สัญญาเช่าทรัพย์

สัญญาเช่าทรัพย์

                สัญญาเช่าทรัพย์เป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่งที่ปรากฏอยู่ในบรรพ 3 ลักษณะ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมทั้งหมด 35 มาตรา ซึ่งเริ่มตั้งแต่มาตรา 537 - 571 โดยแบ่งออกเป็น หมวด ดังนี้

                หมวดที่ 1              บทเบ็ดเสร็จทั่วไป                                               มาตรา    537 - 545

หมวดที่ 2              หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า                  มาตรา    546 - 551

หมวดที่ 3              หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า                       มาตรา    552 - 563

หมวดที่ 4              ความระงับแห่งสัญญาเช่า                                 มาตรา    564 - 571 

ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่ง

บุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

ตามบทนิยามนี้ สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้

1)            เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า ซึ่งแต่ละฝ่ายจะประกอบด้วยบุคคลคน

เดียวหรือหลายคน จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

2)            ผู้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่าจะได้

ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งในทรัพย์สินที่เช่า เช่น หากผู้เช่าเช่าบ้านก็ได้อยู่อาศัย  เช่านาก็ได้ทำนา เป็นต้น

                                สัญญาเช่าทรัพย์นั้นทรัพย์สินที่จะให้เช่านั้น อาจเป็นวัตถุที่มีรูปร่าง หรือไม่มีรูปร่างก็ได้ โดยอาจเป็นทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เพียงแต่ต้องได้ความว่าผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งได้ หากผู้เช่ารายใดไม่ได้ใช้ หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้นจะไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์

                                โดยทั่วไป การที่จะได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่นั้น สามารถเห็นได้โดยง่าย แต่บางกรณีอาจจะเห็นได้โดยยาก 

 

                                ตัวอย่างปรากฏตามแนวคำพิพากษาฎีกา ดังนี้

                                คำพิพากษาฎีกาที่ 1255/2537 สัญญาเช่าระหว่างการถไฟฟ้าแห่งประเทศไทยโจทก์ (ผู้ให้เช่า) กับจำเลย โดยตกลงกันว่าจะให้จำเลยได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในการมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม่ค้าที่มาใช้พื้นที่เพื่อทำการค้าในระยะเวลาอันจำกัดตามอัตราที่กำหนดไว้ในสัญญาของการรถไฟสถานีธนบุรี โดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้แก่โจทก์  เช่นนี้เห็นได้ว่า การที่จำเลยมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าแม้ค้าที่มาใช้พื้นที่เท่ากับเป็นการที่จำเลยได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแล้ว จึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 357

                                โปรดดู คำพิพากษาฎีกาที่ 1082/2545, คำพิพากษาฎีกาที่ 1447/2541, คำพิพากษาฎีกาที่ 1071/2515, คำพิพากษาฎีกาที่ 3483/2529, คำพิพากษาฎีกาที่ 2978/2541, คำพิพากษาฎีกาที่ 286/2525, คำพิพากษาฎีกาที่ 847/2525, คำพิพากษาฎีกาที่ 1861/2522 เป็นต้น

3)            ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทน โดยอาจจะเป็นเงินหรือสิ่งอื่นก็ได้ เช่น เช่านา

อาจชำระค่าเช่าด้วยข้าวเปลือกหรือข้าวสารก็ได้

                                คำพิพากษาฎีกาที่ 268/2501 จำเลยเข้าไปอยู่ที่ห้องที่โจทก์เช่ามา โดยจำเลยเสียเงินให้โจทก์เท่ากับค่าเช่าที่โจทก์ต้องไปจ่ายให้แก่ผู้เช่า และจำเลยให้หุ้นในการค้าแก่โจทก์หนึ่งหุ้น โดยโจทก์ไม่ต้องออกเงินค่าหุ้น ดังนี้เป็นการที่จำเลยเช่าทรัพย์จากโจทก์ไม่ใช่เป็นกาอยู่อาศัย

                                แต่ถ้ามีการใช้ทรัพย์สิน โดยมีการชำระค่าตอบแทนบ้างเพียงเล็กน้อย หรือให้บ้างไม้ให้บ้าง เป็นบางครั้งบางครั้งบางคราว ชำระไม่แน่นอน ดังนี้ ลักษณะเป็นการตอบแทนบุญคุณไม่ถือว่าเป็นเงินค่าเช่า จึงไม่เป็นการเช่าช่วง

                                คำพิพากษาฎีกาที่ 1310/2498 ผู้เช่าให้ผู้อื่นเข้าอยู่ในห้องเช่าด้านบน โดยผู้เข้าอยู่เสียเงินให้แก่ผู้เช่าเล็กๆ น้อยๆ ทดแทนบุญคุณไม่ถือเป็นค่าเช่า จึงไม่เป็นการเช่าช่วง

4)            เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด หมายความว่า สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ผู้เช่าจะได้

ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า ผู้เช่าจะต้องคืนทรัพย์ที่เช่านั้นคือแก่ผู้ให้เช่า โดยการกำหนดระยะเวลาเช่านั้น อาจจะกำหนดเป็นเวลา (เป็นรายชั่วโมง รายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน รายปี)  หรือกำหนดด้วยอายุของคู่สัญญาก็ได้(อายุของบุคคลธรรมดาเท่านั้นไม่หมายความรวมถึงอายุของนิติบุคคล)

 

                ในการเช่าทรัพย์นั้น ทรัพย์สินที่เช่ากันนั้นอาจเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ แต่หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์บางประการ ดังนี้

·       แบบของสัญญา จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด แต่

หากกำหนดเวลาเช่ามากกว่าสามปีการเช่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะบังคับได้เพียงสามปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

·       กำหนดเวลาเช่า กำหนดได้ไม่เกินสามสิบปี แต่เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นสุด

สามารถต่อสัญญาอีกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 (ข้อยกเว้นต้องเข้าเงื่อนไขตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542)

ข้อสังเกต หากเป็นการเช่านา โปรดศึกษาพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524

                นอกจากหลักเกณฑ์สี่ประการดังกล่าวมาแล้วนั้น สัญญาเช่าทรัพย์ยังมีลักษณะที่สำคัญอีกสี่ประการ คือ

1)            เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็น

เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่จะต้องแสดงให้ปรากฏว่ามีสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งที่สามารถนำทรัพย์ออกมาให้เช่าได้ สัญญาเช่าจึงจะถูกต้องสมบูรณ์ เช่น ผู้เช่าอาจเป็น

·       ตัวแทนของเจ้าทรัพย์ แต่หากเป็นตัวแทนรับมอบอำนาจทั่วไป ไม่มีอำนาจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กว่าสามปีขึ้นไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 801(2)

·       ผู้จัดการมรดก

·       ผู้ใช้อำนาจปกครอง แต่หากผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กว่าสามปีขึ้นไปจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574(5)

·       ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน

·       ผู้เช่าเองให้เช่าช่วง

กรณีที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิใดๆในทรัพย์สินที่เช่า สัญญาเช่าจะไม่ผูกพันเจ้าของทรัพย์นั้น

2)            เป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายความว่า ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า ส่วน

ผู้ให้เช่าจะได้รับค่าเช่าตอบแทนด้วย

3)            เป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ หมายความว่า เป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิขึ้นระหว่าง

บุคคล(คู่สัญญา) ในการที่จะเรียกร้องให้อีกฝ่ายปฏิบัติการชำระหนี้ แต่มีข้อยกเว้นคือ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่ว่า หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สัญญานี้จะไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ดังนั้น ผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย

4)            เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ หมายความว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิ

เฉพาะตัวของผู้เช่า ฉะนั้นหากผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างสัญญาเช่า สัญญาเช่าเป็นอันระงับ ไม่ตกทอดไปถึงทายาท หรือ ผู้เช่าจะโอนสิทธิของตนให้แก่ผู้อื่นไม่ว่าโดยทางมรดกหรือทางนิติกรรมไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า  แต่หากกรณีมีผู้เช่าหลายคน แล้วผู้เช่าคนใดคนหนึ่งตาย สิทธิการเช่าย่อมระงับไปเฉพาะผู้เช่าที่ตายเท่านั้น (ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 5859/2530) เช่นเดียวกันกับนิติบุคคล หากนิติบุคคลสิ้นสภาพบุคคลไปสัญญาเช่าก็ระงับเช่นกัน (ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 901/2508)

 

                                                                                                     เรียบเรียงโดยทนายอุไรพร นามประกาย นบ.(เกียรตินิยมอันดับ 1)

ทนายความ

         


หากท่านใดมีความประสงค์จะจัดทำสัญญาเช่าทรัพย์สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ขอนแก่น อินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์เฟิร์ม โทร. 08-1925-2904(en/th) หรือ 08-1832-9360(th) หรือส่งอีเมล์มาที่ khonkaenlawfirm@gmail.com

 

Showing 0 items
คอลัมน์ใหม่
Sort 
 
Showing 0 items
Comments