Introduction
La
destination de l'immeuble est une notion essentielle du droit de la
copropriété, tel qu'il résulte de la loi du 10 juillet 1965.
On
rappelle que cette loi, et son décret d'application du 17 mars 1967, selon les
textes qui régissent le statut de la copropriété en droit français, et que la
plupart des dispositions de cette loi et de ce décret sont d'ordre public,
c'est-à-dire qu'elles prévalent sur les dispositions différentes au contraire
du règlement de copropriété.
La
notion de destination n'a pas été définie légalement, et c'est la raison pour
laquelle elle est source de litiges nombreux, de sorte que ce sont les juges
qui décision après décision définissent ce qu'il faut entendre par destination
de l'immeuble dans le droit de la copropriété.
Il
existe cependant une définition de la destination en matière de copropriété qui
a été posée à l'occasion de l'exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965
La
définition de l'exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965
Selon
l'exposé des motifs de cette loi, la destination est « l'ensemble des
conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de
divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents
contractuels, le caractère physique de la destination de l'immeuble, ainsi que
de la situation sociale de ses occupants ».
La
notion de destination est évoquée également à travers les articles suivants de
la loi du 10 juillet 1965.
Les
articles de la loi du 10 juillet 1965 qui évoquent la notion de destination
Ce sont
les articles suivants :
L'article
8 alinéa 2
Un
règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes,
ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve
des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration
des parties communes.
Le
règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des
copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destinationde l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa
situation.
L'article
9
Chaque
copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use
et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à
la destination de l'immeuble.
Toutefois,
si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance
ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas
altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit
ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties
privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée
générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et
de l'article 30.
Les
travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux
copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf
impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les
copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des
travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot,
soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de
dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette
indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie,
s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i
de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de
la participation de chacun au coût des travaux.
L'article
25 b
Ne sont
adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant :
a)
Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article
24 ;
b)
L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des
travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et
conformes à la destination de celui-ci ;
c) La
désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil
syndical ;
d) Les
conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties
communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces
actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles
relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la
cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les
modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La
modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article
10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs
parties privatives ;
g) A
moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux
d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les
parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le
cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de
travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des
travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat
exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un
décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.
h) La
pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation
des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les
normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions
prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet
1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La
suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j)
L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de
communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur
des parties communes ;
k)
L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de
pénétrer dans les parties communes;
l)
L'installation ou la modification des installations électriques intérieures
permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à
usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou
hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique
permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
m)
L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
n) Les
travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes
aux personnes et aux biens ;
o)
L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de
chauffage.
L'article
26
Sont
prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux
tiers des voix les décisions concernant :
a) Les
actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux
visés à l'article 25 d ;
b) La
modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété
dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des
parties communes ;
c) Les
travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de
ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La
demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation
des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par
l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la
solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les
modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture
totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une
activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est
valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La
suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement
affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous
réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux
modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée
générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de
leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne
peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider
l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au
respect de la destination de l'immeuble.
A
défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier
alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus
qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée
à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
L'article
30
L'assembléegénérale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article
26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble,
décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs
éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux,
l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels
locaux.
Elle
fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la
charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des
avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des
copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour
supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle
fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement,
d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés
ou créés.
Lorsque
l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout
copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal
de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous
travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en
outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront
utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en
réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres
copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur
quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est
exercée.
L'article
34
La
décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant
qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande
instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un
caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la
destination de l'immeuble.
L'appréciation
de la destination de l'immeuble à travers quelques décisions de justice
Vous trouverez des décisions en texte intégral sur mon blog : Recherche Google pour destination de l'immeuble sur bdidu.fr
Comme
il a été indiqué ci-dessus, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit
que les copropriétaires ne peuvent se voir imposer de restrictions à leurs
droits si elles ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble.
On
distingue la clause du règlement de copropriété qui prévoit que l'immeuble et à
destination d'habitation bourgeoise simple, qui n'autorise que l'habitation,
mais aussi l'exercice d'une profession libérale, et la clause d'habitation
exclusivement bourgeoise, qui ne permet que l'habitation, sans possibilité
d'une utilisation professionnelle du lot.
Voici quelques
exemples de décisions ayant statué relativement à des clauses restrictives de
l'usage des lots, en considération de la destination de l'immeuble.
La
clause de non-concurrence :
Il est classiquement jugé qu'une telle clause
ne peut être prise en considération, car elle n'est jamais justifiée par la
destination de l'immeuble. Il s'agit de la clause qui interdit l'exercice
d'activités concurrentes dans un même immeuble ou qui interdit l'exercice d'une
activité concurrente de celle qui peut déjà exister dans l'immeuble. Tout au
plus pourrait-on admettre une telle clause dans un centre commercial, si elle
était justifiée par la nécessité d'assurer une diversité des commerces du
centre commercial.
Les
clauses relatives aux restrictions de vente des lots :
Il
s'agit par exemple de la clause qui interdit de vendre ou de louer des chambres
de service, des caves ou des garages à des personnes autres que les
copropriétaires.
La Cour
de Cassation a admis que le règlement de copropriété pouvait prévoir de telles
restrictions, dans le cas où il était établi que la destination de l'immeuble
le justifiait, dès lors que la vente de ces éléments pouvait conduire à un
encombrement des parties communes et gênerait l'utilisation normale du bâtiment.
Des
décisions contraires ont cependant été rendues.
L'interdiction
de certaines activités par les copropriétaires, dans leur lot :
Un
exemple classique est celui du sex-shop, qui n'est pratiquement jamais
considéré comme pouvant être compatible avec la destination de n'importe quelle
copropriété.
Il a
été jugé que dans un immeuble d'habitation bourgeoise, il ne pouvait être admis
la création d'un établissement d'enseignement entraînant des allées et venues
nombreuses. Il en a été de même de la création d'une boîte de nuit dans un
immeuble à usage principal d'habitation.
L'installation
d'une boulangerie n'a pas été admise, parce qu'elle serait la cause d'un bruit
excessif.
Il a
été jugé en outre que l'exercice d'une activité de laser game (poursuites laser)
n'était pas compatible avec la destination d'un immeuble d'habitation, bien
qu'il s'agissait d'un règlement de copropriété autorisant l'exercice
d'activités commerciales et que cette activité devait se dérouler au
rez-de-chaussée de l'immeuble.
L'interdiction
de procéder à la vente des lots autrement qu'en totalité et sans les diviser :
Cette
stipulation a été jugée valable, en considération de la destination de
l'immeuble.
L'exercice
d'une activité libérale :
Il
arrive qu'un règlement de copropriété autorise certaines activités
limitativement énumérées. Est-ce à dire que les activités qui s'exercent dans
des conditions pratiquement similaires sont exclues, au nom de la destination
de l'immeuble ?
Tel
n'est pas le sens des décisions généralement rendues à ce sujet. Des activités
similaires ne peuvent être exclues en considération de la destination de
l'immeuble.
La
possibilité de changer l'utilisation de la destination d'un lot :
Ce cas
est très fréquent, qu'il s'agisse de la transformation de locaux accessoires
tels que des celliers ou des caves en locaux d'habitation, de la transformation
d'un parking en box ou de la création d'un emplacement de stationnement dans un
jardin privatif.
Si la
destination de l'immeuble ne s'y oppose pas ces changements pourront être opérés.
Il a
été admis que des garages puissent être affectés à usage commercial.
La
réalisation de travaux :
L'installation
d'une cuve à mazout dans une cave privative a été considérée comme conforme à
la destination de l'immeuble.
De
même, la construction contre la façade de l'immeuble d'un conduit de cheminée.
Il en est de même de la pose de panneaux publicitaires sur les murs d'une
copropriété, ou de l'installation d'une marquise devant un magasin
De même
encore, l'agrandissement des fenêtres d'un lot.
En
revanche, le remplacement d'une fenêtre par une porte ou sur la façade et
l'affectation à une activité commerciale d'un local initialement un usage
professionnel n'a pas été admis.
L'installation
d'un ascenseur n'a pas été admise, au motif que cette installation affectait
l'esthétique de l'immeuble.
