Ar jau atėjo tas palankus metas įsigyti būstą?

Spėlioti apie tai, ar palankus metas pirkti būstą, yra labai nedėkingas užsiėmimas. Antai 2008 metų pradžioje, praėjus vos keliems mėnesiams nuo pasiekto būsto kainų piko, įtakingiausi Lietuvos ekonomikos apžvalgininkai tikino, jog kainų korekcija yra tik trumpalaikė ir 2008 metai gali tapti geriausias metas būstui įsigyti. Taip pat buvo gajus įsitikinimas, kad būsto kainos tiesiog stagnuos, tačiau nemenkos infliacijos sąlygomis jos santykinai sumažės pabrangus kitoms vartojimo prekėms. Kai kurie nekilnojamojo turto verslo sektorių ar valdžios atstovai išvis buvo linkę neigti burbulo egzistavimo faktą. Dabar, praėjus dvejiems metams, kai būsto kainos nuo aukščiausio lygio nukrito apie 40 procentų (kas galėjo įsivaizduoti?!), o visi primiršo, kas ką sakė, vėl matyti nemažai bandymų pūsti nekilnojamojo turto kainų burbulą. Nekilnojamojo turto pardavėjai neva šnabžda apie krizės pabaigą, pirkėjai esą bando nekilnojamąjį turtą pačiupti mažiausiomis kainomis, rinkos komentatoriai aiškina, kad kai kurios kainos „nežmoniškai“ žemos, įspėja apie netrukus galimai besikeisiančias tendencijos ar netgi žada, kad po kelių metų kainos grįš į buvusias aukštumas. Bankai vėl trimituoja apie įkandamas būsto kainas ir tiesiog „palankų metą įsigyti savo namus“. Tūlas pilietis turi būti labai atsargus, jei nenori antrąsyk užlipti ant to paties grėblio tų pačių ponų vedamas. Įvertinant krizės Lietuvoje mastą, būsto kainos vis dar labai aukštos.

Pirmiausia, reikėtų skeptiškai vertinti bet kokią analizę, kuri ignoruoja būsimą kainų stabilizacijos laikotarpį ir iškart šoka prie įsivaizduojamo kainų kilimo ateityje.  Suprantama, bumo metu žmonės galėjo priprasti prie to, kad būsto kainos auga daug sparčiau negu dauguma kitų prekių ir paslaugų. Galbūt daug kam atrodo, kad tai – normali ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos būsena. Tačiau taip nėra. Turi būti labai specifinės ekonominės priežastys, kodėl stabilioje ekonomikoje konkreti prekė – būstas – galėtų brangti kitų prekių atžvilgiu. Tiesiog pastaruosius porą dešimtmečių pasaulis gyveno išskirtinai palankios skolinimo aplinkos ir vis laisvėjusio bankų reguliavimo sąlygomis. Gamybinių investicijų grąža tapo nebepakankama esant aršiai globalinei konkurencijai, tad perteklinis finansinis kapitalas natūraliai susirado savo nišą realioje ekonomikoje – nekilnojamojo turto rinką. Taip pat ir Lietuvoje didžiulis skolinto kapitalo kiekis buvo nukreiptas į nekilnojamojo turto rinką, o būsto pasiūla buvo nepakankama bei dirbtinai ribojama. Dar buvo skleidžiami mitai apie nepakankamą apsirūpinimą būstu, jo būsimą brangimą iki euro įvedimo ir t.t. Kartu įsigalėjo savaime išsipildantys lūkesčiai dėl nekilnojamojo turto kaip spekuliacinės investicijos patrauklumo, be to, ekonomistai padėjo žmonėms patikėti, kad jų pajamų augimas yra „sveikas“ ir tvarus, o prisiimami skolos įsipareigojimai – pakeliami. Žodžiu, buvo idealios sąlygos klasikiniam ekonominiam burbului.

Tačiau ar yra tinkamos sąlygos burbulo ciklui pasikartoti artimiausiu metu? Manau, kad masinei psichozei jos tikrai nepakankamos, tačiau vis dar yra didelė rizika, kad pavieniai žmonės būstą įsigis per brangiai. Šiaip jau vėl viskas didele dalimi priklausys nuo bankų, tik šį kartą, gavę skaudžią pamoką, jie jau kur kas atsargesni. Štai bankų būsto paskolų portfelis, bumo įkarštyje augęs po 5-7 mlrd. litų per metus, 2009 m. nuosaikiai traukėsi, o bankų nustatomos būsto paskolų individualios rizikos maržos padidėjo nuo 0,5-1 proc. punkto prieš porą metų iki 2,5-5,0 proc. punktų šiuo metu. Vis dėlto atrodo, kad bankai sudaro tam tikras kliūtis įvykti natūraliai ir pilnai korekcijai būsto rinkoje – nauja statyba, kuri galėtų vykti jau daug mažesne savikaina, yra ypač vangiai finansuojama, tad statybų sektoriaus veikla stoja, o bankai rengiasi po truputį ir vis dar užkeltomis kainomis pardavinėti iš bankrutavusių bendrovių perimamą nekilnojamąjį turtą. Tai yra natūrali trumpo laikotarpio strategija – nenorima pakenkti savo balansams bei prisiimti dar didesnius nuostolius. Bet dėl šios priežasties statybų sektoriaus realiojo aktyvumo nuosmukis yra kur kas gilesnis. Kita problema ta, kad tą patį pervertintą būstą, kurio statybą finansavo bankai, siekiama iškišti prastai informuotiems ir rizikų nelabai suvokiantiems klientams – kaip geriausiais burbulo laikais teikiamos šimtatūkstantinės paskolos trisdešimčiai metų beveik nereikalaujant pradinio įnašo bei nustatant labai palankias pradines palūkanas. Dažnai tai yra beveik užtikrintas receptas asmeninei finansinei tragedijai ateityje. Jei tai iki šiol yra toleruojama iš bankų pusės, patys žmonės turi būti sąmoningesni ir neprisiimti šių didžiulių rizikų.

Yra dar daugybė argumentų, kodėl būsto rinkos perspektyvos yra labai miglotos. Pirmiausia, susiklostė labai sudėtinga makroekonominė situacija, o gyventojų finansinė padėtis toliau blogėja. Darbo biržos duomenimis, nedarbo lygis viršija 14 proc., dramatiškai išaugo ilgalaikių bedarbių skaičius, o jaunimo nedarbas siekia apie 30 proc. (jaunos šeimos bumo metu buvo labai svarbus būsto pirkėjų segmentas). Kartu mažėjo vidutinis atlyginimas šalyje – praėjusių metų pabaigoje vidutinis bruto darbo užmokestis buvo 9 proc. mažesnis nei prieš metus. Nors būsto kainos krenta gerokai sparčiau negu algos, skaičiuojant būsto įperkamumo rodiklius reikia atsižvelgti ir į nedarbo lygį bei bendrą šalies gyventojų darbo užmokesčio fondo dinamiką, tad realus būsto įperkamumas išlieka labai prastas. Be to, tolesnį situacijos darbo rinkoje blogėjimą, gyventojų pajamų mažėjimą ir spartų emigracijos augimą lems 2009 m. pabaigoje vėl atsinaujinęs bendros įmonių finansinės padėties blogėjimas bei anksčiau ar vėliau iškilsianti būtinybė griežtinti aiškiai netvarią ir šalies finansinių galimybių neatitinkančią valstybės išlaidų politiką. Šalies ekonomikos atsigavimo viltys daugiausia siejamos su eksportu, tačiau naujausi eksporto duomenys nuvilia. Nenuostabu, matant, kad euro zona niekaip neištrūksta iš recesijos gniaužtų, o pasaulyje bręsta didžiulė fiskalinė krizė dėl precedento neturinčio fiskalinio ekonomikų stimuliavimo ir finansų sistemų gelbėjimo. Tiesa, per pasaulį nuvilnijus valstybių bankrotų ar hiperinfliacijos bangai, būstas gal ir vėl taptų patrauklia investicija, tačiau tai bent jau kol kas yra mažesnės tikimybės scenarijus.

Situacijos būsto rinkoje analizė aiškiai rodo, kad būsto pasiūla ir toliau yra aiškiai perteklinė. Pavyzdžiui, šių metų pradžioje Vilniuje, „Ober-Haus“ duomenimis, buvo neparduota apie 2200 naujos statybos butų, o šiemet planuojama pastatyti 200-300 butų. Planuojama metinė paklausa yra 1000-1200 naujų butų, t.y. daugiau kaip dukart mažesnė už pasiūlą. Akivaizdu, jog kainų korekcija dar toli gražu nesibaigė.

Galiausiai pastarojo dešimtmečio būsto kainų dinamikos Lietuvoje ekonometrinė analizė statistiškai patvirtina būsto kainų priklausomybę nuo kelių veiksnių: gyventojų visuminių disponuojamųjų pajamų, namų ūkių kreditavimo bei nuo realiosios paskolų palūkanų normos (įvertinus algų augimo tempus). Duomenys taip pat patvirtina, kad būsto kainos yra stipriai inertiškos, t.y. jei jos augo ankstesnį ketvirtį, tai esamą ketvirtį jos taip pat linkusios didėti. Netgi darant palankias prielaidas dėl tolesnės ekonomikos raidos, pagal ekonometrinę prognozę būsto kainos Lietuvoje turi aiškią tendenciją 2010 metais stabiliai mažėti daugiau negu 10 procentų. Dėl įvairių kitų rizikų, kurių neįmanoma kiekybiškai įvertinti, ši prognozė, tikėtina, yra dar gerokai per optimistinė.

Svarbiausia vis dėlto turbūt yra tiek verslo struktūroms, tiek žmonėms siekti išsivaduoti iš „burbulo mentaliteto“. Gal pavieniams elementams ir pavyko susikrauti turtus burbulo dėka, gaunant visiškai neadekvatų atlygį už vykdytą ekonominę veiklą, tačiau daugelis vienaip ar kitaip nukentėjo, o šalis vis dar balansuoja ant ekonominės bedugnės krašto. Kol nevėlu, būtina pradėti žiniomis ir realia gamyba, o ne burbulais grįstos ekonomikos kūrimą.

Comments