Boligmarkedet i Wien

Det har vært en skrevet en del nylig om problemene med høye boligpriser i Oslo. Flere har pekt på Wien som en by med en alternativ modell til etterfølgelse, både nasjonalt (for eksempel Knut Olav Åmås, Marianne Borgen, Kari Elisabeth Kaski) og internasjonalt.

Wien har en svært høy andel av utleieleiligheter, 77% av boligmassen i 2017 (PDF). Av utleieleilighetene er 56% enten kommunale eller eid av sosiale (ideelle) boligsameier (43% av total boligmasse). I tillegg er det begrensninger på leienivå for en stor andel av private utleieleiligheter (alle bygget før 1945). Gjenværende leiligheter har markedsleie, men også der kan kommunen i noen grad slå ned på «urettferdig høy» leie (uvisst om dette faktisk gjøres i særlig grad).

Det er stor forskjell på hvordan boligmarkedet fungerer i Wien og Oslo. Wiens boligmarked er preget av en mengde samvirkende regler og institusjoner som gjør at det er vanskelig å få oversikt. Det kan også være vanskelig å skjønne hvordan et regulert marked fungerer (ihvertfall hvis man ikke er gammel nok til å huske boligmarkedet i Norge før 80-tallets liberalisering), derfor prøver jeg her å beskrive Wiens boligmarked i detalj. Deretter skriver jeg litt om fordelene og ulempene ved systemene i Oslo og Wien.

For å få tilgang på leiligheter i kommunale boliger eller sosiale boligsameier må man ha en såkalt «Wiener Wohnticket». Det kan man få hvis man har vært bosatt i Wien i minst to år, er over 17 år gammel og er EU-borger (inkludert Sveits og EFTA) eller har langsiktig oppholdstillatelse. Det er et tak for inntekt, som er relativt høyt (ca 46 500 Euro for en person, 69 000 for to personer i 2019). Man må også ha et beviselig boligbehov. Det kan være at man er ung og uten bolig, at man bor trangt eller dårlig, eller helsemessige årsaker. Inntektsgrensen og boligbehovet er ikke nødvendig for å få tilgang til større eller mindre subsidierte boliger i sosiale borettslag. Den øvre inntektsgrensen for å få subsidiert (kommunal) bolig gjelder kun ved innflytting. Hvis inntekten senere overstiger grensen må man ikke flytte ut. Men hvis man skal flytte eller bytte bolig innad i det kommunale systemet kan man få problemer. Det samme gjelder hvis man har blitt boligeier, f.eks. gjennom arv.

For kommunale leiligheter, og leiligheter med regulert leie bestemmes leien av størrelse, plassering, visse kvaliteter (heis, ekstra bad, balkong). Leien inflasjonsjusteres. Leiekontrakter gjelder som oftest på ubestemt tid (3-årskontrakter finnes, men da skal leien være 20% lavere). Leietakere kan si opp med relativt kort varsel.

Minsteleie for en to-roms kommunal bolig er 450 Euro. Når man søker om kommunal bolig kan man ønske seg leilighet utfra forskjellige kriterier (geografi, etasje, størrelse), men maksimalt antall rom man kan få er basert på antall personer i familien. Ventetiden for å få tildelt en leilighet vil variere ut fra hvor kresen man er, men man bør forvente at det tar et og et halvt år. Man kan avslå leiligheten man blir tilbudt, men etter to avslag blir man utelukket fra systemet i tre år.

I sosiale borettslag fordeles leiligheter utfra en søknadsprosess. Leiligheter legges ut på nett, og de som har Wiener Wohnticket kan søke. Personen med høyest ansiennitet (på Wohnticket) får tilslag. Altså et system som ligner på fordeling av OBOS-leiligheter i Norge. Her er leiene også lave, men man betaler en engangssum ved innflytting (som man får tilbake ved utflytting, justert for depresiering). Som et eksempel nevnes en toroms på 55 m2 for 412,5 Euro i måneden pluss 3300 Euro innflyttingskostnad.

Når man først har fått tildelt en kommunal leilighet kan den byttes. Men man må ha grunn. I tillegg må man ha bodd i leiligheten i minst fem år. Grunner er også her økt familiestørrelse, skilsmisse e.l, eller jobb langt fra bolig. Før det kan man bytte leilighet, hvis man finner noen som er villige til å bytte. Men også her må en god del betingelser være oppfylt for å få tillatelse. Ifølge en avisartikkel fra 2015 blir 9000-10000 kommunale boliger omfordelt per år, men bare 200 er bytter.

Leietakere i ikke-kommunale leiligheter med regulert leie kan også bytte leiekontrakter, men da gjelder strengere begrensninger, f.eks. minst fem års botid, og at andre muligheter enn boligbytte ikke finnes. Derfor er dette svært uvanlig.

Relativt store summer brukes på subsidiering av bolig (hovedsaklig boligbygging). Dette er sannsynligvis nødvendig for å få bygget boliger med subsidiert leie, da lav leie begrenser avkastningen til private utbyggere. I 2017 ble ca 600 millioner Euro brukt på boligsubsidier, og 200 millioner til rehabilitering av kommunale boliger. Bygging av sosiale borettslag utlyses som konkurranser. Forskjellige organisasjoner foreslår løsninger for boligprosjekter, og prosjekter bedømmes utfra kriterier som pris, miljøaspekter og sosial inkludering. Boligbyggingen subsidieres gjennom billige tomter og lån. Dette virker som en interessant modell, som kan gi kommunen mer kontroll over utbygging av kommunale tomter enn tomtesalg.

Et fritt, uregulert boligmarked som det i stor grad finnes i Oslo (og resten av Norge) har fordeler og ulemper. Fordelen er at fordelingen av boliger i stor grad blir effektiv. Det vil si at den som har størst nytte av en individuell bolig, og derfor er mest villig til å betale for boligen, vil få tilslag. Personer som vil kutte ned på ferie for å få råd til en toppleilighet vil by mer enn de som ikke er så opptatte av å ha utsikt. Boliger er svært forskjellige. Og det er folks ønsker og preferanser for bolig også. Det å få til en fordeling som gjør at de som faktisk har mest nytte av en bolig bor i akkurat denne boligen er vanskelig, og et underkommunisert problem.

I en verden hvor alle har lik inntekt vil fordeling av boliger som i Oslo være ideell. Men den verdenen eksisterer ikke, og i virkeligheten er det et problem at innbyggere, særlig i populære, pressede markeder som Oslo, ikke er i stand til å betale for en bolig som tilfredsstiller deres behov. I Wien er en stor del av boligmarkedet regulert, med leiepriser som er lavere enn det de ville vært i et uregulert marked. Det er en fordel finansielt for de som leier til reduserte priser, og det kan også hindre klassesegregering av byen, ved at det selv i populære bydeler finnes mange rimelige leiligheter.

Ulempen ved Wiens regulering er at populære leiligheter leies ut til en lav pris. Det vil si at etterspørselen er høyere enn tilbudet. Derfor blir det ventetid for å få tildelt bolig. Og for å hindre at leieboere er på konstant jakt etter en bedre leilighet innad i det kommunale systemet finnes strenge regler for tildeling og flytting. Disse reglene, beskrevet under, gjør at det er mye mindre fleksibilitet. Hvis man bor i en subsidiert leilighet der man mistrives er det vanskelig å flytte til noe man liker bedre. Også de som har regulerte leiekontrakter kan bli boende lenger enn ideelt, fordi de risikerer leieøkning ved å flytte. I tillegg vil systemet være åpent for betaling under bordet, både ved tildeling og bytting av bolig.

Et siste problematisk aspekt er at de som bor i sosiale boliger kan bli låst fast i sektoren, ved at de ikke tar del i en eventuell stigning av boligpriser. Hvis prisene stiger raskt vil boligeiere få økt egenkapital som hjelper ved kjøp av neste bolig, mens leiere vil få stadig større vanskeligheter med å få råd. Samtidig kan dette motvirkes ved at lave husleier gir større muligheter til å spare.

Om alle reglene som finnes i Wien er nødvendige for å få en tredje boligsektor til å fungere er uklart. Men det er verdt å være oppmerksom på at subsidiering av bolig ikke er en problemfri løsning. Høye priser kommer grunnleggende av at flere mennesker ønsker å bo i Oslo enn det er boliger til, og det er ikke noe som løses av subsidier. Hvis man ønsker en tredje boligsektor i Oslo er bygging av flere boliger (gjerne ved konkurranser etter modell av Wien) sannsynligvis den beste måten å gjøre det på.

PS. Det er vanskelig å få full oversikt fordi man må innom veldig mange kilder, og tysken min er litt rusten. Jeg hører gjerne fra noen som har utfyllende informasjon eller personlig erfaring fra å bo i Wien.