Beboerboka‎ > ‎

6.1 Godkjente tilbygg og andre endringer på bygningene

Reguleringsplanen for Husebygrenda ble vedtatt 21. Juni 2017. Følgende tilbygg er godkjent i reguleringsbestemmelsene:

  • Rekkehus - Innbygget veranda (langt tak)

  • Rekkehus - Innbygget veranda (kort tak)

  • Tilbygg til tomannsbolig - Medium, alternativ 1 (dør på siden)

  • Tilbygg til tomannsbolig - Medium, alternativ 2 (dør i front)

  • Tilbygg til tomannsbolig - Lite, alternativ 1 (langt tak)

  • Tilbygg til tomannsbolig - Lite, alternativ 2 (kort tak)

 

Alle tilbyggene er innbygging av eksisterende, overdekkede verandaer.

De godkjente løsningene er tilpasset Husebygrendas arkitektoniske egenart og utformet for å harmonere med de originale husene. De er begrenset i størrelse og tilpasset områdets skala og proporsjoner. Materialer, detaljer, farger, dører og vinduer er i overensstemmelse med det opprinnelige bygget.

For rekkehusene er det godkjent to løsninger, Alt. 1 der taket forlenges på siden av innbygget veranda og Alt. 2 der taket ikke forlenges. Alt. 1 er den samme som Grendas tidligere preaksepterte løsning for tilbygg til rekkehus. Begge løsningene er tidligere oppført på mange rekkehus i Grenda.

De fire godkjente tilbyggene til tomannsboliger gjelder kun for første etasje. I alle versjonene kles eksisterende veranda ved stue inn. I «medium»-versjonene forlenges også kjøkkenet.

 

            

Rekkehus - Innbygget veranda (langt tak)   Rekkehus - Innbygget veranda (Kort tak) 


Tilbygg til tomannsbolig - Medium, alt. 1              Tilbygg til tomannsbolig - Medium, alt. 2


 


 Tilbygg til tomannsbolig - Lite, alt.1 - Langt tak                    Tilbygg til tomannsbolig - Lite, alt.2 - Kort tak 

 

1 Generelt om byggeregler og tegninger

Dette dokumentet inneholder konkrete anvisninger knyttet til utføring av tiltak. Der utføring må skje i henhold til reguleringsplanens bestemmelser, brukes uttrykket skal. Der det gjelder mindre absolutte regler og det er rom for skjønn, for eksempel grunnet terrengmessige variasjoner eller andre forhold, brukes uttrykket bør.

Byggeregler

Tilbyggene skal utføres i samsvar med Byantikvarens godkjente tegninger som er del av reguleringsplanen samt beskrivelser i dette dokumentet. Utvendig er det, med enkelte unntak, ikke anledning til å avvike fra dette. Unntakene er beskrevet sammen med de aktuelle tilbyggene nedenfor.  

Nye åpninger i husets bærevegger er søknadspliktig og krever statiske beregninger, se kap. 5. For øvrig er innvendig utforming, materialer og overflater opp til den enkelte. Husebygrendas forhånds­godkjente tegninger viser også innvendige planløsninger, men disse er bare orienterende.

Nye dører og vinduer skal være som beskrevet i kap. 9.2. Der ligger også lenker til dør- og vindustegninger målsatt med spesifikasjoner.

Dersom det er nødvendig med lysgrav under kjellervindu, skal denne utføres som anvist i kap. 10.2.

Opprinnelig hadde husene lite eller ingen varmeisolasjon. Tilbyggene skal være tidsmessige med isolerte vegger, gulv og tak som gir godt inneklima. Fordi det her gjelder tilbygg til eksisterende hus, er det ikke krav til at Tekniske Forskrifter (TEK 10) følges helt ut når det gjelder varmeisolasjon (U-verdi). Likevel anbefales det å følge byggdetaljer fra SINTEF Byggforsk, så langt det er mulig uten at dette går ut over arkitektonisk kvalitet. SINTEF Byggforsk utarbeider byggdetalj-blader som anses for å sette standarden innenfor byggteknikk. Byggdetalj-blader fra SINTEF kan ses her: http://bks.byggforsk.no

All detaljering, innsetting av dører og vinduer, gesimser (takfremspring på langsiden av huset), vindskier, takstein, paneltyper og paneldimensjoner, møte med terreng osv. er viktig for den arkitektoniske helheten og kvaliteten i Husebygrenda. Derfor skal alt utføres mest mulig likt de originale løsningene. NB: Det er andelseiers ansvar å formidle dette kravet til fagfolk som utfører arbeid på bygningen.

Tegninger

For hvert enkelt tilbygg er det utarbeidet et sett godkjente tegninger, signert av Byantikvaren. Samlet oversikt over tegninger finnes her.

Lenker til tegninger ligger også i de enkelte kapitlene.

Generelt om søknadsplikt, ansvar og søknadsprosedyre

Alle tilbygg, frittstående enheter og garasjer med mer er søknadspliktige både til borettslagets styre og til Plan- og bygningsetaten (PBE). Se oversikt over søknadsplikt i punkt 2.2
Det kan eventuelt holdes forhåndskonferanse, det vil si et møte mellom andelseier og PBE som skal avklare tiltakets forutsetninger, søknadstype og videre saksbehandling. 

Hjemmesiden til PBE har nyttig informasjon om søknadstyper og prosess: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Andelseier står selv som tiltakshaver ved søknad. Alle omkostninger knyttet til søknaden dekkes av andelseier. Alt ansvar vedrørende utbygging/ombygging påhviler andelseier.

For å dekke inn økte kommunale avgifter, vil andelseiere som bygger ut få hevet sin husleie om lag tilsvarende utvidelsen av arealet.

2.1     Generelt om søknadsprosedyrer før iverksetting av tiltak

Saksgangen i en søknadsprosess avhenger av type tiltak. Under de enkelte tiltakene står nærmere instruks om søknadsprosedyrer. Se også oversikt over søknadspliktige tiltak i kap. 2.3.

Alle tiltak som er søknadspliktige til PBE skal først søkes til Husebygrendas styre. Det skal alltid legges ved tegning av fasadens eller områdets nåtilstand/utseende før iverksetting av tiltak, og tegning av den planlagte endringen.

Styret behandler søknaden. Hvis styret godkjenner tiltaket, får søker en bekreftelse på godkjenning. Styrets godkjenning skal følge med i den videre søknadsprosessen.

Dersom søknaden gjelder tiltak som ikke er forhåndsgodkjent av borettslaget eller som avviker fra kommunens vedtatte reguleringsbestemmelser, vil muligheten for å få gjennomslag normalt være svært begrenset.

Styret kan være behjelpelig med å veilede om søknaden og søknadsprosessen. Du kan også få gode råd ved å kontakte andre i Grenda som har bygget ut i tråd med reguleringsbestemmelsene.

Andelseierne oppfordres til å informere naboer om aktuelle tiltak. Dette kan være særlig aktuelt for tomannsboliger, og styret kan kreve innhenting av uttalelse fra nabo i samme tomannsbolig.

Saksbehandlingstiden i PBE vil variere med type tiltak og grad av kompleksitet.

Det er ikke nødvendig å sende nabovarsel til naboer utenfor Grenda for tiltak, da det vil være langt til nærmeste nabo utenfor Husebygrenda. Det er tilstrekkelig å vise til styrets godkjenning. PBE kan kreve nabovarsel fra naboer i Grenda.

De fleste tiltakene som reguleringsplanen gir rom for, er så små at de faller inn under enkle søknadsregler for mindre tiltak. Det betyr at andelshaver selv kan stå ansvarlig for saken og sende inn søknad som skal behandles innen tre uker. Søknaden er i ett trinn.

For en ev. større byggesak, som ikke faller inn under regler for mindre tiltak, kreves det at godkjente foretak står som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende i prosjektet. 

For søknad til PBE som krever ansvarlige foretak, er det to typer søknader:

Ettrinns søknad – dersom entreprenør/byggmester (ansvarlig foretak) er avklart. Forskrift om byggesak (lenke) orienterer også om såkalte mindre tiltak, som i noen tilfeller tillater en enda enklere prosedyre.

Totrinns søknad – dersom ansvarlig foretak ikke er avklart. Man søker da først om rammetillatelse. Når entreprenør/byggmester foreligger, sendes en søknad om igangsettingstillatelse.

Den totale behandlingstiden for søknader kan variere mellom 3 og 12 uker, avhengig av type søknad.

Ferdigattest

Når et søknadspliktig tiltak står ferdig, skal det søkes om ferdigattest. Dokumentasjon på at tiltaket er bygget/utført i samsvar med godkjent dokumentasjon, må foreligge. PBE utsteder attesten.

 


 

2.2    Oversikt over søknadsplikt for tiltak

PBE = Plan- og bygningsetaten i Oslo       BYA = Byantikvaren i Oslo

NB: Kolonne med kapittelhenvisninger

 

Tiltak

Kap.

Søknad styret

Søknad PBE/BYA

Ev. kommentar

Godkjente tilbygg

 

 

 

 

Rekkehus – Innbygget veranda (langt tak)

3.1

JA

JA

 

Rekkehus – Innbygget veranda (kort tak)

3.2

JA

JA

 

Tilbygg tomannsbolig – Medium, alt. 1 (dør på siden)

3.3

JA

JA

 

Tilbygg tomannsbolig – Medium, alt. 2 (dør i front)

3.4

JA

JA

 

Tilbygg tomannsbolig – Lite, alt. 1 (langt tak)

3.5

JA

JA

 

Tilbygg tomannsbolig – Lite, alt. 2 (kort tak)

3.6

JA

JA

 

Andre utvendige endringer

 

 

 

 

Bod, påhengt/festet til hus

15.2

JA

JA

Reguleringsplanen omfatter ikke påhengte boder. Må ev. søkes individuelt som dispensasjonssak.

Frittstående enhet (bod, dukkehus, drivhus)

15.1

JA

JA

 

Garasje

17.3

JA

JA

 

Biloppstillingsplass

17.2

JA

NEI

Kun mulig å anlegge på eget rådighetsområde.

Drenering/isolering

8

NEI

NEI

I rekkehus må andre andelseiere i rekken involveres. Informer borettslagets styre om tiltak.

Kjellervinduer, skifte

10

JA

JA

 

Kjellervinduer, lysgrav

10.2

NEI

NEI

Gjelder hvis avstand fra underkant av kjellervindu til terreng er mindre enn 15 cm.

Levegg/skillevegg

13

JA

NEI

 

Markiser

14

NEI

NEI

Se anbefalte fargevalg

Platting/utegulv

12

JA

NEI

 

Solceller, varmepumpe

18

JA

JA

Søknadspliktig dersom fasaden endres og/eller anlegget produserer støy. I utgangs­punktet små utsikter til tillatelse.

Utvendig kjellertrapp

4

JA

JA

 

Vinduer, ytterdører/ verandadører, originale, søknad om skifte

9.1

JA

JA

Rehabilitering er påbudt når mulig. BYA skal alltid delta i vurdering av originale vinduer og dører.

Vinduer og ytterdører, ikke originale, søknad om skifte

9.2

JA

NEI

 

Innvendige endringer

 

 

 

 

Bad, oppussing

 

NEI

NEI

Forutsatt at oppussing skjer innenfor egen leilighet (definert som samme branncelle).

Hvis ikke, se kap. 10.

Bærende konstruksjoner, endring

5

JA

JA

Statiske beregninger kreves for bærevegger

Deling av kjeller i tomannsbolig

6

JA

NEI

Kan kreves dersom én andelseier ønsker det

Ildsteder, innstallering og utskifting

11

JA

NEI

Installering av nytt ildsted meldes til Brann- og redningsetaten. Konferer alltid med andre etasjers andelseier.

Kjeller, bruksendring fra bod til oppholdsrom

10

JA

JA

Ulik søknadsprosedyre for 1. og 2. etasje i tomannsbolig

Kjøkken, oppussing

 

NEI

NEI

Forutsatt at oppussing skjer innenfor egen leilighet (samme branncelle). Hvis ikke, se kap. 10.

Kjeller, utgraving/utvidelse

7

JA

JA

Før tiltak iverksettes skal beregninger av fundament utføres av et foretak med ansvarsrett.

 

2.3    Andelseiers ansvar ved ytre vedlikehold/ endringer

Når andelseiere får utført ytre vedlikehold på sin bolig, plikter beboerne å sikre at dette utføres etter de retningslinjer/ reguleringer som til enhver tid gjelder i Husebygrenda borettslag. Disse er nærmere beskrevet her.

Dette dokumentet skal fremvises de håndverkere/fagfolk med behov for detaljert informasjon knyttet til vedlikehold og oppgradering.


Comments