Húsfélög og lög um fjöleignarhús

www.V3.is

Valdar greinar úr lögunum sem varða húsfélög sérstaklega 

Eftirfarandi greinar eru teknar af vef alþingis úr Lögum um fjöleignarhús. 1994 nr. 26 6. apríl.

 13. grein: Helstu skyldur

Helstu skyldur.
13. gr. Skyldur eiganda eru þessar helstar:
   1. Skylda til að vera í húsfélagi og fara eftir löglegum ákvörðunum þess og virða þær.
   2. Skylda til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.
   3. Skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar.
   4. Skylda til að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignarinnar.

39. grein. Meginreglur um töku ákvarðana

Meginreglur um töku ákvarðana.
39. gr. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Ákvörðunarréttur skv. 1. mgr. á m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um.
Sé um að ræða sameign sumra en ekki allra, sbr. 7. gr., nægir að þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snertir líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði.
Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær

40. grein. Úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum

Úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum.
40. gr. Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæla fyrir um þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar, sbr. þó 3. mgr.
Hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd getur hann krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til.
Hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann.
Húsfélagi er rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.
Ef um óverulegan ágalla á fundarboði eða fundi að öðru leyti hefur verið að ræða þá er eiganda ekki rétt, þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr., að synja um greiðslu ef ákvörðun hefur verið um brýna framkvæmd, t.d. nauðsynlegt viðhald, eða ef augljóst er að vera hans á fundi, málflutningur og atkvæðagreiðsla gegn framkvæmd hefði engu breytt um niðurstöðuna og ákvörðunina, svo sem ef yfirgnæfandi meiri hluti eigenda hefur verið á fundinum og greitt atkvæði með.

41. grein. Teglur um töku ákvarðana

Reglur um töku ákvarðana.
41. gr. Við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum, sbr. 39. gr., gilda þessar reglur:
   A. Til ákvarðana um eftirfarandi þarf samþykki allra eigenda:
   1. Breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr.
   2. Ráðstöfun á verulegum hlutum sameignar, sbr. 1. mgr. 19. gr.
   3. Sala á séreignarhlutum til utanaðkomandi, sbr. 2. mgr. 21. gr.
   4. Varanleg skipting séreignar í fleiri einingar, sbr. 3. mgr. 21. gr.
   5. Verulegar breytingar á hagnýtingu séreignar, sbr. 1. mgr. 27. gr.
   6. Bygging, framkvæmdir og endurbætur sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr.
   7. Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar, sbr. 31. gr.
   8. Skipting bílastæða, sbr. 33. gr.
   9. Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign, sbr. 4. mgr. 35. gr.
   10. Um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.
   11. Um mjög óvenjulegan og dýran búnað og annað sem almennt tíðkast ekki í sambærilegum húsum.
   12. Til ráðstafana og ákvarðana sem ekki varða sameignina og sameiginleg málefni, en eigendur telja æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi.
   13. Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.
   B. Til neðangreindra ákvarðana þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta:
   1. Sala eða leiga á óverulegum hlutum sameignar, sbr. 2. mgr. 19. gr.
   2. Viðbygging í samræmi við samþykkta teikningu, sbr. 2. mgr. 29. gr.
   3. Bygging og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr.
   4. Óveruleg breyting á hagnýtingu sameignar, sbr. 2. mgr. 30. gr. og 31. gr.
   5. Að ráðast í viðgerðir á séreign vegna vanrækslu eiganda, sbr. 4. mgr. 26. gr.
   6. Að brotlegum eiganda eða afnotahafa verði bönnuð búseta eða hagnýting séreignar og gert að flytja og selja eign sína, sbr. 55. gr.
   7. Setning sérstakra húsfélagssamþykkta, sbr. 75. gr., nema um sé að ræða atriði sem samþykki allra þarf til.
   8. Frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 46. gr.
   9. Endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald.
   C. Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi:
   1. Samþykkt og setning húsreglna, sbr. 74. gr.
   2. Eignatilfærslur milli eigenda á hluta séreignar, sbr. 1. mgr. 23. gr.
   3. Breytt hagnýting séreignar sem ekki er veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr.
   4. Um framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni, sbr. B-lið 45. gr.
   5. Við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.
   D. Til allra annarra ákvarðana en greinir í liðum A–C hér að ofan nægir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
   E. Minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. 1/4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist þess:
   1. Að stofnaður verði hússjóður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum, sbr. 49. gr.
   2. Að endurskoðandi húsfélags skuli vera löggiltur endurskoðandi, sbr. 73. gr.
   3. Að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni, sbr. 2. lið 1. mgr. 60. gr.
Komi fram kröfur um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá er húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við þeim og framfylgja þeim.

42. grein. Kröfur um fundarsókn

Kröfur um fundarsókn.
42. gr. Húsfundur getur tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn.
Sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu.
Sé fundarsókn ekki nægileg skv. 2. mgr. en tillagan þó samþykkt með 2/3 hlutum atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta þá skal innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á honum. Sá fundur getur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meiri hluta (2/3) á fundinum telst hún samþykkt.


49. grein. Hússjóður og gjöld í hann

Hússjóður og gjöld í hann.
49. gr. Þegar þess er krafist af minnst 1/4 hluta eigenda annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum.
Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Skal hússjóðsgjald greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfundur eða stjórn ákveði annað.
Skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geta þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skal jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins

52. grein. Skaðabótaábyrgð húsfélags

Skaðabótaábyrgð húsfélags.
52. gr. Húsfélag er ábyrgt með sama hætti gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af:
   1. Vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum.
   2. Mistökum við meðferð hennar og viðhald.
   3. Bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt.

53. grein. Tryggingar

Tryggingar.
53. gr. Eigendur og húsfélag skulu jafnan, eftir því sem kostur er, kaupa og hafa vátryggingu til að mæta ábyrgð og áhættu skv. 51. og 52. gr.
Ef húsfundur samþykkir með einföldum meiri hluta greiddra atkvæða miðað við hlutfallstölur skal kaupa slíka vátryggingu fyrir allt fjöleignarhúsið, þ.e. fyrir alla séreignarhluta og sameign.

54. grein. Ábyrgð eigenda út á við

Ábyrgð eigenda út á við.
54. gr. Ábyrgð eigenda út á við gagnvart kröfuhöfum húsfélagsins á sameiginlegum skyldum og skuldbindingum er persónuleg (með öllum eignum þeirra) og eru þeir ábyrgir einn fyrir alla og allir fyrir einn (in solidum).
Ábyrgð eigenda er einnig bein, en þó skal kröfuhafi, áður en hann beinir kröfu að einstökum eiganda, fyrst reyna að fá hana greidda af húsfélaginu. Fáist ekki, þrátt fyrir innheimtutilraunir, greiðsla frá því innan 30 daga frá því að þær hófust getur kröfuhafi leitað fullnustu fyrir allri kröfunni hjá eigendum, einum eða fleirum.
Dómur á hendur húsfélagi er aðfararhæfur gagnvart einstökum eigendum ef þeir hafa átt þess kost að gæta réttar síns og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við rekstur dómsmálsins.
Hafi eigandi efnt sameiginlega fjárskuldbindingu þá eignast hann endurkröfurétt á hendur húsfélaginu eða öðrum eigendum í hlutfalli við hlutdeild þeirra í viðkomandi kostnaði, allt að frádregnum hluta sínum. Fylgir þessari endurkröfu lögveð í eignarhlutum annarra með sama hætti og segir í 48. gr.

55. grein. Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda

Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda.
55. gr. Gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá getur húsfélagið með ákvörðun skv. 6. tölul. B-liðar 41. gr. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn.
Áður en húsfélag grípur til aðgerða skv. 1. mgr. skal það a.m.k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast. Er réttmæti frekari aðgerða háð því að slík aðvörun, sem vera skal skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur.
Láti hinn brotlegi ekki skipast skv. 2. mgr. er húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara, sem skal að jafnaði ekki vera skemmri en einn mánuður. Þó má fyrirvari vera skemmri ef eðli brota, viðbrögð við aðvörun eða aðrar knýjandi ástæður valda því að aðgerðir þola ekki bið.
Með sama hætti er húsfélagi rétt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Skal veita honum sanngjarnan frest í því skyni sem skal þó að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir.
Ef hinn brotlegi sinnir ekki kröfum húsfélagsins skv. 3. og 4. mgr. getur það framfylgt þeim með lögsókn, eftir atvikum lögbanni og/eða útburði án undangengins dóms. Á grundvelli dóms um skyldu hins brotlega til sölu eignar getur húsfélagið krafist þess að hún verði seld nauðungarsölu samkvæmt lögum nr. 90/1991, sbr. 3. mgr. 8. gr. þeirra laga.
Ef brot og ónæði bitnar aðallega eða eingöngu á einstökum eða fáum eigendum, en húsfélagið vill eigi beita úrræðum þeim sem í fyrri málsgreinum þessarar greinar felast, þá geta þeir sem misgert er við (einn eða fleiri) án atbeina húsfélagsins hafist handa gagnvart hinum brotlega og beitt og framfylgt ofangreindum úrræðum

IV. kafli. Um húsfélög

Húsfélög og aðild að þeim.


56. gr. Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.
Allir eigendur og aðeins þeir eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 47. gr. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns.


Hlutverk, tilgangur og valdsvið.

57. gr. Hlutverk og tilgangur húsfélaga er aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.
Valdsvið húsfélags er bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda.
Húsfélag getur ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Almennir fundir. Fundarseta.

58. gr. Æðsta vald í málefnum húsfélagsins er í höndum almenns fundar þess, húsfundar.
Rétt til fundarsetu hafa félagsmenn, makar þeirra og sambúðarfólk. Maki eða sambúðaraðili getur farið með atkvæðisrétt fyrir félagsmann á fundi án sérstaks umboðs.
Þá má félagsmaður veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skal umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð má hvenær sem er afturkalla.
Fundurinn getur heimilað leigjendum í húsinu og öðrum sem geta átt hagsmuna að gæta að sitja fundi og hafa þar málfrelsi en hvorki tillögu- né atkvæðisrétt.
Stjórnarmenn, framkvæmdastjóri og húsvörður eru skyldir til að mæta á fundi nema fundarseta þeirra sé bersýnilega óþörf eða þeir hafi lögmæt forföll.
Þá er endurskoðanda húsfélagsins rétt að sækja fundi og taka til máls og gefa skýringar.

Aðalfundur og boðun hans.

59. gr. Aðalfundur húsfélags skal haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar.
Til aðalfundar skal stjórnin boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Búi félagsmaður ekki í húsinu verður hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skal fundarboð til óski hann eftir að fá það í hendur.
Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn.
Vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skal hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði.

Aðrir almennir fundir og boðun þeirra.

60. gr. Almennir fundir eru annars haldnir:
   1. Þegar stjórnin telur það nauðsynlegt.
   2. Þegar þess er skriflega krafist af 1/4 hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta og skulu þeir jafnframt tiltaka þau málefni sem óskast rædd og tekin fyrir og afgreidd.
   3. Þá skal enn fremur halda fund í samræmi við ákvörðun fyrri fundar.
Stjórnin skal boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Búi félagsmaður ekki í húsinu verður hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skal fundarboð til óski hann eftir að fá það í hendur. Skal boða fund tryggilega. Í fundarboði skal greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.
Sinni stjórnin ekki án ástæðulauss dráttar kröfu skv. 2. tölul. 1. mgr. er viðkomandi eigendum rétt að boða sjálfir til fundarins og halda hann og telst hann þá löglegur að öðrum skilyrðum fullnægðum.

Verkefni aðalfundar.

61. gr. Á aðalfundi skulu fyrir tekin eftirtalin mál:
   1. Skýrsla stjórnar og umræður um hana.
   2. Framlagning ársreikninga til samþykktar og umræður um þá.
   3. Kosning formanns.
   4. Kosning annarra stjórnarmanna.
   5. Kosning varamanna.
   6. Kosning endurskoðanda og varamanns hans.
   7. Framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár.
   8. Ákvörðun hússjóðsgjalda.
   9. Mál sem tiltekin eru í fundarboði.
   10. Önnur mál.

Verkefni annarra funda.

62. gr. Á öðrum húsfundum en aðalfundi skal fjalla um þau mál sem tiltekin eru í fundarboði.
Hver félagsmaður getur skotið þeim ákvörðunum stjórnar sem honum við koma til húsfundar.
Hver félagsmaður á rétt á að fá ákveðin mál tekin fyrir til umræðu á húsfundi en ekki til atkvæðagreiðslu nema þess hafi verið getið í fundarboði.
Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Gildir þetta einnig um aðalfundi.

Atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða.

63. gr. Um vægi atkvæða félagsmanna við ákvarðanir og vald og heimildir húsfélags og funda þess við ákvarðanatökur fer eftir ákvæðum 39.–42. gr. laga þessara.

Fundarstjórn. Fundargerð.

64. gr. Húsfundi er stjórnað af formanni húsfélagsins, en ef hann er ekki viðstaddur velur fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna.
Undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta.
Skal fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skal hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.
Fundargerðir skulu jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.

Vanhæfi við ákvarðanatöku.

65. gr. Enginn má sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.

Stjórn, kosning, kjörgengi o.fl.

66. gr. Í húsfélagi skal vera stjórn sem kosin er á aðalfundi.
Stjórnina skipa að jafnaði a.m.k. þrír menn og er einn þeirra formaður sem kosinn skal sérstaklega. Ef þurfa þykir skal kjósa jafnmarga varamenn. Skulu þeir þá kjörnir sem 1., 2. og 3. varamaður og taka sæti í aðalstjórn í þeirri röð.
Kjörgengir til stjórnar eru félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar. Skulu stjórnarmenn vera lögráða.
Kjörtímabil stjórnar er eitt ár eða á milli aðalfunda og lýkur því í lok aðalfundar á því ári sem kjörtímabilið rennur út.
Stjórnin skiptir með sér verkum eftir því sem þurfa þykir.

Sérstök stjórn er óþörf í minni húsum.

67. gr. Þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum.
Einnig er heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann.

Stjórnarfundir.

68. gr. Formaður boðar til stjórnarfunda þegar hann telur þess þörf en einnig skal halda fund ef einhver stjórnarmaður krefst þess.
Skal boða fund með hæfilegum fyrirvara og er þriggja daga fyrirvari jafnan nægilegur.
Jafnan skal, ef þess er kostur, upplýsa stjórnarmenn um það fyrir fram hvaða málefni verða tekin fyrir.
Formaður stýrir stjórnarfundi en sé hann forfallaður og hafi varaformaður ekki verið kosinn velur stjórnin sjálf fundarstjóra úr sínum hópi.
Stjórnin er ákvörðunarhæf þegar meiri hluti stjórnarmanna er á fundi sem hefur verið boðaður á fullnægjandi hátt.
Á stjórnarfundum er málum ráðið til lykta með einföldum meiri hluta atkvæða. Falli atkvæði jafnt ræður atkvæði formanns úrslitum.
Stjórnin skal færa í fundargerðarbók meginatriði þess sem gert er og ákveðið á fundum. Skal fundargerðin undirrituð af öllum viðstöddum stjórnarmönnum.

Skyldur og verkefni stjórnar. Framkvæmdastjóri. Vanhæfi.

69. gr. Stjórnin fer með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda.
Stjórnin skal halda glögga reikninga yfir tekjur og gjöld húsfélagsins. Skal hún innheimta hjá eigendum hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði og hússjóðsgjöld. Þá skal stjórnin varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábatasaman og tryggan hátt.
Stjórnin getur ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefur stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveður laun hans og önnur kjör og hefur eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar.
Stjórninni er einnig heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, t.d. húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni.
Stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri má ekki taka þátt í ákvarðanatöku og afgreiðslu mála sem hann hefur sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í.
Stjórn og framkvæmdastjóra er skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.

Nánar um verk- og valdsvið stjórnar.

70. gr. Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar.
Þá getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið.
Sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. ber stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga þessara. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla.

Umboð til að skuldbinda húsfélag. Aðildarhæfi.

71. gr. Húsfélagið er skuldbundið út á við með undirritun meiri hluta stjórnarmanna og skal formaður að jafnaði vera einn af þeim.
Stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falla utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum laga þessara eða ákvörðun húsfundar þá eru þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum.
Húsfélag getur verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar. Gildir það bæði um mál gegn þriðja aðila og gegn einum eða fleiri félagsmönnum.

Bókhald og reikningsgerð.

72. gr. Stjórnin skal sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt.
Skulu á tíðkanlegan hátt færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar. Reikningsár félagsins er almanaksárið.

Endurskoðandi.

73. gr. Endurskoðandi, sem kjörinn skal á aðalfundi til eins árs í senn, skal endurskoða reikninga húsfélagsins.
Sé þess krafist af minnst 1/4 hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal endurskoðandinn vera löggiltur.
Endurskoðandi skal hafa aðgang að öllu bókhaldi húsfélagsins og getur hann krafist allra upplýsinga sem hann álítur að þýðingu hafi fyrir starf sitt.
Endurskoðandi skal staðreyna og staðfesta að sameiginlegum kostnaði sé skipt í samræmi við ákvæði laga þessara.
Ársreikningar skulu áritaðir af endurskoðanda með eða án athugasemda eftir því sem hann telur ástæðu til.

Húsreglur.

74. gr. Stjórn húsfélags skal semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa.
Skulu reglur þessar, húsreglur, hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.
Í húsreglum fjölbýlishúsa skal m.a. fjalla um neðangreind atriði:
   1. Umgengni um sameign og um afnot hennar og hagnýtingu.
   2. Bann við röskun á svefnfriði í húsinu a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur frá því banni.
   3. Skiptingu afnota sameiginlegs þvottahúss.
   4. Hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað og hverjar séu skyldur eigenda í því efni.
   5. Reglur um hunda- og/eða kattahald sé það leyft, sbr. 13. tölul. A-liðar 41. gr.
   6. Reglur um afnot sameiginlegra bílastæða.
   7. Reglur um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er.

Sérstakar húsfélagssamþykktir. Þinglýsing.

75. gr. Sé þörf sérstakra reglna um fjöleignarhúsið, afnot séreigna, sameign þess, húsfélag, stjórn þess, verkefni og valdsvið þess o.fl. og að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laga þessara standa því ekki í vegi getur húsfélag sett sér sérstakar samþykktir með ákvörðun skv. 7. tölul. B-liðar 41. gr. eða skv. A-lið sömu greinar ef þær hafa að geyma atriði sem allir eigendur verða að samþykkja.
Setji húsfélag sér samþykktir skv. 1. mgr. er hafa að geyma ákvæði sem víkja frá eða eru til fyllingar fyrirmælum laga þessara þá skal þeim þinglýst. Gildir það einnig um allar breytingar á samþykktum sem fela slíkt í sér. Sama gildir og um aðrar ákvarðanir húsfélags en samþykktir og breytingar á þeim sem eru þess eðlis að til þeirra þarf samþykki allra eigenda, sbr. A-lið 41. gr.
Þinglýsingar skv. 2. mgr. er þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni en þinglýsingin er ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Um þýðingu og skuldbindingargildi slíkra gerninga innbyrðis, þótt þeim sé ekki þinglýst, fer eftir ákvæðum laga þessara, svo og almennum reglum.

Húsfélagsdeildir.

76. gr. Þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráða viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda bera þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr.
Þegar þannig háttar skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
Gilda fyrirmæli laga þessara um húsfélög um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu o.fl., eftir því sem við á.