Gabriel Yiu: 放寬華埠建築高度後果嚴重不應輕率過關

放寬華埠建築高度後果嚴重不應輕率過關

Straight.com 3.3.2011

《環球華報》 4.3.2011

《加西周末》 5.3.2011

姚永安

以振興華埠為名,近年不斷有社團領袖大力推動,要求市政府放寬華埠建築物的高度上限。據悉,這些領袖及其家族在華埠都擁有相當多物業。市政府若果依從修改建築附例,相信很多華埠的物業都會馬上升值。

 可是,從社區的角度來說,放寬華埠建築高度,究竟是否合乎社群利益呢?

 華埠地稅將會大幅增加

 過去十多年,我們經常聽到華埠的商業店東或經營者喊苦,說華埠的地稅過高令生意難做。很多租用舖位做生意的小商業,都要負責為業主支付地稅。

筆者從前亦因此專訪卑詩物業估價處了解情況。負責人詳細跟我解釋,他們的估價是按照當地物業的成交價和物業估值來計算,但業主租金回報率的高低和生意不好卻不會影響估值。

 估計處的官員跟我說,他們明白華埠的苦況,了解很多店舖業主都是收取很平宜的租金,而商店的生意不太好,但官員卻指出,他們的職責是要評估物業的市場價值,而過往華埠物業由於有很高的成交價,即使交易的數量不多,但卻足以影響整個華埠的物業估價。

 由於地稅是根據物業的估值來計算,若果華埠的物業估值上升,地稅還是會增加。

 市政府一旦放寬華埠的建築物高度,即使沒有即時的買賣成交,相信華埠物業的估值仍會因而調升。而地亦會因此而增加。

 物業價格增加聽似好消息,但卻要視乎您從那一個角度來看。若果您是在華埠擁有物業,而正想脫手,或重新發展的話,放寬建築高度會帶來厚利。

 但對於暫時不打算出售,又或想出售卻賣不出的業主來說,便不是好消息,因為他們都要多付地稅。受影響的除了租用物業的商業,還有處身華埠的社團組織,都要面對地稅上漲的負面影響。

 未見得能改善經濟及治安

 主張放寬建築高度限制的商人以改華埠商機及治安為口號,但是真的可行嗎?據我所知,溫市政府仍未完成放寬所造成的經濟和社會影響評估。

 當年建造華埠國際村也是提出同樣的目標,但結果怎樣?國際村的居民並沒有增加華埠的人流和生意,國際村的商埸,雖然已有很多商店在開業,但至今仍是吉鋪林立。根據商埸的網站資料,現時空置的舖位有四十多個。

 國際村的商埸,拉走了華埠的商戶在其商埸內開業。國際村的超級市埸,更搶走不少華埠傳統商店的生意。

 因此,我並不相信在華埠興建更多高樓大廈能夠改善華埠現時所面對的問題。相反,我認為放寬高度限制會帶來反效果,甚至危害溫哥華的華埠。

 放寬可能造成的治安問題

 在華埠興建大廈的另一個問題是,大廈對街道和後巷所造成的負面影響

 衆所周知,壞份子跟蛇蟲鼠蟻一樣,都喜歡在陰暗的環境行事。華埠的樓宇高度增加,大廈的陰影將會大大影響街道和後巷的光線,尤其是在冬天和雨天,影響會更大。

 我還記得從前華埠的後巷烏煙瘴氣,行人止步,但經過大掃除後,後巷乾淨光猛了,市容和治安都有所改善。

 新建大廈的光線影響並不單止後巷,就連街道也會受到影響。

 華埠將喪失目前的傳統景觀

 筆者在香港出生和成長,我清楚看見地只看眼前發展利益而犧牲長遠社區利益所做成的惡果。

 所有歷史保留區都會規限區內建築的拆建,更會限制新建築物的高度。因為新增建築物都會嚴重影響區內的景觀和環境。

 例如,您在殖民時期建築物當中樹立一幢現代玻璃幕埸大廈,又或在傳統的四合院內建高樓一樣,週圍的環境都會被破壞。

 同樣,有人要把中華文化中心拆卸,在中山公園旁邊建大廈,受到破壞的不單是中山公園的景觀,就是整個華埠都受到破壞。

 試想想人家會在卑詩大學的日本古典花園旁邊建住宅高樓?但在我們的社區,卻有僑社領袖在打這樣的主意。

 在華埠興建高樓大廈,所有目前的建築物都會被矮化。

 我一直的看法是,振興華埠之道在於發揚華埠的文化傳統(包括歷史、建築、文化、藝術、僑社和商業),因為這是其他地區或列治文的華人購物商場所無法相比的。對於其他族裔人士和外來遊客,傳統的溫哥華華埠便比列治文的現代購物商埸更具吸引。

 不過,若果華埠建築高度被放寬,一幢二幢的大廈在只有三、兩層樓高的華埠樹立,溫哥華的華埠能否仍保持傳統舊貌,筆者實在不感到樂觀。

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