- prima casa / giovani coppie


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AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Chi acquista un’abitazione da adibire a prima casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, ha diritto a:

- IVA ridotta al 4% (invece che del 10%);
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.

REQUISITI PRIMA CASA

L’abitazione

- non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969 (non è rilevante la categoria catastale);

- deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto, oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;

NOTA

A determinate condizioni (circ n.38 del 12/08/05 della Dir. Cent. Normativa e Contenzioso), per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, ma può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto.

SEGUE COPIA CIRCOLARE:

CIRCOLARE N. 38/E

AGENZIA DELLE ENTRATE

Direzione Centrale Normativa e Contenzioso

Roma, 12 agosto 2005

OGGETTO: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1,

Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

2

INDICE

PREMESSA……………………………………………………………………….4

1 APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE AL CITTADINO ITALIANO

EMIGRATO ALL’ESTERO.................................................................................. 6

2 REQUISITI SOGGETTIVI ................................................................................... 7

2.1 Coniuge in regime di comunione legale .......................................................... 7

2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione .................................... 9

2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile................................ 10

2.4 Requisito della residenza ............................................................................... 11

3 REQUISITI OGGETTIVI.................................................................................... 11

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite ............. 11

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità

dell’agevolazione “prima casa” ..................................................................... 13

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione .............. 15

3.4 Acquisto di abitazione contigua..................................................................... 16

4 NOVITÀ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” 17

5 DECADENZA……………………………………………………………18

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in

corso di costruzione. ...................................................................................... 21

5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare la propria

abitazione principale ...................................................................................... 24

5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA ........................... 25

6. APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE IN CASO DI SUCCESSIONE

O DONAZIONE .................................................................................................... 26

6.1. Successioni mortis causa................................................................................ 28

6.2. Donazioni....................................................................................................... 28

7. PERTINENZE....................................................................................................... 30

7.1. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello dell’abitazione

agevolata ........................................................................................................ 32

7.2. Cessione di terreni non graffati...................................................................... 33

3

8. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA .... 34

9. ATTO INTEGRATIVO........................................................................................ 37

ALLEGATO N. 1.......................................................................................................... 39

MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI- DECRETO DEL 02/08/1969................. 39

ALLEGATO N. 2.......................................................................................................... 42

D.P.R. 26 APRILE 1986 N. 131 – TARIFFA PARTE PRIMA................................ 42

ALLEGATO N. 3.......................................................................................................... 44

D.P.R. 28 DICEMBRE 2000, N. 445 ........................................................................... 44

ALLEGATO N. 4.......................................................................................................... 45

ARTICOLO 9, D.L. 30 DICEMBRE 1993, N. 557.................................................... 45

4

PREMESSA

Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla

corretta applicazione dell’agevolazione cosiddetta “prima casa”.

Preliminarmente si ricorda che l’agevolazione “prima casa” consente di:

􀂾 applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento in

luogo del 7 per cento;

􀂾 applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo,

rispettivamente, del 2 e dell’1 per cento.

Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che

abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di

cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che

ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte

prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di

registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico

Registro), i cui testi sono riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla

presente circolare.

I requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell’agevolazione in

commento riguardano:

1) la tipologia dell’immobile trasferito: deve trattarsi di una casa di

abitazione avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al

D.M. 2 agosto 1969;

2) l’ubicazione dell’immobile: “l’immobile deve essere situato nel comune in

cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la

propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la

propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in

quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero,

nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che

l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”;

3) l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso

comune: l’acquirente non può risultare titolare “ … esclusivo o in

5

comunione con il coniuge dei diritti di proprietà , usufrutto, uso e

abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è

situato l’immobile da acquistare”;

4) la novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente non può essere

titolare “ … neppure per quote, anche in regime di comunione legale su

tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso,

abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo

stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente

articolo …” o, in generale, con le agevolazioni “prima casa” che si sono

succedute negli anni.

La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le

dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.

In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma

agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei

soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.

Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico

Registro il quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue

tra cittadini italiani e non italiani.

L’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da

un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati,

ovviamente in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della

residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo 1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).

Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo

stabilisce che “In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo

oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente

articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro

acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura

ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

L’ultimo periodo del medesimo articolo precisa che “Le predette disposizioni

non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione

6

dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda

all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Nel caso di alienazione dell’immobile e di acquisto, entro un anno, di

un’altra casa di abitazione in regime agevolato, l’acquirente può inoltre fruire di

un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA

corrisposta in relazione al precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo

paragrafo 8).

In ogni caso l’ammontare del credito non può essere superiore

all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto della nuova casa di

abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).

1 APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE AL CITTADINO

ITALIANO EMIGRATO ALL’ESTERO

Il cittadino italiano emigrato all’estero (che non ha più, quindi, la

residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia

l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.

Ovviamente, in tal caso, l’agevolazione compete qualora sussistano gli

altri requisiti e, in particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come

“prima casa” . Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione

compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio

nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro

diciotto mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato (cfr.

circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo

1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).

In sintesi, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di

cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello

stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis,

mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune

ove è ubicato l’immobile.

7

La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere

documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti

all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione

resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n.

445, recante disposizioni in materia di “Dichiarazioni sostitutive di

certificazioni” (v allegato n. 3).

Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana,

l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota

II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la

residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale

L’articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall’articolo 41

della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di “Riforma

del diritto di famiglia” dispone che “Il regime patrimoniale legale della famiglia,

in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo 162, è

costituito dalla comunione dei beni …”.

La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale

ordinario della famiglia.

Costituiscono, tra l’altro, oggetto della comunione “… gli acquisti

compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad

esclusione di quelli relativi ai beni personali” (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).

Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione. L’articolo

179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i

beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario).

La comunione di beni è un regime patrimoniale derogabile dai coniugi

con la stipulazione di una nuova convenzione (ad esempio, separazione dei beni).

8

In ogni caso, l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del

regime di comunione dei beni riversa “ope legis” ed in ragione della metà i

propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.

Parimenti, per gli acquisiti rientranti nella ordinaria amministrazione, si

verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita si

sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni.

Nell’ipotesi in cui uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di

beni) possegga i requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione “prima casa” (in

quanto, ad esempio, l’altro prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione

avvalendosi di detta agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia

applicabile nella misura del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota

acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti per avvalersi

dell’agevolazione “prima casa”.

La conclusione sopra rappresentata trova conferma anche nella pronuncia

della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, laddove si afferma che:

“…un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona

dell’acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in

comproprietà, riconosciuto o negato per l’intero in ragione della sussistenza o

insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In

carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento

tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della comproprietà

indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua

quota, la presenza o meno dei presupposti dell’agevolazione.”

Detto principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche nelle

sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001,

n. 8463.

In definitiva, l’acquisto di un appartamento da adibire ad abitazione

principale da parte di un coniuge che si trovi in regime di comunione legale

comporta l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione “prima

casa” qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari per fruire

9

del predetto regime di favore.

Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione de qua in relazione ad

un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione

dei beni (situazioni che permettono di escludere la comproprietà), l’altro coniuge

– quello che non ha fruito dell’agevolazione in esame, in presenza delle

condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, del

richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla quota a lui attribuita, può

beneficiare del regime di favore per l’acquisto in comunione legale di una casa di

abitazione non di lusso.

Si ricorda, altresì, che:

􀂾 ai fini civilistici non sussiste la necessità che entrambi i coniugi

intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per

acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza

automaticamente ex lege;

􀂾 ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione c.d. “prima casa”

sull’intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i

coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di

altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c)

(novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis del Testo Unico

Registro.

In merito alla dichiarazione prevista dalla lettera a) della predetta nota

(ossia che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente

ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se

diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si ritiene, in

conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 8

settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti del 50 per

cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta dichiarazione.

2.2 Titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione

Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge,

10

l’agevolazione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano

titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso

comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.

Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile che, invece,

fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo 1994, cap. 1, par. 4,

punto 6).

Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda proprietà sia stata

acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione “prima casa”, fatta salva

l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine

di riunire usufrutto e proprietà.

2.3 Acquisti pro-quota di diritti reali sullo stesso immobile

Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile,

l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e

oggettivi previsti dalla legge.

Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico

Registro, secondo cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la

titolarità “neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il

territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda

proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal

coniuge con le agevolazioni …”, si desume infatti che per fruire

dell’agevolazione “prima casa” non è di impedimento la circostanza che il

contribuente sia già titolare di una quota di proprietà dello stesso immobile

oggetto di agevolazione.

Ricorrendo le altre condizioni, pertanto, con riferimento alla medesima

casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:

􀂾 acquisto di ulteriori quote di proprietà;

􀂾 acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto,

uso o abitazione;

11

􀂾 acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o

abitazione.

È evidente, in questi casi, la volontà di agevolare il conseguimento della

piena proprietà o l’intero diritto di godimento del bene (cfr. circolare n. 19/E del

1 marzo 2001, punto 2.2.9).

2.4 Requisito della residenza

Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà

considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in

cui l’interessato rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del

d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della popolazione

residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr. circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2,

lettera b).

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite

Per fruire dell’agevolazione “prima casa” è necessario che la casa di

abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i

criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1).

Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri

“non di lusso”, l’agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale

con cui risulta censita in catasto.

In altri termini, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”

non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto,

la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2

agosto 1969.

Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha

rilevato che i “ … simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di

12

distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita

catastale proporzionata al tipo di abitazione…”.

Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di

qualificare “di lusso” le abitazioni.

In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto

individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali

l’abitazione è considerata di “lusso” [ad esempio: abitazioni realizzate su aree

destinate dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” (art. 1); abitazioni

unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con

sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.],

il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso “ … le case e le

singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della

tabella allegata al decreto” (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di

servizio; ascensore di servizio; ecc.).

In riferimento a quest’ultima disposizione, la Commissione Tributaria

Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che

“…l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle

previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso

qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella

allegata”.

Le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica

“di lusso” possono essere rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio,

la descrizione dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso

(come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal

caso l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione

dell’aliquota ordinaria.

É appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la

registrazione per via telematica, nel determinare l’imposta principale da versare,

devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai

documenti in loro possesso che permettono di qualificare come “non di lusso” la

13

casa di abitazione trasferita.

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità

dell’agevolazione “prima casa”

Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame ai cosiddetti

“fabbricati rurali” idonei all’uso abitativo, si osserva quanto segue.

In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei

fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30

dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e

successive integrazioni e modificazioni (v. allegato n. 4), disciplinante il

“riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali”, un determinato

immobile potrà qualificarsi come “immobile rurale” qualora ricorrano i requisiti

di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è

irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile non

sia censito nel catasto edilizio urbano.

Ciò è in linea, del resto, con le modifiche apportate dall’art. 9 dello

stesso decreto legge n. 557 del 1993, che ha disposto l’iscrizione “di tutti i

fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano” che,

pertanto, ha assunto la denominazione generica di “catasto dei fabbricati”.

Ad avviso della scrivente l’agevolazione “prima casa” trova applicazione

anche nell’ipotesi di trasferimento di un “fabbricato rurale” o di una porzione

dello stesso, purché idoneo all’utilizzo residenziale.

Questa conclusione trova fondamento nelle stesse disposizioni del d.P.R.

131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che disciplinavano in

precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a priori

dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.

Le disposizioni agevolative di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168,

recante “misure fiscali per lo sviluppo dell’edilizia abitativa”, nel definire le

condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n. 408 del 1949

14

la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili urbani, ossia a

quelli censiti nel catasto edilizio urbano. Era evidente, quindi, che, in quel

contesto, l’agevolazione “prima casa” spettasse soltanto agli immobili urbani.

Questa conclusione, a seguito della modifica del quadro legislativo di

riferimento,, ha perso il suo fondamento normativo.

Infatti, nella riformulazione della normativa in materia di “agevolazione

prima casa” il legislatore, per individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più

alla legge n. 408 del 1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel

catasto edilizio urbano, ma fa riferimento agli immobili “non di lusso”, così

come individuati dal D.M. 2 agosto 1969.

Conseguentemente, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima

casa”, l’elemento dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale

dell’immobile acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui

al D.M. 2 agosto 1969.

In conclusione, l’agevolazione in esame trova applicazione anche in

riferimento ai trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste

ultime non costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.

Ai fini della determinazione della base imponibile ed in particolare ai fini

dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma

4, del Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato

abbia perso il requisito della ruralità di cui al predetto articolo 9 del D.L. 557 del

1993 e che sia stato iscritto al catasto fabbricato con attribuzione di rendita (v.

circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).

Si fa presente che per i fabbricati che hanno perso i requisiti di ruralità il

proprietario dell’immobile - o un suo legale rappresentante - è tenuto a presentare

apposita denuncia per l’iscrizione nel catasto dei fabbricati.

L’omesso accatastamento prima della stipula dell’atto oggetto di

registrazione comporta, ai fini dell’imposta di registro e delle altre imposte

indirette, la non applicazione del criterio della “valutazione automatica” di cui

all’articolo 52, comma 4, del Testo Unico Registro. Conseguentemente l’ufficio

15

potrà accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune

commercio.

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione

L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il

trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure

in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti

dal D.M. 2 agosto 1969.

Già con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19 si è avuta occasione di

precisare che “qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un

immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza

di tutti i requisiti previsti”.

Il riconoscimento dell’agevolazione in parola anche per le abitazioni in

corso di costruzione trova conforto anche nella costante giurisprudenza della

Corte di Cassazione.

Quest’ultima, infatti, seppur con riferimento alla normativa previgente,

anche di recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata

sull’argomento osservando che: “È ormai consolidato presso questa Corte il

principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per

l'acquisto della “prima casa” … spettano anche all'acquirente di immobile in

corso di costruzione, da destinare ad “abitazione non di lusso”, anche se tali

benefici possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal

contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione,

venga da questo realizzata entro il termine di decadenza del potere di

accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali

benefici (che con riferimento all'imposta di registro è di tre anni dalla

registrazione dell'atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002,

3604/2003)”. Nella stessa sentenza viene altresì precisato che tale asserzione

trova fondamento nella circostanza che “la legge richiede che oggetto del

16

trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia

strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a

detto uso al momento dell'acquisto …”.

3.4 Acquisto di abitazione contigua

L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto di due

appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché

l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche

non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio

1998, n. 563) che, con riferimento all’applicazione dell’agevolazione “prima

casa” prevista dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime

di favore anche all’acquisto di alloggi “… risultanti dalla riunione di più unità

immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire

un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti

non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l’alloggio così

complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e

per le altre caratteristiche (…) nella tipologia degli alloggi ‘non di lusso”.

Per gli stessi motivi e alle stesse condizioni, il regime di favore si

estende all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata

dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”, ad esempio nei casi

di acquisto di una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto

precisato con riferimento al regime IVA nella circolare del 1° marzo 2001, n.

19/E, punto 2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).

Resta fermo che in entrambe le suddette ipotesi l’agevolazione in esame

spetta se ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa, ossia

l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su immobili

ubicati nello stesso comune.

Per quanto concerne l’ultimo requisito, quello della “novità”, in via

17

eccezionale, diversamente dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi,

nelle ipotesi in commento l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la

novità nel godimento dell’agevolazione “prima casa”.

4 NOVITÀ NEL GODIMENTO DELL’AGEVOLAZIONE

“PRIMA CASA”

Per fruire del regime agevolato “prima casa” l’acquirente, nell’atto di

acquisto, deve dichiarare di “… non essere titolare, neppure per quote, anche in

regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,

usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata

dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente

articolo…” (v. Tariffa, Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis,

lettera c).

La predetta dichiarazione va resa con riferimento a tutti gli immobili

acquistati con il beneficio “prima casa”, ivi compreso l’acquisto di una casa di

abitazione non di lusso in corso di costruzione.

Infatti, l’intento del legislatore è di evitare un duplice godimento della

agevolazione in commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse

conto dell’agevolazione goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da

ultimare.

Ne consegue che risulterà mendace la dichiarazione di “ … non essere

titolare … su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa

di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni

di cui al presente articolo…” resa dall’acquirente che, invece, abbia acquistato -

fruendo dell’agevolazione “prima casa” - un’abitazione non di lusso in corso di

costruzione.

La mendacità della dichiarazione comporta la decadenza dal beneficio in

esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.

18

5. DECADENZA

L’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla

base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle

condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico

Registro.

Come anticipato, l’acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:

1. alla tipologia dell’immobile trasferito, che, in particolare, non

deve rientrare tra quelli considerati “di lusso” sulla base del D. M. 2 agosto 1969;

2. all’ubicazione dell’immobile, che deve essere situato nel comune

in cui l’acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro

diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero,

se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita

l’attività il soggetto da cui dipende;

3. all’assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello

stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso,

abitazione);

4. alla novità nel godimento della agevolazione.

Si ricordi che, attualmente, ai fini dell’agevolazione in esame, non è più

previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la

volontà, da parte del contribuente, di provvedere a tale destinazione; come

rilevato in altra circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale

obbligo, che costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina,

non è stato più riproposto dalla normativa attuale.

L’accertamento della sussistenza di tutte le condizioni dichiarate dal

contribuente in sede di registrazione dell’atto attiene ad una fase successiva alla

registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in sede di

controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente applicazione

delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ed

irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.

Come chiarito anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, “

19

l’accertamento … da parte dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di

lusso dell’abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza

dall’agevolazione per “dichiarazione mendace” e l’applicazione dell’imposta di

registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze “sanzionatorie”

previste dalla legge” (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150).

È il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la

predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al fine di

recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito

dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di Cassazione è

intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003, n. 1196),

stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di decadenza

triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di prescrizione decennale

di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.

Di conseguenza, l’avviso di liquidazione della maggior imposta, in questi

casi, deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni.

Per stabilire il dies a quo del termine decadenziale, in più occasioni la

Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni di

cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre queste ultime regolano le ipotesi di

liquidazione delle imposte principale e supplementare, nel caso di specie

l’imposta, dovuta a seguito della decadenza dall’agevolazione, ha natura

complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).

La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto che “ … la carenza di peculiari

disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione

della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle

comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. codice civile), in forza delle

quali il termine di decadenza, inderogabilmente assegnato per porre in essere un

determinato atto od un determinato comportamento, è computabile a partire dal

momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento

stesso” (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).

L’applicazione delle “comuni norme dell’ordinamento” di cui all’art.

20

2946 e seguenti del codice civile comporta che il termine triennale per l’azione

accertatrice inizia a decorrere dalla data in cui gli uffici si trovino nelle

condizioni di contestare la perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal

momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di

registrazione.

Ne consegue che la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio

dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa

nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione

(mendacio originario) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi

(mendacio sopravvenuto).

Sulla base di tale differenziazione “…l’inerenza della falsità della

dichiarazione a situazioni in corso al momento della registrazione … implica

l’insorgere, a partire dallo stesso momento, della facoltà dell’ufficio di accertare

la verità …”, mentre nel caso di mendacio successivo “ … detto giorno iniziale

può trovare una collocazione diversa …”. In quest’ultimo caso, infatti, “… il

potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta

dovuta … nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere

esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il

giorno iniziale della decadenza.Se la decadenza fosse computabile dalla data

della registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei

casi di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine

triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto del

compratore legittimamente persista”. (Cass., SS.UU., 21 novembre 2000, n.

1196).

In applicazione di tale massima, deve ritenersi che nel caso di false

dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, in ordine allo status del

contribuente (la non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della

agevolazione o il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è

ubicato), il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della

registrazione dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin

21

dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di

disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.

Diverso è il caso in cui il contribuente abbia dichiarato che intende

trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il

termine di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di

Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti, non coincide con il momento di

registrazione dell’atto, ma con la scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa

data, infatti, l’amministrazione non è posta nelle condizioni di contestare al

contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è

mendace fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di

trasferire la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto

sopravvenuto, quale il mancato trasferimento della stessa entro il termine di

legge.

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di

immobile in corso di costruzione.

Il principio enunciato nel paragrafo precedente in ordine alla differente

decorrenza del termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta

mendacità della dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile sembra

conferente anche alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione.

Si è già anticipato, infatti, che, in base ad un consolidato orientamento

giurisprudenziale, l’agevolazione spetta anche ai fabbricati in corso di

costruzione che, all’atto dell’acquisto, siano descritti secondo caratteristiche “non

di lusso” (si veda, al riguardo, il para. 3.3.).

Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre

2004 n. 18300) se “ … numerose caratteristiche che determinano la natura di

lusso dell'abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere

rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di

ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai

22

rifinite”, ne consegue che “ …da un lato è necessaria l'effettuazione di controlli

tributari in sede di ultimazione dell’abitazione o di utilizzo della stessa al

momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall'altro, non può

escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione

dei benefici in oggetto per immobili non ancora ultimati”.

Anche in questo caso, quindi, l’agevolazione spetta sulla base delle

dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione “di

lusso” nel prosieguo dei lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di

accertare la decadenza dal beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato

presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili.

Nell’ipotesi di realizzazione di una casa di abitazione differente da quella

descritta nel progetto o nella concessione edilizia, infatti, si ritiene che ricorra

un’ipotesi di mendacio successivo nell’accezione fatta propria dalla Corte di

Cassazione nella sentenza n. 1196 del 2000, il che comporta che il termine

decadenziale per l’esercizio del potere di accertamento decorre dalla data in cui il

fatto successivo si è verificato.

In conclusione, il termine di decadenza dell’azione accertatrice non può

decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione,

infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è

mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine

dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di

acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche “di lusso”.

Ogni controllo, da parte dell’amministrazione prima della ultimazione dei

lavori, sarebbe pertanto inutile, in quanto non garantirebbe l’effettiva spettanza

della agevolazione, lasciando al contribuente il tempo per effettuare variazioni

nei lavori che trasformino l’immobile in abitazione “di lusso”. Si fa presente che

l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata dal direttore degli stessi e che, di

norma, essa coincide con la dichiarazione da rendere in catasto in base

all’articolo 24, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Peraltro,

conformemente alle disposizioni di cui all’articolo 6 del regio decreto-legge 13

23

aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni, l’effettivo

assolvimento del predetto onere può essere rilevato dagli uffici dell’Agenzia

delle Entrate anche mediante la consultazione delle banche dati dell’Agenzia del

Territorio

La conclusione raggiunta, in base alla quale la decadenza triennale si

computa dalla data di ultimazione dei lavori, va tuttavia coordinata con quanto

ulteriormente disposto dalla Cassazione in merito alla necessità che i lavori siano

ultimati entro il termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di

accertamento.

Infatti, la Corte ha precisato che i benefici prima casa “ … possono essere

conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di

acquisto, di destinare l'immobile a propria abitazione, venga da questo

realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio in

ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con

riferimento all'imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell'atto)

(Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002, 3604/2003)” e “se il

legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una

condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non

potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli” (Cass. 7 luglio

2000, n. 9194, Cass. 12 marzo 2003, n. 3604).

In definitiva, con esclusivo riferimento alla fattispecie in esame, è

necessario che l’aspettativa dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione

prima casa anche in ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, si contemperi

con il potere dell’amministrazione di accertare nei termini di decadenza il diritto

di fruire della agevolazione in esame.

La scrivente, alla luce dell’indirizzo emergente dalle predette decisioni

della Corte di Cassazione, è dell’avviso che la verifica della sussistenza dei

requisiti dell’agevolazione non possa essere differita sine die e che il

contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare

l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Solo

24

successivamente, infatti, l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza

del beneficio, provvedendo al recupero dell’imposta nei casi in cui i lavori non

siano ultimati o, in caso contrario, qualora il contribuente abbia costruito

un’abitazione “di lusso”.

Peraltro, ove venisse adottata una soluzione differente, che fa decorrere il

termine di decadenza degli uffici dalla registrazione dell’atto, potrebbe verificarsi

la situazione paradossale in base alla quale il termine per l’ultimazione dei lavori

e quello per l’accertamento coincidono, con la conseguenza che, di fatto,

l’amministrazione sarebbe privata del potere di accertamento.

Da ultimo si evidenzia che la Corte di Cassazione (decisione del 15

gennaio 2003, n. 12988) nell’ipotesi di acquisto di immobile in corso di

costruzione ha escluso la possibilità di ricorrere allo “ … articolo 19 del Testo

Unico Registro in tema di fatti sopravvenuti comportanti decadenza dalle

agevolazioni”. A tal fine si ricorda che l’art. 19 del T.U. Registro prevede che

… il verificarsi di eventi che, a norma del presente Testo Unico Registro, diano

luogo ad ulteriore liquidazione di imposta devono essere denunciati entro venti

giorni …”.

5.2. Rivendita nel quinquennio e acquisto di un terreno per edificare

la propria abitazione principale

Il comma 4 della nota II bis del Testo Unico Registro dispone, tra l’altro,

che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le

agevolazioni de qua sia rivenduta, l’acquirente decade dal regime di favore nel

caso in cui entro un anno dall’alienazione non acquisti un altro immobile da

adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis

all’articolo 1 della tariffa sul punto è tassativo in quanto prevede che: “… le

predette disposizioni (di decadenza dall’agevolazione) non si applicano nel caso

in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato

con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile

25

da adibire a propria abitazione principale”.

La salvaguardia del diritto all’agevolazione, ad avviso della scrivente,

trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il soggetto alienante, entro un anno

compri un terreno sul quale costruisca la propria abitazione principale.

Si ricordi che la scrivente, nell’enunciare un principio di carattere

generale, ha precisato che per l’acquisto di terreni tout court non si applica, in

ogni caso, il regime agevolato previsto per la “prima casa” (risoluzione del 16

marzo 2004, n. 44/E).

Di conseguenza, per conservare l’agevolazione in commento, è

necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il

terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato “non di lusso” da adibire ad

abitazione principale.

In conclusione, come già detto nella risoluzione 44/E del 2004

richiamata si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno

qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato

sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura

perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis,

comma 6, c.c.).

5.3. Revoca delle agevolazioni relative ad atti soggetti ad IVA

La questione è stata già trattata al paragrafo 16 della circolare 21 giugno

2004, n. 28/E, e si riporta di seguito per una migliore lettura dell’argomento

relativo alla revoca dell’agevolazione “prima casa”.

L’articolo 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito

dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, ha riformulato il comma 4, secondo

periodo, della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo

Unico Registro, eliminando i dubbi interpretativi - ingenerati dalla precedente

versione - in materia di “penalità” dovuta per dichiarazione mendace o per

trasferimento prima del decorso del quinquennio degli immobili acquistati in

26

regime IVA agevolato “prima casa”.

La richiamata nota II-bis, nell’attuale formulazione, in caso di decadenza

dal regime di favore fruito per le cessioni di case di abitazione non di lusso

assoggettate all’iva, stabilisce che: “ … l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso

cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli

acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e

quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la

sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza medesima”.

Ne consegue, quindi, che nel caso in cui si verifichi una delle menzionate

ipotesi di decadenza dal regime di favore, l’acquirente deve corrispondere un

importo pari alla differenza tra l’iva calcolata con l’aliquota applicabile in

assenza di agevolazione e quella agevolata; inoltre, egli è tenuto al pagamento

della sanzione amministrativa stabilita nella misura del 30 per cento di detto

importo.

L’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui è stato registrato l’atto,

accertata la decadenza dal regime di favore, provvederà, ai sensi degli articoli 16

e 17 del D. Lgs.18 dicembre 1997, n. 472, al recupero delle somme dovute.

6. APPLICABILITÀ DELL’AGEVOLAZIONE IN CASO DI

SUCCESSIONE O DONAZIONE

Nelle ipotesi di successione e donazione l’applicabilità dell’agevolazione

prima casa” è disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:

􀂾 articolo 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, rubricato

Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni”;

􀂾 articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, rubricato

Soppressione dell’imposta sulle successioni e donazioni”.

Infatti, l’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, ai commi 3 e 4, prevede

che “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i

trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la

27

costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti

da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di

pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le

condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1,

comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle

disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del

Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. … Le dichiarazioni di cui

alla nota II bis dell'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico

delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del

Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall'interessato

nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione. Nel caso di

decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni

previste dal comma 4 della citata nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, parte

prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,

approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.”.

In base alla predetta disposizione, quindi, la tassazione agevolata si

applica limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si

acquisti la prima casa per donazione o per successione mortis causa (cfr.

circolare 44/E del 7 maggio 2001).

L’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383 ha stabilito che:

L’imposta sulle successioni e donazioni è soppressa … I trasferimenti di beni e

diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e

semplice agli stessi, fatti a favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in

linea retta e dagli altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte

sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se

il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore all'importo di

350 milioni di lire. In questa ipotesi si applicano, sulla parte di valore della

quota che supera l'importo di 350 milioni di lire, le aliquote previste per il

corrispondente atto di trasferimento a titolo oneroso”.

In definitiva, quindi, dal combinato disposto delle predette disposizioni,

28

emerge il seguente quadro normativo.

6.1. Successioni mortis causa

Dopo la soppressione dell’imposta di successione, disposta dall’art. 13

della citata legge 383/2001, ai trasferimenti “mortis causa” di immobili o diritti

reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura

proporzionale rispettivamente del 2 e dell’1 per cento del valore degli immobili,

con un minimo di euro 168,00 per ciascun tributo.

Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una “casa di abitazione

non di lusso” e l’erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di

agevolazione “prima casa”, stabilito ai fini dell’imposta di registro cui l’art. 69

della L. 342/2000 rinvia, le imposte ipotecaria e catastale (in luogo del 2 ed 1 per

cento) si applicano nella misura fissa di euro 168,00 per ciascuna di esse.

Come precisato, di recente, con la risoluzione 29/E del 25 febbraio 2005,

nei casi di successione mortis causa l’agevolazione in esame spetta non solo per

l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti

traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e

dell’abitazione di case non di lusso, ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 del

T.U. Registro.

Si ricordi, infine, che, nel caso in cui vi siano più eredi le imposte

ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i

beneficiari dell’atto traslativo ricorrono le condizioni “prima casa” (si veda Circ.

44/E del 7 maggio 2001).

6.2. Donazioni

Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle quali

l’imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, il

trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle altre liberalità inter

vivos richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione

29

dell’imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte

determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione del

valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

La soppressione dell’imposta di donazione, operata dal comma 1

dell’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, fa sì che le donazioni di

immobili non scontino più la relativa imposta.

Tuttavia, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra

vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, a “… favore di soggetti

diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti fino al quarto

grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente applicabili

per le operazioni a titolo oneroso se il valore della quota spettante a ciascun

beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di lire .

In definitiva, quindi, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altre

liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, sono

assoggettati esclusivamente alle imposte ipotecaria e catastale qualora ricorra una

delle seguenti condizioni:

􀂾 beneficiario è il coniuge, un parente in linea retta o un altro

parente fino al quarto grado;

􀂾 beneficiario è un soggetto diverso da quelli elencati al punto

precedente purché il valore dei predetti trasferimenti a suo favore non sia

superiore alla franchigia di euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90

(se il beneficiario è un portatore di handicap riconosciuto grave ai sensi

della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e successive modificazioni) (cfr.

articolo 7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta sulle

successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001).

Nei casi in cui il beneficiario sia un soggetto diverso dal coniuge, da un

parente in linea retta o da altro parente fino al quarto grado ed il valore dei beni

superi l’importo della franchigia predetto il donatario deve corrispondere, oltre

all’imposta ipotecaria e catastale, anche l’imposta di registro, calcolata sul valore

della quota che eccede la franchigia.

30

Se l’acquisto ha ad oggetto un’abitazione che costituisca per il

beneficiario “prima casa” ai sensi della disciplina dell’imposta di registro, le

imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa, come accade per gli

acquisti mortis causa (art. 69 L. 342/2000).

Se, più in particolare, l’acquisto dell’immobile con i requisiti “prima

casa”, è soggetto anche all’imposta sui trasferimenti (registro), sul valore che

eccede la franchigia, l’imposta è dovuta nella misura agevolata del 3 per cento

(invece del 7 per cento).

Nella circolare n. 44/E del 2001 già richiamata è stato precisato che

l’applicazione in misura fissa dell’imposta ipotecaria e catastale per i

trasferimenti derivanti da successione o donazione (art. 69, comma 3, legge 342

del 2000) “… non preclude la possibilità in sede di successivo acquisto a titolo

oneroso di altra “casa di abitazione non di lusso”, di fruire dei benefici previsti

dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa (…), per la diversità dei

presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”.

Detta interpretazione va confermata anche a seguito delle modifiche

introdotte dall’articolo 13 della legge n. 383 del 2001, con la precisazione,

tuttavia, che qualora l’acquirente dell’immobile a titolo gratuito abbia versato

l’imposta di registro in misura agevolata, l’agevolazione non può essere

ulteriormente accordata.

Si pensi, ad esempio, ad un soggetto che riceva in donazione da un

estraneo una casa di abitazione non di lusso, per la quale fruisca

dell’agevolazione “prima casa” di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima,

punto 5 (imposta di registro del 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in

misura fissa). In tal caso, il donatario non potrà fruire nuovamente del regime

agevolato neanche nel caso di compravendita di altra casa di abitazione, ciò in

quanto i presupposti che legittimano il regime di favore nei due acquisti

(donazione e compravendita) sono gli stessi.

31

7. PERTINENZE

L’articolo 817 del codice civile stabilisce che: “Sono pertinenze le cose

destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La

destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi

ha un diritto reale sulla medesima”.

Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei

seguenti presupposti:

􀂾 presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a

servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior

importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest’ultimo;

􀂾 presupposto soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa

principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a

porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa

principale.

Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non

diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico

stabilito per la cosa principale.

Il principio civilistico trova applicazione anche ai fini fiscali: l’articolo

21, comma 3, del TU Registro, stabilisce che “le pertinenze sono in ogni caso

soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento sono

destinate”.

Inoltre, anche in tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota

II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro, dispone

che l’agevolazione “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b)

e c), del comma 1, spetta pure per l’acquisto “… anche se con atto separato,

delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le

pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari

classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte,

magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte),

che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione

32

oggetto dell’acquisto agevolato”.

L’agevolazione in esame, quindi, si applica limitatamente a ciascuna

pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche se detta

pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione principale, purché la stessa

risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione (cfr.

circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.2, e circolare n. 1 del 2 marzo

1994, cap. 1, paragrafo IV, punto 3 ).

Le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), della nota II-bis dell’articolo 1

della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro, devono ricorrere

anche nell’ipotesi in cui le pertinenze siano state acquistate con atto separato,

qualora le stesse siano destinate “in modo durevole a servizio o ad ornamento

dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato

dell’agevolazione.

L’agevolazione in parola non si applica qualora la pertinenza non possa

essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento

dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad

esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura

si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

6.3. Acquisto a titolo gratuito di pertinenza successivo a quello

dell’abitazione agevolata

La fattispecie in esame è quella del contribuente che, dopo aver

acquistato a titolo gratuito un’abitazione avvalendosi delle agevolazioni “prima

casa”, acquisti, sempre a titolo gratuito, una pertinenza.

Al riguardo, analogamente a quanto avviene per l’acquisto delle

pertinenze a titolo oneroso, anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito

gode dell’agevolazione di cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre

2000, n. 342, in base al quale “Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate

nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di

lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle

33

stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario

ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi,

sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima

abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima,

allegata al Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l’imposta di

registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131”.

Ciò premesso, tenuto conto dell’espresso rinvio operato dal predetto

articolo 69 al Testo Unico Registro, consegue che anche alle successioni e alle

donazioni si applicano le previsioni della nota II-bis dell’art. 1 e, di conseguenza,

il comma 3 di detta nota secondo il quale “le agevolazioni di cui al comma 1

sussistendo le condizioni di cui alla lettera a), b) e c) del medesimo comma,

spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze

dell’immobile di cui alla lettera a)”.

In definitiva, il regime agevolato previsto per gli acquisti a titolo gratuito

di case di abitazione è esteso anche alle pertinenze qualora ricorrano i requisiti e

le condizioni di cui alla nota II-bis in esame.

6.4. Cessione di terreni non graffati

Un’ulteriore questione riguarda i terreni “non graffati” all’immobile

agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare,

la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia

fruito dell’agevolazione “prima casa” e, quindi, di avvalersi anch’essi dello

stesso beneficio fiscale .

Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le “aree

scoperte” pertinenziali, così classificabili ai sensi dell’articolo 817 del codice

civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare altresì censite

al catasto urbano unitamente al bene principale.

Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione, un’area che sia

autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi “pertinenza” di un

fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso.

34

Peraltro, l’area pertinenziale è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del

D.M. 2 agosto 1969, secondo cui si ponderano abitazioni di lusso “le case …

aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area

coperta”. Ne discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non

di lusso solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto

1969.

8. CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA

CASA

L’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 attribuisce un credito

d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in

relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell’agevolazione “prima casa”.

Il riconoscimento di tale credito d’imposta è a favore di coloro che

acquistano “entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito

dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore

aggiunto per la prima casa, un’altra abitazione non di lusso, in presenza delle

condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata

al Testo Unico Registro dell’imposta di registro” (Circ. 19/E del 2001, par. 1.1.)

Il credito d’imposta attribuito dalla legge n. 448 del 1998 ha carattere

personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di

abitazione non di lusso “a qualsiasi titolo”, entro un anno dalla vendita

dell’immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta

di registro che ai fini dell’iva.

Stante la formulazione della norma attributiva del credito d’imposta, è

possibile pertanto fruirne sia per gli acquisti a titolo oneroso che per i

trasferimenti a titolo gratuito disposti per atto di donazione.

Il credito d’imposta compete anche nell’ipotesi in cui un soggetto

acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta, considerando che la

legge in commento prevede che l’acquisto del nuovo immobile possa avvenire a

35

qualsiasi titolo (cfr. circolare n. 19/E del 1^ marzo 2001). Nel caso del contratto

di appalto, come precisato nella menzionata circolare 19/E del 2001, per fruire

del credito d’imposta è necessario che il contratto, nel quale deve essere

dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio,

sia redatto in forma scritta e registrato.

Per fruire del credito d’imposta é necessario che l’acquisto della prima

casa di abitazione, oggetto della successiva vendita, sia avvenuto a titolo

oneroso. Pertanto, non godrà del beneficio in esame l’alienazione di

un’abitazione pervenuta al venditore per atto di donazione o di successione per la

quale sia stata corrisposta l’imposta sulle successioni e donazioni, ancorché a suo

tempo il donante o il de cuius l’abbia acquistata avvalendosi dell’agevolazione

“prima casa”.

Tale conclusione è motivata dall’espresso riferimento recato dall’articolo

7, comma 1, della legge n. 448 del 1998, all’imposta di registro e all’IVA

corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, quale presupposto per

l’attribuzione del credito d’imposta.

La predetta regola subisce, però, un’eccezione nell’ipotesi in cui il

destinatario del trasferimento di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra

vivi (compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi) sia un soggetto diverso dal

coniuge, dal parente in linea retta o da quello entro il quarto grado, ed il valore

della quota spettante a ciascun beneficiario sia superiore all’importo di euro

180.759,91 (350 milioni di lire). In tal caso, infatti, ai sensi dell’articolo 13 della

legge n. 383 del 2001, detti atti sono soggetti “… alle imposte sui trasferimenti

ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso…”.

Ne consegue che in questa ipotesi l’atto di trasferimento sconta l’imposta

di registro, ancorché nella misura ridotta qualora il beneficiario, sussistendone le

condizioni, renda in atto le dichiarazioni previste nella richiamata nota II-bis.

In caso di successiva vendita e riacquisto entro un anno di altra “casa di

abitazione non di lusso”, l’acquirente, ancorché abbia ricevuto l’immobile per

donazione o successione, potrà avvalersi del credito d’imposta di cui all’articolo

36

7 della legge n. 448 del 1998.

Riassumendo quanto precisato in precedenza, come già ricordato peraltro

nella Circolare 19/E del 2001, il credito d’imposta in esame non spetta nelle

seguenti ipotesi:

􀂾 se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota

ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

􀂾 se l’immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o

donazione, salvo quanto in precedenza precisato;

􀂾 se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti “prima casa” di cui

alla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa del T. U. registro;

􀂾 se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al

precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al

recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del

credito eventualmente fruito.

Per fruire del credito d’imposta é necessario che il contribuente manifesti

la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se

intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo

stipulando atto.

Pertanto, l’atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle

dichiarazioni previste dalla nota II–bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima,

lettere b) e c), del Testo Unico Registro, l’espressa richiesta del beneficio in

argomento con l’indicazione degli elementi necessari per la determinazione del

suddetto credito.

L’importo del credito è commisurato all’ammontare dell’imposta di

registro o dell’IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non può essere

superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo

acquisto.

37

9. ATTO INTEGRATIVO

Merita una breve riflessione, infine, l’ipotesi in cui le dichiarazioni

prescritte dalle vigenti disposizioni di legge per fruire dell’agevolazione in esame

non siano state rese nell’atto di compravendita, bensì in uno specifico atto

integrativo che rechi le predette dichiarazioni.

In passato sull’argomento si è espressa la Direzione Generale delle Tasse

e Imposte Indirette sugli Affari, che con la risoluzione del 25 luglio 1986, n. prot.

220478, ha fatto presente che “… sebbene l’atto integrativo (rectius atto di

rettifica) … tragga spunto dalla dichiarazione di parte intesa a conseguire i

benefici in argomento, non può negarsi al predetto documento la natura di atto

notarile che, per dichiarazione dello stesso pubblico ufficiale rogante, si integra

con il precedente rogito…”.

Con la predetta risoluzione, quindi, è stata riconosciuta la possibilità di

integrare anche successivamente l’atto di compravendita qualora nello stesso non

sia stata resa la dichiarazione prescritta dalla legge per avvalersi

dell’agevolazione “prima casa”.

In conclusione, deve riconoscersi la possibilità che, con atto successivo il

richiedente renda le dichiarazioni previste dalla legge ed erroneamente omesse

nell’atto di acquisto. Ciò che conta per l’applicazione del beneficio fiscale in

parola è che la dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi

al momento della stipula dell’atto di trasferimento sia resa in atto integrativo

redatto secondo le medesime formalità giuridiche.

Riconosciuta la possibilità che l’originario atto di compravendita possa

essere integrato delle dichiarazioni necessarie a fruire del regime di favore,

consegue che, anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo

l’alienazione della “prima casa” precedentemente acquistata con i benefici, possa

essere integrato degli elementi richiesti per ottenere l’agevolazione e della

relativa documentazione. Pertanto, in tal caso, non è preclusa la spettanza del

credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, sempre che il

contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva

38

sussistenza dei requisiti (cfr. risoluzione 12 marzo 2002, n. 84/E).

La possibilità di richiedere l’applicazione del regime agevolato “prima

casa” attraverso la presentazione di un atto successivo “integrativo” era già stata

riconosciuta in ordine alla tassazione delle sentenze che accertano l’acquisto per

usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento. Infatti,

con la Circolare 16 ottobre 1997, n. 267 la scrivente, riconoscendo la possibilità

di applicare l’agevolazione prima casa in sede di tassazione della sentenza

dichiarativa dell’usucapione, sotto il vigore del D.L. 20 maggio 1993, n. 155

(possibilità oggi non più consentita in base alle nuove disposizioni in materia di

agevolazione “prima casa”) aveva precisato che l’agevolazione poteva essere

richiesta dal contribuente mediante integrazione dell’atto giudiziario, con

dichiarazione autenticata nelle firme.

39

ALLEGATO N. 1

(alla circolare n … /E, del ………….)

Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969

Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Art. 1 - Caratteristiche abitazioni di lusso.

Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od

approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti

strumenti come "di lusso".

Art. 2 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.

Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od

approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari

e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone

agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

Art. 3 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso.

Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000

mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25

mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

Art. 4 - Abitazioni dotate di piscina 80 mq.

Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o

campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

Art. 5 Costruzioni aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di

oltre sei volte l'area coperta.

Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi

superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le

cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area

scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

Art. 6 - Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.

Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq.

240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto

macchine).

Art. 7 - Abitazioni su aree destinate all'edilizia residenziale.

Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree

comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e

di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

40

Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto.

Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra

quelle della tabella allegata al presente decreto.

Art. 9 –Entrata in vigore (… Omissis)

Art. 10 - Applicazione DM 4-12-1961. (… Omissis)

Art. 11 - Precisazione della destinazione urbanistica da parte dei comuni. (…

Omissis)

Tabella delle caratteristiche

Specificazione delle caratteristiche

a) Superficie dell'appartamento.

Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e

balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.

b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi

Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una

singola unità immobiliare urbana.

c) Ascensori

Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per

una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

d) Scala di servizio

Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di

prevenzione di infortuni od incendi.

e) Montacarichi o ascensore di servizio

Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

f) Scala principale

a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di

media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

g) Altezza libera netta del piano

Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime

superiori.

h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna

a) in legno pregiato o massello e lastronato; b) di legno intagliato, scolpito o

intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.

41

i) Infissi interni

Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la

loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie

totale.

l) Pavimenti

Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento)

della superficie utile totale dell'appartamento: a) in materiale pregiato; b) con

materiali lavorati in modo pregiato.

m) Pareti

Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva

siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri

materiali pregiati.

n) Soffitti

Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a

mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

o) Piscina

Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un

complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

p) Campo da tennis

Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti

meno di 15 unità immobiliari.

42

ALLEGATO N. 2

(alla circolare n … /E, del ………….)

D.P.R. 26 APRILE 1986 N. 131 – TARIFFA PARTE PRIMA

Articolo 1: Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso

secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969,

pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ove ricorrano le

condizioni di cui alla nota II-bis) ...........................................................3%

II-bis)

1.Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo

oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o

costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi

alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha

o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se

diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se

trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita

l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia

cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come

prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la

residenza nel comune ove e' ubicato l'immobile acquistato deve essere

resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare

esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto,

uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui

e' situato l'immobile da acquistare;

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure

per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio

nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda

proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal

coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui

all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decretolegge

7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5

aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991,

n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n.

14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2,

commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1,

commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1,

commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1,

comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con

modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all'articolo 16 del

decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla

43

legge 19 luglio 1993, n. 243.

2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di

cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si

realizza l'effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell'atto di

acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere

a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto

separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra

le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari

classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano

destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o

gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima

del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le

imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una

sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni

soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio del registro presso cui sono stati

registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità

pari alla differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in

assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota

agevolata aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al

comma 4 dell'articolo 55 del presente Testo Unico Registro. Le predette

disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno

dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo,

proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

44

ALLEGATO N. 3

(alla circolare n … /E, del ………….)

D.P.R. 28 DICEMBRE 2000, N. 445

Testo Unico Registro delle disposizioni legislative e regolamentari

in materia di documentazione amministrativa

Art. 46 - Dichiarazioni sostitutive di certificazioni

1. Sono comprovati con dichiarazioni, anche contestuali all'istanza, sottoscritte

dall'interessato e prodotte in sostituzione delle normali certificazioni i seguenti

stati, qualità personali e fatti:

a) data e il luogo di nascita; b) residenza; c) cittadinanza; d) godimento dei diritti

civili e politici; e) stato di celibe, coniugato, vedovo o stato libero; f) stato di

famiglia; g) esistenza in vita; h) nascita del figlio, decesso del coniuge,

dell'ascendente o discendente; i) iscrizione in albi, registri o elenchi tenuti da

pubbliche amministrazioni; l) appartenenza a ordini professionali; m) titolo di

studio, esami sostenuti; n) qualifica professionale posseduta, titolo di

specializzazione, di abilitazione, di formazione, di aggiornamento e di

qualificazione tecnica; o) situazione reddituale o economica anche ai fini della

concessione dei benefici di qualsiasi tipo previsti da leggi speciali; p)

assolvimento di specifici obblighi contributivi con l'indicazione dell'ammontare

corrisposto; q) possesso e numero del codice fiscale, della partita I.V.A. e di

qualsiasi dato presente nell'archivio dell'anagrafe tributaria; r) stato di

disoccupazione; s) qualità di pensionato e categoria di pensione; t) qualità di

studente; u) qualità di legale rappresentante di persone fisiche o giuridiche, di

tutore, di curatore e simili; v) iscrizione presso associazioni o formazioni sociali

di qualsiasi tipo; z) tutte le situazioni relative all'adempimento degli obblighi

militari, ivi comprese quelle attestate nel foglio matricolare dello stato di

servizio; aa) di non aver riportato condanne penali e di non essere destinatario di

provvedimenti che riguardano l’applicazione di misure di sicurezza e di misure di

prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti amministrativi iscritti nel

casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa; bb) di non essere a

conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali; bb-bis) di non essere

l'ente destinatario di provvedimenti giudiziari che applicano le sanzioni

amministrative di cui al decreto legislativo 8 giugno 2001, n. 231; cc) qualità di

vivenza a carico; dd) tutti i dati a diretta conoscenza dell'interessato contenuti nei

registri dello stato civile; ee) di non trovarsi in stato di liquidazione o di

fallimento e di non aver presentato domanda di concordato.

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ALLEGATO N. 4

(alla circolare n … /E, del ………….)

ARTICOLO 9, D.L. 30 DICEMBRE 1993, N. 557

Istituzione del catasto fabbricati

(Omissis)

3. Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i

fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia abitativa devono

soddisfare le seguenti condizioni:

a) il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di

proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del

terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui

l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti

dalle certificazioni anagrafiche o da soggetti titolari di trattamenti

pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura o da

coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali;

b) l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui alla

lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti

attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo

determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a

cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento

ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna;

c) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore

a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con

attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate

colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva,

ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi

dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto

limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;

d) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce

il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo,

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determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici

corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è

ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97

del 1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che

conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito

complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente.

Il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini

dell'IVA si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero

dall'articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre

1972, n. 633;

e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità

immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le

caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori

pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell'articolo 13 della legge

2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27

agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali.

3-bis. Ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni

strumentali alle attività agricole di cui all'articolo 29 del Testo Unico Registro

delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica

22 dicembre 1986, n. 917. Deve, altresì, riconoscersi carattere rurale alle

costruzioni strumentali all'attività agricola destinate alla protezione delle piante,

alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli

attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, nonché ai fabbricati

destinati all'agriturismo.

4. Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il

fabbricato che non insiste sui terreni cui l'immobile e' asservito, purché entrambi

risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.