Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public

Christophe BUFFET Avocat

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Cette clause, dont l'intitulé peut prêter à sourire, intrigue car elle est peu explicite.

Il s'agit d'une clause qui figure le plus souvent dans les règlements de copropriété et parfois dans les baux, et qui a pour objet de prévoir le mode de jouissance, c'est-à-dire la destination des lots de copropriété.

On distingue la clause d'habitation bourgeoise simple et la clause d'habitation bourgeoise exclusive.

La clause d'habitation bourgeoise simple

Cette clause peut figurer ainsi dans les règlements de copropriété : les lots de copropriétés ne pourront être utilisés que pour l'habitation bourgeoise.

Par principe, cela signifie que les lots de copropriété ne peuvent être utilisés que pour l'habitation, à l'exclusion des activités artisanale industrielle ou commerciale, activités qui s'opposent à l'usage d'habitation notamment par les nuisances découlant de la présence d'une clientèle allant et venant qu'elles engendrent.

Cependant, et c'est là la difficulté d'une telle clause, l'interprétation faite par les tribunaux peut les conduire à considérer que de telles activités pourront être admises, malgré l'existence de cette clause, si l'activité exercée ou projetée est compatible avec la destination de l'immeuble et ne crée pas de nuisances importantes.

En vérité, il semble que les tribunaux ne donnent que rarement satisfaction aux commerçants artisans et industriels et que seules les professions libérales sont admises lorsqu'une clause d'habitation bourgeoise simple a été stipulée.

En présence d'une telle clause, il a été considéré qu'un fonds de commerce de restauration rapide ne pouvait être admis, mais qu'une activité d'enseignement pouvait être exercée, et il n'a pas été admis qu'un hôpital de jour puisse s'installer dans une copropriété.

Une décision a admis l'exercice d'une activité syndicale.

Il est en général admis qu'une association puisse utiliser des locaux de copropriété lorsque que c'est une clause d'habitation bourgeoise simple qui a été stipulée dans le règlement de copropriété.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive

Le règlement de copropriété sera plus restrictif, si une telle clause a été prévue, puisqu'elle indiquera que l'immeuble et à usage exclusif d'habitation, à l'exclusion de tout autre usage. Le tempérament admis en cas de clause d'habitation bourgeoise simple, pour les activités correspondant à des professions libérales ne sera pas retenu.

On voit donc l'importance qu'il y a à pouvoir interpréter facilement la clause qui doit être correctement rédigée, afin de ne pas pouvoir être considéré comme permettant d'autres occupations que l'habitation.

Les règlements de copropriété ne sont pas toujours précis et c'est alors les tribunaux qui doivent les interpréter.

On notera que par principe la clause d'habitation bourgeoise exclusive est valable, comme l'a admis l'arrêt de la Cour de Cassation qui suit :

« Sur le pourvoi formé par la société Robemy, dont le siège social est sis à Paris (16e), 14, avenue du président Kennedy,

en cassation d'un arrêt rendu le 7 décembre 1990 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Paris (10e), ..., pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Gestion Botzaris, dont le siège social est sis à Paris (19e), ..., lui-même pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 mars 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Darbon, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Robemy, de Me Cossa, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que, recherchant la commune intention des parties, la cour d'appel a souverainement retenu que la destination de l'immeuble étant à usage exclusif d'habitation, l'exercice d'une activité commerciale dans les lots 41 à 53, au rez-de-chaussée, devait être interdit ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Robemy aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ».

Les autres clauses relatives à l'exercice d'une activité

Les règlements de copropriété prévoient souvent que ce sont des activités précises qui peuvent être autorisées : médecin, avocat …

Dans ce cas, l'énumération qui peut figurer dans le règlement de copropriété ne doit pas être considérée comme limitative, et les tribunaux considèrent qu'il y a lieu de raisonner par analogie pour d'autres professions qui ne créent pas plus de nuisances.

Parfois les tribunaux vont même jusqu'à considérer que si certaines activités sont autorisées, d'autres, sans rapport avec celles-là, mais qui ne créent pas plus de nuisances doivent également être admises.

L'importance de la destination de l'immeuble

Ainsi que j'ai pu l'exprimer sur mon site relatif à la destination de l'immeuble, il s'agit là d'une notion essentielle du droit de la copropriété.

Sans doute pourrait-on imaginer qu'un plaideur conteste une clause d'habitation bourgeoise une clause d'habitation bourgeoise exclusive en prétendant qu'elle serait contraire à la destination de l'immeuble et qu'elle serait par là-même illégale. À mon avis une telle argumentation serait vouée à l'échec, car la destination de l'immeuble tient compte, précisément, et en particulier, de ce qui a pu être prévu relativement à sa destination dans le règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété a prévu une habitation bourgeoise exclusive il a par là-même défini la destination de l'immeuble et n'est pas en contradiction avec cette destination.

En revanche, une clause qui prévoirait que seule une activité précise peut être exercée dans tel lot de copropriété peut être critiqué si elle est contraire à la destination de l'immeuble puisqu'il s'agit là d'une restriction à l'usage des parties privatives.