Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme

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Introduction

La destination de l'immeuble est une notion essentielle du droit de la copropriété, tel qu'il résulte de la loi du 10 juillet 1965.

On rappelle que cette loi, et son décret d'application du 17 mars 1967, selon les textes qui régissent le statut de la copropriété en droit français, et que la plupart des dispositions de cette loi et de ce décret sont d'ordre public, c'est-à-dire qu'elles prévalent sur les dispositions différentes au contraire du règlement de copropriété.

La notion de destination n'a pas été définie légalement, et c'est la raison pour laquelle elle est source de litiges nombreux, de sorte que ce sont les juges qui décision après décision définissent ce qu'il faut entendre par destination de l'immeuble dans le droit de la copropriété.

Il existe cependant une définition de la destination en matière de copropriété qui a été posée à l'occasion de l'exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965

La définition de l'exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965

Selon l'exposé des motifs de cette loi, la destination est « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, le caractère physique de la destination de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».

La notion de destination est évoquée également à travers les articles suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Les articles de la loi du 10 juillet 1965 qui évoquent la notion de destination

Ce sont les articles suivants :

L'article 8 alinéa 2

Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destinationde l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 9

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

L'article 25 b

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;

f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;

k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;

l) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ;

o) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

L'article 26

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.

L'article 30

L'assembléegénérale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

L'article 34

La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

L'appréciation de la destination de l'immeuble à travers quelques décisions de justice

Vous trouverez des décisions en texte intégral sur mon blog : Recherche Google pour destination de l'immeuble sur bdidu.fr

Comme il a été indiqué ci-dessus, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires ne peuvent se voir imposer de restrictions à leurs droits si elles ne sont pas justifiées par la destination de l'immeuble.

On distingue la clause du règlement de copropriété qui prévoit que l'immeuble et à destination d'habitation bourgeoise simple, qui n'autorise que l'habitation, mais aussi l'exercice d'une profession libérale, et la clause d'habitation exclusivement bourgeoise, qui ne permet que l'habitation, sans possibilité d'une utilisation professionnelle du lot.

Voici quelques exemples de décisions ayant statué relativement à des clauses restrictives de l'usage des lots, en considération de la destination de l'immeuble.

La clause de non-concurrence :

Il est classiquement jugé qu'une telle clause ne peut être prise en considération, car elle n'est jamais justifiée par la destination de l'immeuble. Il s'agit de la clause qui interdit l'exercice d'activités concurrentes dans un même immeuble ou qui interdit l'exercice d'une activité concurrente de celle qui peut déjà exister dans l'immeuble. Tout au plus pourrait-on admettre une telle clause dans un centre commercial, si elle était justifiée par la nécessité d'assurer une diversité des commerces du centre commercial.

Les clauses relatives aux restrictions de vente des lots :

Il s'agit par exemple de la clause qui interdit de vendre ou de louer des chambres de service, des caves ou des garages à des personnes autres que les copropriétaires.

La Cour de Cassation a admis que le règlement de copropriété pouvait prévoir de telles restrictions, dans le cas où il était établi que la destination de l'immeuble le justifiait, dès lors que la vente de ces éléments pouvait conduire à un encombrement des parties communes et gênerait l'utilisation normale du bâtiment.

Des décisions contraires ont cependant été rendues.

L'interdiction de certaines activités par les copropriétaires, dans leur lot :

Un exemple classique est celui du sex-shop, qui n'est pratiquement jamais considéré comme pouvant être compatible avec la destination de n'importe quelle copropriété.

Il a été jugé que dans un immeuble d'habitation bourgeoise, il ne pouvait être admis la création d'un établissement d'enseignement entraînant des allées et venues nombreuses. Il en a été de même de la création d'une boîte de nuit dans un immeuble à usage principal d'habitation.

L'installation d'une boulangerie n'a pas été admise, parce qu'elle serait la cause d'un bruit excessif.

Il a été jugé en outre que l'exercice d'une activité de laser game (poursuites laser) n'était pas compatible avec la destination d'un immeuble d'habitation, bien qu'il s'agissait d'un règlement de copropriété autorisant l'exercice d'activités commerciales et que cette activité devait se dérouler au rez-de-chaussée de l'immeuble.

L'interdiction de procéder à la vente des lots autrement qu'en totalité et sans les diviser :

Cette stipulation a été jugée valable, en considération de la destination de l'immeuble.

L'exercice d'une activité libérale :

Il arrive qu'un règlement de copropriété autorise certaines activités limitativement énumérées. Est-ce à dire que les activités qui s'exercent dans des conditions pratiquement similaires sont exclues, au nom de la destination de l'immeuble ?

Tel n'est pas le sens des décisions généralement rendues à ce sujet. Des activités similaires ne peuvent être exclues en considération de la destination de l'immeuble.

La possibilité de changer l'utilisation de la destination d'un lot :

Ce cas est très fréquent, qu'il s'agisse de la transformation de locaux accessoires tels que des celliers ou des caves en locaux d'habitation, de la transformation d'un parking en box ou de la création d'un emplacement de stationnement dans un jardin privatif.

Si la destination de l'immeuble ne s'y oppose pas ces changements pourront être opérés.

Il a été admis que des garages puissent être affectés à usage commercial.

La réalisation de travaux :

L'installation d'une cuve à mazout dans une cave privative a été considérée comme conforme à la destination de l'immeuble.

De même, la construction contre la façade de l'immeuble d'un conduit de cheminée. Il en est de même de la pose de panneaux publicitaires sur les murs d'une copropriété, ou de l'installation d'une marquise devant un magasin

De même encore, l'agrandissement des fenêtres d'un lot.

En revanche, le remplacement d'une fenêtre par une porte ou sur la façade et l'affectation à une activité commerciale d'un local initialement un usage professionnel n'a pas été admis.

L'installation d'un ascenseur n'a pas été admise, au motif que cette installation affectait l'esthétique de l'immeuble.

Christophe BUFFET est avocat à Angers

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