תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, היא אוסף של תקנות שתפקידם העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה.
מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, ולפיכך נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בארץ ישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות ביותר.
ע"פ המועצה הארצית לתכנון ובניה, בישראל ישנן 1.1 מיליון דירות, אשר לא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה. מבנים אלה לא הוקמו בהתאם לתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראל 413), שכנס לתוקף רק בשנת 1975.
מטרת התכנית (תמ"א 38) היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפי כך אינם עומדים בתקו 413. התכנית אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413 - מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים וכד'. כמו כן התכנית אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. בשפה הפשוטה - התכנית חלה על מבני מגורים בני שלוש קומות ויותר.
תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק - תוספת זכויות בניה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), הנחות ופטורים במיסוי וקיצור הליכים סטטוטוריים. חלק מהרווחים ממכירת היחידות דיור החדשות מיועד למימון מלא של החיזוק והרחבת המבנים, כך הנטל מימון לא נופל על בעלי דירות הקיימות.
במסגרת פרויקט תמ"א 38 זוכים בעלי הדירות ביתרונות רבים ובהשבחת ערך הנכס: חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין בפנים ובחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש,החלפת תשתיות ועוד... תמ"א 38 היא דרך מהירה ומקורית להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד בעליי הנכס!
שאלה ראשונה שצריכה לעלות לנו בראש לפני כל מהלך או כל מעשה - "למה?". אחרת אנחנו נצטרך לענות לשאלה - "למה לעזאזל עשיתי את זה?!".
אז הנה לפניכם כמה תשובות לשאלה "למה כדאי להיכנס לתמ"א 38?"
ישנן ארבע סיבות עיקריות להיכנס להרפתקה בשם "תמ"א 38" :
בטיחותית - מטרתה העיקרית של תמ"א 38 חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
ביטחונית - תוספת ממ"ד לכל דירה - הגנה מפני איומים אסטרטגים מקנה תחושת בטחון
כלכלית - שיפוץ, חיזוק ושדרוג המבנה, הרחבת דירות, הוספת מרפסות, הוספת מעלית וכו' - מעלה את ערך הדירה בעשרות אחוזים
תחזוקתית - לפי מחקרים שנעשו ע"י מכונים שונים בארץ ובעולם אורך חיים תקין של בניין, בנוי מבטון מזוין, - 60 שנה בממוצע. חיזוק המבנה במסגרת תמ"א 38 מאריך את חייו של הבניין ב-30-40 שנה.
אפרט בקצרה.
1. בעשר שנים אחרונות יתרבו ויתחזקו רעידות אדמה בארץ ולפי תחזית עתידם להמשיך להתחזק ולהתרבות. וזה אומר שכל אותם מבנים הלא עומדים בתקן 413 נמצאים בסכנת הריסה. נכון שלרוב הבתים יש ביטוח למקרי אסונות טבע ומי שהבית שלו ייהרס ברעידת אדמה יקבל פיצוי. אבל... תמיד יש "אבל"... מה יקרה אם בעת רעידת אדמה אתם, בני משפחתכם או סתם אנשים ששוכרים מכם את הדירה יהיו בבית? אם אחד מהם ,חלילה, יפגע - איך תחיו עם זה? בוא נניח ואף אחד לא נפגע ב"ה וכולם יצאו בריאים ושלמים מתוך האסון הזה. כמה זמן ייקח לכם לקבל את הפיצוי מחברת ביטוח? איפה תגורו עד אז? תלוי כמה בתים ייהרסו יחד עם הבית שלכם... לא עדיף לחזק ולישון בשקט?
2. לאף אחד לא סוד שהיחסים של מדינתנו עם השכנים הסובבים אותנו רחוקים מלהיות טובים ושקטים. הסכנת טילים, רקטות ומזל"טים היא יום-יומית, אפילו אם היא לא תמיד מורגשת (כל הכבוד לצה"ל!). וגם אם אנחנו עושים הכל כדי לא להרגיש את הסכנה ולא להיכנע עדיף שיהיה מקום בטוח "בהישג יד", כדי לא לתת לשכנות מהבניין סיבה לרחל על הפיג'מה שלך...
3. מכיוון ומדובר בדירות פרטיות, אז נכון יהיה להתייחס אליהם לא רק כי מקום מגורים, אלה כמו נכס נדל"ן, השקע כספית. לכן ערך הנכס הוא מרכיב מאוד חשוב. להמחשת העניין ניקח דירה 3 חדרים בגודל 60 מ"ר בשובי של X ש"ח. נוסיף לה עוד 25 מ"ר( 40%!), מרפסת, מעלית, נחדש את החזית הבניין... לא צריך להיות גאון או שמאי מקרקעין כדי להבין שנכס החדש יעלה 1.5Xש"ח. ברור שאם יש לכם דירה בגודל של 80 מ"ר אז זה יעלה 1.3Xש"ח. אבל עדיין - זה רווח יפה ונקי!
4. בתורת החומרים ישנו מושג "עייפות החומר". זה אומר שלכל חומר יש תוקף משויים, שאחריו החומר מתחיל לעבד את התכונות שלו - חוזק, גמישות, ספיגות וכו'... זה נכון גם לגבי החומרים עיקריים בבניין - בטון וברזל. כל בניין עומד ונשען על עמודים עשויים מבטון ומוטות מתכת - בטון מזוין. לפי כל המחקרים אורך חיים של בטון מזוין נע בין 50 ל-70 שנה, תלוי בתנאיי מזג אוויר, קרקע ותנאיי שימוש והחזקה. אחרי תקופה הזות החומר מתחיל להיהרס, להיחלש ולאבד את הגמישות. נכון שזה לוקח עוד 30-40-50 שנה עד שהחומר מגיע להרס מוחלת, אבל - תחזוקה נכונה וחיזוק קונסטרוקציה יכולים להאריך את חייו של הבניין בעוד 30-40 שנה. מכיוון שהנכס הוא שלכם, פרטי, גם האחריות על תחזוקה וחיזוק היא שלכם. תמ"א 38 נותנת לכם הזדמנות לחזק ולתחזק ללא השקע כספית מצדכם.
מה בעל הדירה זכאי לקבל במסגרת תמ"א 38?
כדי לקדם את תמ"א 38 ממשלה אישרה שורה של הקלות ותמריצים לבעלי נכסים - תוספת בנייה עד 25 מ"ר לדירות הקיימות (כולל ממ"ד), סגירת מרפסות, הוספת מרפסות שמש\סוכה, הוספת מעלית למבנה, שיפוץ ושדרוג לוביים וחדרי מדרגות. כפוף לתנאי השטח וכדאיות כלכלית הוספת חניות ומחסנים.
אז כמה עולה פרויקט במסגרת תמ"א 38? כמו כל פרויקט בניה בארץ עלות פרויקט תמ"א 38 תלוי בגודלו ומיקומו. בכל מקרה מדובר על כמה וכמה מיליוני שקלים. אבל כפי שכבר ציינתי קודם - לבעלי הדירות הקיימות הפרויקט לא עולה כסף. למה? כי ממשלת ישראל מבינה טוב מאוד שלא לכל בעל דירה בארץ יש מיליון שקל פנוי כדי לממן את החיזוק המבנה שלו, לכן הממשלה אישרה באופן די חריג תוספת של עד 2.5 קומות לכל בניין במסגרת תמ"א 38 כדי ע"י מכירת דירות חדשות לממן את הבניה וחיזוק של הבניין, ולהוריד את הנטל מבעלי הדירות.
שלוש מילים קשורות לתמ"א 38 שעושות בלבול הכי גדול בראש של בעלי הדירות. בואו נעשה סדר.
כמו כל פרויקט בניה בארץ תמ"א 38 לא יכולה להתבצע ללא שלושת הגורמים האלה - יזם, משקיע וקבלן. אז בואו ננסה להבין מי זה מי ומי נגד מי.
יזם - מי שיוזם את הפרויקט. זאת אומרת בן אדם או גוף כל שהוא שבא ואומר - "בואו ניבנה פה משהוא יפה!". מי יכול להיות יזם פרויקט של תמ"א 38? לפי החוק - כל אזרח מדינת ישראל רשאי ליזום פרויקט תמ"א 38 בכל מבנה העומד בקריטריונים של תמ"א 38, ומוכן לקחת על עצמו ארגון של הפרויקט כגון - גיוס כל המשאבים הדרושים לפרויקט - אנשי תכנון, אנשי מכירות, אנשי ביצוע ומימון הפרויקט.
מה נדרש מי אותו אדם\גוף למימוש הזכות ליזום פרויקט במסגרת תמ"א 38?
בשלב הראשון - להשיג הסכמה של 66% מבעלי הדירות. האם אחד מבעלי הדירות, או כול בעלי דירות ביחד יכולים ליזום פרויקט תמ"א 38 במבנה שלהם? התשובה היא - בוודאי! אם יש לכם את היכולת לגייס את המשאבים ובעיקר כסף (שיחזור, אחרי מכירת הדירות החדשות) וזמן פנוי (כטיפול בפרויקט דורש הרבה זמן) - אתם יכולים להיות יזמים של תמ"א 38.
משקיע - אדם או גוף המממן את הפרויקט מכספו. אם אדון פלויני אלמוני מגיע להסכמות עם היזם ומממן את הפרויקט מכספו (לא חשוב האם זה כסף מהכיס שלו או כסף מהלוואה שהוא לקח מהבנק) - אז אדון פלוני אלמוני הוא המשקיע. אם היזם מגיע להסכמות עם אחד הבנקים על מימון הפרויקט - הבנק הוא המשקיע. אם יזם מארגן "קבוצת רכישה" ובונה את הפרויקט מכספי הרוכשים - הרוכשים הם משקיעים.
קבלן - חברה קבלנית, רשומה בפנקס קבלנים, האחראית על ביצוע פרויקט.
האם יזם יכול להיות משקיע?
כן. אם יש לא מקור ממון, והוא מסוגל לממן את הפרויקט - אין שום דבר שימנע ממנו להיות המשקיע.
האם יזם חייב להיות משקיע ולהשקיע בפרויקט מכספו?
התשובה היא - לא. מספיק שליזם יש יכולת תגייס משקיעים מכל סוג שהוא. יזם לא חייב להשקיע שקל אחד מכספו, אם הוא מצליח להקים פרויקט בלי השקעה אישית.
האם יזם יכול להיות גם קבלן?
כן, אם הוא בעל חברה קבלנית, רשומה בפנקס קבלנים (קבלן רשום).
האם יזם חייב להיות גם קבלן?
לא. כפי שציינתי בהגדרה של יזם - כל אזרח יכול להיות יזם. גם אם הוא עו"ד, רופה או עובד במוסך.
האם עדיף שיזם יהיה גם משקיע וגם קבלן?
לשאלה הזות אין תשובה חד משמעית. יש בזה יתרונות ויש בזה חסרונות. לדעתי - עדיף שזה יהיו שלושה גופים שונים, שכל אחד יבקר וישגיח על אחרים. כך יזם יוכל לגייס משקיעים חדשים במידה והמשקיע לא יוכל להמשיך לממן את הפרויקט מסיבה כל שהיא. המשקיע ויזם יפקחו על הקבלן כדי להבטיח טיב העבודה וכו'
בזמן האחרון יותר ויותר נתקל בכל מיני מאמרים "תמ"א 38 מתה, כי היא לא מגיעה לפרפריה!". לא יכול לעבור אל זה בשתיקה.
הטעות היא בהבנה יסודית. תמ"א 38 היא תכנית ארצית, שמתייחסת באותה מידה לכל מקום בארץ, לכל עיר, לכל רשות, האם זה מרכז הארץ או פרפריה.
תמ"א 38 חיה ובועטת.
מי שלא מגיעה לפרפריה - זה לא תמ"א 38, אלה היזמים שעוסקים בתמ"א. וזה הגיוני. ההבדלים ברווחיות במרכז הארץ ובפרפריה - עצומים! וכל עוד אפשר להרוויח הרבה במרכז הארץ - אף אחד לא רוצה ללכת להרוויח מעט בפרפריה. לכן בת"א, ראשל"צ, חולון - פרויקטים צומחים כל יום בכל פינה, ובקריות, טבריה, נהריה - אין זכר לתמ"א.