Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
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Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme
Le problème posé :
L'hypothèse classique est la suivante : un compromis de vente portant sur un bien immobilier prévoit, entre autres conditions suspensives, celle de l'obtention d'un prêt dont les caractéristiques (montant du prêt, taux d'intérêt, durée du prêt) sont mentionnées de façon précise.
Quelques semaines ou quelques mois plus tard, la vente n'a finalement pas lieu, l'acheteur déclarant qu'il n'a pu obtenir son prêt.
Comment se répartit la charge de la preuve de ce que l'acheteur a bien respecté son obligation de demander un prêt aux conditions qui étaient prévues dans le compromis ?
Autrement dit, qui doit prouver, de l'acheteur ou du vendeur que la condition suspensive doit être réputée réalisée par l'article 1178 du Code civil ou bien qu'au contraire cet article ne doit pas recevoir application parce que l'acheteur n'est pas en faute et n'a pas empêché l'accomplissementde la condition suspensive ?
Les principes
Premier principe
L'acquéreur doit démontrer que la demande de prêt qu'il a formulée était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et il est donc la charge de cette preuve.
C'est ce qui a été jugé par la Cour de Cassation selon l'arrêt qui suit, du 30 janvier 2008.
Deuxième principe
Cette preuve ayant été apportée par l'acquéreur, c'est alors au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire de la condition suspensive, c'est-à-dire l'acquéreur, qui a démontré avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, à empêcher l'accomplissement de la condition suspensive.
C'est ce qui résulte de l'arrêt de la Cour de Cassation du 26 mai 2010 qui suit.
Ce second principe résulte aussi de l'arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 2010 également reproduit ci-dessous.
"Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 de ce code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2006) que la société civile immobilière Mountain Investments, constituée par les époux X..., a consenti à M. Y... et Mme Z... une promesse de vente d'un tènement immobilier sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 900 000 euros sur une durée maximale de 15 ans à un taux d'intérêts ne pouvant excéder 9 % l'an ; que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition en raison du refus des établissements bancaires contactés, les vendeurs les ont assignés en paiement de l'indemnité prévue par le contrat, invoquant leur manque de diligence dans l'accomplissement des formalités relatives à la réalisation de la condition suspensive ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si le courrier du Crédit lyonnais en date du 17 octobre 2002 ne mentionne ni la durée du prêt sollicité, ni le taux d'intérêts, on ne saurait pour autant en déduire que le refus opposé l'a été pour des raisons tenant à une demande irréaliste sur ces deux points ; qu'il est établi que la condition à laquelle était subordonnée la validité de l'acte ne s'est pas produite et qu'il n'est nullement démontré que ce soit par la faute de la carence des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne, ensemble, les consorts Y... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Y... et Z... à payer aux époux X..., à la SCI Mountain investments et à la société La Chaumine, ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts Y... et Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille huit. "
"Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne, ensemble, à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils pour M. Y...
Le pourvoi reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le bénéficiaire de la promesse à payer aux promettants le montant de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005,
aux motifs qu'il résulte de l'examen des pièces produites que, le 7 avril 2005, M. Y... a déposé auprès de la Caisse d'Epargne une demande de prêt d'un montant de 400 000 € au taux de 3,5% l'an, remboursable en deux cent dix mensualités, qu'il a, le 16 mai 2005, quoique se prévalant du défaut de réalisation de la condition suspensive, sollicité auprès de Maître A..., notaire des époux X..., la prorogation de la date limite d'obtention du prêt « en raison d'une demande de renseignements complémentaires portant entre autres sur la nature et le montant des travaux à réaliser », qu'après échange de courriers et sans répondre à cette demande, Maître A... a, le 23 juin 2005, informé M. Y... de l'accord des époux X... pour « proroger la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005, dernier délai », qu'il n'est pas justifié d'un accord de prêt qui serait intervenu avant cette date, mais seulement d'un fax adressé le 8 juillet 2005 par la Caisse d'épargne à Maître A... pour l'informer du dépôt le même jour d'une demande d'un prêt de 400 000 € au taux de 2,95 % l'an remboursable sur quinze ans, que cet établissement a, le 29 juillet 2005, délivré une attestation d'accord de prêt sous conditions, portant sur une somme de 400 000 € au taux de 3,25 % l'an, remboursable sur quinze ans, puis, le 19 août 2005, adressé à Maître A... la copie d'une offre de prêt correspondante, que le prêt n'a donc pas été obtenu dans le délai d'acquisition prorogé, que les appelants font valoir que la demande de prêt du 7 avril 2005 n'a pu prospérer faute de diligences du postulant, qu'ils en veulent pour preuve, notamment, outre les termes sus-rapportés du courrier du 16 mai 2005, un courrier du 30 mai suivant dans lequel M. Y... indique à Maître A... : « Aujourd'hui j'ai mis à la disposition du banquier tous les éléments nécessaires et je devrais obtenir une réponse dans le mois et donc pouvoir signer l'acte définitif aux alentours du 15 juillet » ainsi que le dépôt d'une seconde demande de prêt, qu'ils observent au surplus qu'il s'avère que M. Y... a souhaité négocier le financement tant du prix d'acquisition que des travaux de réhabilitation, alors que le bénéficiaire d'une vente sous condition suspensive se doit de solliciter un prêt conforme aux stipulations de la promesse, qu'en procédant ainsi, M. Y... a retardé l'obtention d'une offre définitive de prêt et manqué à ses obligations contractuelles, qu'il appartient à celui qui s'est obligé sous condition de démontrer qu'il a accompli des diligences normales ou encore de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de cette condition, qu'en l'occurrence, M. Y... n'établit pas quelles pièces accompagnaient sa demande initiale de prêt ni quels renseignements complémentaires auraient été exigés par la Caisse d'épargne, qu'il n'explique pas même pourquoi ces renseignements auraient porté « sur l'assiette globale de l'opération », selon ses termes, alors que le prêt qu'il sollicitait était dit « sans travaux » ni pourquoi il a renouvelé sa demande de prêt, qu'il ne démontre donc pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable à faute, que, par suite, la condition suspensive doit être réputée accomplie et son incapacité à acquérir, sinon au 16 juin 2005 du moins au 15 juillet suivant, justifie que l'indemnité d'immobilisation soit reconnue acquise aux époux X...,
alors qu'il appartient seulement au bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de justifier qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse dans le délai imparti par celle-ci et qu'en exigeant en l'occurrence du bénéficiaire, au-delà d'une telle obligation, qu'il fasse la preuve de ce que la non obtention du prêt dans le délai de réalisation de la promesse ne lui était pas imputable à faute, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1315 du Code civil."
Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juillet 2009), que, le 21 septembre 2007, les époux X... ont promis de vendre à M. Y... et à Mme Z... une maison, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 550 000 euros, au taux maximum de 5 % l'an et d'une durée ne pouvant pas dépasser 15 ans ; que, faisant état d'un refus de prêt, M. Y... et Mme Z... ont assigné les époux X... en restitution du dépôt de garantie qu'ils avaient versé ;
Attendu que pour les débouter de leur demande, l'arrêt retient que la charge de la preuve qu'il a loyalement présenté une demande de prêt pèse sur l'acquéreur, qu'en s'abstenant de produire le dossier de demande de prêt, M. Y... et Mme Z... ne mettent pas la cour d'appel en mesure de vérifier qu'ils ont communiqué à la banque des renseignements précis, complets et exacts sur l'état de leurs ressources et de leur situation financière et que la lettre du 15 novembre 2007 du crédit social des fonctionnaires suivant laquelle cet organisme leur a refusé un prêt destiné à l'acquisition du bien, d'un montant de 550 000 euros et sur une durée de 15 ans au taux maximum de 5 %, ne suffit pas à rapporter la preuve qu'ils avaient présenté un dossier de demande de prêt loyal ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Y... et Mme Z... avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, ce dont il résultait qu'il appartenait aux époux X... de rapporter la preuve que les bénéficiaires avaient empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juillet 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne, ensemble à payer à M. Y... et à Mme Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. Y... et Mme Z...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. Y... et Mme Z... ne justifiaient pas du dépôt d'une demande de prêt loyale et sincère et D'AVOIR, en conséquence, débouté ces derniers de leur demande de restitution de la somme de 27.500 euros versée à titre de dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant du fait que M. Y... et Mme Z... n'ont pas joint à leur lettre du 8 octobre 2007, adressée au notaire, les justificatifs détaillés des caractéristiques de la demande de prêt qui avait fait l'objet d'un refus, les acquéreurs soutiennent, à tort, que le contrat prévoit seulement une information des vendeurs sur l'acceptation ou le refus de la banque, les justificatifs ne devant être produits que sur demande expresse de ces derniers, dans les termes suivants : « La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 7 novembre 2007. L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition » ; qu'en effet le contrat stipulait aussi que l'acquéreur « s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et à en justifier au vendeur dans le délai de trente jours à compter des présentes. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt » ; que même en dehors de toute stipulation du contrat, la charge de la preuve qu'il a loyalement présenté une demande de prêt pèse sur l'acquéreur ; qu'il s'ensuit qu'en s'abstenant de produire le dossier de demande de prêt qu'ils avaient présenté à la banque qui leur avait refusé le prêt, M. Y... et Mme Z... n'ont pas mis le juge en mesure de vérifier qu'ils ont communiqué à la banque des renseignements précis, complets et exacts sur l'état de leurs ressources et de leur situation financière ; que la lettre du 15 novembre 2007 du CSF suivant laquelle cet organisme a bien refusé aux consorts Y...-Z... un prêt destiné à l'acquisition du bien sis ..., d'un montant de 550.000 euros sur une durée de 15 ans au taux maximum de 5 %, c'est à dire conforme aux stipulations du contrat, ne suffit donc pas à rapporter la preuve que M. Y... et Mme Z... avaient présenté un dossier de demande de prêt loyal ; que la condition doit être réputée réalisée en application de l'article 1178 du code civil, et la somme de 27.500 euros conservée par les époux X... à titre de pénalité, en application du compromis de vente ;
ALORS, 1°), QU'en l'absence de stipulation contraire, le bénéficiaire d'un compromis de vente conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt satisfait à ses obligations en présentant une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées ; qu'en décidant que la condition devait être réputée réalisée aux torts des acquéreurs, après avoir constaté que ces derniers avaient déposé une offre de prêt conforme aux stipulations du compromis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1178 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; que s'il appartient à l'acquéreur d'un bien immobilier sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'établir qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis, c'est au vendeur de démontrer que l'acquéreur a manqué à son obligation de loyauté dans le cadre de la présentation ou de l'instruction de la demande faite à l'établissement de crédit ; qu'en mettant à la charge des acquéreurs, dont elle avait constaté qu'ils avaient effectué une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles et sans relever aucun fait de nature à mettre en cause leur bonne foi, la preuve de leur loyauté, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE le compromis de vente prévoyait que l'acquéreur « s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et à en justifier au vendeur dans un délai de trente jours à compter des présentes. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de lui justifier le dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes » ; qu'il résulte de ces stipulations claires et précises que les acquéreurs n'étaient tenus de justifier auprès du vendeur que du dépôt de la demande de prêt et non pas de lui communiquer le dossier complet de cette demande ; qu'en se fondant sur cette clause pour retenir que les stipulations contractuelles imposaient à M. Y... et Mme Z... de communiquer aux vendeurs « les justificatifs détaillées de leur demande de prêt », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 4°), QU'aucune clause du compromis ne subordonnait la restitution du dépôt de garantie à la communication par les acquéreurs d'une copie de leur dossier de demande de prêt de sorte que s'il fallait considérer qu'elle se soit fondée sur les clauses du compromis pour dire que la restitution du dépôt de garantie était subordonnée à la communication de cette pièce, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 5°), QUE, en tout état de cause, les stipulations du compromis obligeant les acquéreurs à justifier aux vendeurs du dépôt de leur dossier de prêt étaient nulles comme contraires aux dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation en ce qu'elles aggravaient les exigences de ce texte, lequel prévoit qu'en cas de non-réalisation de la condition, toute somme versée par l'acquéreur lui sera restituée immédiatement sans retenue à quelque titre que ce soit ; qu'à supposer même exact que le compromis ait entendu subordonner la restitution du dépôt de garantie à la communication au vendeur d'une copie du dossier de demande de prêt, la cour d'appel aurait dû alors écarter l'application de cette clause, contraire à l'ordre public ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a violé les articles L. 312-16 du code de la consommation et 1178 du code civil."