Ką nušluos nekilnojamojo turto burbulo sprogimo banga

„Gal žmonių kvailumas ir begalinis, tačiau kvailių skaičius tikrai baigtinis“, – tokie komentarai praėjusią savaitę mirgėjo interneto naujienų portaluose, Registrų centrui paskelbus, kad šiemet sausio-rugsėjo mėnesiais Lietuvoje sudaryta 22,5 proc. mažiau būsto pirkimo-pardavimo sandorių, palyginti su atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu. Atrodo, rožinėmis nekilnojamojo turto (toliau - NT)rinkos perspektyvomis tebetiki tik šiuo turtu prekiaujančios agentūros, vis dar desperatiškai bandančios įtikinti visuomenę, kad „dėl didelės paklausos brangs naujos statybos, kokybiški, didesnio ploto butai“ ir pan., bei bankai, vis dar noriai dalijantys šimtus milijonų litų paskolų naujiems gyvenamosios statybos projektams finansuoti. Ar galima ir toliau toleruoti šališką ir iškreiptą nekilnojamojo turto bendrovių atstovų viešiesiems ryšiams pateikiamą analizę? Atsakymas vienareikšmiškas: Ne. Nes ant kortos imama statyti nebe pavienių šeimų, perkančių būstą, finansinė gerovė, bet visos šalies ekonomika.

Nešališki analitikai beveik visiškai vieningai sutaria, jog būsto kainos Lietuvoje yra stipriai pervertintos. Tai patvirtina tiek finansinė analizė (įvertinant šalies gyventojų vidutines pajamas ar, tarkime, lyginant būsto įsigijimo ir nuomojimosi alternatyvas, būstas yra bene brangiausias Europoje), tiek mikroekonominė analizė (net oficialus, Statistikos departamento pateikiamas statybų bendrovių pelningumas gerokai didesnis už vidutinį šalies įmonių pelningumą, ką jau kalbėti apie faktinį šio verslo pelną), tiek makroekonominė analizė (daugiausia investicijų koncentruojama į statybas, darbuotojų skaičius statybų ir nekilnojamojo turto tarpininkavimo sektoriuje pastaruoju metu taip pat didėjo sparčiausiai, būsto statybos apimtys kyla į vis naujas aukštumas – neišvengiamas radikalus pasiūlos ir paklausos santykio pasikeitimas).

Nepamirškime, kad kyšiais maitinama „abonentų gvardija“ irgi ne amžina – ilgainiui mažės šešėlinė statybų savikaina. Europos centrinis bankas veikiausiai tęs pinigų politikos griežtinimo politiką (euro zonos pinigų politikos kūrėjams, be kita ko, kelia nerimą spartus euro zonos kredito augimas, kuris, beje, bent penkis kartus lėtesnis nei Lietuvoje), ir tai neišvengiamai mažina viso pajamas generuojančio turto, įskaitant nekilnojamąjį, fundamentaliąją vertę. Galiausiai turės būti panaikintos iš principo ydingos gyventojų pajamų mokesčio lengvatos bei įvestas nekilnojamojo turto mokestis. Šį neigiamai būsto kainas veikiančių veiksnių sąrašą tikrai galima tęsti toliau, tačiau tai yra elementarūs, daugeliui gerai žinomi dalykai ir analitinės įžvalgos čia nedaug, tad neverta plėstis.

NT optimistų argumentai apie brangstančią statybų savikainą yra niekiniai – vargu ar rasime Lietuvoje privačią ūkio šaką, kurioje sąnaudų kontrolė būtų tokia minimali, ir jokie šalies gamintojai, išskyrus NT vystytojų grietinėlę, nesigiria šimtaprocentinėmis pelno maržomis. NT optimistai pateikia vienintelį rimtą konktrargumentą – t.y. didėjančios gyventojų pajamos. Niekas nenuneigs, kad vidutinis gyventojų pajamų lygis šalyje pastaraisiais metais sparčiai didėjo, tačiau pastaruosius dvejus metus atlyginimai šalyje didėjo gerokai sparčiau negu realus darbo našumas, įtampa darbo rinkoje dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo bei emigracijos nepaprastai išaugo, ir apskritai šalies ūkis pavojingai priartėjo prie ekonominio perkaitimo ribos. Taigi būtent apie kredito ir statybų bumo sukelto ūkio perkaitimo ir staigaus ekonominio nuosmukio riziką (ar neišvengiamybę) šiuo metu reikia kalbėti bei pagaliau įžvelgti per medžius ir mišką.

Ekonomistai paprastai bando analizuoti ekonominius procesus pasitelkdami supaprastintai realybę aprašančius matematinius modelius ar logines paradigmas. Tad aiškumo dėlei truputėlį supaprastinkime Lietuvos ekonominę realybę, išskirtinį dėmesį teikdami NT sektoriui bei skolinimuisi iš bankų, ir paanalizuokime, kokia yra reali šalies ekonominė būklė bei jos perspektyvos vidutinės trukmės laikotarpiu.

Būsto, labiau negu bet kurios kitos prekės, kaina yra jautri palūkanų normoms bei skolinimosi sąlygoms, kadangi paprastai tai yra pats brangiausias namų ūkių pirkinys, o jį įsigyjant dažniausiai tenka skolintis pinigų. Dėl to, beje, nekorektiška lyginti būsto kainas šiuo metu su, tarkim, vyravusiomis prieš penkerius metus, nes tuomet skolinimosi galimybės buvo itin menkos, o skolinimasis brangus (tad būsto kainos ir turėjo būti labai mažos, žvelgiant iš šios dienos perspektyvos). Mano tvirtu įsitikinimu, 2003 m. prasidėjęs statybų ir būsto kainų bumas neatsitiktinai sutapo su nuo tada besitęsiančiu gyventojų kreditavimo bumu, o gyventojų pajamų augimas su šiais procesais yra tokiais glaudžiais abipusio priežastingumo ryšiais susijęs reiškinys, kad jokiu būdu negalima pajamų didėjimo išskirti kaip išorinio (egzogeninio) veiksnio, paaiškinančio pastaraisiais metais stebimą statybų, NT kainų ir kredito bumą.

Supaprastintas mechanizmas turėtų atrodyti intuityvus – nuo 2003 m. žmonės ėmė aktyviai skolintis, kad įsigytų būstą, bankų paskolos daugiausia buvo ir yra finansuojamos motininių užsienio bankų lėšomis bei šalies bankų sistemoje „sukurtais“ pinigais, kitaip tariant, paklausa būstui dažniausiai finansuojama (kol kas) neuždirbtais pinigais (ateities pajamų sąskaita).

Vis dėlto neuždirbtos būstą perkančių gyventojų išlaidos automatiškai tampa uždirbtomis statybos bendrovių, į statybų sektoriaus poreikius nukreiptos apdirbamosios pramonės bei paslaugų sektoriaus įmonių, NT tarpininkavimo bendrovių bei visų šių sektorių darbuotojų pajamomis. Dalis šių bumo sąlygomis palyginti lengvai uždirbtų lėšų keliauja į užsienį, tarkim, už importuojamus automobilius ir plazminius televizorius (didėja užsienio prekybos deficitas), dalis ir toliau cirkuliuoja šalies ūkyje, didindama bendrą visuminę paklausą ir kitų, netiesiogiai susijusių ūkio šakų aktyvumą.

Ar išties šių reiškinių, t.y. skolinimosi ir NT bumo, mastas pakankamas, kad reikšmingai lemtų visą šalies ūkio būklę? Be abejonės. Didėjant bankų paskolų portfeliui, labai sparčiai didėja apyvartoje cirkuliuojančių pinigų kiekis (pvz., platusis pinigų junginys P3 rugpjūčio mėn. 27 proc. didesnis negu prieš metus). Pats bankų paskolų privačiam sektoriui portfelis auga apie 60 proc. per metus ir antrojo ketvirčio pabaigoje buvo 12 mlrd. litų didesnis negu prieš metus, o gerokai daugiau negu pusę šio padidėjimo lėmė paskolos gyventojams bei statybų ir nekilnojamojo turto sektoriui.

Palyginimui: 2005 m. metinis nominalusis šalies bendrojo vidaus produkto padidėjimas siekė 9 mlrd. litų. Šiuo metu daugiausia investuojama į nekilnojamojo turto sektorių (pvz., antrąjį ketvirtį investuota 23 proc. visų materialinių investicijų), o apskritai 63 proc. visų materialinių investicijų tenka pastatams ir statiniams (antrąjį ketvirtį), tad į gamybos priemones investuojama palyginti maža dalis lėšų. Didžiausias darbuotojų judėjimas yra į nekilnojamojo turto ir statybų sektorių (antrojo ketvirčio duomenimis, užimtųjų šiuose sektoriuose buvo atitinkamai 38 ir 20 proc. daugiau prieš metus), čia taip pat ir bene sparčiausias atlyginimų didėjimas, nustatantis toną ir kitų sektorių atlyginimų dinamikai. Beje, NT vystytojai giriasi, jog geras suvirintojas uždirba kelis kartus daugiau negu profesorius – vien jau tai rodo, kokia nenormali ir įtempta ekonominė situacija šalyje.

Išvada vienareikšmiška – nekilnojamojo turto bumas yra nepalygimai svarbesnis, nei galima būtų manyti, sprendžiant iš statybų bei NT tarpininkavimo sektorių svorių bendroje šalies ūkio struktūroje. Ši sfera yra viena iš svarbiausių arterijų, per kurias į šalies ekonominę sistemą patenka kredito srautai, darantys didžiulį stimuliuojantį poveikį visam šalies ekonominiam aktyvumui. Dabar ekonomiką į priekį daugiausia gena noras ir galimybė su kreditų pagalba vartoti, investuoti.

Labai tikėtina, jog ekonomikos augimas sustos, jei šis noras ar toji galimybė dings. Tai vadintina ekonomikos perkaitimu. Keista, jog Lietuvoje apie tai dar nepakankamai kalbama, nors latviai ir estai dėl to jau seniai labai nuogąstauja. Neseniai apie imančią perkaisti šalies ekonomiką atsargiai užsiminė SEB Vilniaus banko analitikai, tačiau tame pačiame leidinyje kažkodėl šią užuominą paneigė. Galbūt ekonomistus klaidina vieno iš pagrindinių ekonominio perkaitimo bruožų nebuvimas – Lietuvoje palyginti žema vartojimo kainų infliacija. Na, jei į bendrą infliacijos rodiklį analitiniais tikslais įtrauktume būsto kainų infliaciją, infliacijos turėtume su kaupu.

Kitų galimo perkaitimo požymių taip pat apstu – nerimą keliantis einamosios sąskaitos deficitas, labai spartus kreditų ir pinigų kiekio didėjimas, našumu nepagrįstas algų augimas, investicijų ir dirbančiųjų orientavimasis į procikliškumu pasižyminčius sektorius, didelė perteklinių investicijų rizika ir neįtikėtinas visuotinis optimizmas.

Grįžtant prie temos, Registrų centro duomenys, nuo kurių pradėjome, rodo, kad noras įsigyti būstą tokiomis kainomis, dingsta. Įsivyraujant visuotiniams lūkesčiams dėl tolesnio būsto kainų kritimo, būstas praranda bet kokį investicinį patrauklumą – apie tai kalbama žiniasklaidoje, teigiant, kad būsto rinką palieka spekuliantai. Iš tiesų ne visai taip – tiesiog nė vienas racionalus spekuliantas nebenori pirkti, tačiau dauguma jų nori parduoti turimus būstus, tad, kaip minėta, tikėtinas kardinalus pasiūlos ir paklausos balanso NT rinkoje pasikeitimas, nežadantis nieko gera NT statytojams ir vystytojams. Dėl pastaruoju metu itin suaktyvėjusių būsto statybų ir į betoną investuotų šimtų milijonų litų negalima sutikti su nuomone, kad NT kainos išliks stabilios, o jas palengva sugrauš infliacija. Užtenka įvertinti daugiabučių statybų šiaurinėje Vilniaus pusėje apimtis, kad suprastum, jog sustabdyti įsibėgėjusį pasiūlos traukinį šiuo metu neįmanoma. Elementari vadovėlinė tiesa ta, kad prekės gali būti parduodama mažai, bet brangiai arba daug, bet pigiai. Daug ir brangiai – neišeina.

Rizikuoju susilaukti aštrios kritikos dėl galbūt pernelyg negatyvaus požiūrio, tačiau realistiškiausi ima atrodyti tik nepalankus ir visai prastas tolesnės NT sektoriaus bei viso ūkio raidos scenarijai. Pirmasis scenarijus – pabaigę šiuo metu vykdomus didelius statybų projektus, NT sektoriaus dalyviai pripažins susiklosčiusią labai rimtą situaciją NT rinkoje, bus priversti stipriai mažinti kainas ir iš esmės peržiūrėti visas investicines perspektyvas. Tokiu atveju statybų sektorius galėtų patirti panašų į po Rusijos krizės ėjusį realiojo aktyvumo sumažėjimą, smarkiai sumažėtų kredito augimas, dingtų perteklinė vidaus paklausa, ekonomika patirtų ciklinį nuosmukį (kuris, kaip žinoma, anksčiau ar vėliau neišvengiamas).

Blogasis scenarijus – vadinamieji NT rinkos ekspertai toliau tvirtins, kad juoda yra balta, bankai visas faktines statybų išlaidas padengiančiais kreditais finansuos Naujųjų Vasiukų projektus, ir ekonomika dar metelius augs, stebindama pasaulio ekonomistus. O tada... tada beliks melstis, kad burbulo sprogimo banga nenušluotų visos Lietuvos.
Comments