Política sobre la tierra, la población, los servicios públicos y el habitat.

Salta se caracteriza por tener uno de los crecimientos poblacionales mas fuertes del país. Derivado de una alta tasa de natalidad y de la inmigración tanto de paises vecinos,como del interior de la Provincia. Esto último incrementado por la política de desmontes.

Sin embargo nuestra legislación de nuevas urbanizaciones no esta a la altura de las circunstancias.

Las normas vigentes piden para autorizar un loteo un conjunto muy caro de condiciones: servicios, ripio, cordon cuneta, etc. Lo cual no es malo, pero es casi imposible de cumplir. Que las inversiones en los servicios los deba hacer el propietario y no las empresas también contribuye a este alto costo de urbanizar.

Estas normas podrían servir para ciudades con baja tasa de crecimiento o ciudades con una población rica. Pero en Salta las normas sobre urbanizaciones generan una barrera imposible de superar. Y cada vez que se establece una barrera al progreso, se crea un dique que se comienza a llenar. En Salta lo que sucede es que se forman loteos ilegales, manejados por punteros o mafias, o bien se producen loteos que no se terminan de aprobar nunca. Incluso el mismo estado a traves de sus programas realiza loteos irregulares.

En definitiva por tener normas que plantean un sistema de "alta calidad", tenemos el peor de los mundos, en el marco de la informalidad y la pobreza. 

Es necesario entonces replantearse estas normas y permitir loteos con una infraestructura de menor costo. Algunos dicen que hacer esto incrementaria la presión sobre el estado para dar servicios, pavimentar, poner agua y cloacas, etc.. Y si, seguramente lo hara. Pero  ... ¿para que esta el estado?.

Tambien es necesario lograr que estos loteos populares tengan incentivo para construir en altura. Solo con una mayor densidad podremos tener servicios mas baratos. 

Es hora pues de discutir una verdadera politica provincial para el habitat. ¿Porque provincial? Porque si el problema esta en los desmontes y en la inmigración interna hay que empezar por alli. ¿No será razonable incentivar el poblamiento del interior? ¿No sera razonable cuando se discuten mapas ambientales preveer tierras donde solo se puedan realizar explotaciones agroindustriales que generen trabajo?

Son varios los objetivos que tenemos que plantear:

a) loteos mas baratos.
b) construccion en altura para tener servicios económicos.
c) que las inversiones de los nuevos servicios publicos las hagan las empresas y que se repagen en largos plazos.
d) repoblacion del interior.
e) agroindustria que genere trabajo.
f) preservación de bosques.
g) alquileres mas baratos.
h) procesar cloacas para evitar contaminacion de ríos
i) proveer de agua realmente potable a todos y todas.
j) activar la industra de la construccion
k) generar seguridad juridica dando titulos de propiedad y regularizando la situacion dominial a nivel urbano y rural.

En Salta estos temas no se debaten y no parecen existir políticas tendientes a cumplir estos objetivos. Debemos entonces comenzar a hacerlo, si queremos disminuir la pobreza, generar empleo y seguir siendo "Salta la linda" 

Barrios y Asentamientos irregulares

Existen en nuestra ciudad innumerables barrios, loteos y asentamientos situados en terrenos privados en forma irregular. Sea porque se configuro una estafa, sea porque las empresas prestatarias no deciden realizar las inversiones para proveer servicios básicos, sea porque la gente se asentó sin permiso del propietario, o simplemente porque el perfil económico de la población que participa del proyecto no puede pagar el valor real de la propiedad con todos los servicios. En todos los casos los habitantes y la ciudad se resienten.

Muchos de los habitantes de dichos barrios son personas trabajadoras y honradas. Algunas han sido engañadas. Pero casi en su totalidad han pagado lo que se comprometieron y continúan invirtiendo sus ahorros en su propiedad. Esto contrasta con personas que se asientan o son asentadas por las autoridades de turno en terrenos públicos. En muchos casos estos barrios consiguen antes mejores condiciones de habitabilidad por acción del estado que los que compraron su tierra o intentaron hacerlo. Y no esta mal que los asentamientos organizados por el estado mejoren. Lo que esta mal es que no se ayude a quien se esfuerza adquiriendo la tierra. Cuando los habitantes de los loteos de origen privado recurren al estado se les contesta: “Ustedes estan en Barrios privados, no puedo hacer nada” No hay enrripiado, cordon cuneta, nada, para ellos.

Gran parte del problema es causado por empresas prestatarias de servicios públicos, en particular y especial, cuando no, Aguas de Salta. Cualquiera que quiera organizar un loteo, sea empresa u organización comunitaria se ha topado con estos problemas. No es la empresa prestataria quien debe invertir sino el que hace el loteo. Cobran sin invertir. No son los especialistas en agua quienes deben extraerla o captarla, potabilizarla y conducirla sino los loteadores. Sin un marco de planeamiento, ni nada.

Así es imposible un crecimiento armónico de la ciudad. Los pobres nunca podrán adquirir un terreno para crecer, ni ahorrar. Los un poco mas pudientes deberán seguir alquilando de por vida.

La tierra en Salta es negocio o negociado de pocos.

Debemos cambiar esta situación.Abajo un proyecto de ordenanza para regularizar la situación de estos asentamientos o loteos. Seguramente será necesaria además una ley, y acción judicial para meter presos a los estafadores. Habrá que invertir dinero del estado.

Hay miles de personas con problemas, con malas calles, con calles sin nombre, sin agua, sin energía, sin títulos, etc.. hay decenas de miles de inquilinos sin esperanza. Hay miles en espera en el IPDUV. Debemos cambiar la legislación sobre loteos y sobre todo cumplirla una vez adecuada. Nuestras compañias de servicios deben hacerse cargo de proveer agua y luz en todo el radio urbano. Para eso están. Tenemos miles de salteños y salteñas sin casa, miles sin trabajo. Empresas que pueden construir, ¿porque no desatar los nudos que nos impiden crecer? ¿Porqué no planificar el crecimiento? ¿Porque no hacer barrios con edificios y con servicios mas económicos?


Desempleo en la construcción de Salta.

Sin duda es una realidad compleja que tiene muchas razones. Pero la cuestion de los loteos irregulares incide directametne, veamos dos causas:

a) la falta de un plan regulador para la provisión de agua y cloacas en nuevas urbanizaciones y edificios en nuestras ciudades. Esto nos remite a tener una empresa privada de agua y cloacas que no tiene como tarea invertir en agua y cloacas y que hace que cada nuevo loteo tenga que rebuscarselas como pueda, con las lógicas imposibilidades y soluciones individuales absolutamente ineficientes desde la visión de un planeamiento urbano. Debemos realizar las inversiones necesarias en toda la ciudad. Debemos cambiar de empresa de agua, para que las haga. ¿Para que dar dinero a una empresa que no lo hace? ¡La empresa de agua debe proveer de agua!

Luego de nuestra propuesta de referendum el gobierno estatizo Aguas de Salta, pero ahora es necesario cambiar la ley de servicios públicospara que se haga cargo de los nuevos loteos.

b) La no aprobación de los loteos por parte, tanto del Municipio como de Inmuebles. Ante la falta de factibilidad, falta de agua y otros problemas. Esto mantiene a una importante porción de nuestra ciudad en situación irregular y falta de seguridad jurídica porque no tienen las cedulas catastrales de sus terrenos. Esto frena las hipotecas y las inversiones. Es urgente desligar la provisión de servicios de la subdivision catastral y regularizar los barrios existentes. También presente un proyecto de Ordenanza para esto.

Por ello debemos hacer 3 cosas:

  1. Obligar por ley a la compañia de agua a proveer de agua a los nuevos loteos.

  2. Invertir en cloacas nuevas y provisión de agua, para el centro, y las nuevas urbanizaciones. Ya que la empresa de agua no lo hace, debemos poner otra empresa (pública o estatal) que si lo haga. Para esto es necesario inversiones.

  3. Desvincular la aprobación de loteos de la provisión de servicios, regularizar la situación de muchos loteos de Salta. En el aspecto municipal, debemos aprobar el proyecto de Ordenanza, en el Provincial hay que hacer el proyecto.

Y disponemos de dos instrumentos para empezar a dar soluciones, falta un tercero.

  1. Proyecto de Ordenanza para realizar un referendum para terminar el contrato con Aguas de Salta. HECHO EL PROYECTO, hay que aprobarlo y votarlo.

  2. Proyecto de Ordenanza para regularizar los loteos y desvincular la provisión de servicios con relación a los loteos. HECHO EL PROYECTO, hay que aprobarlo.

  3. Proyecto de ley para hacer lo mismo en la Dirección de Inmuebles, quizas baste con un Decreto del Gobernador o una resolución interna de Inmuebles. FALTA.


Hacer las inversiones sera lento, aprobar los proyectos puede tardar solo dos semanas.

En dos semanas podemos levantar la industria de la construcción en Salta, al menos retirar las trabas burocráticas para que levante y generar muchos puestos de trabajo.Debemos organizarnos para lograr la ejecución de las medidas propuestas.¿Que estamos esperando

Regularización catastral


Como reducir el precio de los inmubles, y los alquileres. Como beneficiar a mucha gente con muy poco gasto. Como reactivar la construcción.

El Problema.
Existen en Salta una buena cantidad de personas que han pagado sus terrenos y no pueden ser inscriptas como propietarios de los mismos.

Esto sucede porque los loteos donde se encuentran estos terrenos no cumplen con alguna normativa sobre subdivisión de suelos, porque los compradores fueron estafados o porque la normativa exige que todos los servicios estén instalados y algunas empresas, usualmente Aguas de Salta, no invierten en brindar el servicio. Por otra parte la Dirección de Inmuebles mediante una reglamentación ha distorsionado la legislación que permite subdividir loteos sin estos servicios sin autorización de la Legislatura.

Todo se complota contra quien quiere lotear según la ley. Se calcula que unas 60.000 personas en nuestra ciudad, que podrían tener título sobre sus tierras no lo tienen, lo que les impide seguir invirtiendo.

Antes en Salta se permitían loteos sin servicios, y el estado los iba cubriendo. La nueva exigencia, primero los servicios luego el título, conspira contra los propietarios humildes. Esto es absurdo, porque por un lado las empresas no habilitan el servicio - entonces, para que pedirlo- y por el otro el Estado construye los servicios para los mas carentes en asentamientos públicos. Entonces son los sectores medios los perjudicados.

La solución
Regularizar la tenencia pacífica de la tierra YA. Aquellos vecinos residentes pacíficamente en un lote, y que acrediten tener pagada su propiedad, deben recibir su título de propiedad y el catastro ser subdividido.

Esto es un trámite sin mas costo que su organización. Si la Provincia dispone de una oficina para los más carentes: “Tierra y Habitat”, bien puede habilitar otra que haga este trabajo. Luego será cuestión de los demás entes públicos de proveer servicios y eventualmetne recuperar la inversión. Pero esto es otra historia. Debemos tener para ello empresas de agua que provean de agua.

Comencemos con reconocer la propiedad y todo comenzara a destrabarse.

Leyes Nacionales relavitas a la temática:





Proyecto de Ordenanza


Visto

Que existen en el Municipio de Salta diferentes loteos y asentamientos que tienen diferentes problemas en cuanto a su situación con relación a la normativa urbana y dominial.

Que existen numerosas iniciativas privadas que no se pueden concretar por existir imposibilidad de prestar servicios básicos por culpa de las empresas proveedoras de las mismos

Considerando


Que dicha situación “irregular” impide el desarrollo armónico de nuestra ciudad y constituye un grave obstáculo para la calidad de vida de sus habitantes

Que las normas presentes indican cual es el camino indicado para lotear un espacio urbano, pero no dicen nada sobre como proceder ante situaciones irregulares o de hecho.

Que las normas preveen situaciones ideales para personas con recursos, pero no estan pensadas para urbanizaciones de pobladores de bajos recursos.

Que cuando las urbanizaciones en cuestión se han asentado en terrenos de propiedad privada, el estado municipal y otros prestatarios de servicios públicos encuentran diferentes problemas y/o escusas para brindar servicios y mejoras.

Que cuando los problemas incluyen usurpaciones dominiales, estafas o incumplimientos a las normas y convenios de loteo la situación se agrava considerablemente.

Que en muchos casos los habitantes de estas urbanizaciones han realizado considerables esfuerzos económicos para adquirir las tierras y construir sus viviendas y por diferentes motivos se ven imposibilitados de progresar, lo que constituye una injusticia frente a loteos de origen estatal del tipo gratuito, cuyos habitantes reciben antes los servicios públicos y otros beneficios.

Que las empresas de servicios públicos no siempre garantizan la provisión de los servicios esenciales, ni las inversiones esenciales, aún en terrenos ubicados en el radio urbano y que esto constituye un serio impedimento para la acción empresaria y/o solidaria, tendiente a dar una solución al acuciante problema de la falta de vivienda propia de miles de familias y personas en nuestra ciudad.

Que la situación anterior impacta profundamente en el planeamiento urbano, pidiendo incluso a los loteadores que provean individualmente las fuentes de agua, lo que debiera ser parte de un sistema planeado para toda la ciudad. Hasta tanto las empresas prestatarias no sean, como corresponde obligadas a prestar su servicio en toda la ciudad.

Que es necesario favorecer el uso racional y económico de tierras en nuestro municipio.

Por ello

El Concejo Deliberante Ordena

Artículo 1: Créase el registro de loteos o asentamientos irregulares de propiedad privada del Municipio. Dicho registro contendrá la ubicación, una descripción de los problemas de cada asentamiento, y la historia de los avances obtenidos.

Artículo 2
: La autoridad de aplicación será designada por el DEM.

Artículo 3: Establecese la realización de un plan de regularización y o factibilización de cada uno de estos loteos, el cuál será desarrollado e instrumentado por la autoridad de aplicación

Artículo 4:
Autorízase al DEM a mediar entre los habitantes y propietarios, efectuando todos los gastos necesarios, e instrumentando prestamos y planes de pago, contemplados presupuestariamente, para regularizar la situación dominial de las tierras cuando sea pertinente. Podrá solicitar la expropiación de las tierras cuando lo considere oportuno.

Artículo 5: Autorizase al DEM a realizar por su cuenta planos detallados, organizar los loteos, proceder con la construcción de cordon cuneta, parquización y forestación, apertura y enripiado de calles, establecimiento de espacios verdes y provisión de agua potable, junto a otras condiciones requeridas para la subdivisión dominial y la regulariación urbana. A tal efecto se autoriza a gestionar la regularización dominial u obtener autorización de los propietarios a tal efecto.

Artículo 6.:
Autorizase al DEM a proceder a la autorización de subdivisiones y loteos sin todos los requisitos cuando se considere oportuno a los efectos de mejorar la calidad de vida de los habitantes y permitir el acceso a la vivienda propia a menor costo. Cuando corresponda el DEM propondrá una ordenanza de excepción.

Artículo 7.: Autorizase al DEM a instalar los servicios públicos básicos como agua, cloacas, energía eléctrica, iluminación, etc. Cuando las empresas prestatarias o los loteadores originarios no lo realicen en todos los casos donde existan pobladores asentados pacíficamente independientemente de la situación de los mismos.

Artículo 8.: Ante la falta de nombres, el Concejo Deliberante procederá a designar nombres de barrios y calles en todos los casos donde existan pobladores asentados pacíficamente independientemente de la situación de los mismos.

Artículo 9.: Autorizase el DEM a accionar judicialmente contra aquellos responsables de las situaciones irregulares descriptas a los efectos penales y civiles que correspondan.

Artículo 10.: Cuando proyectos de loteos no puedan aprobarse debido a falta de prestación de servicios básicos por culpa de las empresas consesionarias de los mismos, el municipio podrá aprobarlos, quedando pendiente la provisión de los mismos.
Estos proyectos ingresarán al registro a los mismos efectos.

Artículo 11.: De Forma
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