Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

Christophe BUFFET Avocat

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Table des matières

  1. 1 Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?
    1. 1.1 Définition
    2. 1.2 Quels sont les textes qui traitent de la clause résolutoire dans la loi du 6 juillet 1989 ?
  2. 2 Quand peut-on appliquer la clause résolutoire, c'est-à-dire à quel manquement du locataire peut-elle s'appliquer ?
    1. 2.1 a) La clause résolutoire peut être prévue en cas de défaut de paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie.
    2. 2.2 b) La clause résolutoire peut être appliquée en cas de défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs.
    3. 2.3 c) La clause résolutoire peut également être invoquée en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, résultant de trouble du voisinage qui ont été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.
  3. 3 Quels sont les délais applicables à une clause résolutoire ?
  4. 4 Que doit contenir le commandement visant la clause résolutoire ?
  5. 5 Le locataire est-il obligé de saisir le juge s'il veut obtenir des délais ?
  6. 6 Le commandement visant la clause résolutoire a-t-il un véritable intérêt pour le bailleur ?
  7. 7 Quelle juridiction le bailleur doit-il saisir pour faire valoir que la clause résolutoire est acquise ?
  8. 8 Le juge peut-il suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail ?
  9. 9 Une procédure de surendettement a-t-elle pour effet de suspendre la clause résolutoire ?
  10. 10 Le bailleur doit-il saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou peut-il expulser immédiatement le locataire ?
  11. 11 Quelle est la différence entre la constatation de la résiliation du bail et la prononciation de la résiliation du bail ?




La clause résolutoire est stipulée dans pratiquement tous les baux d'habitation, et obéit à un régime juridique que cette page explique et détaille.


Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?


Définition


Lorsqu'une partie à un contrat n'exécute pas ses obligations, c'est normalement le juge qui peut prononcer la résiliation du contrat, c'est-à-dire décider que ce contrat ne poursuivra plus ses effets et que l'autre partie sera elle-même libérée de ses obligations.


En pratique, par exemple, dans le cadre d'un bail d'habitation, le bailleur, constatant que le locataire ne paie pas ses loyers, doit normalement saisir le juge pour obtenir que le tribunal prononce la résiliation du bail et délivre ainsi le bailleur de son obligation de mise à disposition du local au locataire. Cela entraîne la conséquence que le locataire devient occupant sans titre ni droit, et doit donc quitter les lieux. À défaut de quitter les lieux volontairement, l'expulsion peut-être mise en oeuvre, avec le concours de la force publique.


Cependant, le Code civil prévoit que le juge n'a pas l'obligation de prononcer cette résiliation du bail et qu'il peut décider au contraire que le bail se poursuivra, tout en accordant au locataire des délais de paiement des loyers.


C'est précisément pour dessaisir le juge de cette possibilité de ne pas prononcer la résiliation du bail qu'il a été prévu, dans les baux, une clause résolutoire.


Cette clause, signée lors de la conclusion du bail, et qui a donc un caractère contractuel, prévoit expressément que si le locataire n'exécute pas l'une de ses obligations malgré un commandement officiel d'avoir à le faire, et passé un certain délai, le bail sera résilié automatiquement, sans possibilité pour le juge d'en décider autrement.


On voit donc que la clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur pour lui permettre d'obtenir rapidement et aisément que le bail ne se prolonge pas si le locataire n'exécute pas ses obligations.


Depuis quelques années, cette clause est réglementée, afin d'éviter les excès de sa rigueur.


Quels sont les textes qui traitent de la clause résolutoire dans la loi du 6 juillet 1989 ?


Ce sont les articles suivants :


L'article 4 g de cette loi, qui est ainsi rédigé :


Est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;
l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.



L'article 24 de cette loi, qui traite spécifiquement des clauses résolutoires et qui est ainsi rédigé :


Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1(premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

Quand peut-on appliquer la clause résolutoire, c'est-à-dire à quel manquement du locataire peut-elle s'appliquer ?


La loi a entendu protéger le locataire précisément et en premier lieu en limitant le domaine d'application de la clause résolutoire, et en prévoyant qu'elle ne peut s'appliquer que dans certains cas qui sont les suivants.


La clause résolutoire peut s'appliquer uniquement dans ces cas, et une clause résolutoire qui viserait un manquement différent de celui prévu par la loi est sans effet.


Par exemple, une clause résolutoire ne peut s'appliquer pour sanctionner un changement de destination des lieux, ou encore le fait que les lieux ne soient pas suffisamment garnis (c'est-à-dire rempli de meubles permettant de répondre du paiement des loyers).


Les cas suivants peuvent être prévus pour la mise en oeuvre d'une clause résolutoire.


a) La clause résolutoire peut être prévue en cas de défaut de paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie.


C'est précisément dans ces cas, et en particulier en ce qui concerne le défaut de paiement des loyers que la clause résolutoire est le plus souvent invoquée. S'agissant des charges, il s'agit des charges récupérables au sens de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d'application relatif aux charges que le bailleur peut récupérer sur le locataire.




b) La clause résolutoire peut être appliquée en cas de défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs.


Il est rappelé en effet que le locataire doit souscrire une assurance des risques locatifs et cette obligation est apparue suffisamment importante pour que les clauses résolutoires sanctionnant son absence de respect puissent être admises également.


c) La clause résolutoire peut également être invoquée en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués, résultant de trouble du voisinage qui ont été constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.


Ce cas d'application de la clause résolutoire est récent et a été prévu par le législateur pour permettre l'exécution effective des décisions relatives aux nuisances commises par les locataires.


Quels sont les délais applicables à une clause résolutoire ?


La clause résolutoire suppose un manquement qui persiste après un certain délai s'écoulant à partir d'une sommation officielle d'avoir à respecter ses obligations délivrée au locataire.


Plus le délai est bref, plus la rigueur de la clause résolutoire est grande.


Le législateur a voulu réglementer la clause résolutoire, précisément en ce qui concerne le délai pour éviter qu'il soit trop court et ne permette pas au locataire de remédier rapidement à ses manquements.


Ainsi, le délai pour le défaut de paiement des loyers est de deux mois à compter de la délivrance du commandement.


En ce qui concerne le défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs, le délai est d'un mois.


Le délai est un délai préfix, qui se calcule en droit et de quantième à quantième. S'il n'existe pas de quantième identique, c'est le dernier jour du mois à 24 heures qui doit être retenu. Si le délai expire un samedi dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable qui suit (code de procédure civile, article 642).


Que doit contenir le commandement visant la clause résolutoire ?


Le commandement est un acte essentiel pour la mise en oeuvre d'une clause résolutoire.


Il doit être précis, notamment, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges, en indiquant clairement et précisément le décompte des sommes dues. Ceci à peine de nullité.


Le commandement de payer est par nature même un acte délivré par un huissier, et une lettre recommandée avec accusé de réception ne peut en tenir lieu.


Il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions des articles 1 à 4 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l'alinéa premier de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (il s'agit de la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement).


Le commandement doit également être signifié à la caution, car à défaut de signification du commandement visant la clause résolutoire dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire, la caution n'est pas tenue du paiement des pénalités et intérêts de retard.


Le commandement doit être délivré, pour être efficace, à chacun des locataires ou colocataires et à chacun des deux époux si les locataires sont mariés.


Cela vaut également pour les partenaires liés par un pacte civil de solidarité.


Si la clause résolutoire et mise en oeuvre pour défaut de souscription d'une assurance des risques locatifs, le commandement doit reproduire à peine de nullité les dispositions de l'article 7, g de la loi du 6 juillet 1989.


Voici cet article :


Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.



Le locataire est-il obligé de saisir le juge s'il veut obtenir des délais ?


Rien ne l'oblige à le faire et il peut solliciter ces délais au moment où le bailleur le poursuit pour faire valoir que la clause résolutoire est acquise.


Il est toutefois considéré que le locataire ne peut pas demander la suspension de la clause résolutoire si le commandement concernait la souscription d'une assurance des risques locatifs.


La souscription d'une telle assurance, après le délai d'un mois prévu au commandement est sans effet.


Le commandement visant la clause résolutoire a-t-il un véritable intérêt pour le bailleur ?


À mon avis, compte tenu du fait que le juge toujours la possibilité de suspendre la clause résolutoire, le commandement de payer visant la clause résolutoire a perdu beaucoup de son intérêt du fait de l'évolution des lois les plus récentes à son sujet.


Il ajoute au délai de deux mois entre la délivrance de l'assignation et le jour où l'affaire vient devant le tribunal un autre délai de deux mois ou d'un mois, comme il a été indiqué ci-dessus, et c'est la raison pour laquelle je pense qu'il est préférable d'agir devant le tribunal pour demander au tribunal de prononcer la résiliation du bail sans s'embarrasser de la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire.




Quelle juridiction le bailleur doit-il saisir pour faire valoir que la clause résolutoire est acquise ?


S'agissant d'un bail d'habitation, il doit saisir le tribunal d'instance. Il peut saisir ce juge en référé ou au fond.


Le juge peut-il suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail ?


Oui, et c'est là l'une des évolutions les plus récentes qui visent à la protection du locataire.


Lorsque le bailleur demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire peut demander la suspension de cette clause résolutoire, corrélativement à des délais qui peuvent aller jusqu'à deux ans pour exécuter son obligation de paiement des loyers et des charges.


Le juge peut alors décider de la suspension de la clause résolutoire et dire qu'elle qu'elle ne recevra effet que si le locataire ne respecte pas les délais qui lui sont ainsi accordés.


Le locataire n'a pas l'obligation de saisir le juge dans le délai de un mois ou deux mois.


Une procédure de surendettement a-t-elle pour effet de suspendre la clause résolutoire ?


Non.


Le bailleur doit-il saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou peut-il expulser immédiatement le locataire ?


Si la clause résolutoire a un effet automatique (fortement réduit toutefois par le fait que le juge peut accorder au locataire la suspension de la clause résolutoire), cela ne dispense pas le bailleur de saisir le juge qui seul peut constater l'acquisition de cette clause et autoriser le bailleur à requérir la force publique pour expulser le locataire.


Il appartient donc au bailleur de saisir le juge par une assignation, en n'oubliant pas de respecter le délai de deux mois pour notifier au préfet l'assignation.


Quelle est la différence entre la constatation de la résiliation du bail et la prononciation de la résiliation du bail ?


La constatation de la résiliation du bail suppose la mise en oeuvre d'une clause résolutoire et peut être effectuée en référé par le juge.


La prononciation de la résiliation du bail est l'application de l'article 1184 du Code civil qui permet au juge de résilier uneconvention si l'un des cocontractants ne respecte pas ses obligations. Il n'est pas nécessaire de délivrer un commandement pour mettre en oeuvre une clause résolutoire. Le juge ne peut pas prononcer une résiliation de contrat en référé et c'est donc le juge du fond qui décide de prononcer la résiliation d'un contrat, étant précisé qu'il peut toujours accorder des délais à un cocontractant défaillant pour qu'il exécute ses obligations.




Christophe BUFFET est avocat à Angers 




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