Erbbaurecht und Erbbaugrundstück
 
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).
 
(Quelle: ErbbauRG § 1)
 
Das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück (das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück) sind selbständige Gegenstände der Wertermittlung.

Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des Erbbaugrundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere
  • der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses und
  • seiner Anpassungsmöglichkeiten,
  • der Restlaufzeit des Erbbaurechts,
  • einer bei Zeitablauf zu zahlenden Entschädigung
sowie sonstiger den Wert beeinflussender Umstände zu ermitteln.

Der erzielbare Erbbauzins ist der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte und durch eine Anpassungsklausel (Wertsicherungsklausel) oder in sonstiger gesetzlich zulässiger Weise anzupassende Erbbauzins (vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins).
Bezüglich der Anpassungsmöglichkeiten ist zu unterscheiden, ob das Grundstück Wohnzwecken dient oder anderweitig genutzt wird.
 
[...] 

Die üblichen Vertragsklauseln können bei den führenden Erbbaurechtsgebern (z.B. Kirchen, Gemeinden, Wohnungsbaugenossen-schaften) erfragt werden. Als Anhalt kann auch der Mustererbbauvertrag des Deutschen Städtetages herangezogen werden (vgl. Anlage 10).

Der Umstand, dass ein Grundstück bereits bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags bebaut war, wird ggf. durch die Vereinbarung eines erhöhten Erbbauzinses berücksichtigt.

Der Wert des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks sollte in erster Linie mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden. Erst wenn für die Anwendung dieses Verfahrens nicht genügend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen, ist auf die finanzmathematische Methode als Bewertungsmodell zurückzugreifen.
 
(Quelle: WertR2006 , Nr. 4.3.1)
 
 
Wert des Erbbaurechts
 

 VERGLEICHSWERTVERFAHREN

 

Als Vergleichspreise sind Verkäufe von bebauten Erbbaurechten zu Grunde zu legen.


Vergleichsgrundstücke sind möglichst

  • innerhalb der gleichen Grundstücksart,
  • mit etwa gleich großer Höhe des erzielbaren Erbbauzinssatzes,
  • aus Gebieten mit etwa gleichem Bodenwertniveau,
  • mit etwa gleicher Restlaufzeit und
  • mit etwa gleichen Möglichkeiten der Anpassung (Wertsicherungsklauseln)

zu wählen.


Das grundsätzlich vorrangige Vergleichswertverfahren ist allerdings in der Praxis nur anwendbar, wenn entsprechende Vergleichspreise vorliegen.


Ggf. kann der Verkehrswert durch Anwendung eines Vergleichsfaktors für das Erbbaurecht auf den Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks ermittelt werden.


Durch Analyse einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise lässt sich grundsätzlich der Einfluss von Merkmalen des Erbbaurechts auf den Verkehrswert feststellen.


Werden derartige Untersuchungen durchgeführt oder liegen sie vor, können die Ergebnisse dann zur Wertermittlung verwendet werden, wenn sie sachlich und räumlich dem zu bewertenden
Objekt entsprechen bzw. zuvor die Gültigkeit der jeweiligen Untersuchungsergebnisse überprüft wurde.

 

(Quelle: WertR2006 , Nr. 4.3.2.1)

FINANZMATHEMATISCHE METHODE

 

Die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts im Rahmen der hier gewählten finanzmathematischen Methode stellt ein Bewertungs-modell dar, dem die Überlegung zu Grunde liegt, dass sich der Wert des Erbbaurechts aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammensetzt.

Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ist ein Marktanpassungsfaktor für das Erbbaurecht anzuwenden.

Sonstige Auswirkungen von vertraglichen Vereinbarungen, die erheblich vom Üblichen abweichen (z.B. die Berücksichtigung einer fehlenden Wertsicherungsklausel oder Ausschluss einer Anpassung) sind in der Regel zusätzlich zum Marktanpassungsfaktor zu berücksichtigen (Zu- bzw. Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen). 

Bodenwertanteil

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte ggf. dadurch erlangt, dass er entsprechend den Regelungen des Erbbauvertrags
über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muß.

Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils ist, soweit Erschließungs-beiträge bereits entrichtet wurden, unabhängig davon, wer diese Beiträge gezahlt hat, vom erschließungsbeitragsfreien Bodenwert auszugehen.

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts ergibt sich aus der Differenz zwischen dem erzielbaren Erbbauzins und dem am Werter-mittlungsstichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Boden-werts des unbelasteten Grundstücks.

Es ist zu prüfen, ob sich ggf. für die jeweilige Region übliche Erbbauzinssätze herausgebildet haben, die anstelle des Liegen-schaftszinssatzes der Berechnung zu Grunde gelegt werden können.

Die Differenz ist mit Hilfe des Rentenbarwertfaktors (Verviel-fältigers) auf die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zu kapitalisieren.

Entspricht der erzielbare Erbbauzins der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts.

Übersteigt der erzielbare Erbbauzins die angemessene Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, so ist kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts anzusetzen. Der übersteigende
Betrag stellt vielmehr eine wertmindernde Belastung des Erb-baurechts dar.

Wenn auf Grund vertraglicher Regelungen kein laufender Erb-bauzins zu zahlen ist, ist zur Ermittlung des Bodenwertanteils der Betrag anzusetzen, der der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks entspricht.

 

Gebäudewertanteil

Hat der Erbbauberechtigte aufgrund des Erbbaurechts das Grundstück bebaut oder war das Gebäude bei der Bestellung des Erbbaurechts bereits vorhanden, so ergibt sich ein Gebäude-wertanteil (Wertanteil der baulichen Anlagen) des Erbbaurechts.

Zur Ermittlung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts ist in der Regel von dem nach dem ersten Teil dieser Richtlinie ermittelten Sachwert bzw. Ertragswert des Gebäudes auszugehen.

Nach § 27 ErbbauVO hat der Grundstückseigentümer vorbehaltlich anderweitiger Vertragsvereinbarungen dem Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags eine Entschädigung zu zahlen, die sich nach dem Verkehrswertanteil des Gebäudes bemisst.

Eine Minderung des errechneten Werts des Gebäudes kann sich ergeben, 

  • wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts übersteigt und
  • dieses nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.


In diesem Fall mindert sich der Gebäudewert um den Anteil, der vom Grundstückseigentümer nicht zu vergüten ist, wobei sich die Ablaufentschädigung zum Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts nach den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungs-stichtag ergibt und auf diesen Zeitpunkt abzuzinsen ist (Beispiel-rechnungen Nrn. 6, 7).

Übersteigt die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht oder ist dieses voll zu entschädigen, ergibt sich keine Minderung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts.

 

(Quelle: WertR2006 , Nr. 4.3.2.2) 

  
 
Wert des Erbbaugrundstücks
  

 VERGLEICHSWERTVERFAHREN

 

Als Vergleichspreise sind Verkäufe von Erbbaugrundstücken zu Grunde zu legen. Vergleichsgrundstücke sind möglichst

  • innerhalb der gleichen Grundstücksart,
  • mit etwa gleich großer Höhe des erzielbaren Erbbauzinssatzes,
  • aus Gebieten mit etwa gleichem Bodenwertniveau,
  • mit etwa gleicher Restlaufzeit und
  • mit etwa gleichen Möglichkeiten der Anpassung (Wertsicherungsklauseln)

zu wählen.

Das grundsätzlich vorrangige Vergleichswertverfahren ist allerdings in der Praxis nur anwendbar, wenn entsprechende Vergleichspreise vorliegen.

Ggf. kann der Verkehrswert durch Anwendung eines Vergleichs-faktors für das Erbbaugrundstück auf den Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ermittelt werden.

Durch Analyse einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kauf-preise lässt sich grundsätzlich der Einfluss von Merkmalen des Grundstücks und des Erbbaurechtsvertrags auf den Verkehrs-wert des Erbbaugrundstücks feststellen.

Werden derartige Untersuchungen durchgeführt oder liegen sie vor, können die Ergebnisse dann zur Wertermittlung verwendet werden, wenn sie sachlich und räumlich dem zu bewertenden
Objekt entsprechen bzw. zuvor die Gültigkeit der jeweiligen Untersuchungsergebnisse überprüft wurde.  

 

(Quelle: WertR2006 , Nr. 4.3.3.1)

FINANZMATHEMATISCHE METHODE

 

Die Ermittlung des Werts des Erbbaugrundstücks im Rahmen der hier gewählten finanzmathematischen Methode stellt ein Be-wertungsmodell dar, dem die Überlegung zu Grunde liegt, dass sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus einem Bodenwertanteil und einem sich möglicherweise ergebenden Gebäudewertanteil zusammensetzt (vgl. Nr. 4.3.3.2.2).

Grundlage der Wertermittlung eines Erbbaugrundstücks ist der Bodenwert ohne Belastung mit dem Erbbaurecht.

Eine Wertminderung des Erbbaugrundstücks ergibt sich, wenn der erzielbare Erbbauzins unter der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks liegt.

Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks nähert sich bei kurzen Restlaufzeiten dem unbelasteten Bodenwert. 

Bodenwertanteil

Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks ist aus der Summe

  • des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts des unbelasteten
  • Grundstücks und den ebenfalls über diesen Zeitraum kapitalisierten erzielbaren Erbbauzinsen

zu ermitteln.

Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils ist, soweit Erschließungs-beiträge bereits entrichtet wurden, unabhängig davon, wer diese Beiträge gezahlt hat, vom erschließungsbeitragsfreien Bodenwert auszugehen.

Es ist zu prüfen, ob sich ggf. für die jeweilige Region übliche Erbbauzinssätze herausgebildet haben, die anstelle des Liegen-schaftszinssatzes der Kapitalisierung der Erbbauzinsen zu Grunde gelegt werden können.

Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ist ein Marktanpassungsfaktor für Erbbaugrundstücke anzuwenden, der in der Regel aus dem üblicherweise maßgeblichen Teilmarkt von Verkäufen zwischen Grundstückseigentümern und Erbbaube-rechtigten abzuleiten ist.

Die unterste Wertgrenze für den Wert des Erbbaugrundstücks liegt in der Regel beim finanzmathematisch ermittelten Wert.

Der Marktanpassungsfaktor beträgt in diesem Fall 1.

Die Obergrenze für den Wert des Erbbaugrundstücks liegt in der Regel beim unbelasteten Bodenwert.

Je nach Marktlage kann der Marktanpassungsfaktor demnach auch ein Vielfaches von 1 betragen.

Sonstige Auswirkungen von vertraglichen Vereinbarungen, die erheblich vom Üblichen abweichen (z.B. eine fehlende Wert-sicherungsklausel, ein Ausschluss einer Anpassung oder

wirtschaftliche Vorteile, die sich für den Erbbauberechtigten ergeben, wenn er das Eigentum am Grundstück erlangt) sind in der Regel zusätzlich zum Marktanpassungsfaktor zu berücksichtigen
(Zu- bzw. Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen).

Gebäudewertanteil 

Ein Gebäudewertanteil (Wertanteil der baulichen Anlagen) des Erbbaugrundstücks kann sich ergeben, wenn

  • die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts erheblich übersteigt und
  • dieses nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.
Dieser Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entspricht dem Wertvorteil, den der Grundstückseigentümer bei Beendigung des Erbbaurechts dadurch erlangt, dass er entsprechend den
Regelungen des Erbbaurechtsvertrags keinen oder nur einen Teil des bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags bestehenden Werts des Gebäudes an den Erbbauberechtigten zu vergüten hat.
 
Die Höhe des Wertvorteils bestimmt sich zum Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts nach den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag und ist auf diesen Zeitpunkt abzuzinsen.
 
Übersteigt die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht oder ist dieses voll zu entschädigen, so ergibt sich kein Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks.

 

(Quelle: WertR2006 , Nr. 4.3.3.2)