Dette er en utvidet versjon av min spalte i DN 14. april 2023.
Det er svært vanskelig å måle om det at folk eier bolig gir fordeler for samfunnet. En nylig publisert studie viser positive effekter på arbeidstilbud og boligpriser ved å subsidiere eierskap for fattige i Israel. En foreløpig upublisert studie fra Sverige viser at muligheten for å bruke egen bolig som pant er verdifull for å forsikre mot inntektssjokk.
Å eie bolig gir flere skattefordeler. Fordelene er uvanlig store i Norge, men også internasjonalt er det vanlig med skattefordeler. En av hovedgrunnene for fordelene er ideen om at det er bra for samfunnet at mange eier sin egen bolig.
Det kan nemlig tenkes at boligeierskap gir positive direkte virkninger, og ringvirkninger (det som på fagspråket kalles eksternaliteter). Særlig positive eksternaliteter tilsier at beskatningen bør være lav. Et vanlig brukt eksempel er at boligeiere er flinkere til å vedlikeholde hus og hage enn leietakere. En velstelt tomt gir verdi også for naboene, en verdi som boligeieren ikke kompenseres for. Derfor bør staten gi ekstra incentiver for å eie bolig.
Hvorvidt disse positive virkningene og ringvirkningene eksisterer er derimot svært vanskelig å undersøke empirisk. Hovedproblemet når man forsøker å undersøke årsakssammenhengen mellom boligeierskap og positive virkninger er seleksjon. Personer som er boligeiere er forskjellige fra leietakere, og nabolag der det bor mange boligeiere er forskjellige fra nabolag med mange leieboliger. At for eksempel barn som vokser opp i nabolag med mange boligeiere gjør det bedre på skolen kan like så godt skyldes at foreldrene deres har høyere utdannelse og inntekt som at de eier bolig. Det finnes en større empirisk litteratur som prøver å undersøke dette, og som ikke løser denne seleksjonen godt nok (etter min mening). To nylige eksempler som diskuterer litteraturen, med empiriske resultater som viser henholdsvis positive og ingen eksternaliteter finnes i Coulsen og Li (2013), og Kortelainen og Saarimaa (2015).
Generelt er det «eksperimentet» man ønsker for å kunne fastslå årsakssammenheng en tilfeldig fordeling av egenskapen man undersøker. Og det er vanskelig å tenke seg å tilfeldig fordele folk til boligeiere eller leietakere.
En nylig publisert studie fra Israel forsøker å bruke et såkalt naturlig eksperiment for å se på om det å eie bolig påvirker arbeidstilbudet til boligeiere med lav inntekt, samt om økt andel boligeiere påvirker boligprisene i nabolaget. På 2000-tallet ble store deler av Israels offentlige eide boliger solgt til beboerne, til sterkt reduserte priser. Prisavslaget varierte med botid, familiestatus, tidspunkt osv., på en måte som gjorde at relativt like familier kunne få ganske stor variasjon i kjøpspris.
Dermed kan forfatterne sammenligne beboere som kjøpte boligen sin med de som ikke gjorde det, samt nabolag hvor privatiseringen ga sterk økning i boligeierandelen med nabolag med små endringer. Det er likevel en utfordring at beboerne selv velger om de vil kjøpe, så de som kjøper er de som kan ha mest nytte av det. Ved å isteden beregne sannsynligheten for at beboerne kjøper, gitt prisavslaget de kan få, kommer forfatterne seg rundt avhengigheten av personlige valg.
Å få muligheten til å kjøpe en subsidiert bolig gir økt andel beboere i arbeid og økt inntekt. Riktignok er økningene mindre tydelige (ikke-signifikante) ved metoden som best tar hensyn til beboernes valg. Som grunner for det økte arbeidstilbudet nevner forfatterne økte boligutgifter til boliglån, samt at eierskap kan gi økt tro på egen fremtid, og dermed større grunn til å jobbe.
Kanskje enda mer interessant er resultatene for boligpriser i nabolag der flere blir boligeiere. Forfatterne argumenterer for at boligpriser er et godt mål på hvorvidt kvaliteten på nabolaget øker. Dermed kan en boligprisøkning tolkes som et tegn på positive ringvirkninger av at folk eier sin egen bolig. Og prisene (på boliger som aldri har vært offentlig eid) i nabolag med økt andel boligeiere stiger. Hvis andelen boligeiere øker med 10 prosentpoeng, anslås prisene å øke med rundt 2 prosent.
Dette tolker forfatterne som et resultat av positive ringvirkninger, at flere boligeiere som jobber mer gjør nabolaget mer attraktivt. Det kan det være, men for meg virker det også plausibelt at noe av prisøkningen ikke skyldes at nabolaget blir objektivt sett bedre. Når beboere får kjøpe boligene sine billig øker det formuen deres. Da blir lettere å kjøpe et større hus, eller å hjelpe barn inn på boligmarkedet. Og da vil man gjerne kjøpe i nabolaget, på grunn av kjennskap og forbindelser. Dermed kan økt boligeierskap føre til økt etterspørsel i et nabolag uten at egenskapene ved nabolaget er særlig endret.
En foreløpig upublisert studie (Sodini et al. 2020) bruker et lignende naturlig eksperiment fra Sverige. Her er identifikasjonen enda mer overbevisende. Mot slutten av en privatiseringsperiode i Stockholm førte nye regler til at et antall boligblokker som søkte om privatisering ikke fikk tillatelse, mens andre blokker ble privatisert. Dermed finnes det en gruppe beboere som fikk kjøpe leiligheten sin til rabatterte priser, og en annen gruppe som ikke fikk det, og forfatterne argumenterer for at denne fordelingen var så godt som tilfeldig.
Ved å følge utfallene til beboerne frem i tid måles effekten av å eie egen bolig. Studien finner ingen effekt på arbeidstilbud, men konsum øker etter privatiseringen og formue øker over tid for de som blir eiere. Muligheten til å bruke boligen som pant er spesielt verdifull da det gir en forsikring i tilfelle negative inntektssjokk.
Boligeierskap øker også mobiliteten, altså sannsynligheten for å flytte. Denne økningen, som står i motsetning til vanlige antakelser, må nok tolkes i sammenheng med at leietakere i denne studien har subsidierte leier som de mister hvis de flytter.
Også resultatene i denne studien viser effekter av å få subsidiert eierskap av en bolig, og kan dermed ikke tolkes som direkte effekter av å eie en bolig. Subsidiene er store, i snitt får beboerne kjøpe bolig til halvparten av markedspris. Forfatterne argumenterer for at nettosubsiden er betraktelig mindre, siden man gir fra seg en verdifull rett til subsidiert leie. Samtidig er anslaget på den verdien trolig overdrevet noe ved å ikke ta hensyn til mulig behov for å flytte for leietakere.
Totalt sett indikerer disse studien at det finnes empiriske argumenter for å subsidiere kjøp av bolig for fattige leietakere, selv om det ikke gjøres noen nytte-kostnadsanalyse for å vurdere om fordelene ved boligeierskap er større enn kostnadene ved å subsidiere slike boligkjøp. At det er gode grunner for de titalls milliardene som brukes årlig i Norge til skattesubsidier for alle boligeiere er derimot fortsatt i liten grad underbygd med forskning.
Referanser
Coulson, N. E. og H. Li (2013): «Measuring the external benefits of homeownership», Journal of Urban Economics, 77: 57-67. https://doi.org/10.1016/j.jue.2013.03.005
Hausman, N., Ramot-Nyska, T. og Zussman, N. (2022): «Homeownership, labor supply, and neighborhood quality», American Economic Journal: Economic Policy, 14(2): 193-230. https://doi.org/10.1257/pol.20200177
Kortelainen, M. og T. Saarimaa (2015): «Do Urban Neighborhoods Benefit from Homeowners? Evidence from Housing Prices», Scandinavian Journal of Economics, 117: 28-56. https://doi.org/10.1111/sjoe.12090
Sodini, P., S. Van Nieuwerburgh, R. Vestman, and U. von Lilienfeld-Toal (2021): «Identifying the Benefits from Homeownership: A Swedish Experiment», NBER Working Paper No. 22882, December 2016, Revised July 2021. https://www.nber.org/papers/w22882