Nekilnojamojo turto burbulo sprogimas pakirs šalies ekonomiką

Kiek daugiau nei prieš metus vieną savo straipsnį retoriškai pavadinau taip: „Ką nušluos nekilnojamojo turto burbulo sprogimo banga“. Ten, be kita ko, užsiminiau, kad sutelktomis statybos bendrovių, bankų ir valdžios institucijų pastangomis gali pavykti ignoruoti didėjančias nekilnojamojo turto sektoriaus ir apskritai Lietuvos ūkio problemas dar kokius metelius, tačiau dėl to ekonomika bus įstumta į aklavietę. Ir štai praėjus metams, niūriausios prognozės pildosi. Paakintas to fakto, kad absoliuti dauguma mano ir kitų didžiausiais pesimistais laikytų analitikų įžvalgų bei nuogąstavimų pildosi, ryžtuosi piešti tolesnės nekilnojamojo turto, finansų rinkų bei apskritai ekonominės raidos scenarijų. Pasaulinėse finansų rinkose siaučianti krizė galbūt privers ir mūsų verslo, politikos galinguosius bei paprastus žmones, perkančius drastiškai pervertintą būstą, atsitokėti iš nežaboto optimizmo kvaitulio. Galbūt šiuo metu jų sąmonę jau lengviau pasieks argumentų kalba.

Kur atėjom?

Praėjusius metus galima vienareiškmiškai įvardyti kaip itin spartaus ekonominių nesubalansuotumų didėjimo Lietuvoje laikotarpį. Nepaisant vis mažiau optimistinio bankų atstovų tono vertinant ūkio perspektyvas, 2007 m. tęsėsi karštligiškas paskolų dalijimas. Preliminariais vertinimais, bankų paskolų portfelis padidėjo 17 mlrd. litų. Turint omenyje, kad 2007 m. šalies BVP turėtų sudaryti maždaug 100 mlrd. litų, toks paskolų portfelio padidėjimas yra tiesiog milžiniškas. Maža to, didžioji šio padidėjimo dalis yra finansuojama užsienio bankų lėšomis, o ne šalies rezidentų sukauptais indėliais. Ir tai – labai svarbus aspektas, nes dėl finansinių injekcijų iš užsienio, makroekonominiu mastu kyla praturtėjimo iliuzija. Ką gi mes veikiame su pasiskolintais pinigais? Gyventojų kreditavimas sudaro kiek daugiau nei pusę paskolų portfelio prieaugio, o pasiskolintas lėšas jie, kaip žinia, skiria būstui bei vartojimo prekėms pirkti. Paskolos verslui daugiausia skiriamos nekilnojamojo turto projektams (būsto statybai, prekybos ir verslo centrų bei infrastruktūros plėtrai) finansuoti; paskolos apdirbamajai pramonei sudaro tik apie 10 proc. bankų portfelio ir jų dalis nuolat mažėja. Apibendrinant galima teigti, kad agresyviai dalijamos paskolos skatina vartojimą, būsto pirkimą ir apskritai turi didelį skatinantį poveikį visuminei paklausai. Tačiau kreditai labai mažai skatina šalies gamybinį potencialą ir gal net neigiamai veikia šalies ilgalaikio ūkio augimo perspektyvas, mat didėjant šalies įsiskolinimui pastoviai didėja palūkanų našta, ir periodiniai palūkanų mokėjimai užsienio kreditoriams jau siekia 3-4 proc. BVP.

Kaip paskolų statistiką atitinka šalies ūkio realiojo sektoriaus rodikliai? Jie, be jokios abejonės, patvirtina nepalankią diagnozę. Ekonomikos garvežio variklis įkaitęs iki raudonumo dėl į jį be saiko pilamos anglies – kreditų. Pirmasis to požymis yra nepaprastai dideli nominaliojo ir realiojo BVP augimo tempai bei išaugęs atotrūkis tarp jų: dėl didžiulės, kreditų stimuliuojamos paklausos 2007 m. pirmų trijų ketvirčių nominalusis BVP buvo net 18 proc. didesnis negu atitinkamą ankstesnių metų laikotarpį, o realusis BVP per šį laikotarpį augo dvigubai lėčiau, bet irgi itin sparčiai – 9 proc. Šis atotrūkis rodo, kad šalies gamintojai ir paslaugų teikėjai nesugeba patenkinti kreditų stimuliuojamos paklausos, tad ne tik balansuoja ant gamybinių pajėgumų ribos, bet ir sparčiai didina kainas.

Tokiomis sąlygomis gali pasirodyti keista, kad investicijų į gamybą dinamika yra vangi. Kas gi trukdo šalies gamintojams sėkmingai didinti savo gamybinį potencialą? Pastaraisiais metais fiksuoti fantastiniai statybos ir nekilnojamojo turto plėtros bendrovių pelnai rodo, kad šie sektoriai nukonkuruoja gamybininkus pritraukiant kapitalą ir tą patvirtina bankų paskolų pagal ekonomines veiklas statistika. Maža to, sprendžiant iš Europos statistikos tarnybos Eurostat duomenų, kapitalo trūkumas Lietuvos gamintojams nėra didelė problema – tai yra gerokai mažiau gamybą ribojantis veiksnys negu vidutiniškai Europos Sąjungoje. Didžioji mūsų gamintojų problema – nepakankama darbo jėga, kurią siurbte susiurbė statybų ir paslaugų sektorius bei apkarpė didelė pastarųjų metų emigracija. Ar verta gamybininkams plėtoti verslą, įvertinant galimą kasmetinį dvidešimties procentų darbo užmokesčio didėjimą, kuris gali pakirsti gamintojo konkurencingumą, arba tą riziką, kad įmonės inžinieriai ar kiti darbuotojai „persikvalifikuos“ į trigubai geriau apmokamus juodadarbius statybininkus kur nors Airijoje ar Vilniaus priemiestyje?

Taigi, verslo iniciatyva, kapitalas ir darbo jėga pastaruoju metu koncentravosi į tiesiogiai su statybų bumu susijusius sektorius. Svarbus klausimas, kiek Lietuvos ekonomika tapo priklausoma nuo šių dideliu jautrumu verslo ciklo svyravimams pasižyminčių sektorių. Statybų, nekilnojamojo turto ir finansinio tarpininkavimo sektorių aktyvumas pastaraisiais metais sparčiai augo ir šiuo metu jų dalis BVP yra apie 24 proc. Vis dėlto bendras nekilnojamojo turto bumo poveikis šalies ūkiui yra žymiai didesnis negu galima manyti iš minėtų sektorių sukuriamo produkto dalies BVP, ir galima užtikrintai teigti, kad absoliuti dauguma šią temą nagrinėjančių Lietuvos ekonomistų nepakankamai įvertina kredito ir statybos bumo svarbą. Vien mechaniškai vertinant, daugybė pramonės, paslaugų ir prekybos įmonių aptarnauja statybos ir nekilnojamojo turto plėtros sektorius. Tačiau daug svarbiau tai, kad nekilnojamojo turto bumas yra praktiškai būtina sąlyga, kad dešimtys milijardų litų finansinio kapitalo (bankų paskolų forma) įplauktų į Lietuvos ekonomiką. Bankai negali tautiečiams primėtyti pinigų maišų iš malūnsparnių – jie išduoda dešimtis milijardų litų kreditų nekilnojamajam turtui plėtoti, būstui įsigyti, būstui įsirengti ir t.t. Šie pinigai daug kartų sukasi ekonomikoje, teigiamai paveikdami ir, atrodytų, visai nesusijusia veikla užsiimančių įmonių ir gyventojų finansinę padėtį. Valdžiai (kuri akivaizdžiai nesuvokia iki galo, kas čia vyksta) netikėtas, neplanuotas ir „žvėriškai“ augusias biudžeto pajamas pastaruoju metu taipogi sunešė ne kažkokie aitvarai, o tas pats kredito ir statybų bumas. Vadinamojoje „kredito ciklo“, „finansinio akseleratoriaus“ ekonominėje literatūroje plačiai išnagrinėtos sąsajos tarp finansų rinkų procesų ir realiosios ekonomikos, o šio straipsnio autoriaus atlikti empiriniai tyrimai Lietuvos atveju taip pat patvirtino skatinantį kredito bumo poveikį šalies ūkiui*. Viskas gražu, tačiau kai burbulai sprogsta, finansų rinkų sutrikimai ekonominę krizę gali nepaprastai užaštrinti. Lietuvos ekonomikos analitikai apie „kredito ciklo“ sąvoką dar nė neužsimena, nors užsienio analitinėje spaudoje jau daug matyti tokių akademinės ekonomikos terminų.

Oponentai sakytų, ekonomika auga kone 10 procentų, nedarbo problema praktiškai išnyko, žmonės iš nenašių sektorių persiorientavo į šiuo metu pelningas veiklas, atlyginimai ir pelnai sparčiai didėja... Tai gal čia viskas gerai? Atsakant į šiuos argumentus, galima pateikti vaikišką pavyzdį. Tarkim, šeimos galva iš kaimyno pasiskolino pinigų. Tuomet, kad paskatintų savo tingias atžalas, už kiekvieną namų ruošos darbelį – išplautus indus, sutvarkytą kambarį – jis juos paskatina pinigėliais. Šeiminykščiai išties juda, kruta – namai blizga. Už uždirbtus pinigus vaikai prisiperka saldainių ir kitų gėrybių. Kaip šią situaciją vertina ekonomistas? Jis konstatuoja namų ūkio bumą, tačiau jei šeima neturi pakankamai pajamų „iš išorės“, jis mato didžiulę krizės grėsmę. Jei nuo „smėlio dėžės“ lygio pavyzdžio grįžtume prie Lietuvos realybės, įžvelgtume tiesioginę analogiją. Matydami nenuginčijamą ekonominės gerovės didėjimą, dažnai neįžvelgiame veidrodinės pusės – daugybė gyventojų ir verslo subjektų tuo pat metu labai daug skolinasi. 2007 m. trečiojo ketvirčio duomenimis, bendroji šalies skola užsieniui („kaimynui“) buvo 42 proc. didesnė negu prieš metus ir sudarė 68 proc. BVP.

Kaip mums pavyksta uždirbti pajamas „iš išorės“ ir ar galime būti ramūs, kad lengvai pavyks tas skolas „kaimynui“ grąžinti? Tai rodo šalies mokėjimų balanso raidos analizė. Priešingai negu žiniasklaidoje teigia dauguma analitikų, ne infliacija yra pagrindinis ūkio perkaitimo ir galimos ekonominės krizės požymis (nors ji sausio mėn. jau, tikėtina, sieks 10 proc., tik mažiau nei pusė šio kainų prieaugio yra susijusi su paklausos ir darbo sąnaudų didėjimu), o bręstati mokėjimų balanso krizė. Einamosios sąskaitos deficitas (ESD), kuris iš esmės rodo, jog eksportuodami, investuodami ar dirbdami užsienyje mes uždirbame mažiau negu užsieniečiai iš mūsų, pastaraisiais metais drastiškai didėjo – pvz., per pirmus tris 2007 m. ketvirčius ESD buvo 59 proc. didesnis negu atitinkamą ankstesnių metų laikotarpį ir sudarė bauginančius 14 proc. BVP. Išeina, jog lėšos, atitinkančios maždaug 14 proc. BVP, šiuo metu negrįžtamai palieka ekonomiką, gyventojus apsėdus automobilių, buities ir kitų importinių prekių pirkimo manijai, o firmoms importuojant investicines ir tarpinio vartojimo prekes. Tokia nepalanki einamosios sąskaitos raida būtų toleruotina tik tuo atveju, jei visa tai būtų finansuojama tiesioginėmis užsienio investicijomis, dėl kurių sparčiai didėtų gamybinio kapitalo kiekis. Deja, jų raida, neskaitant kai kurių išimčių, yra labai nepalanki, naujų plyno lauko investicijų į gamybą beveik neturime, o einamosios sąskaitos deficitas padengiamas bankų iš užsienio pasiskolintomis lėšomis. Kitaip tariant, mes vis skolinamės ir skolinamės iš gerojo „kaimyno“, blizginam savo „namelius“, tačiau profesionaliam ekonomistui tai tampa vis labiau panašu į kai ką, ką vadiname Ponzi žaidimu. Norint be problemų aptarnauti didėjančią skolą užsieniui, turėsime iš esmės padidinti eksporto konkurencingumą, kartu sumažindami išaugusį apetitą naujiems automobiliams, plazminiams televizoriams ir kitoms santykinai pingančioms prekėms, kuomet atlyginimai didėja. Mano spėjimu, tai – neįmanoma misija.

                 Kas mūsų laukia?

JAV finansų krizė – akivaizdus pavyzdys, kad vertinant situaciją, visų akys turėtų krypti į nekilnojamojo turto rinką. Sprogusio burbulo toksiškos atmatos lėtai, bet užtikrintai nuodija JAV (ir ne tik!) finansų sektorių, gadina namų ūkių finansinę sveikatą ir apetitą prekėms, paralyžuoja statybų sektorių. Neturėkime iliuzijų, kad turėdami daug labiau nei daugumoje pasaulio šalių išpūstą nekilnojamojo turto burbulą ir bestuburę ekonomiką (labai netvirtą gamybinį pagrindą), be skausmo išsisuksime nuo mūsuose ir pasaulyje sprogstančio nekilnojamojo turto burbulo padarinių.

Pagrįsdami vien savo autoritetu, kai kurie analitikai prognozuoja 10-15 procentų būsto kainų kritimą, kiti gi – aiškiai šališki – kalba net apie nuosaikų tolesnį kilimą. Stebėdamas tokią nuomonių makalynę, turbūt nelabai nusidėsiu pareiškamas savo, ne mažiau pagrįstą, tačiau daug radikalesnę nuomonę: tikėtina, kad per ateinančius keletą metų nekilnojamasis turtas gali pigti ir 40-50 procentų, ir tai įvyktų kartu su dideliais ekonominiais sukrėtimais. Toliau pateiksiu labiausiai tikėtiną, mano galva, scenarijų, kuris atvestų į tokią situaciją.

Manau, kad Latvijai (kurios ūkis kenčia nuo tų pačių ligų kaip ir Lietuvos, tik ligos ten yra gerokai vėlesnės stadijos) faktiškai liko tik keletas ketvirčių įvykdyti stebuklingą ekonomikos persilaužimą, tačiau kol kas niekas nesuvokia, kaip tai įmanoma padaryti. Antraip užsienio bankai jau kone iki viršutinės ribos įsiskolinusiai šaliai turės nukirsti papildomą finansavimą (įvyks vadinamasis credit crunch) – tai juos skatina daryti tiek įtakingi tarptautiniai stebėtojai, tiek finansų rinkos, kuriose drastiškai krito tų bankų akcijų kainos, tiek galų gale sveikas protas. Nekilnojamojo turto kainų kritimo tendencijos bei finansavimo politikos pokyčiai tokiu atveju automatiškai persimestų į Lietuvą.

Jei nekilnojamojo turto kainų korekcija būtų įvykusi prieš porą metų, statybų bendrovės rinkos griūties atveju būtų galėjusios palyginti neskausmingai sumažinti nekilnojamojo turto kainas, nes turėjo didžiulius pelno buferius. Dabar gi jos tikina, kad dėl išaugusios savikainos tų buferių nebeliko, o tai reiškia, kad mažėjant nekilnojamojo turto rinkos sandorių skaičiui bei užspaudus paskolų grąžinimo grafikams, taps vis labiau tikėtini priverstiniai „gaisriniai pardavimai“ (fire sales) ir „nuolaidų lietūs“. Statybų bendrovės tokią galimybę kaip įmanydamos neigia, tačiau žinant, kaip stipriai yra išpūstas burbulas ir tai, kad protingai statant ir efektyviai naudojant resursus būstą galima pastatyti daug pigiau negu už jį prašoma rinkoje, tikėtina, kad šiame klasikiniame „kalinio dilemos“ uždavinyje vis daugiau statybos bendrovių „išduos savo bendrus“, kad išneštų sveiką kailį. Jos ims pardavinėti būstą daug pigiau, kaip tai ką tik su dideliu atgarsiu padarė viena didelė Estijos statybų bendrovė.

Vertinant fundamentaliau, t.y., nagrinėjant, kodėl mano ekonominės prognozės ir nekilnojamojo turto perspektyvų vertinimas yra daug pesimistiškesnis negu daugumos analitikų, reikia pabrėžti anksčiau aprašytą kredito bumo poveikį ūkiui, kuris paprastai yra nepakankamai įvertinamas. Nekilnojamojo turto burbulo sprogimas reikš mūsų verslo modelio žlugimą – kaip buvo dėstoma anksčiau, ekonomika tapo pernelyg priklausoma nuo statybų bumo ir jo dėka šalį pasiekiančių dešimčių milijardų litų. Jei sustos ši veikla ir jos kreditavimas, praturtėjimo iliuzija dings, o ekonomikos pagrindas bus tiesiog išmuštas iš po kojų.

2007 m. pabaigoje drastiškai sumažėjusi būsto paklausa, akivaizdžiai netvarus nekilnojamojo turto kainų lygis, neigiami pokyčiai užsienio nekilnojamojo turto rinkose bei besikeičiantis finansų rinkų dalyvių požiūris į riziką žada sunkius laikus visiems tiesiogiai su statybomis susijusiems sektoriams. Taip pat tikėtina, kad bankų, kartais finansuojančių net 80 proc. nekilnojamojo turto projekto sąnaudų, rekordiniai pelnai dėl minėtų priežasčių ateinančiais metais labai ženkliai sumažės. Turbūt stipriai nukentės ir prekybos įmonės – žvelgiant į ilgesnio laikotarpio perspektyvą didžiulių, kone šonais besiglaudžiančių prekybos centrų statybas sunku pavadinti kitaip nei superoptimistiniu kvaituliu. Panašus poveikis lauktų ir gamybos įmonių, orientuotų į statybų aptarnavimą. Valstybės biudžete, kurio pajamų didėjimo, na, niekaip nespėdavo prognozuoti valdininkai (vien PVM kiek turėjo priaugti dėl išaugusių nekilnojamojo turto kainų!), veikiausiai imtų žiojėti didelės skylės, nes daug išlaidų išpūstos ilgam ir jų lengvai sumažinti nepavyks. Didelis visuminės paklausos susitraukimas, struktūrinės problemos daugelyje sektorių reikštų didėjančią nedarbo grėsmę, augančią tiek būsto, tiek verslo paskolų negrąžinimo riziką ir daug nepalankesnes kreditavimo sąlygas, dėl kurių nekilnojamojo turto (beje, ir finansinio turto) kainos galėtų drastiškai nukristi ir netgi būti daug mažesnės už statybos savikainą.

Jei statybininkai ir bankų vadybininkai nenori suvokti rizikų, piršdami gyventojams pervertintą būstą, tai bent bankų strategai turi suprasti, kad dešimčių tūkstančių žmonių imamos šimtatūkstantinės paskolos labai abejotinos vertės turtui įsigyti sukuria dešimtmečius trunkančius įsipareigojimus ir finansinius santykius. Iki šiol visas rizikas suversdami paskolų gavėjams ir labai pragmatiškai (tačiau ganėtinai trumparegiškai) galvoję bankai turi pagaliau suvokti, kad jie galės lengviau atsikvėpti ir manyti, kad išlipo sausi iš balos, tik po keliolikos metų. Bėda ta, kad jei pastaraisiais metais stebėtas visuotinis neatsakingumas sugriaus šalies ūkį, sausų išvis nebus.

 

Comments