L'impact de la densité sur les coûts (Fév 2011)

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Article publié dans Techni-Cités, numéro 204 du 23 février 2011. http://www.technicites.fr/
 
 

Titre complet : L’impact de la densité sur les coûts de construction

 

Article écrit en collaboration avec Arnaud Bouteille, directeur général de FIDERIM

 

 

L’optimisation des coûts de construction est un facteur explicatif de la limitation des densités bâties, contribuant à favoriser l’étalement urbain plutôt que la concentration.

 

Les constructions les moins denses sont les moins chères

 

A priori, on s’attendrait à ce que la densité soit porteuse d’économies de concentration. Il n’en n’est rien. Ce constat a été établi une première fois en 2001 (Morlet, 2001). Nous avons actualisé ce travail pour tenir compte de l’évolution des prix (voir graphique n° 1). Tout montre qu'il reste d'actualité. Ainsi, on relève que le coût de construction d’un appartement est plus élevé de moitié, voire du double, par rapport à une maison individuelle de même surface.

 

Une explication de ce phénomène est due au progrès technique qui repose essentiellement sur les composants de la construction et leur mise en œuvre. Les petites constructions utilisent des techniques plus simples, accessibles aux artisans à faibles coûts fixes. Le renchérissement de la densité est dû également à l’importance des parties collectives (couloirs, cages d’escaliers, ascenseurs, locaux communs, rampe d’accès au sous-sol) non incluses dans la surface habitable.

 

Graphique 1 : Coûts de construction selon le type d'immeuble (source : A. Bouteille)

 

1.       Maison de plain-pied  + garage.

2.       Maison R+1, jumelée + garage.

3.       Collectif R+2 à R+4 sans mitoyenneté, sans sous-sol, garages extérieurs.

4.        Collectif R+3 à R+4 sans mitoyenneté, stationnement en sous-sol.

5.       Collectif R+4 à R+8, murs mitoyens, deux niveaux de sous-sol.

6.       Collectif parisien, R+4 à R+7, murs mitoyens, plus de deux niveaux de sous-sol.

 

Les réglementations jouent en faveur de la maison

 

Outre que la maison bénéficie des plus faibles coûts de construction par mètre carré, elle est avantagée par un certain nombre de normes. Il en est ainsi des règles relatives aux personnes handicapées et du financement de l’archéologie préventive, plus favorables aux particuliers qui font construire leur maison. On se souvient également du renchérissement lié à la nouvelle réglementation acoustique et à l’évolution des règles de sécurité concernant les ascenseurs. Il faut aussi rappeler, mais cela dépasse le cadre des coûts de construction, que les acquéreurs de maisons isolées achètent généralement leur terrain hors TVA. L’analyse montre que le cocktail de l’ensemble des normes « sécurité + confort + fiscalité » est nettement plus avantageux pour la maison individuelle.

 

Les économies d’échelle sont annulées  par  l’augmentation des coûts fixes

 

Nous avons poursuivi nos analyses en incluant la totalité des coûts de revient : aménagement + construction + taxes + frais financiers. Il en ressort que les économies liées à la densité sont annulées à chaque saut de coûts fixes, lorsqu’on évolue vers un type de construction plus dense, du lotissement à la maison en bande, puis à l’immeuble collectif (Castel, 2006). Non seulement les techniques de construction sont plus coûteuses, mais aussi les montages juridiques et financiers. Il ressort que la relation entre la densité et les coûts d’aménagement et de construction n’est pas une fonction linéaire, mais apparaît comme une fonction en escalier (voir graphiques n° 2 et 3).

 

Graphique 2 : Prix de revient unitaire par logement, pour des logement sde tailel identique, simulation à partir d'opérations réelles sur une même parcelle. (Source : JC Castel)

 

 

Graphique 3 : Taux de marge sur chiffre d'affaires, simulation à partir d'opérations réelles sur une même parcelle. (Source : JC Castel)

 

La densité optimale économiquement est rarement celle qui résulte de l’application des règles d’urbanisme

 

Pour finir nous avons étudié l'impact de la charge foncière pour chaque niveau de coûts fixes donné. Après avoir établi que le prix foncier maximal que peut proposer le promoteur est une fonction du prix du marché immobilier, nous avons montré que la relation entre le prix de revient du m2 de plancher habitable et la densité, pour le coût foncier déterminé, est une hyperbole (Bouteille, 2008). Par conséquent, les marches la courbe en escalier sont incluses dans le mouvement plus général d'une courbe descendante puis remontante. La densité optimale est obtenue au creux de la courbe (voir graphique n° 4). Si le PLU permet davantage que cette densité, le constructeur n’a aucun intérêt à construire plus dense que la densité optimale.

 

Graphique 4 : Variation du coût total de l'ouvrage en fonction de la densité, pour un prix foncier et des coûts fixes déterminés (source : A. Bouteille)

 

 

Nos derniers travaux réalisés en 2010 tiennent compte de la possibilité ou pas de phaser les opérations, ce qui a un effet significatif sur le montant des frais financiers. Le découpage d’une opération réduit la charge financière. De plus, la réduction de l’échelle des risques permet l’intervention  d’opérateurs à coûts de structure plus réduits. Là encore, l’opération qui se veut compacte ou intégrée réduit les possibilités de découpage. A l’opposé, l’étalement est porteur de souplesse et de possibilités de phasage.

 

En conclusion, l’analyse des coûts d’aménagement et de construction, qui représentent pas moins de 60% à  80% du coût total des opérations, fait apparaître nettement l’avantage concurrentiel des faibles densités. Alors la loi Grenelle et le nouveau PTZ+, veulent favoriser les constructions situées en agglomération, dans le but de réduire l’attrait de l’étalement urbain, rien ne permet de dire, à ce jour, que cela sera suffisant pour inverser la tendance.

 

 

Pour en savoir plus
 

1992 - GUENGUANT A. Les coûts de la croissance périurbaine. Ed. ADEF, Paris, 1992. 156p.

 

2001 - MORLET O. Coûts-avantages des basses densités résidentielles. Ed. ADEF, Paris, 2001.

 

2006 - CASTEL J-C. Le marché favorise t-il la densification. Peut-il produire de l’habitat alternatif à la maison individuelle ? in Production foncière. Ed. ADEF, Paris, 2006. pp 63-85.

 

2007 -  CASTEL J-C. De l’étalement urbain à l’émiettement urbain. in Les Annales de la recherche urbaine n° 102, juillet 2007. pp 89-96.

 

2008 -  BOUTEILLE A. Les déterminants économiques de la densité parcellaire in Etudes foncières n° 135, sept-oct 2008. pp 6-10.

 

2010 -  CASTEL J-C. Ville dense, ville diffuse : les deux faces de l’urbanisation. in Etudes foncières n° 147, sept-oct 2010. pp 14-20.


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Jean-Charles Castel,
9 août 2011 à 00:32
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