy à payer aux époux X... la somme de 1 988, 67 euros TTC, l'arrêt rendu le 13 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne la société Chalets et Villas Tardy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chalets et Villas Tardy à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Chalets et Villas Tardy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR d'ébouté les époux X... de leur demande en paiement du coût des travaux de reprise rendus nécessaires par les malfaçons affectant les lambris posés dans leur maison d'habitation, en dehors d'une chambre de l'étage, par la société CHALETS ET VILLAS TARDY ;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire indique, dans son rapport du 25 juillet 2003, avoir « constaté un phénomène de retrait avec ouverture de joints entre lames et désembrèvement des languettes sur plus de 15 lames » de lambris de la chambre n°2 de la maison des époux Naimo ; qu'il précise que ce désordre a un caractère esthétique, n'était pas apparent à la réception mais a été notifié au constructeur moins d'un an plus tard, le 14 mai 2002 ; qu'il explique ce phénomène par un excès du taux d'humidité des lames de bois lorsqu'elles ont été mises en ..uvre ; que, selon lui, la solution consiste à remplacer les lambris sur les deux pans de murs affectés et qu'il chiffre le coût de ce travail à 1.988,67 € TTC ; que ces constatations et avis ne sont contestés ni par les époux X... ni par la société Tardy ; que les époux X... font valoir que depuis le dépôt de ce premier rapport d'expertise ils ont pu constater une aggravation « dans des proportions significatives » du dommage concernant les lambris et en ont fait dresser procès-verbal de constat le 18 décembre 2003 ; que dans son rapport du 11 février 2006 (mission confiée par l'ordonnance présidentielle du 12 avril 2005) l'expert judiciaire indique avoir constaté que « les défauts affectant le lambrissage intérieur du chalet présentent un caractère, techniquement, généralisé » ; qu'il rappelle aussi que dans le cadre de sa première mission les époux X... avaient fait état de défauts des lambris uniquement pour la chambre n°2, qu'à la suite d'un dire du 16 mai 2002 du conseil des époux X... faisant état « d’une aggravation des désordres affectant les lambris de leur maison » -sans plus de précision - il avait, dans le cadre du pré-rapport, invité les époux X... à lui faire savoir « si une nouvelle réunion s'imposait au titre de l'aggravation des désordres évoquée concernant les lambris » mais qu'aucune réponse ne lui avait été apportée malgré une prorogation, à la demande du conseil des époux X..., du délai de réponse au pré-rapport ; que les époux X..., qui n'ont fait précisément état ni dans l'assignation en référé du 14 mai 2002 ni au cours de l'expertise de désordres affectant les lambris dans d'autres pièces que la chambre n°2, sont mal fondés à soutenir qu'ils ont interrompu le délai de la garantie de parfait achèvement pour des désordres de cette nature apparus dans d'autres pièces que la chambre n°2 ; que, certes, l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport du 25 juillet 2003 (p. 17) que « le phénomène de retrait des bois est un désordre évolutif » mais que cela ne signifie pas que les mêmes désordres devaient nécessairement apparaître ailleurs dans les autres pièces de la maison Naimo ; que la dénonciation moins d'un an après la réception des seuls désordres des lambris de la chambre n°2 ne permet pas d'étendre au bénéfice des époux X... les effets de la garantie de parfait achèvement aux désordres de même nature apparus après l'expiration du délai de cette garantie ailleurs que dans cette chambre n°2 ; que des désordres de cette nature ne relèvent pas de la responsabilité de droit commun ; que l'aveu du constructeur allégué par les époux X... n'est pas établi ; qu'en conséquence, la société Tardy ne doit réparation que pour les désordres des lambris de la chambre n°2, réparation dont le coût a été estimé par l'expert judiciaire à 1.988,67 € TTC ; que, cette estimation datant de 2003, cette somme doit être revalorisée en fonction de la variation de l'indice de la construction depuis le mois de juillet 2003 ;
ALORS QUE la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie ; qu'en estimant toutefois, quand bien même les époux X... avait souligné dans leurs écritures que la responsabilité contractuelle de la société CHALETS ET VILLAS TRADY pouvait être engagée (conclusions page 9, § 6), que les désordres litigieux ne relevaient pas de la responsabilité de droit commun, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-6 du Code civil. »
4ème exemple
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 9 octobre 1985), que M. et Mme Y..., assurés à la Mutuelle assurance des instituteurs de France (MAIF), ont chargé de la construction d'une maison individuelle la société Socabat qui avait souscrit auprès de la compagnie Union des assurances de Paris (UAP) une police d'assurance de responsabilité afin de satisfaire aux prescriptions des articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances ; que, postérieurement à la réception des travaux, assortie de réserves, non levées, M. et Mme Y... et la MAIF, subrogée partiellement dans leurs droits, ont, en présence de pénétrations d'eau pluviale à travers le mur en façade du pavillon, réclamé réparation à la société Socabat et à son assureur ; que cette entreprise a sollicité les garanties de la compagnie UAP, de l'entreprise de X... à laquelle elle avait sous-traité l'exécution des enduits, et de l'assureur de cette entreprise, la Mutuelle assurance artisanale de France (MAAF) ;
Attendu que M. et Mme Y..., la MAIF et la société Socabat font grief à l'arrêt d'avoir mis hors de cause la compagnie UAP, alors, selon le moyen " d'une part, que la loi du 4 janvier 1978 a supprimé toute distinction entre la réception sans réserves et la réception avec réserves, que, d'autre part, la cour d'appel ne pouvait sans contradiction mettre l'UAP hors de cause et condamner la MAAF qui se trouvait dans la même situation de droit ; alors encore que, d'une part, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'en se référant à l'existence de réserves pour décider que l'assureur du maître d'œuvre ne devait aucune garantie à ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1792 b, alinéa 1er, du Code civil, et alors, enfin d'autre part, et en tout état de cause, que la police d'assurance souscrite par le maître d'œuvre ne pouvait, sur cette question centrale de la réception et de ses effets, introduire la distinction que la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, applicable en la cause, ne fait plus ; qu'en déclarant néanmoins opposable à l'assuré la stipulation de la police d'assurance, d'où il résultait que la garantie n'était due qu'à compter d'une réception sans réserves, la cour d'appel viole l'article visé au précédent élément du moyen, ensemble l'article 1131 du Code civil " ;
Mais attendu qu'après avoir souverainement retenu que le procès-verbal de réception comportait des réserves quant aux enduits de façade et que le vice les affectant, à l'origine des infiltrations d'eau de pluie, avait été décelé lors de la réception des travaux, la cour d'appel en a exactement déduit que ce vice ne pouvait donner lieu à l'application de la garantie décennale, mais à celle de la garantie de parfait achèvement, non couverte par la compagnie UAP, mais entrant dans les prévisions de la police souscrite par M. de X... auprès de la MAIF.»